跨界连锁书店深度展望调研投资分析报告 334.docx
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跨界连锁书店深度展望调研投资分析报告334
2017年跨界连锁书店深度分析报告
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2017年8月
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1、实体书店回暖，跨业态经营成为主流
在电商的冲击之下，传统零售业态面临着严峻的形势。
然而随着居民收入提高带来的消费升级，消费者已经开始不仅仅追求价格优势与便利，消费体验逐渐上升到日益重要的高度。
在这种趋势下，传统业态开始进行改造升级，涌现出了许多新零售业态。
以书店为例，图书作为标准化产品最容易受到网络电商的冲击。
在电商兴起之时，书店最早受到影响，销售额普遍下降乃至许多书店倒闭。
然而近两年，实体书店逐渐回暖，不仅涌现了以诚品为代表的一批跨界书店，甚至线上书店巨头当当、亚马逊也不约而同的选择了进军线下。
实体书店的回暖，除了与电商影响逐渐减弱有关，更重要的是实体书店普遍进行了改造升级，为消费者打造了更好的文化体验。
如诚品书店创始人吴清友所说，“书不只是商品那么简单，还有避不开的文化体验。
实体书店倒闭潮的蔓延，倒逼实体书店以及传统书店的改变，重新定义实体书店，以适应读者改变的阅读和购书习惯。
”现在的新型书店，已经不仅限于实现图书零售功能，往往还设有咖啡厅，销售文创乃至家居、服装产品，还会举办各种讲座、沙龙等等，更确切的可以称为是一个城市文化生活休闲空间。
这些新兴书店近来尤其是在一二线城市发展迅速。
1.1、线下图书销售保持平稳，纸质书仍是主要阅读途径
据开卷信息技术有限公司统计，实体书店销售额在经历了12、13年的下滑之后，在2014年出现了回暖，实现了3.26%的增长，2015年继续保持正向增长，同比增长0.3%。
但在2016年没能延续增长态势，同比降低2.33%。
图1：
线下书店销售保持平稳
自2016年6月，中宣部、国家新闻出版广电总局等11部门联合发布《关于支持实体书店发展的指导意见》以来，四川、浙江、江苏、广东等十个省（直辖市）也接连发布《关于推进实体书店发展的实施意见》。
据出版商务周报不完全统计，2017年上半年，全国新开实体书店达到60余家。
根据中国新闻出版研究院的第十四次全国国民阅读调查显示，2016年我国国民各媒介综合阅读率为79.9%，较2015年的79.6%略有提升。
国民人均图书阅读量为7.86本，较2015年增加了0.02本。
其中纸质图书阅读量为4.65本，较2015年增加了0.07本，电子书阅读量为3.21本。
图2：
我国国民综合阅读率保持上升
图3：
我国国民人均图书阅读量保持上升（单位：
本）
对我国国民倾向的阅读形式调查发现，51.6%的国民更倾向于纸质图书阅读，9.8%的国民更倾向于“网络在线阅读”，33.8%的国民倾向于手机阅读，3.8%的人倾向于“在电子阅读器上阅读”，1.0%的国民习惯从网上下载并打印下来阅读。
尽管数字化阅读凭借快捷方便的优势已经较为普及，但是数字化阅读更适合碎片化的浅阅读，传统的纸质书阅读则更适合体系化深层阅读。
因此仍然有超过一半的国民更倾向于纸质图书阅读，对纸质书的需求并不会消失，在相当长的一段时间内，传统纸质图书和数字化阅读的方式仍将会并存。
图4：
纸质书仍为国民最习惯的阅读形式（2016）
1.2、跨界图书业态普遍崛起
在电商的冲击之下，传统书店普遍选择了改造升级和跨业态经营。
一大批新兴书店应运而生，这些书店不再仅仅局限于图书零售功能，而是定位于打造一个城市文化空间，不仅集合了书店、咖啡茶艺、餐饮、服饰、家居等业态，还会举办许多大型讲座、沙龙活动。
其中有代表性的包括台湾的诚品书店，日本的Muji书店，以及大陆的方所书店、西西弗书店等。
图5：
代表性创意书店
这些新兴的创意书店在选址上也不同于传统书店。
统计十大最具代表性的创意书店（诚品、方所、西西弗、Muji、PageOne、猫的天空之城、言几又、字里行间、文化书店、先锋书店），购物中心成为最受欢迎的选址场所，其次为街铺/步行街，两者合计占到82%；而百货由于经营压力以及物业条件限制，仅有9%的店铺选择；除了传统商业，古迹/博物馆/风景名胜区等均万成为选址目标。
不同的书店根据自己的目标客户、品牌定位以及经营策略不同，也会有针对性的选择最适合自己的开店场所。
如猫的天空之城多在景点、文创街区开店；PAGEONE提供大量外文书籍，多选在高知客群集中的品质感高、体验感好的购物中心；先锋书店致力于为读者打造建筑之元素、宗教之情结、人文之关怀的阅读空间，因此多选在古迹/博物馆/风景区等具有特色的场所。
图6：
具有代表性的十大创意书店选址情况（2016）
在书店的跨界业态选择中，咖啡最受青睐。
其次美学/艺术/文创产品以及餐饮也是普遍选择。
部分书店还涉足数码、展览影院、家居服饰乃至摄影、教育等业态。
图7：
十大品牌书店跨界功能选择（2016）
根据不同的书店经营策略不同，图书销售所占的比重也不同：
PAGEONE、西西弗书店坚持图书销售为主，占比可达80%左右。
PAGEONE定位于提供原版、英文书籍等图书类别，形成差异化策略，而西西弗以万“引导推动大众精品阅读”为经营理念。
这两个品牌强调图书运营为根本，致力于为消费者提供丰富的阅读体验。
而诚品书店则更看重以图书带来的其他文创产品销售，图书销售占比不到30%。
诚品书店是以文化创意为核心的复合式经营模式，致力于为消费者提供丰富全面的人文、艺术、创意、生活体验，不拘泥于书籍阅读的单一形式。
而其他如方所书店，图书销售和其他产品占比约各为一半。
方所在广州开出的1,800平方米首店，其图书面积占比不足30%，随后开出的成都店、重庆店单店增加到3,000-4,000平方米，功能有所增加，但是图书面积增大到50%以上。
图8：
不同品牌书店图书销售占比估算
与日本连锁书店对比发现，我国虽然近年来也出现了不少较为成功的书店，然而无论从门店数量上还是销售额来看，规模都较小。
以目前比较有代表性的西西弗书店和方所书店为例，西西弗书店门店总数不足百家，2016年营业额3亿元左右。
方所书店单店销售规模较高，其最早成立的广州方所在2014年销售规模就已超过6000万，但目前门店数仅有4家，尚有较大发展空间。
表1：
日本连锁书店情况一览
2、诚品—复合式经营开创实体书店新盈利模式
在所有的创意品牌书店中，台湾的诚品书店无疑可以说是其中的标杆。
在实体书店受到线上书店以及电子图书的双重打压之下，许多传统的实体书店生存状况堪忧，而诚品书店却成为了台湾的文化标志和旅游经济动力。
第一家诚品书店在1989年由吴清友成立于台北敦化南路，主要以建筑、艺术书籍为主。
在成立初期，诚品书店就摒弃了传统书店的规格化风格，打造出具有欧洲图书馆风格的精致特色，将产品、品牌风格及店面环境都定位于高端。
同时诚品书店创造性的定位为一个复合式文化场域，兼容艺术书店、专业画廊、艺文空间、人文咖啡、设计商品等，每年举行超过5000场的艺文表演活动，吸引世界各地游客访问1.8亿人次。
目前诚品书店拥有门店46家，2015年销售额为382亿新台币（合85亿人民币）。
2015年，诚品在苏州开了大陆地区的首家分店，在上海、深圳的分店也在筹划中。
图9：
诚品书店发展历程
表2：
诚品书店部分代表门店
2.1、复合式经营、连锁不复制的经营特色
诚品之所以能够在实体书店衰退之时异军突起，这与它具备的几大特色是分不开的。
讯
复合式经营，打造城市文化空间。
复合式经营可以说是诚品书店的最大特色，诚品书店中，图书的销售面积以及销售收入占比都仅仅为30%左右，占比更多的则是包括文创、家居、音乐、餐饮等与图书相关的业态。
表3：
诚品旗下品牌
连锁不复制的经营模式。
诚品书店坚持连锁不复制的经营理念，每家分店都会依照当地的人文色彩与生活风格，结合地域特色，设计出独特的风格。
既有600平方米的小店，也有5万平方米的旗舰店。
比如信义店是典型的复合经营模式。
诚品也有纯卖书籍和文具的店，如台北诚品公馆店，该店位于新生南路及罗斯福路地区的公馆商圈，又邻近台大、师大等著名学府，故文艺气息更显浓厚，人潮聚集，书籍类型以社会人文相关为主，并有许多其他诚品不易见到的学术类书籍。
再比如敦南店比较人文，宜兰店则是乡间环保风格，台南的诚品则开设了全台湾唯一一间位于书店内的学习教室“书室EASYSPACE”，还有学习成长课程，包括秋冬烹饪料理、居家花艺与心灵写作等。
图10：
诚品书店店面示意图
优雅有特色的装修设计。
诚品书店不同于传统书店呆板单一的装修风格，打造了优雅温馨的装修特色，并具有自己独特的创意。
以信义店为例：
语言馆的天花板设计从日本“枯山水”中吸取了灵感；侦探推理馆则建造了万等距排开，互相映照的镜柱，每个镜柱可以旋转，营造推理的氛围；科学馆的天花板设计则使读者仿佛来到了天文馆。
精心打造贴近读者的阅读空间。
书店内拥有舒适的沙发和椅子，为读者提供了舒适的阅读环境。
此外，诚品书店还率先推出24小时不打烊的经营模式，为民众提供零时差城市阅读生活。
而在图书的选择上，诚品书店不仅会针对畅销书进行促销，还会向读者推荐一些冷门的好书。
2.2、书店+商业地产的盈利模式
早期的诚品书店虽然也成功的吸引了大量的顾客，但是仍然长期处于亏损状态。
在经历了15年的亏损运营之后，公司创始人吴清友开创了诚品书店独特的盈利模式。
诚品特别强调跨业渠道的多元经营力，既有依附于医院、地铁、百货公司、购物中心的小店，也有独立的大型旗舰店，在跟不同渠道合作的同时也应当地需求不断调整和转变。
诚品书店分店主要分为复合式、纯书店、附属型三类。
其中复合式的书店经营是其主要盈利来源。
图11：
诚品书店三种门店经营形态
2.2.1、利用品牌价值，通过转租场地获利
诚品在经历了早期15年的赔钱运营之后，开创了自己的商业模式。
虽然图书销售本身不赚钱，但依托于书店积累的品牌效应，可以做二房东将商场的一部分场地转租出去，靠租金获利。
这是诚品最基础的商业模式。
以台北信义店为例，台北信义店是诚品的旗舰店，整个商场的营业面积约3万平米左右，包括地上6层和地下2层。
其中书店的占地面积仅为1万平米左右，位于2至4楼，其余部分则转租出去。
由于诚品多年经营打造的品牌价值能够吸引大量游客，因此这种转租模式也成功的吸引了诸多高端品牌商家的进万驻。
诚品的书店本身是不赚钱的，更多的是靠商场赚钱。
商场经营和书店的营收比例约为7:
3。
图12：
诚品书店台北信义店盈利模式
2.2.2、文化产业带动房地产销售—苏州诚品
二房东模式使得诚品成功的扭亏为盈，但是这种模式下仍然受制于地产商。
随着诚品书店的名气进一步提升，也成功的吸引了大陆的许多城市政府及开发商的合作意向，诚品在大陆的第一家书店选择了苏州，于2015年开业，并且自己做地产开发商，开创了以文化产业带动房地产的盈利模式。
诚品在苏州的项目位于苏州工业园区金鸡湖东畔，占地2.69公顷，规划总建筑面积13.57万平米，除了有商场、书店、餐厅和咖啡厅，还打造了画廊、多功能试听展演厅、实验剧场、艺文空间等，还将引入各项文化活动，万举办讲堂和戏剧，成为城市文化综合体。
苏州诚品书店地上裙楼共三层，规划为复合式书店文化商场，地下两层，分别为停车场与商场，四层以上则分为两栋塔楼，包括豪华精装修酒店式公寓以及商业住宅。
图13：
诚品书店苏州店盈利模式
苏州政府对诚品书店在选址和土地供应上给予大力支持，在金鸡湖旁选址优质地块，并规定裙楼只能用于文化商场建设。
在苏州政府支持下，苏州开发商圆融集团以远低于当年周边同类项目地价的价格拿到该地，成交楼面价3717元/㎡，再将股权100%转让给诚品集团。
诚品与日本地产开发商三菱地所合作，共同开发该项目。
三菱地所通过该项目的特殊目的公司出资约20亿日元，负责高层公寓的策划和分售。
苏州诚品所处地理位置商场商铺租金均价约为120元/月·㎡，周边70年产权的高级精装公寓的售价平均为2.7万元每平米。
从实际销售情况来看，万诚品居所大平层均价为6万元每平米，精装公寓售价为4万到5万元每平米，远高于周边同类型物业均价，其建筑面积分别为2.55万平米和2.74万平米，总售价约为27亿元。
据测算诚品苏州项目投入约20.48亿元，再考虑商场每年租金收入及书店营业收入，诚品在该项目上的利润较高。
表4：
诚品苏州项目成本收益估算
2.2.3、品牌效应进一步增强吸引商业地产商主动让利合作
图14：
诚品书店上海店盈利模式
随着诚品品牌影响力进一步增强，商业地产商看中了诚品书店极强的聚客效应，愿意以极低的租金引入诚品书店。
诚品进驻大陆的第二家分店选择了上海中心，据诚品书店透露，上海中心给了诚品书店较为优惠的租金条件。
上海中心定位于综合性的商务空间，以办公为主，其他业态还包括会展、酒店、观光、商业等。
诚品书店计划入驻上海中心52、53层空中大堂及地下一层，预计总面积约6500平方米，将成为上海最高文化地标。
地下一楼位于地铁连通口，经营复合式商场，第52与53楼规划为文化主题。
根据现阶段规划，在全部营业面积中，文化、阅读、展演将占1/3，餐饮服务约占15%至30%，其余面积都将作为文创设计平台。
诚品生活是由母公司诚品将旗下通路事业群与餐旅事业群分割出来所成立的公司，并于2012年兴柜，隔年正式上柜，主要事业体为商场通路、餐饮与旅馆，目前营收占比各约90%及10%，其中以通路拓展为主要获利来源。
依托于诚品书店的品牌价值，透过租赁展店、委管经营、发展自营品牌为主要模式运作，着重发展轻资产、重经营策略，这两年持续展店深入两岸三地。
诚品成功的商业模式使得诚品生活在百货行业普遍衰退之时仍然保持了较高的营收及净利润增速，并且毛利率远高于一般同行。
图15：
诚品生活营收及净利润（单位：
亿元人民币）
图16：
诚品生活毛利率及净利率
3、其他品牌的探索：
西西弗、方所等成功转型
除了台湾的诚品书店，大陆也涌现出了西西弗、方所等一批较为成功的实体书店。
甚至于当当、亚马逊等线上书店巨头也开始进军线下。
3.1、西西弗书店—定位大众精品书店
西西弗书店诞生于1993年，是中国民营书店的先行者与代表品牌之一。
到2016年底，已发展为拥有70余家图书零售店、70余家意式咖啡馆、超过1000名员工、100万活跃会员的连锁文化企业，连锁店辐射北京、上海、深圳、重庆、成都等省市。
旗下有Park书店、矢量咖啡、“不二生活”创意空间、“七十二阅听课”儿童阅读体验空间四个子品牌。
2016年西西弗书店实现营业额3亿元，较2015年增长一亿多元，新开门店40家。
2017年上半年，西西弗书店新开业书店达21家。
图17：
西西弗书店每年新开门店数量（单位：
家）
西西弗书店与诚品书店同样采用复合型经营模式，搭配了咖啡、文创产品。
不同的是西西弗书店坚持图书为核心，书的空间占80%，咖啡馆大约占15%，原创创意品牌不二产品为5%。
西西弗书店也提供了品类多样的文化活动，包括各色沙龙和读书分享会，旨在引领大众精品阅读。
图18：
西西弗书店店面
西西弗书店可以算是大陆书店成功的代表。
总结其成功之处，可归为以
下几点：
（1）坚持产品运营为根本，更懂图书，更懂读者。
西西弗书店坚持产品运营是书店立足和发展的核心。
西西弗书店成立了自己的专业买手团队，在文学、社科、儿童、生活等十几条产品线中钻研、实践，熟悉图书品类的特定属性，了解不同读者群的差异需求，对书业动态有着敏锐的把握，每年从30万种新书中精选出10%的好书，呈现给读者。
图19：
西西弗官方微博每月发布新书推荐
西西弗书店后台有19个专业系统，三大数控模型：
采控模型对每一店的客群定位，阅读习惯，消费能力进行模型分析，再通过对图书的标签化处理，形成一一对应，从而决定哪家店应该采购何种图书。
每过三个月，采控模型都要根据客群的变化以及客群与图书的匹配性做一次微调。
流控模型是对每一本进店图书的单品管理，经过流控模型观察其销售形态，决定一本书的摆放位置。
调控模型则是为了解决书店最头疼的库存周转问题，通过店与店之间的内部调剂，从而优化库存效率。
西西弗书店的导航系统也是一大特色。
西西弗书店的导视系统可以说是无处不在，同时在安置时充分考虑了读者的习惯。
不论是墙面还是地面都有着清晰生动的导航系统，不管是抬头还是低头都能够轻松的发现导航系统。
从而使得读者能够最快速的找到想要的图书。
基于对图书的深层次了解，西西弗书店在图书分类上也进行了创新。
传统书店的图书分类采用中图法分类。
而西西弗书店更多的采用感性的主题性万指引，从而更能引导读者对阅读进行深层次的思索。
图20：
地面导视系统与主题分类
（2）清晰的目标客户定位—做大众精品书店
西西弗书店的目标客户并非传统书店所针对的那些有固定读书习惯的成熟读者或有明确购书目的的人，这部分市场是很小众的也最易受线上书店的冲击。
中国的阅读市场并不成熟，人均读书量还很低，市场潜在的空间很大。
西西弗书店定位为大众精品书店，目标客户是那些潜在的阅读人群—可读可不读的人。
这部分人通常不会专门逛书店，但是那些逛累了想休息的人，等电影开场打发时间的人，这些人可能会被西西弗书店吸引并乐于买几本书。
西西弗书店的商业定位是为商场购物提供一个文化场景空间，从而更多的是在制造需求，开辟一个潜在的巨大市场。
针对此，西西弗书店前场和后场分类明确，前场更多的是新书和根据销售数据统计出的畅销书，深入书店内部后，阅读层次会逐步加深。
（3）与商业地产的合作
西西弗书店早在2007年就开始探索实体书店与商业地产的合作模式，现已发展成了成熟的模式。
这也为西西弗书店在全国的快速扩张打下了基础。
在商业地产和西西弗书店的合作模式中，互利互惠是合作的重点。
商业地产会给予西西弗相应的租金优惠，同时也对其未来带来的客流量有所要求。
西西弗除了首选入驻一二线的大型商业项目外，还会跟随一些优秀的大型商业项目伙伴入驻其他城市，这也是连锁书店培养与地产良好互动的合作基础，也有利于西西弗书店未来拓展二三线城市市场。
在区位选址上，西西弗也会对商场的客流量进行评估，客流量是选址时考量的绝对数据。
目前西西弗书店每间店的日均客流量约为1200人，单日最低的进店客流量也在1000人以上。
为了符合读者定位，西西弗还会根据当地本土风格打造橱窗设计，并统一设定成有特定文化主题的欧式装饰风格。
周围商圈的文化层次并不会影响西西弗的选址。
只要满足客流量，西西弗在快时尚风格的影响下，总会找到属于自己的读者，而这部分人可能和商业地产的顾客属性重合度相当高。
（4）成熟的门店拓展模式
在入驻一家城市之前，西西弗的各个体系会充分运作起来：
商业发展中心、连锁拓展中心、设计研发系统为先驱，负责进行店面谈判、开店和设计等事宜，而人力发展中心、营运管理中心和商品管理中心作为第二梯队联动跟进，节省了开店时间。
同时，西西弗书店装修还是统一按照自己的风格与设计标准进行。
西西弗有自己的合作伙伴，统一打造店面装修所需材料，降低成本。
这套体系也成为西西弗书店被商业地产青睐的重要原因。
成熟的商业化模式、专业化的运作团队以及极具辨识度的店面装修风格，也是商业地产商愿意与西西弗书店合作的重要原因。
3.2、方所书店—走时尚高端路线
方所书店成立于2011年末，目前拥有方所广州店、成都店、重庆店、青岛店。
方所书店创办人与诚品书店渊源深厚，风格也与诚品书店较为接近。
第一家方所书店开在广州太古汇商场，提供的产品包括图书、服饰、美学生活产品、植物和咖啡等，在总共2000平方米左右的空间内，包括600平方米的书店、120平方米的展览、260平方米销售设计品的美学馆、250平方米的服饰馆等，书店所占面积不足1/3，每年还举办超过80场活动，以及各种展览和演讲。
广州方所年售出的图书近60万册，客流量达250万。
成都方所则进一步提升了书店所占的面积，在总共4000平米中占据了2000平方米，成都方所试营业的3个月，非节假日期间，客流量大约七八千人，节假日达到1.5-2万。
方所在产品选择上有自己明确的风格。
在图书方面，方所为了避免与同类书店同质化，除了一般书店都有的经典书和畅销书，艺术设计类占了大部分，而外版书占比则高达40%。
在非图书产品上，方所坚持的标准是手工制作，自然主义风格，强调环保概念，耐用，定位于高端。
并且在方所引入的品牌中，有40%左右为国内首家。
图21：
方所成都店功能分区（单位：
平方米）
图22：
方所广州店功能分区（单位：
平方米）
图23：
方所书店店面
3.3、当当亚马逊—线上书店进军线下
在如今电商强势发展，实体书店努力转型寻求突破的背景下，很多电商也开始走入线下。
而线上与线下的融合，实则为顾客带来了更为丰富的体验与便利感。
美国的亚马逊书店就是一个典型的基于线上大数据提供线下书店贩卖与服务的商业案例。
在亚马逊线上的5500万种图书中，实体店面里只展示了极少的一部分，约有6000多种。
书店内的图书是按照亚马逊线上读者点评和网站的预订书单，并借助亚马逊强大的大数据分析系统，根据每本图书的用户浏览、收藏、购买、评论等一系列行为综合得出该书的热度排名，只有评分在4星及以上的图书才有资格上架书店，并且书架上的书每周三次进行部分替换，保证了万读者每次造访都能有新的发现。
亚马逊线下书店的荐书方式使用的都是亚马逊官网线上数据：
“4.5以上评分的图书”“96%的看过此书的人给了满分5分的图书”“如果你喜欢这本书，后边的这一排书可能你也会喜欢”。
线下书店为亚马逊提供了一个低成本的流量入口，每一个顾客都是一个潜在的受试者，他在每排书架的停留时间、他在店内行动轨迹、他拿下了哪本书放下了哪本书最终又买了哪本书，都在源源不断地帮助亚马逊训练线上算法。
亚马逊依据线下书店收集而来的销售数据，进一步验证基于线上数据的图书推荐系统的精准度。
此外，当当网也开始发力线下。
当当网的线下布局分为三个业态：
100～300平方米的当当书吧，主要开在超市内；1000～2000平方米的当当阅界，主要开在购物中心内，店内融合图书（占6成）+餐饮+文创；3000平方米以上的当当车站，与大型商业地产合作，要求租金减免和装修补贴。
截止至2016年底，当当线下书店共有143家，其中比较大的三家店位于长沙、福建和沈阳，剩下的店面为超市内的小店。
首家线下实体书店位于长沙，由步步高集团和当当共同打造，24小时经营，实行线下与线上同价。
书店共有图书4万余种，12万册。
根据当当大数据选品，优选文学、小说、历史、艺术、童书、建筑、自然科学等40个品类图书。
店内还包括咖啡、文创、讲堂和艺术展演。
下一步计划在眉山东坡区万景追梦城开设面积为2000平方米的实体书店，同样包括图书零售、文创手工、特色餐饮、艺术空间、场景体验、创客沙龙等综合创新业态。
4、复合式书店满足消费升级体验需求
过去的传统书店局限于图书销售，而电子书和图书电商分流了部分单纯消费知识和有明确购书意愿、价格敏感性高、追求方便效率的客户，最终留给实体书店的则是那些注重体验和精神空间消费的人群。
随着消费升级，消费者对体验的诉求也会越来越高，因此需要打造有着丰富内容的消费空间。
复合式书店通过丰富的业态组合为消费者打造了一个文化体验空间，从而提升了顾客体验，对于这些跨界书店，所卖的已经不仅仅是书和产品，而是一种生活方式。
图24：
消费升级下顾客新需求
跨界书店凭借为顾客打造的良好用户体验显著的提高了用户的粘性，具有强大的聚客能力。
这也吸引了商业地产与跨界书店的合作。
过去商业地产不喜欢引入书店这种坪效低的业态。
然而随着电商的冲击和IP消费的崛起，商业地产逐渐意识
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