设施设备运行方案1.docx
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设施设备运行方案1
设施设备运行方案
福州融侨物业管理有限公司
2016-06-13
福州融侨中心设施设备运行方案
1、设备运行时间规定
1.目的
满足服务品质前提条件，通过制定设备运行时间达到节能降耗目标。
2.适用范围
福州融侨中心设施设备。
3.职责
福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工。
4.系统专业：
4.1弱电
1）背景广播系统：
根据商场开闭店时间，背景音乐开启时间为早上9:
30——晚上10:
00（根据实际营运时间再做调整）；
2）大屏幕系统：
根据商场开闭店时间，开启时间为早上9:
55——晚上10:
00（根据实际营运时间再做调整）；
3）节能监测系统：
为24小时开机实时监控状态；
4）车位引导系统：
为24小时开机监控状态；
5）综合布线系统：
为保持24小时开机连接状态;
6）停车场收费系统：
为24小时开机状态；
7）POS机收费系统：
为24小时开机状态；
8）监控系统：
为24小时开机实时监控状态；
9）消防系统：
为24小时开机实时监控状态；
10）UPS电源：
UPS不间断电源为24小时连接状态。
11）无线对讲系统：
无线对讲信号放大为24小时开机连接状态；
12）电梯
1）电动扶梯
Ø启动：
商场电动扶梯每天开启时间为9:
45——10:
00（根据实际营运需求再做调整）。
Ø关闭：
商场电动扶梯每天关闭时间为22:
00——22:
20（根据实际营运需求再做调整）。
2）升降梯
Ø启动：
商场直梯每天开启时间为9:
45——10:
00（根据实际营运需求再做调整）。
Ø关闭：
商场直梯每天开启时间为22:
00——22:
20（根据实际营运需求再做调整）。
Ø写字楼升降梯、消防梯24小时运行，
Ø货梯根据实际运营需求做调整。
货梯开启时间6：
30-10：
00、13：
30-16：
30、22：
00-次日01：
00
4.2强电
1）公共区域常规工作照明（应急照明）：
24小时（CBUS模块控制）
2）地下车库常规工作照明（应急照明）：
30%：
24小时；
地下车库常规营业照明：
70%：
10:
00-22:
00
室外步行街照明：
17：
30--22：
00（春季）（外街）。
1８：
30--22：
00（夏季）（外街）。
17：
30--22：
00（秋季）（外街）
17：
00--22：
00（冬季）（外街）。
外广场、路灯照明：
17：
30--22：
00（春季）（外街）。
1８：
30--22：
00（夏季）（外街）。
17：
30--22：
00（秋季）（外街）
17：
00--22：
00（冬季）（外街）。
泛光照明：
17：
30--22：
00（春季）（外街）。
1８：
30--22：
00（夏季）（外街）。
17：
30--22：
00（秋季）（外街）
17：
00--22：
00（冬季）（外街）。
广告位照明：
17：
30--22：
00（春季）（外街）。
1８：
30--22：
00（夏季）（外街）。
17：
30--22：
00（秋季）（外街）
17：
00--22：
00（冬季）（外街）。
3）BA照明灯控系统：
开关机时间为（10:
00-22:
00）其中应急照明、地导灯和插座为24小时连通状态。
4.3暖通
4.3.1冷源系统运行时间：
1）每年运行月份：
5、6、7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，4、11月根据天气温度情况和商场测温情况，以26℃为界限，高于26℃冷空调运行根据室内环境温度做灵活调整，低于或等于26℃全新风运行。
（内街）
每年运行月份：
7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，5、6、11月根据天气温度情况和商场测温情况。
离心机组运行时间9:
30-21:
30开启一台离心机，10：
30-21：
00分根据实际情况开启一台离心机组或同时开启一台离心机组
冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情况进行调整；
冷却塔运行时间根据主机运行时间开启；
Ø夏季6、10月（30℃-35℃）
离心机组运行时间10:
30-21:
30开启一台离心机，10：
30-21：
00分根据实际情况开启另外一台螺杆机；
冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情况进行调整；
冷却塔运行时间根据主机运行时间开启
春秋季4、5、11月（27℃-29℃）
离心机组运行时间12:
30-18:
30开启一台离心机；
冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情况进行调整；
Ø冷却塔运行时间根据主机运行时间开启
3）甲A中央空调每日运行时间：
（周末不开机）
Ø盛夏季节（7、8、9）月
Ø单冷机组/冷却泵/冷却塔8:
00-18:
00冷冻水泵运行至18:
30
夏季（10）月
Ø单冷机组/冷却泵/冷却塔8:
30-18:
00冷冻水泵运行至18:
30
4.3.2新风机运行时间：
盛夏季7.8.9月（35℃以上）
开启时间9:
00-22:
00
夏季6、10月（30℃-35℃）
开启时间10:
00-21:
00
春秋季4、5、11月（27℃-29℃）
开启时间11:
00-14:
00、16：
30-20：
00
4.3.3公共区域空调末端设备运行时间（根据冷热源启停运行）：
Ø工作日：
9:
45-22:
00（空调设备10:
00开，21:
00关）
Ø节假日、休息日：
9:
45-22:
00（空调设备9:
45开，21:
30关）
Ø厕所排风机运行时间：
10:
00-22:
00
4.3.4地库送排风机运行时间：
Ø设备机房送排风机运行时间6:
30-08:
0022:
00-23：
00
Ø车库区域送排风机运行时间（按1/2送排风设备开）
8:
30-10:
0011:
30-13:
0017:
30-21:
005：
00-06:
00
Ø湿垃圾房排风机运行时间
5:
00-第二天01:
00
4.4给排水设备（自动控制）
2、设备运行管理
（1）设备操作流程和注意事项
1.目的
规范设备设施的操作程序,确保设施设备运行正常平稳、安全。
2.适用范围
适用于福州融侨中心设施设备的正确操作。
3.职责
福州融侨物业物业管理有限公司融侨中心工程部各专业员工。
4.系统专业：
4.1弱电
4.1.1车辆出入管理系统
1）系统登录：
双击图标—系统登录—选择操作员—输入密码—确定
2）远距离卡的发行：
登录系统后，点击人员资料库中做相应增加、修改等，然后保存后退出。
3）临时停车IC卡的发行：
发卡机自动发卡，并录入数据库开始计费。
4）临时停车收费：
读卡后，点击收费等类型的功能，软件自动显示所计费用。
5）注意事项：
Ø出、入口控制机、发卡机等设备不可处于关机状态。
Ø严禁变动、删除数据库资料等文件夹否则将造成系统的无法运行，甚至崩溃。
Ø勿变动与通讯协议卡相关的连线、接插件，以免影响系统运行。
4.1.2闭路电视监控系统
1）摄像机切换、云台控制、镜头控制:
通过主控键盘先选择显示图像的监视器，然后选择摄像机，然后进行操作。
2）硬盘录像机的操作：
系统登录，选择操作员，输入密码，点击确定后进入菜单。
3）硬盘录像机有设置监控图像窗口，调用录像等功能。
4）硬盘录像机可设置“四画面”“九画面”等监控图像窗口。
5）调用录像时，首先选择目标摄像机，然后选择日期，时间等，然后点击播放键。
也可快进或倒退等功能。
6）注意事项：
Ø开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做到正确使用。
保持设备整洁。
Ø开启监控设备前要详细检查监控设备的工作电源是否正常输出。
Ø监控设备开启后如听到监控设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø设备在正常运行中不允许非正常关机。
4.1.3入侵报警系统：
1）入侵报警系统可以查询各防区状态，防区故障，报警记录等，对各防区进行布防，撤防等功能。
2）登录系统后，进行一系列的操作。
3）注意事项：
Ø开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做到正确使用。
保持设备整洁。
Ø开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。
Ø设备开启后如听到设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø维修。
4.1.4建筑智能化系统（BA）
1）打开显示器电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。
2）打开主机电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。
3）在屏幕对话框中，输入用户码，出现相应的系统菜单。
4）在系统菜单中找到需操作的相应内容。
例如:
空调机系统的遥控操作。
5）单击有关于空调的子菜单，点击列表中相应选项，可显示楼层各测温点的回风温度、送风温度及各空调机的运行状态。
6）可根据各专业要求，选中相应楼层的空调机列表，设定风机、空调机水阀的开启和关闭时间。
7）BA系统还可以监控系统的运行状况，报警查询等功能，登录系统后可根据需求操作。
8）注意事项：
Ø开机前，仔细检查工作站主机、监视器、网络控制器等设备的供电电源是否正常。
Ø设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø系统电脑不可处于关机状态。
4.1.5背景音乐系统
1）开启背景广播系统及设备电源，在系统软件上选择播放源，并将音量开关放到最低位，然后将音源切到各楼层音箱上。
慢慢旋动音量开关，调制适当位置。
2）注意事项：
Ø开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。
Ø设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø因背景音乐系统需与消防系统联动，背景广播功放等设备在正常运行中不允许关机。
4.1.6消防自动报警控制系统
1）系统自检:
主菜单下按"系统自检"键,进行系统自检。
2）报警显示:
报警器报警后,自动显示在控制柜显示屏上,按操作按钮，可查到火警的具体位置。
3）系统复位:
现场报警器复位后,按“系统复位”键将进行系统复位。
4）注意事项：
Ø维保单位和商管弱电技工必须持证上岗。
Ø维保单位必须为合格服务商。
Ø确保消防系统年检合格证时效性。
Ø做好日常和定期维护保养巡视记录等资料存档管理工作。
4.1.7联动系统
1）联动系统自动启动:
将消防系统设置成自动
2）联动系统手动启动:
选择相应设备，强制启动联动设备。
3）联动设备停止:
进入系统后，将设备联动执行停止。
4）联动手动盘操作:
在系统设置为“手动允许”后，在手动盘上选择设备,按"启动"键启动设备,按"停止"键停止设备。
4.1.8安装打印纸。
1）将新纸卷穿在送纸转轴上;
2）将送纸转轴安放在打印机支架上;
3）将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用;
4）将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上"送纸"按钮,使纸头穿过打印机构。
5）继续送纸,预留约12寸备用。
安装完打印纸后,如有报警或故障,打印纸将自动打印记录。
4.1.9消防电话
1）消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。
2）在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中心通话。
4.1.10电动扶梯
1）启动
Ø启动前先检查各梯级是否清洁，无异物，梯梳齿是否完好。
Ø开梯前确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。
Ø在梯头和梯尾的开关处用钥匙启动电动扶梯。
Ø在达到额定转数前，检查电动扶梯是否启动自如，扶手带速是否正常，其他零部件有无响声。
如有异常，即按急停按钮停止，并放置停用指示，通知维保单位前来维修并做好记录。
Ø一切正常交付使用。
2）关闭
Ø关闭前疏散梯级上的乘客。
Ø在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。
Ø关闭后检查旁板、盖板、螺丝是否松脱。
检查自动扶梯是否正常关闭，如有异常，通知维保单位前来维修并做好记录。
3）转变行程方向
Ø转变行程时疏散梯级上的乘客。
Ø在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。
Ø在确认完全停止后，再转向启动。
4）注意事项：
Ø维保单位和商管工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实效性。
Ø确保电梯年检合格证时效性。
Ø建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。
4.1.11直梯
1）启动：
自动模式
Ø用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。
Ø进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。
将自动/手动开关放置到“自动”状态。
Ø认真检查各控制开关及照明通风是否正常。
Ø用钥匙关闭电梯操作箱。
Ø选顶层、中间数层及首层来回一趟，没有异常后方投入正常运行。
2）手动模式：
Ø用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。
Ø进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。
将自动/手动开关放置到“手动”状态。
Ø认真检查各控制开关及照明通风是否正常。
Ø用钥匙关闭电梯操作箱。
Ø随电梯上、下行驶一个回程（不载客、不运货），检查运行是否正常，有无故障。
3）关闭：
Ø关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维保单位处理，并在首层及最高层放置电梯停用标示。
Ø检查电梯无异常并确认电梯内无乘客后，用钥匙打开电梯检修门，关闭电梯照明及风扇。
完成后关闭电梯检修门。
Ø用电梯启停钥匙关闭电梯。
Ø关闭后确认外招LED显示是否出现“停用”字样。
Ø确认梯门关好后方可离开。
4）注意事项：
Ø维保单位和物业工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实效性。
Ø确保电梯年检合格证时效性。
Ø建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。
4.2强电
4.2.1倒闸操作制度
4.2.2倒闸操作必须根据工程部主管的命令填写操作票，并有工程部经理签字方可实施，严格按照操作票内容实行操作。
1）倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：
Ø停电：
拉闸操作必须按照电容柜、低压开关、高压断路器、高压隔离开关的顺序依次操作。
Ø送电：
合闸操作必须按高野隔离开关、高压断路器，低压开关、电容柜的顺序进行。
Ø严禁带负荷拉合刀闸。
2）倒闸操作必须由二人（持高低压证）执行，其中一人监护，另一人操作。
3）每张操作票只能填写一个操作任务。
4）开始操作前，应先在模拟板上进行，模拟操作核对无误后再进行设备操作，操作前应该核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。
发布操作命令和复诵操作命令都应严肃认真，命令一致，声音宏亮清晰，必须按操作票填写的顺序逐项操作，每操作一次应检查无误后做一个“√”记号，高压隔离和断路器开关及10KV断路器、联络开关停送电操作后必须及时挂摘警示牌，全部操作完毕后进行复查。
5）下列项目应填写操作票内：
Ø操作和监护员姓名，道闸操作日期和时间节点。
Ø按顺序填写应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的交流回路名称。
Ø开关、闸刀的位置。
Ø电缆尾线的拆开和接上。
Ø继电保护自动装置的停用和合上，继电保护定值的更改。
Ø临时接地线的装拆（包括验电、放电）。
Ø检查接地线是否拆除。
Ø检查负荷分配。
Ø摇测绝缘。
Ø安装或拆除控制回路或电压互感回路的保险丝。
Ø切换保护回路和检验是否确无电压。
6）突发事故处理时暂不用操作票，但应执行监护制度，做好操作记录，后补操作票。
7）对操作有疑问时，或不利于安全时应立即停止操作，并立即报告值班负责人。
8）在正常操作过程中，发生异常情况或误操作时应立即停止操作，报告主管部门，只有在事故直接威协人身和设备安全时，方可先采取必要措施（如切断电源进行触电急救或灭火等）事后立即报告上级有关部门。
4.2.3供配电设施设备运行管理注意事项：
1）供配电设施设备运行严格按照供配电系统管理制度和操作规范执行。
2）确保强电员工持证时效性和变配电站高压工具和设备符合强检要求。
3）节能降耗，关注日、月度用电量和MD数据统计和分析。
4）严查空间和配电设备箱体密闭堵漏，防止小动物进入配电站
4.3暖通
4.3.1冷水主机操作规程
1）启动冷水主机前必须做好准备工作：
Ø检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。
Ø检查所有的电气接头，保证接地良好。
Ø检查热交换器是否正常。
Ø检查水流开关机面板上的水流指示器是否正常动作。
Ø所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。
Ø分集水器每天运行前排污一次。
Ø检查膨胀水箱运行是否正常。
Ø检查冷却、冷冻循环泵是否运行正常。
Ø检查冷却塔水位、风扇是否运行正常。
Ø检查主机油泵油位线是否在安全线内。
Ø检查主机控制屏温度、压力是否正常。
2）启动冷水主机
Ø按下主机控制屏的启动键。
Ø观察主机油压是否建立，运转声音是否正常。
Ø检查控制屏显示主机的各项数据是否正常。
Ø启动控制屏键盘锁。
Ø当值人员每日做好冷水主机及冷冻水泵、冷却水泵两小时一次记录，随时对机组观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。
Ø每三小时巡视冷却塔和膨胀水箱，检查水位和设备运行情况。
3）关闭冷水主机
Ø按下主机控制屏的停机键。
Ø检查控制屏显示主机的各项数据是否正常，启动控制屏键盘锁。
Ø冷却塔风扇至少运转五分钟才可关闭。
Ø冷却水泵至少运转十五分钟才可停泵，并检查冷却塔水位和设备是否正常。
Ø冷冻水泵至少运转三十分钟才可停泵，并检查膨胀水箱是否正常。
4）注意事项：
Ø每月配合保养单位做好冷水机组的保养和水质处理、定期配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。
Ø根据分集水器的冷冻水水温和测温点温度来确定主机的出水温度和开启台数。
Ø开机前进行检查并做好相关记录，运行中每2个小时必须对主机运行情况进行巡查，，并填写相关表单。
Ø正常运行中应对所有运行参数及管道、阀门进行检查。
4.3.2热水锅炉操作规程：
1）启动热水锅炉前必须做好准备工作：
Ø检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。
Ø检查所有的天然气阀门及接头，保证供气良好。
Ø分集水器每天运行前排污一次。
Ø所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。
Ø检查热水循环泵是否运行正常。
Ø检查膨胀水箱运行是否正常。
Ø检查锅炉内已加满水。
Ø检查各部分是否有泄露。
2）启动热水锅炉
Ø将锅炉控制电源开关开至启动位置，将运行开关根据实际情况开至手动或自动位置。
锅炉负荷根据回水温度加载或下载。
Ø如果锅炉控制开关有预热档，而锅炉长时间未使用，应将控制开关开至预热位置。
当锅炉出水温度接近设定温度时，将控制开关开至启动位置。
Ø如果锅炉控制开关开至启动位置有报警声，按下消音键，锅炉在刚接通时有可能会听到瞬间的报警声。
Ø当值人员每日做好热水锅炉、热水泵和膨胀水箱两小时一次记录，随时对设备观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。
3）关闭热水锅炉，将锅炉控制开关开至关闭位置，关闭天然气供气开关，热水泵至少运转三十分钟才可停泵。
4.3.3注意事项：
1）每月配合保养单位做好热水锅炉的保养和水质处理、定期配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。
2）根据分集水器的热水水温和测温点温度来确定主机的出水温度和开启台数。
3）按照国家相关规定，每半年锅炉压力表强检一次，每年锅炉安全阀强检一次，每年热水锅炉年检。
4.4给排水
4.4.1操作规程：
1）启动水泵（潜水泵）前的检查
Ø检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。
Ø排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。
Ø检查电压表、电源指示灯情况。
Ø手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。
2）启动水泵（潜水泵）。
Ø合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关,将转换开关置于“手动”位置。
Ø按下启动按钮,水泵（潜水泵）启动,注意观察启动电流。
Ø如果1次不能启动成功,检查进出阀门和放气阀，随后再试启动1次,每次应间隔3分钟。
如果2次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。
Ø启动成功后,让其运转5分钟。
观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重（漏水成线），机械密封应无漏水其产生。
Ø确认一切正常后,按下水泵（潜水泵）“停止”按钮,水泵（潜水泵）停止。
Ø将转换开关置于“自动”位置,水泵（潜水泵）自动启动并运行。
3）停止水泵（潜水泵）
Ø将转换开关置于“0”（停止）位置,水泵（潜水泵）停止运转。
Ø拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要），柜门挂停止送电牌。
Ø关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。
Ø检查有无不正常情况,如有则及时处理。
4.4.2注意事项：
1）启动前电气、管路阀门安全检查。
2）启动运行时运转电流、异声、异味观察。
3）运行正常恢复正常工作工况。
（2）设施设备运行巡检规定
1.目的
规范设备设施的巡视检查,确保设施设备运行正常平稳、安全。
2.适用范围
适用于福州融侨中心设施设备。
3.职责
福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工，填写运行记录。
4.系统专业：
4.1弱电
4.1.1车辆出入管理系统
1）弱电技工每天对系统进行检查测试1次，并填写相应记录；
2）每天对系统（收费主机、地感、发卡机、道闸、读卡器等）进行检查测试一次
3）每天对LED显示屏运行状态巡视一次；
4）每周对收费软件运行状态巡视一次；
5）每周对收费主机通讯设备运行设备巡视一次。
6）每天用干布擦拭卡机、道闸1次
7）每天用干布擦拭光电探测器，及时更换损坏的卡扣；
4.1.2电话、网络系统
1）安装管理：
Ø通讯运营商进入其租赁机房时要求其填写相关信息，方可进入机房作业；
Ø弱电领班负责每月统计电话数量;
Ø弱电技工维护网络系统；
Ø业户申请手续按照相关制度执行。
2）机房管理：
Ø每月查看租赁机房设施状况，发现违规情况时及时向弱电主管报告。
4.1.3闭路电视监控系统
1）每日对摄像头进行转动、调焦动作巡检；
2）每日对视频分配器日常巡检；
3）每日对主控键盘日常巡检；
4）每日由弱电技工用防静电绒布擦拭监视器等设备。
4.1.4入侵报警系统
1）每日对报警管理计算机、打印机日常巡检。
2）每日对报警管理软件进行巡检。
3）每日对报警控制主机进行巡检。
4）每日对主控键盘进行巡检。
5）每日对各防区进行抽检。
4.1.5门禁管理系统
1）每日对系统管理计算机、发卡机日常巡检。
2）每日对系统软件进行巡检。
3）每日对读卡器刷卡状况及电子门锁开、闭门状况进行日常巡检。
4）每周对系统通讯设备巡检1次。
4.1.6电子巡更系统
1）每日对巡更计算机，变送器日常巡检。
2）每日对巡更软件进行巡检。
3）每日对巡更棒进行测试。
4.1.7有线
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