房地产开发经营与管理资料课本要点摘录.docx
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房地产开发经营与管理资料课本要点摘录
房地产开发经营与管理资料--（课本要点摘录）
第一章房地产投资与投资风险
￥投资：
是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。
（投资分为固定资产投资、流动资产投资）
固定资产投资指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。
流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
￥投资的特性有：
1、投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
2、投资具有时间性；
3、投资的目的在于得到报酬；
4、投资具有风险性。
￥投资的作用：
1、投资是一个国家经济增长的基本推动力；
2、投资与企业的发展密切相关；
3、投资可以促进人民生活水平的提高；
4、投资有利于一国的社会稳定和国际交往。
￥房地产投资：
是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
（房地产开发投资和房地产置业投资）
房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资。
￥房地产投资的特性：
1、位置固定性或不可移动性；
2、寿命周期长；
3、适应性；
4、各异性；
5、政策影响性；
6、专业管理依赖性；
7、相互影响性。
￥房地产投资的形式：
直接投资：
从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。
间接投资：
购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。
￥房地产投资之利：
1、相对较高的收益水平；
2、易于获得金融机构的支持；
3、能抵消通货膨胀的影响；
4、提高投资者的资信等级。
￥房地产投资之弊：
1、现性差；
2、投资数额巨大；
3、投资回收周期较长；
4、需要专门的知识和经验。
￥风险：
未来获得预期收益可能性的大小。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
房地产投资的风险分为：
系统（市场）风险和个别风险。
系统风险：
通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、或然风险等。
个别风险：
收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。
￥风险对投资决策的影响：
1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。
2、使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
￥投资组合理论的主要论点是：
对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
第二章房地产市场及其运行规律
￥房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
￥房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。
（包括：
社会、政治、经济、金融、法律制度、技术、资源和国际环境。
）
房地产市场的影响因素：
1、影响房地产市场发展的社会经济因素；
2、影响房地产市场转变的社会经济力量。
（技术、金融、人文、自然、政治。
）
￥房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
￥房地产市场的细分：
按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式。
￥房地产市场指标包括供给指标、需求指标、市场交易指标。
￥房地产市场的特性：
1、市场供给的点；
2、市场需求的特点；
3、市场交易的特点；
4、市场价格的特点。
￥房地产市场的功能：
1、配置存量房地产资源和利益；
2、显示房地产市场需求变化；
3、指导供给以适应需求的变化；
4、指导政府制订科学的土地供给计划；
5、引导需求适应供给条件的变化。
￥房地产市场的运行规律
房地产空间市场与资产市场的联系和均衡状态：
空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
￥房地产市场的周期循环：
是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
房地产周期循环的主要原因包括：
供需因素的影响；市场信息不充分；投机或非理性预期；政策因素；政治冲击；总体经济形势等。
房地产周期理论的主要内容：
在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
￥房地产自然周期的四个阶段：
1、自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底；
2、自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求；
3、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错；
4、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。
￥房地产市场的投资周期：
随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动，开成投资周期。
￥房地产泡沫：
是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产泡沫的成因：
1、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
2、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。
3、金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
￥过度开发（过热），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
过度开发的诱因有：
1、开发商对市场预测的偏差；
2、开发商之间的博弈和非理性行为；
3、开发资金的易得性。
￥房地产泡沫与过度开发的区别：
1、反映两个不同层面的市场指标；（供求，价值）
2、严重程度和危害性方面不同；
3、在周期循环中所处的阶段不同；（上升阶段，下滑阶段）
4、参与者不同。
（长期收益，短期收益）
￥政府干预房地产市场的原则：
目标确定性、政策的连续性和协调性、政策的针对性导向性、政策的公平性和效率。
￥宏观调控房地产市场的手段：
土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金政策。
规范房地产市场行为的措施：
健全市场准入制度；规范交易程序；加强产权管理。
第三章房地产开发程序
￥房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
（资源包括：
土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等）
￥房地产开发的主要程序：
1、投资机会选择与决策分析；
2、前期工作；
3、建设阶段；
4、租售阶段。
投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
前期工作包括：
获取土地使用权；确定规划设计方案并获得规划许可；建设工程招标；开工申请与审批；前期工作的其他环节。
建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。
项目管理的内容包括：
质量控制；进度控制成本控制；合同管理；安全管理；竣工验收。
租售阶段：
选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与广告策略。
第四章房地产市场调查与分析
￥市场调查的意义：
企业的经营决策者只有悼念掌握全面和可靠的信息，准确地估计市场目前和未来发展变化的方向、趋势和程度，才能发现合适的市场机会、市场威胁和预见营销中可能产生的问题，从而调整企业的市场营销决策，以适应市场的变化，使企业能更好地生存和发展。
所以市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。
市场调查资料可以做以下工作：
1、分析研究产品的生命周期。
确定研制设计新产品；
2、根据消费者对产品价格变动的反应，研究产品适宜的售价；
3、设计销售促进方案，加强推销活动，扩大销售量；
4、在考虑市场、产品等因素的基础上，降低销售成本；
5、企业综合运用各种营销手段，制订正确的市场营销综合策略。
￥市场调查的内容：
国内外市场环境调查、技术发展调查、市场需求调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销调查等。
￥市场调查的步骤：
确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。
有效的市场调查具备以下特点：
1、方法科学；
2、调查具有创造性；
3、调查方法多样；
4、模型和数据相互依赖；
5、合理的信息价值和成本比率；
6、正常的怀疑态度；
7、市场调查过程遵守职业道德。
￥市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。
市场规模就是特定商品的购买者数量。
潜在购买者特点：
兴趣、收入与途径。
￥市场总需求，是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
￥市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
￥市场趋势分析的三个步骤：
宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。
分析市场趋势的方法有：
1、购买者意图调查法；
2、销售人员意见综合法；
3、专家意见法；
4、时间序列分析法；
5、相关分析法。
（回归分析法：
是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
）
（市场因子推演法：
市场因子，就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。
市场因子推演法实际上也是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。
）
￥现代营销战略的核心可以称为STP营销，即细分市场、选择目标市场、产品定位。
￥细分市场：
买方市场是由若干个购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据。
市场细分的方法：
根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。
弥隙市场具备如下特点：
市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求；消费者对于最有能力满足自己需要的企业，愿意支付较高的价格；市场内的营销人员要取得成功，必须使自己经营具有独到之处；市场内牌领导地位的企业，其地位不会被其他竞争对手轻易支援。
￥市场细分的模式：
（按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这进会出现三种不同的模式。
）
1、同质偏好；2、分散偏好；3、集群偏好。
市场细分的程序：
1、调查阶段；2、分析阶段；3、归纳总结阶段。
￥目标市场的选择，有以下几种模式：
1、单一市场集中化；2、选择专业化；3、产品专业化；4、市场专业化；5、全面覆盖；6、大量定制。
、
￥市场定位
目标市场确定后，企业为了能与竞争产品有所区别，开拓和进占目标市场，取得产品在目标市场上的竞争地位和优势，更好地为目标市场服务，还要在目标市场上给本企业产品做出具体的市场定位决策。
差异化分析：
差异化是指设计一系列产品差别，来区分企业与竞争对手之间的产品的行为。
定位是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。
￥产品市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。
一种产品差别值开发的前提条件是满足下列标准：
1、重要性；2、独特性；3、优越性；4、沟通性；5、先发制人；6、可支付性；7、盈利性。
￥竞争者分析的步骤：
1、识别竞争者；
2、确定竞争者；
3、确定竞争者的战略；
4、判断竞争者的反应模式；
5、企事业应采取的对策。
￥市场购买行为分析
影响消费者购买的因素：
1、社会文化因素；2、个人因素；3、心理因素。
￥房地产市场分析，是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
房地产市场分析的内容：
1、宏观因素分析；经济增长、人口、社会政治、产业结构等。
2、市场供求分析；供给、需求、竞争、市场占有率分析。
3、相关因素分析。
房地产产品功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本和辅助功能作出具体规定的过程。
房地产产品进行功能定位的具体的方法与步骤：
1、明确目标使用者群体；
2、把握目标使用者的需求特征；
3、针对目标使用者群体设计。
第五章现金流量与资金时间价值
房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。
因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。
￥现金流量：
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。
现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
￥房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
￥现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
￥资金时间价值：
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
资金时间值的大小，取决于多方面的因素：
投资利润率；通货膨胀率；风险因素。
￥利息：
是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
计息周期：
是指计算利息的时间单位。
利率：
是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。
决定利率的高低因素有：
利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。
利率具有以下特点：
1、随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。
2、平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。
3、由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大的偶然性。
￥利息的计算有单利和复利两种。
￥名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
实际利率与名义利率的关系：
1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
2、名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；
3、当每年计算周期数M＝1时，名义利率与实际利率相等；
4、当每年计算周期数M＞1时，实际利率大于名义利率；
5、当每年计算周期数M→∞时，名义利率R与实际利率I的关系为：
i＝er-1
￥资金等值，是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
第六章经济评价指标与方法
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
￥投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
成本包括：
开发项目总投资；开发产品成本；经营成本；期间费用。
￥房地产投资经济效果的表现形式：
1、置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。
2、开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
￥经济评价指标体系
房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标。
清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。
第七章风险与不确定性分析
房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。
不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。
房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
房地产开发项目的主要不确定性因素有：
土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。
房地产置业投资项目，影响其经济效果的主要不确定性因素包括：
购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
￥盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。
盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线盈亏平衡分析。
当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时盈亏平衡分析发球线性盈亏平衡分析。
￥房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
￥敏感性分析：
是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析提供依据；
2、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
敏感性分析的步骤：
1、确定用于敏感性分析的经济评价指标。
2、确定不确定性因素可能的变动范围。
3、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
￥风险分析的一般过程：
风险辨识、风险估计、风险评价。
风险评价的方法有：
1、调查和专家打分法；2、解析方法；3、蒙特卡洛法；
￥概率分析的步骤：
1、出需要进行概率分析的不确定性因素；
2、选择概率分析使用的经济评价指标；
3、分析确定每个不确定性因素发笺概率；
4、计算在规定的概率条件下经济一应俱全指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
第八章房地产开发项目可行性研究
￥可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性可行性，由此研究建设项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的作用：
1、是项目投资决策的依据；
2、是筹集建设资金的依据；
3、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；
4、是编制下阶段规划设计的依据。
可行性研究的依据
1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2、批准的项目建议书和同等效力的文件；
3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施行等；
4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等基础资料；
6、国家所规定的经济参数和指标；
7、开发项目备选的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
可行性研究的工作阶段：
1、投资机会研究；
2、初步可行性研究；
3、详细可行性研究；
4、项目的评估和决策。
可行性研究的内容：
1、项目概况、
2、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定、
3、市场分析和建设规模的确定、
4、规划设计方案的选择、
5、资源描绘条件分析、
6、环境影响评价、
7、项目开发组织机构和管理费用的研究、
8、开发建设计划的编制、
9、项目经济及社会效益分析、
10、结论建议。
可行性研究的步骤：
1、接受委托；
2、调查研究；
3、方案选择和优化；
4、财务评价和综合评价；
5、编制可行性研究报告。
￥房地产开发项目策划方案包括的内容：
1、位分析与选择；
2、开发内容和规模的分析与选择；
3、开发时机的分析与选择；
4、合作方式的分析与选择；
5、融资方式的分析与选择；
6、产品经营方式的分析与选择。
经济评价中基础参数有以下方面的指标：
时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。
￥房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。
￥估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划。
租售计划的内容通常包括：
拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。
￥资金筹措计划、要以房地产开发项目资金使用计划销售收入计划为基础、确定资金的来源和相应的数量。
财务评价的基本报表有：
1、现金流量表；2、资金来源与运用表；3、损益表；4、资产负债表。
可行性研究报告的撰写
项目可行性研究报告的基本构成：
封面、摘要、目录、正文、附表和附图。
项目可行性研究报告正文的写作要点：
1、项目总说明；
2、项目概况；
3、投资环境研究；
4、市场研究；
5、目地理环境了附近地区竞争性发展项目；
6、划方案及建设条件；
7、建设方式及进度安排；
8、投资估算及资金筹措；
9、项目评估基础灵气的预测和选定；
10项目经济效益评价；
11、风险与不确定性分析；
12、可行性研究的结论。
第九章房地产金融与项目融资
房地产项目的资金来源方式有：
权益融资和债务融资；房地产开发贷款
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