上海大区五角场项目外租物业招商方案.docx
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上海大区五角场项目外租物业招商方案
上海大区五角场项目外租物业招商立项
年日
第一部分：
项目概括
、项目简介
该物业位于上海市杨浦区邯郸路与四平路交界（房屋号牌未定）。
楼层自地下三层至五层（地下二、三层为车库），总建筑面积平米。
规划一层部分、二层部分及三、四层整层为开始苏宁电器，总建筑面积为平米。
招商区域为负一层部分平米、一层部分平米。
、项目招商物业状况
项目名称
五角场店
建筑面积及得房率
楼层
建筑面积（㎡）
使用面积（㎡）
得房率（）
招商面积（㎡）
负层
层
层
层
层
层
合计
结构
框架结构
层高（注明是否吊顶）
负一层米，一层米，其余每层米
柱间距
主柱距
开间进深
米米
顶
裸顶
地
毛坯
承重
墙
毛坯
空调系统
类型
中央空调（需我司安装）
独立控制
可√否□
电费：
独立核算
消防系统
合格
消防通道
有
通道
独立入口
有√无□
数量：
个
负一层和一层有独立入口，二层至五层可由客梯直接到达
扶梯
有√无□
数量：
部
客梯
有√无□
数量：
部
可直接从负一楼至五楼招商区域
货梯
有√无□
数量：
部
安全通道
有√无□
数量：
个
餐饮功能
水
有√无□
可否改造
可□否□
气
有√无□
可否改造
可√否□
有主气管，有预留口
烟道
有√无□
可否改造
可√否□
隔油池
有√无□
可否改造
可√否□
电
电容量
可否增容
可√否□
配电房位置：
每层均有
卫生间
数量
每层一个
可否改造
可√否□
停车位
数量
至少个
周边停车场
有
店招
有
广告位
有
上盖类型
办公
第二部分：
商圈及商家简介
、商圈环境
五角场商圈位于上海市杨浦区，北起政通路，南至国定路，西临国定路，东到国和路，该商圈区域辐射半径约平方公里。
江湾五角场城市副中心功能定位是以知识创新区公共为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共中心，以科教为特色的现代服务业集聚区，以繁荣繁华为标志的市级商业中心，三区融合，联动发展的示范性区域。
商圈类型为市级商圈，上海市政府规划为副中心。
、主要商家介绍
楼层布局：
都会馆：
周大福、、等
流行前沿馆：
、、
时尚淑女馆：
、
绅士品味馆：
、
运动休闲馆：
、、、
儿童与家品馆：
、黄色小鸭
品牌折扣馆
万达主力店布局
宝大祥青少年儿童购物中心：
只要经营儿童服饰、青少年服饰和玩具等用品。
总面积达平方。
一楼与地下一层共规划个馆区：
包括：
一层靓衣馆、婴儿用品馆、益智馆。
地下一层的运动馆、少女装馆和迪尼斯生活馆。
只要品牌有：
小耐克、网球王子、巴布豆、花雨伞、丽婴房等。
二楼：
主要是上海书城与国美电器及琴行与文具商家。
百联又一城：
总建筑面积万平方。
有地面层与地下层，共多个停车位，部垂直电梯、部自动扶梯及条地下层直通五角场下沉式广场行人隧道。
整体布局上：
地下—层为停车场。
—层为购物长廊与主体百货，集中了百货、餐饮、电影、真冰溜冰场、健身会所等业态。
主打精品、娱乐、时尚的感念，填补了五角场中高档消费的空白。
大西洋百货：
经营定位：
中档品牌商品、大众化价格
商品特色：
年轻时尚、流行休闲
一：
化妆品、金银珠宝、烟酒
二楼：
童装、童鞋、玩具、通信器材
三楼：
淑女装、羊毛衫、女裤、内衣
四楼：
运动系列、休闲服饰
五楼：
夹克休闲装、西装西裤、皮具男鞋、衬衫领带、名表
东方商厦:
经营面积万平方,拥有珠宝\百货\餐饮等经营主题的现代化购物场所.
:
烟酒食品\保健品\数码家电\家具用品\餐饮
:
化状品\女鞋箱包\黄金珠宝\钟表礼品
:
少熟女装\时尚饰品\休闲手表
:
女士服饰\针织内衣\床品
:
男士服饰\休闲服饰\男女鞋\箱包\内衣
:
运动服饰\休闲服饰
第三部分：
周边租金市场调研
、周边商家调研请在以下表格中填写项目周边与本项目面积楼层均相似的物业价格：
（每个业态至少填写个以上品牌，与定位业态一致则至少填写个以上品牌）
类别
区位
项目名称
项目面积楼层
经营内容
租金单价（元㎡天）
备注
周边环境
五角场
万达广场
平米
综合
元
五角场
百联
平米
综合
元
五角场
东方商厦
平米
综合
元
.目标客户访谈记录：
（请在以下表格中填写本项目所有洽谈过客户的租赁政策：
所定位业态则至少填写个以上访谈品牌）
客户名称
经营内容
年限
报价情况
其他租赁政策
联系方式
目标客户
鲜芋仙
餐饮
年
元平米天
自第二年起每年递增
休闲食品
零售
年
元平米天
自第三年起每年递增
章鱼小丸子
餐饮
年
元平米天
自第二年起每年递增
阳松芳米皮
餐饮
年
元平米天，店面形象不符合商场定位
自第二年起每年递增
天后甜品
餐饮
年
纯扣点，无保底
第四部分：
项目招商方案
一、项目招商业态定位分析
、业态定位依据
☑商业环境影响：
处于副中心商圈核心位置，地铁站出口，流通人口较大。
☑物业自身限制条件：
无
☑周边消费基础需求条件：
核心消费群体区域内万高校师生、环岛成熟生活社区万、交通枢纽日均人流约万。
外层消费群杨埔区及虹口宝山等常住人口万
☑租金承受水平分析：
地铁沿线商铺租金承受能力—元平方天
、招商业态组合建议
招商业态建议综合分析：
我司项目随处商圈核心位置，有地铁交通出入口通过，但商圈竞争激烈，自身体量较小，聚客能力相对较弱。
建议主要引进消费较强的业态—餐饮，辅助零售商铺。
招商业态组合方案一：
→招租面积：
负一层平方，一层平方（使用面积）
负一层平面图
一层平面图
二、租金水平及策略建议
整体租金：
万年
楼层
铺位号
使用面积
建筑面积
目标业态
主要的目标商家
使用面租金单价（元平米·天）
建面租金单价（元平米·天）
铺位收入（万元）
楼层收入（万元）
备注
负一层
餐饮
面包新语
整体年物业费收益万（按元核算）
餐饮
老娘舅吉野家
餐饮
吞云小莳吉祥混沌
饰品皮具
曼谷银皮具
零售
精品眼镜
一层
餐饮
太平洋咖啡
总计
招商业态组合方案二：
由于儿童业态（红孩子）无法上到负一层，建议后期门店调整，儿童业态（红孩子）落位电器三层，负一层调整为我司电器经营区。
但调整涉及已签约的商家经营，具体如下：
商家
业态
租金万年
物业管理费万年
违约金
小计
大卡司
餐饮
肯德基
餐饮
云南米线
餐饮
屈臣氏
零售
格格屋
零售
美珍香
零售
罗森便利
零售
总计
备注：
如负一层整体外租收益约万年，调整后需提升电器经营区坪效。
从整体收益看建议采取方案一！
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