伏牛山栾川游客服务中心建设项目可行性研究报告.docx
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伏牛山栾川游客服务中心建设项目可行性研究报告
伏牛山栾川游客服务中心建设项目
可行性研究报告
项目编号：
LXY2007－3－003
二○○七年六月十日
第一章总论1
第一节项目提要1
第二节可研依据与范围2
第三节主要技术经济指标4
第二章项目背景和建设必要性6
第一节项目背景6
第二节项目建设必要性8
第三章项目建设可行性10
第一节国内外市场条件分析10
第二节项目建设技术条件分析13
第三节项目实施基础条件分析15
第四节项目建设政策条件分析16
第五节项目实施龙头企业情况分析20
第四章建设方案23
第一节建设指导思想及原则23
第二节建设地址和条件24
第三节建设内容及规模27
第四节建设方案28
第五节建设进度安排30
第六节技术方案31
第七节工程方案32
第八节产品方案33
第九节招投标方案34
第五章环境保护35
第一节环境条件35
第二节环境影响35
第三节环境评价35
第六章投资估算及资金筹措36
第一节投资估算36
第二节资金筹措与使用计划38
第七章经济评价39
第一节经济效益评价依据、原则和方法39
第二节财务估算40
第三节财务分析41
第四节效益分析42
第五节风险分析43
第八章结论及建议46
第一节结论46
第二节建议46
伏牛山栾川游客服务中心建设项目
可行性研究报告
1.总论
1．1项目背景
1．1．1项目名称
伏牛山栾川游客服务中心建设项目
1．1．2承办单位概况
承办单位:
栾川县旅游工作委员会
项目负责人:
杨保国
项目地点:
栾川县城方皮路与老君山景区道路交汇处
1．1．3项目可行性研究报告编制单位
洛阳市城市建设勘察设计研究院
1．1．4项目可行性研究报告编制依据
（1）《河南省伏牛山旅游总体开发规划》（北京大学中国区域经济研究中心）；
（2）《栾川县旅游发展总体规划》（北京北大博雅咨询公司2001年）；
（3）《栾川县城总体规划》（2006年）；
（4）河南省人民政府关于伏牛山开发的有关文件、决定；
（5）旅游规划通则（GB/T—2002）；
（6）项目实施单位提供的有关文件、资料。
1．1．5项目可行性研究报告编制的原则
（1）坚持伏牛山区旅游文化的原则。
项目区建设要凸显伏牛山区的地方文化特色，将独特性的旅游文化理念纳入项目区的设计之中。
（2）坚持因地制宜的原则。
要结合地形地貌灵活布局，本着节约用地、因地制宜的原则布局主体建筑；绿化大量采用伏牛山本土树种，在设计上尽可能采用中国自然布局多种植物共生的手法,少用修剪造型,少用大面积的草坪.
（3）坚持绿色生态、可持续发展的原则。
伏牛山栾川游客服务中心项目区建设要着力营造一个符合生态循环，即项目区内部布局合理、和谐又与外部空间有机联系的项目区生态系统，以绿色生态、可持续发展的理念，处理项目区与周边环境关系，通过乔木绿化带、生态停车场以及先进的污水处理设备、现代化的通讯网络系统体现该原则。
（3）坚持以人为本的原则。
要在项目区营造高品质的适宜于人的文化景观空间，处处体现对人的尊重和关注，特别是对弱势群体的关注（如卫生间等的无障碍设计等）。
（6）坚持前瞻性、长远性的的原则。
项目区的规划设计、建筑施工要符合人们旅游行为规律，经的起时间和历史的验证。
1．1．6项目提出的理由
伏牛山绵延八百余里，具有优越的历史文化和地理位置，是我国南北地理分界线的重要组成部分。
该区域属于北亚热带向暖温带的过渡区，是河南省平均海拔最高，幅员最辽阔，人类活动相对稀少，自然保存相对良好的山区。
同时，该区域又地处华夏腹地，地理位置十分重要，奇特多样的生态旅游资源，在国内别具一格，在国际上具有一定的知名度，是以山地观光度假为主的大型生态旅游胜地。
2001年以来，中共河南省委、河南省政府、省旅游局为了打造伏牛山旅游的整体品牌，发挥伏牛山生态旅游的优势和潜力，整合地跨南阳、洛阳、平顶山、驻马店、三门峡、信阳6市及栾川、嵩县、新安、宜阳、汝阳、洛宁、淅川、西峡、内乡、镇平、南召、桐柏、鲁山、遂平、卢氏、南湾共6市15县1湾的中原生态旅游资源，以大伏牛生态旅游圈的概念进行整体策划、包装，并于2001年开始进行了统一的规划。
在《河南省伏牛山旅游开发总体规划》中，首次将伏牛山旅游区定位为全国重要的自然生态旅游目的地，河南省旅游的重要增长极，通过旅游开发，带动当地经济发展，使旅游业成为当地群众脱贫致富的支柱产业。
栾川县是伏牛山生态旅游区的核心地带之一，2000年以来，栾川县委、县政府立足生态资源条件，强力实施“旅游强县”战略，打造中原最佳旅游目的地。
目前已拥有三个国家AAAA级景区，一个国家自然保护区，两个旅游度假区，形成了山水游、溶洞游、森林游、农家游、滑雪游、温泉游6大旅游品牌。
旅游业已成为带动栾川经济发展的龙头产业，被专家称为“栾川模式”。
近年来，栾川县委、县政府遵循着“工矿兴县、旅游强县、特产富县”的发展战略，把旅游业做为调整产业结构，优化资源配置，培育新的经济增长点的主导产业，摆在了优先发展的位置。
经过坚持不懈的努力，目前已在全国打造出包括山水游、农家游、温泉游、滑雪游在内的“休闲栾川”整体形象和品牌。
为适应伏牛山生态旅游业的迅速发展的需要,根据《河南省伏牛山旅游开发总体规划》，项目实施前期将重点打通白云山、石人山、龙峪湾、宝天曼等核心景区的旅游交通环线,完善旅游服务设施,构建综合服务体系。
把西峡、栾川、嵩县、鲁山、内乡等县城建成伏牛山旅游的集散中心,并在这5个县各建立一个游客服务中心，作为伏牛山大旅游区的5个二级交通服务枢纽。
伏牛山栾川游客服务中心是省委、省政府首批确定建设的
3个重要旅游服务节点之一。
伏牛山栾川游客服务中心项目位于栾川县城的东入口处，洛卢公路（洛阳到卢氏）的必经之地，向东15公里经庙子可分别与西峡、嵩县、鲁山、内乡4个游客服务中心沟通，形成旅游大环线，既能接待来自省内郑州、洛阳、平顶山、南阳等方向的游客，也能接待来自省外北京、西安、武汉、济南等东西南北各方的游客和车辆，是进入栾川的重要交通枢纽，也是整个伏牛山生态旅游区的重要接待中心。
该项目建成后，可以基本满足“十一五”期间不断增加的旅游客人。
外地旅游车辆进入栾川以后,通过这个中心可以得到良好的服务和充足的后勤补给保证。
在该项目区内，能够为游客提供300人同时就餐的餐位和100余辆大小旅游车辆停泊的车位,同时，还能为游客提供导游服务、咨询、存物、休息、邮电、金融、医疗卫生、汽车修理、客运出租、加油等综合服务。
伏牛山游客服务中心完善的旅游服务功能,在满足游客需求的同时,将大大提高伏牛山大旅游区的服务质量和档次，对伏牛山生态旅游业的发展具有明显的提升作用。
此外，还将进一步提高栾川的知名度和影响力，树立栾川旅游的良好形象，促进栾川旅游实现经济效益和社会效益质的飞跃。
1．2项目概况
1．2．1拟建地点
本项目建设地点位于栾川县城方皮路与老君山景区道路的交汇处，交通便捷。
项目总占地面积137402平方米，合206亩。
1．2．2建设规模与目标
（1）建设规模
根据伏牛山大旅游区2000～2006年游客增长幅度，结合栾川近年来的游客增长情况，伏牛山栾川游客服务中心建设项目总建筑面积21300平方米，主要包括4个旅游服务功能区和员工办公、生活区、大型生态停车场等项目：
一、4个旅游服务功能区
1.接待服务区。
主体建筑面积为4300平方米。
主要包括：
a.旅游接待大厅3500平方米。
为游客提供休息、咨询、信息服务、导游服务、旅游区简介（多媒体放映厅、图片、画册）等。
b.医疗救助、卫生检疫、邮政、电讯、金融等服务大厅等建筑800平方米。
2、餐饮购物区。
主体建筑面积为3500平方米。
主要包括：
a.旅游自助餐厅1500平方米。
为游客提供特色餐饮服务。
b.旅游土特产品、旅游纪念品购物中心2000平方米。
为游客提供旅游购物服务。
3.交通服务区。
主体建筑面积为4800平方米。
包括加油站、公交汽车站、出租车管理中心、停车等服务。
4.加油站和小型汽车修理间。
主体建筑面积为4500平方米。
为游客提供汽车维修及加水、加油等服务项目。
合计面积为：
17100平方米。
二．办公生活设施
1.综合办公用房2000平方米；
2.配套设施700平方米；
3．员工公寓（含锅炉房及浴室）1500平方米；
合计4200平方米。
三．停车场地及辅助设施
1.生态停车场：
2个,占地面积66700平方米；
2.厕所：
2个，建设男、女厕位各100个，占地面积200平方米；
（2）建设目标
伏牛山栾川游客服务中心满足日接待游客5000人次的需要，从根本上为进入伏牛山大旅游区的游客提供快捷、便利的服务，满足游客的需求。
1．2．3主要建设条件
拟建地点位于栾川县城规划区内，该区基础设施配套完善，交通方便、环境条件良好，水电等施工条件具备，能够满足项目需要。
1．2．4项目投资估算
本项目以栾川县地方财政投资建设为主，河南省财政予以适当补贴，总投资3800万元。
项目建设完成以后，将有力地拉动伏牛山区旅游业的发展，栾川旅游业的服务体系将更加完善。
本项目经济效益和社会效益显著。
1．2．5主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见下表:
序号
名称
单位
指标
备注
1
占地面积
平方米
137402
206亩
2
建设规模
平方米
21300
3
估算总投资
万元
3800
4
人员编制
人
50
1．2．6项目建设时间
本项目土建部分的建设工期为2007年7月～12月，建设工期暂定为8个月时间；内部装修部分工期为2008年1月～4月，
本项目计划2008年4月底前完成，并交付使用。
2.项目建设的必要性
2．1伏牛山大旅游区及栾川县旅游概况
2．1．1伏牛山旅游区
伏牛山生态旅游区覆盖洛阳、南阳、平顶山、三门峡、驻马店、信阳6市15县，区内共有7处国家级自然保护区，3处国家级森林公园和1处国家重点风景名胜区，总面积20560平方公里，是河南自然生态旅游资源品种最齐全、综合品位最高、面积最大、最具发展潜力的优势地区。
伏牛山过去由于交通不便，经济发展缓慢，贫困县和贫困人口比较集中，扶贫开发任务艰巨。
但伏牛山旅游资源丰富，这既是发展旅游业的宝贵财富，也是脱贫致富、发展经济的独特优势。
近年来，随着基础建设开发力度的加大，伏牛山生态旅游区在河南旅游业发展大格局中，与“三点一线”文化旅游带以及南太行生态旅游区各占优势，交相辉映，初步形成了竞相发展的局面。
2005年，该区共接待游客1560万人次，实现旅游总收入40.8亿元，旅游从业人员近10万人，“十五”期间,年均以30%的速度递增,已显示出强劲的发展态势。
2．1．2栾川县
栾川县是伏牛山生态旅游区的核心地带之一，总面积2477平方公里，人口32万，地理坐标位于东经111°11′～112°02′，北纬33°39′～34°11′之间，亚热带向暖温带过渡区，境内有伊河、小河、明白河、育河4条主要河流分属长江、黄河两大水系，伏牛山、熊耳山、遏遇岭3条山脉纵贯全境，将全县分为南北两大沟川，素有“四河三山两道川，九山半水半分田”之称。
栾川地处亚热带向暖温带过渡地区，地跨长江、黄河两大水系，是中国地理经典分界线，全年平均气温12.4℃。
特殊的地理位置，形成了矿产、旅游、森林、水能、中药材土特产等五大资源优势。
一是矿产资源：
栾川地处著名的豫西多金属成矿带中心，已探明矿藏有12类50余种，主要有钼、钨、铅、锌、金等，其中尤以钼、钨、铅、锌、黄金储量最为丰富，钼金属探明储量206万吨，居亚洲第一，世界第三；二是旅游资源：
栾川旅游资源丰富，景观群集，门类齐全，特色各异，融奇峰、峻岭、森林、河流、瀑布、温泉、溶洞为一体，按国家旅游资源分类、调查与评价体系，栾川县8大类全部具备，74种基本类型中拥有38种，占全国基本类型的51.4%。
目前，全县拥有老君山国家级自然保护区和鸡冠洞、龙峪湾、重渡沟3个国家AAAA级景区，同时，还拥有九龙山温泉、伏牛山滑雪场2个旅游度假区及养子沟、倒回沟、通天峡、鼎室山、抱犊寨等20余处各具特色的景区（点），是中原地区最佳生态旅游胜地和豫西南最重要的“黄金旅游热线”。
栾川县的生态旅游资源在中原地区独具特色，有些景观在长江以北乃至全国都具有垄断优势，有着极大的开发潜力；三是森林资源：
全县森林覆盖率达83.3%，是河南省森林覆盖率最高的县，有林面积310万亩，有“中原肺叶”之称，据中南林学院检测，栾川空气中负离子含量最高达6万个/立方厘米，平均在3万个/立方厘米，属于空气最清洁的地方之一；四是水能资源：
全县水能可开发量8.5万千瓦，是国务院确定“十五”重点建设的全国农村水电电气化县之一；五是中药材和土特产资源：
栾川素有“豫西天然药库”美誉，中药材品种达1402种，主要品种有连翘、山萸肉、天麻、朱苓、血参、五味子、冬菱草等，年野生中药材收购量在500万公斤以上，是全国著名连翘基地县；栾川土特产品丰富，以黑木耳、香菇为代表的地方土特产品品质优良，曾获全国农副产品博览会金奖，产品远销欧美、日本、东南亚、香港等国家和地区。
历年来，栾川先后获得全国卫生县城、全国文明县城、全国生态保护示范县、全国社会治安综合治理先进县、全国造林绿化先进县、国家级生态建设试点县和黄河中上游天然林保护重点县等50多项荣誉。
2．1．2.1栾川旅游产业规模及发展前景
自2000年以来，栾川县强力实施“旅游强县”战略，把旅游业作为支柱产业来培育，旅游经济异军突起，游客数量连年翻番，旅游收入成倍增长。
2006年，全县接待游客314.1万人次，旅游总收入9.4亿元，占全县GDP比重达到23.9%。
目前，全县20%以上农民依靠旅游业脱贫致富。
栾川旅游业迅速崛起的成功经验，被国内旅游界称为“栾川模式”，并于2005年3月19日在北京钓鱼台举办了“栾川模式”研讨会，国内外旅游界专家称“栾川模式”，是中国旅游业发展的样版和典型。
2.1.2.2旅游产业规模
1.全县旅游服务体系建设初具规模。
栾川现有四星级饭店1家，在建四星级饭店3家，二星级饭店8家，准二星级宾馆24家，拥有标准客房床位近6000张；全县家庭宾馆1000家，拥有床位25000张，日接待能力达到3万人次以上。
此外还建起了具有栾川地方特色的“小吃一条街”和“豫西特产博览中心”，开发出800余种旅游纪念品，成为全县旅游商品的集散地；全县目前拥有11家国内旅行社及营业部。
2.全县旅游交通四通八达，可为游客提供方便快捷交通服务。
近年来，栾川围绕旅游业不断加大对交通道路的投资力度，随着311国道、洛卢路等主干线路的升级换代，使得通往东、西、南、北四个道路出口通畅便捷，尤以东出口至洛阳仅两个小时，周边西安、三门峡、洛阳、郑州、平顶山、南阳等地市均开辟了至栾川的旅游直通车专线。
县城至各景区的旅游专车，新建旅游专线150多公里，拥有旅游车辆200余台。
通往景区道路全部为水泥或沥青路面。
2.1.3旅游业发展前景
按照《栾川县旅游发展总体规划》的要求，栾川县今后一个时期旅游业发展的总体目标是：
以伏牛山大旅游区开发为依托，以“绿色栾川、健康乐园”为基本理念，以丰富的自然景观为依托，以道教文化为内涵，以生态旅游为主题，坚持市场引导、政府推动、企业开发、社会参与、横向联合，实施大开发，开拓大市场，发展大旅游，建设大产业，逐步形成“二区一带一中心”的旅游总体开发格局，即以老君山、鸡冠洞、龙峪湾为主体的“南部伏牛山黄金旅游带”和以国家卫生县城为主的旅游服务中心，以重渡沟、九龙山温泉、杨山寨为依托的东部旅游区和以倒回沟、抱犊寨、望牛岭、钼矿工业基地为依托的西部旅游区，实现跨越式发展，把栾川培育成中原最佳旅游目的地和伏牛山大旅游的核心服务区，使旅游业成为栾川经济发展重要的支柱产业。
2．2项目建设的必要性
2.2.1构筑伏牛山大旅游区游客接待中心，完善服务功能
为适应伏牛山生态旅游业的迅速发展的需要,根据《河南省伏牛山旅游总体发展规划》，将重点建设龙峪湾、白云山、石人山、宝天曼等核心景区的交通环线,完善旅游服务设施,构建综合服务体系。
把栾川、西峡、嵩县、鲁山、内乡等县城建成伏牛山旅游的集散中心和重要的交通服务枢纽。
伏牛山栾川游客服务中心项目建成以后，将全面构筑伏牛山的游客接待网络，实现外地游客在该区域的无障碍旅游。
2.2.2满足省内外游客需求，为游客提供标准化服务
随着伏牛山大旅游区的开发，必然为该区域带来大量的游客流，如何为外地游客提供标准化服务，是目前急需解决的首要问题。
建设伏牛山栾川游客服务中心，将有效解决这一难题，通过这个游客中心，可以为游客提供旅游交通、餐饮、购物、医疗救护、信息咨询等综合服务，极大地满足了游客的需求，同时也提升了伏牛山大旅游区的整体形象。
该项目建设完成以后，对于为游客提供标准化服务，乃至提升栾川旅游形象将起到巨大的推动作用。
2.2.3改善旅游形象，完善栾川城市功能，加快栾川实现伏牛山游客集散中心的建设步伐。
近年来，虽然栾川经济社会得到了快速发展，但与沿海开放地区县级城市相比，栾川的差距还比较大。
伏牛山游客服务中心项目建成以后，对于改善栾川旅游形象，完善栾川旅游城市功能，尽快将栾川伏牛山大旅游区最重要的游客集散中心具有重要的作用。
3、建设规模
3．1建设规模
依据《栾川县城总体规划》，参考项目所在地的容纳空间、土地价格、环境条件等因素，拟在项目规划区征地地137402平方米,合206亩。
根据相关标准,项目规划建设规模如下:
3．2平面布置方案
建筑面积一览表
序号
工程名称
建筑面积
平方米造价
合价
建筑分期
（㎡）
（元/㎡）
（万元）
一期
二期
01
旅游服务中心
7800
2000
1560
√
02
候车厅
350
1000
35
√
03
加油站
150
√
04
汽修站
300
1200
36
√
05
办公、生活用房
4200
1000
420
√
06
四角亭
4
√
07
双排花架
2
√
08
洗手间（2个）
200
1200
24
√
09
出入口建筑
6
√
合计
2237
1621
606
总计
2237
4.项目选址
4．1项目所在地土地权属类别及占地面积
项目所在地土地权属农村集体所有，完成权属变更手续后，项目单位通过交付土地出让金获得土地使用权，其中土地面积30亩，荒坡地及林地176亩，可以满足本项目建设需要。
4．2项目区建设条件
4．2．1地形、地貌
项目所在地地势较平坦，背靠荒坡地，可利用空间较大。
项目占地区域内主要是非基本农田、荒地等，拆迁任务不大。
目前，土地补偿费及地面建筑物、附属物已全部补偿到位。
4．2．2工程地质、水文地质条件
工程拟建位置的地层构造均为风及洪积、冲积形成的黄土状粉土及粉质粘土，处于华北小煤窑沟板块断层地带上，地下为石煤、油页石、粉土及粉质粘土、卵砾石。
地基承载力为13-15吨左右。
栾川县城地下水位约4米以下，受伊河及大气降水补给。
主要是松散类孔隙水、浅层潜水和深层承压水，储量较丰，水质为HCO---Ca+型水，对混凝土无侵蚀性。
此地域基本符合进行开发建设的条件。
4．2．3周边建筑物与环境条件
项目规划选址在县城东部区域，周边环境状况良好，没有明显污染源。
4．2．4城镇规划及社会条件
拟建位置均符合栾川县城市规划和栾川乡城区总体规划，且环境优美，为未来栾川县的重要地段。
本项目建设符合栾川县城区的总体规划，项目的建设为旅游业发展、服务游客提供了必要的条件，是一个利国利民的项目，得到当地居民的欢迎和政府的支持，有良好的社会基础和条件。
4．2．5基础设施条件
拟建位置的交通，分别与城区交通干道相连，电力、给排水条件均已完备，已具备了开工建设的配套条件。
4．2．6征地条件
备选地块已纳入栾川规划用地范围。
4．2．7气象条件
栾川县地处河南省西部，东经111°11′～112°02′，北纬33°39′～34°11′之间，亚热带向暖温带过渡区，季风盛行，四季分明，春季多风，夏季多雨，秋季凉爽，冬季寒冷。
各项指标如下：
极端最高气温：
40.2○C
极端最低气温：
-18.3○C
年平均气温：
12.5○C
年平均相对湿度：
66%
年平均降雨量615mm
最高气压1019.8mb
最低气压947.3mb
日照率52%
年主导风向 西风
最大风速16m/s
4．2．8交通运输条件
项目所在区域属栾川县城东新区，交通极为方便。
4．2．9公用设施及社会依托条件
项目所在区域基础设施完备，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本；其他的社会服务设施包括行政机关、商业服务、医院等距项目区较近，可为项目的实施提供一切便利条件。
4．2．10环境保护要求
本项目建设所在地地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。
4．2．11施工条件
本项目所需的主要材料沙石、水泥等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地。
水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。
5.建设方案
5．1建筑指导思想及原则
伏牛山栾川游客服务中心建设项目满足栾川县城区整体规划的要求，并与周围环境协调统一，能充分体现一个现代化的、自然生态良好的、人与自然和谐的建筑风貌。
项目区的规划建设既要从长远考虑，也要从现实出发，项目中心区建设要具有前瞻性，建筑设计依照大气、现代的原则，在满足使用功能的前提下，力求突出个性和特色。
该项目属大型公共场所，设计建设应使物流、人流通畅，交通便利，并符合国家的有关设计规范和法律法规。
5．2项目总体规划方案
5．2．1总平面布置
平面布置力求做到功能分区明确，人流路径便捷顺畅，避免迂回交叉。
建筑布局合理，造型美观，并同时考虑项目区内绿化，使整个项目区整洁有序、环境优美。
根据项目区建筑的建设内容、功能及场址条件，伏牛山游客中心主体建筑宜布置在项目区的中部，其他功能区四周设置绿色隔离带，应以乔木、亚乔木、灌木、花草共生的景象营造隔离带。
整个项目区为开放式设计，项目区道路路面宽度要大于8米，绕楼呈环状布置，以便于交通运输及消防。
整个布局简洁、明快，功能分区明确，道路贯通、人流顺畅，可满足区内人流、物流、消防等的需要。
开放的布局、顺畅的交通、大片的绿地，整个布局庄重、大方，形成了有机的空间序列，和周围环境浑然一体。
5．2．2总平面主要设计指标
平面布置经济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
01
建设用地面积
平方米
137402m2
02
总建筑面积
平方米
21300m2
03
道路及广场面积
平方米
66700m2
04
绿地面积
平方米
40020m2
05
容积率
%
0.46
06
绿地率
%
30
5．2．3综合管线布置
本项目区的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。
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