商品房买卖合同注意事项和形式精.docx
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商品房买卖合同注意事项和形式精
商品房买卖合同注意事项和形式（必看
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逐条祥解
概述:
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171。
该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171的基础上,总结经验改进而成的。
政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。
但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。
因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和
总结的经验
第一条项目建设依据。
出卖人以___________方式取得位于______________、编号为___________的地块的土地使用权。
【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________。
该地块土地面积为____________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_____________。
建设工程规划许可证号为________________,施工许可证号为__________。
【释义】
该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。
用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定,取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】
实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。
还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。
上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:
（一已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
”
【对策】
虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。
但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。
卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。
预售商品房批准机关为__________,商品房预售许
可证号为______________。
【释义】
该条是关于预售许可证的约定。
预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。
《城市房地产管理法》第四十四条规定:
商品房预售,应当符合下列条件:
（一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;（二持有建设工程规划许可证;（三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;（四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
按照主管部门许可的发售范围不同,预售许可证分为内销许可证和外销许可证。
只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】
未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议,在业内是常见的。
如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。
但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】
严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准为本合同第一条规定的项目中的:
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
【释义】
本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】
目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。
造成这种的结果的原因是多方面的。
既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。
一段时间以来,建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。
但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。
加之由于历史原因,商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。
国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。
笔者曾经代理过一个案件,房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊,而两部门都具备“测绘资质”,导致法院难以认定。
【对策】
针对上述情况,我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。
国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即
“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。
质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。
”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确:
“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提
出书面申请,并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。
省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内,转省级房地产行政主管
部门初审。
省级房地产行政主管部门应当在15日内,提出书面初审意见,并反馈省级测绘行政主管部门;其中,对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同
时报国务院建设行政主管部门备案。
申请甲级房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主
管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门审批发证。
取得甲级房产测绘资格的单位,由国务院测绘行政主管部门和国务院建设
行政主管部门联合向社会公告。
取得乙级以下房产测绘资格的单位,由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。
”
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
1、按建筑面积计算,该商品房单价为（___________币每平方米__________________元,
总金额（___________币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为（___________币每平方米________________元,总金额（__________币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元计算,该商品房总价款为（__________币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、_________________
【释义】
本条与原示范文本相比最大的改进是:
针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元计算”等二种新的计价方式。
使买方有更多选择。
【常见问题】
虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元计算”等方式。
【对策】
计价方式的多样性,是市场进步的潮流。
只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。
只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
第五条面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第___________种方式进行处理:
1、双方自行约定:
（1_______________________________________________________________________________
（2_______________________________________________________________________________
2、双方同意按以下原则处理:
（1面积误差比绝对值在3%以内（含3%的,据实结算房价款;
（2面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内（含3%部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内（含3%部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议
【释义】
当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时,合同约定的面积（通常称“暂测面积”有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致,本条就是为解决该问题设计的
。
本条设计了两种处理方式:
一是双方约定,二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。
【常见问题】
选择处理方式2,无疑是对买方有利的。
但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定:
按实测面积为准,实测面积超过暂测面积的部分,由买方按约定的单价补足房款;实测面积少于暂测面积的部分,由卖方按约定单价退还房款”。
这种约定,在面积变更较大的情况下,对买方来讲是不公平的。
【对策】
负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。
这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
第六条付款方式及期限
买受人按下列第种第项方式按期付款:
1.一次性付款
乙方在年月日前付清全部房价款%的,甲方给予乙方占付款金额%的优惠,即实际付款额为（币仟佰拾万仟佰拾元整。
2.分期付款
乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行（帐户名称:
帐号:
（1年月日前支付全部房价款的%,计（币仟佰拾万仟佰
拾元;
（2年月日前支付全部房价款的%,计（币仟佰拾万仟佰拾元;
3.贷款方式付款
（1买受人应于年月日前支付全部房价款的%,计元;
（2买受人应于年月日前支付全部房价款的%,计元;
（3买受人应于年月日前首付款付清后,持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续,否则视为买受人违约。
4.其他方式
【释义】本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。
其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。
【常见问题】贷款方式付款（又称按揭付款是个人购房常用的付款方式。
但该条的相关规定显然过于简单,比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约,但没有约定违约责任。
而且实践中,由于买方对按揭贷款的条件知之甚少,卖方售楼人员也没有给予必要的介绍,致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款,给双方造成麻烦甚至纠纷。
【对策】开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明,必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。
如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款,可约定一定比例的逾期付款违约金,超过一定期限还不能办妥的,卖方有权解除合同,并要求买方支付确定比例或数额的违约金。
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第种方式处理:
1.按逾期时间,分别处理（不作累加
（1逾期在日之内,自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金,合同继续履行。
（2逾期超过天后,出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1项中的比率的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.
【释义】按时支付购房价款是买方最主要的合同义务,本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。
按本条1项的规定,买方的违约责任分为两种,一是按逾期天数支付违约金,合同继续履行;一是按支付累计已付款的适当比例的违约金,合同解除。
卖方选择解除合同必须买足一定的条件,即买方的逾期达到约定天数。
【常见的问题】本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间,以及违约金的比例。
【对策】结合实践经验,笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素:
（一、
卖方对资金的需求程度;（二、标的房产价款的数额;（三、买方的资信状况;（四是一次性付款
还是分期付款、按揭付款。
对于逾期付款违约金,笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期
贷款利息确定。
解除合同时按累计应付款计算的违约金,笔者认为不宜超过10%。
第八条交付期限
出卖人应当在
年月日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第
种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1.
该商品房经验收合格。
2.
该商品房经综合验收合格。
3.
该商品房经分期综合验收合格。
4.
该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.
但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起
日内告知买受人的;
2.
【释义】
本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。
与原示范文本最大的区别是:
规定了四种不同的交付使用条件。
【常见问题】
签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。
由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道,买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。
这种要求也有法律依据。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:
房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条:
住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
（一城市规划设计条件的落实情况;（二城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。
（三单项工程的工程质量验收情况;
（四拆迁安置方案的落实情况;（五物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
但实际操作起来有一些具体问题。
以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行,经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。
2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后,建设部门对工程竣工验收采取备案制度,由建设单位自行组织验收。
这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作,使得验收工作更加费时费力。
由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门,特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工,开发商无法自主把握,制约了开发商交付计划的实施。
绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”,因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾,甚至为此诉诸公堂。
【对策】
在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下,建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件,但要注意向客户将原因解释清楚。
第九条:
出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第
种方式处理:
1.按逾期时间,分别处理（不作累加
（1逾期不超过
日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之
的违约金,合同继续履行;
（2逾期超过
日后,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达的日子起
天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之
（该比率应不小于第（1项中的比率的违约金。
2.
【释义】
本条提供的第1、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式,即违约时间在某天数内,卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金,合同继续履行;违约时间超过上述天数,则买方有权选择解除合同。
逾期时间超过确定的天数时,如果买方选择解除合同,卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金;如果买方选择合同继续履行,则卖方应按违约天数支付违约金。
违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止,按统一的比例计算,而不分段计算。
【常见问题】
逾期交房是非常普遍的现象。
造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。
随着老百姓权利意识的增强,因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。
【对策】
不管什么原因,只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。
而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。
建议开发商本着公平对等的原则签订本条。
如果出现逾期交房,应及时通知客户,确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的,说明理由争取客户谅解。
实践证明,只要处理得当,绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
第十条规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
1.
该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向;
2.
【释义】
本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。
【常见问题】
根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度,出卖人才有义务通知买受人。
这种规定过于原则,产生纠纷后难以判定。
【对策】
为减少误解,应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。
比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
第十一条交接
商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时,出
卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。
所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:
【释义】
本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。
范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
这是不同与原范本（GF-95-0171的新规定。
住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。
目的是为了保障住宅消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理,促进住宅销售。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容:
1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:
1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型,使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明;9、其他需说明的问题。
【常见问题】
由于目前商品房买卖多采用预售形式,买方在签订合同时和其后的很长一段时间内,对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。
只有到交接阶段,这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。
而想象和现实总是有些差别的,更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”,这些都导致了交接纠纷大面积产生。
交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议、买方不及时验收入住等。
【对策】
交接纠纷虽然都发生在交接阶段,但其原因却不一而足,解决的办法也就应区别分析。
比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免,而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。
另外,针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况,建议在本条自由约定出约定:
由于买受人原因,未能按期交付的,视为交付,标的房产损毁的风险由买受人承担,基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。
第十二条出卖人保证销售的商品房没
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