德馨园物业管理服务投标书.docx
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德馨园物业管理服务投标书
德馨园前期物业管理投标文件
第一部分商务文件
第一章企业基本情况
第二章投标报价
第三章前期物业管理服务经费预算
第四章项目管理机制架构
第五章授权委托书
第六章投标承诺书
第七章投标保证金收条复印件
第二部分技术文件
第一章前期介入工作方案
第二章物业项目的维修、养护和管理
第三章公共秩序的维护管理
第四章清洁保洁管理服务
第五章绿化养护管理服务
第六章社区文化便民服务
第一部分德馨园前期物业管理商务文件
第一章企业基本情况
第一节公司综合情况简介
荆州市2号物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，公司具有物业管理企业资质，共有员工48人。
目前受托管理楚天明珠项目。
公司建立了现代企业管理制度，遵照ISO9001：
2000质量管理体系、ISO14001：
2004环境管理体系、GB/T28001-2001职业健康安全管理体系的标准，实行三标一体化的管理。
运用先进的管理手段和全新的服务理念，为顾客提供优质、环保、安全的物业服务。
公司热诚希望与社会各界真诚合作，为顾客创造整洁、安全、舒适、便捷、优美的生活、学习和工作环境，创造和谐社会。
第二节公司法人地位及法定代表人证明
1、营业执照复印件
2、物业管理企业资质等级证书复印件
3、税务登记证复印件
4、企业机构代码证复印件
营业执照复印件
物业管理企业资质等级证书复印件
税务登记证复印件
企业机构代码证复印件
第三节所管物业项目的基本情况概述、管理业绩
荆州市2号物业管理有限公司目前接管物业项目荆州xx住宅小区项目，管理面积5.7万平方米。
小区位于湖北省荆州市武德路与江津西路交汇处，由xx开发集团投资开发，占地80多亩，共有308套住宅、29间商铺。
本项目定位高品质住宅社区，是荆州唯一的纯别墅小区。
2号物业公司于该小区2005年12月竣工开始接管提供前期物业管理服务，目前,小区已全面步入高标准规范化物业管理。
2007年获市物业管理优秀示范小区称号。
第四节我们对类似物业项目的管理经验
在类似项目的管理中，我们的经验整体概括为：
一、做细基础服务，营造良好环境。
通常我们把物业项目的保安、保洁、设施设备和绿化等维护管理三方面工作作为物业管理的基础服务。
根据项目围合布局建筑、开放式出入、教学实验和办公功能、人流密集等特点，我们着重通过以下管理努力为小区业主营造一个安全、有序、优美、舒适的工作和学习环境：
1、安全保卫方面
我们计划从现场秩序控制、紧急事故预案、安保人员形象三个重点提供外松内紧、有效管理的安全保卫服务。
现场秩序控制主要是通过了解掌握情况、加强楼内外巡逻处置、进行车辆停放监管来营造良好的秩序，杜绝设施设备的人为损毁被盗和打架斗殴等情况。
如我公司中标，计划在小区出入口设置固定安保岗进行出入疏导和车辆停监管理，并安排2名专门的巡逻人员不间断的对大楼内外进行巡逻，及时处置巡逻中发现的可疑人员和突发事故。
为保证巡更质量，如中标我公司将自行配备电子巡更系统和必要的监控设施。
紧急事故预防主要是通过制订切实可行的公共紧急事故处置预案、加强对消防设施的维护管理、对业主进行安全宣传、定期进行消防等突发事故处置演习四个方面来预防发生火灾等影响公共安全的事故发生，以及万一发生公共紧急事故后能够迅速有效的避免和减少损失。
在涉及到一切公共安全事故处置过程中，我们将贯彻“以人为本、兼顾财物”的方针，以保证人的生命安全为定第一要点。
安保人员形象不仅可以提高公众对小区公共秩序管理的信心，对鼓舞安保人员的士气、保证作业品质也有积极意义。
我们计划通过准军事化管理、统一着装佩带标识、定时设置礼仪立岗、规范服务语言和动作、开展与业主的篮球赛活动、强调热情主动提供针对业主的各项协助服务等方面来做好这项工作。
2、保洁服务方面
公共区域的保洁主要包含道路、空地、绿化带、楼梯、走廊、天台、露台等日常抹尘保洁和定期清洗、消杀等。
我公司在物业管理方面有非常好的优势，我们的保洁骨干员工都是从事专业保洁工作3年以上，接受过多年的专业培训，熟悉清洁工具和专业药剂的性能和使用。
在本项目中我们计划实施机械化、专业化的星级酒店式PA保洁服务，如我公司中标，我们将配置电动洗地机、吸尘吸水机、榨水车、洗地蜡拖、玻璃除静电清洗工具以及采用分区包干、联合作业的管理方式，利用专门的全能清洁剂进行小区公共区域（PA）的保洁作业。
在人力的管理上，我们也将采取加强培训和人性化管理等措施。
3、设施设备维护
我公司现有从事设施管理工作10年以上的专业工程师2名。
在大楼设施设备的管理方面，我们将采取建立设备台帐、制定维保计划、实施预防性维护、日常巡查检修的专业管理流程对大楼所有设施设备进行有效管理。
4、绿化和其他管理
我公司现有管理的绿化面积达2万平米以上，有全套专门的绿化养护设施设备，并聘请了市园林管理专家作为技术指导。
如我公司中标，计划在本项目配备专业的园艺工一人，对小区的园林绿化进行日常修剪和病虫防治等管养；结合我公司现有的人力和资源优势，可根据甲方需要额外进行花卉的生产，在大楼公共区域进行盆栽植物的摆放，节假日和重大活动期间可以提供廉价优质的大量花卉租摆放。
二、接受业主监督，争取理解支持。
我公司一贯非常重视业主方的意见和建议，我们深刻的理解到物业管理的服务本质，对内提出了“用心至真、服务至诚”的口号来要求所有员工真正树立以客为尊的服务意识。
我们也深刻认识物业管理是需要物业的业主（包括产权人和使用人）理解和支持才能真正做好的，我们极力追求“合作共赢”的完美。
严格按照《物业管理条例》及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行《物业服务合同》，在此基础上主动加强与己方的沟通，接受监督和指导，积极采纳甲方的意见，及时改进我们的服务，争取获得甲方管理层和小区业主的广泛满意和理解支持。
我们承诺每周定期提交工作总结与计划，按照甲方的需求主动向甲方汇报工作，设置和公布公司服务品质投诉电话、电子邮件、网站等，对甲方和物业使用人的投诉限时整改，并做到回访率100%。
三、实施规范管理，保证服务品质。
我们按照一贯的严谨管理风格，根据项目实际情况，参照ISO9000质量管理体系标准制订整套的质量管理手册、标准作业程序、工作指导手册以及支持性表单，全面建立过程化品质监管考核体系。
目前我们已经在所管项目实践这一管理思路，并已从中得到良好的效益，由于管理规范、落实到位，我们管理的项目无一例重大客诉或被盗等安全事故发生，亦欢迎甲方随时进行考察指导。
在服务标准上，按照星级酒店管理及服务模式执行：
所有工作人员统一着装，微笑服务，严格遵守作业流程确保服务标准化和规范化；在具体的操作上，为体现酒店式服务的规范和温馨，让本项目成为我公司物业管理服务的亮点，我们将在服装式样、服务流程设计等方面进行特色创新，如安全护卫人员我们就要求服装上不是生硬的制服而既显职业标志又能体现柔和风格，在提供安全防范巡逻和停车引导服务的同时还充当咨询解答和引导服务员，主动为前来访问者带路等等。
四、特色便利服务，满足业主需求。
根据招标项目特点，我公司将结合我们在本市多年服务经验积累的优势资源，提供以下有偿特色服务：
1、提供包括打印、复印、传真、装订、票务等商务服务；
2、提供洗衣、送餐、保洁等钟点工服务；
3、提供电脑、空调、小家电维修服务；
4、开展有特色的小区文化活动，共建和谐家园；
8、提供质优价廉的鲜花、礼仪服务。
……
第五节企业档案管理方式及财务管理模式
一、档案管理
1、建立档案管理制度
根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：
＜物业档案管理制度＞＜档案查询制度＞
＜库房管理制度＞＜档案移交验收制度＞
2、确定档案的内容
物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。
根据要求以下仅就建筑物档案，管理工作档案的管理具体的说明。
1建筑物档案
A、建筑物原始档案
包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体清单如下：
产权资料。
包括：
项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。
（1）产权资料。
包括：
项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。
（2）技术资料。
包括：
竣工图—总平面图、建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预算决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定书、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图。
（3）竣工验收证明书。
包括：
基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。
（4）房屋使用资料。
包括：
业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。
（5）供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。
包括：
供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。
B、建筑物维护、改造档案
建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料：
（1）维护改造申请表及批准文件
（2）维护改造工程施工许可证
（3）维护改造方案
（4）维护改造工程合同
（5）维护改造工程预算书及批准文件
（6）维护改造工程验收说明书
（7）维护改造工程结算（核算）表
（8）各设备及工程使用维护说明书]
（9）各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）
（10）维护改造工程施工设计图及竣工图
C、用户装修、改造工程档案
用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：
（1）装修、改造申请表及审查意见
（2）装修设计图
（3）装修、改造过程中的管理、监理资料
（4）完工后的验收意见
②管理工作档案
管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要为：
（1）政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等；
（2）制订的各种管理规定、公约；
（3）公司ISO体系文件
（4）财务资料
（5）工作计划、方针、目标记录
（6）各项管理工作日志
（7）纠正和预防措施方案
（8）质量/环境/安全控制记录
（9）设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录
（10）满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表
（11）投诉及投诉处理记录
（12）其他需要收集归档的工作记录、服务记录。
3、档案的管理
（1）档案的分类、编目及著录
（2）档案的整理装订
（3）档案的电脑化管理
4、管理条件：
（1）库内温度不超过20摄氏度，湿度不超过5%，密闭防光、防鼠防虫，严禁烟火，配气体或干粉灭火设备。
（2）办公条件，适量的存储和查阅空间，符合规定的整理装订设备、工具和装具。
（3）管理人员要求：
经过档案管理专业培训。
（三）现代化管理：
应用计算机、智能化设备管理手段
我公司在物业管理过程中采用微机管理方式，主要应用于资料、档案管理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文档处理；近期我公司还将在各管理点中采用物业管理软件，更好的处理日常物业管理服务，也将更好的服务业主。
运用现代化的科学技术——智能化系统对小区进行多方位的综合一体化管理，是现代化物业管理的一大特色。
智能化系统的引进，不仅大大改善了以往的管理技术，提高了工作效率，而且加深了管理力度，扩大了服务范围，为住户营造一个安全、优美、舒适的环境，创造了优越的条件。
智能化系统管理维护的宗旨，就是在为住户提供一个安全优美舒适的环境，让住户享受一个丰富多彩的空间。
因此，精心维护智能化系统各个部分的运行，保持其高效而又有序的动作状态，将充分发挥智能化系统的集成功能，为住户提供尽善尽美的服务。
二、财务管理模式
我公司将建立收支公开财务监督、年度帐务审核制度，我公司所有财务将采用公开制，即每季度经业主委员会审核以张帖到宣传栏的形式向全体业主公布，接受业主的监督。
并分列常规性、委托性及特约服务内容，便发服务措施明确，列明有偿服务项目及收费标准。
第六节人力资源管理
物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向客户提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果，公司在天伟区德馨园的物业管理中，并对人力资源管理进行全程的有效控制。
·定员、定岗、定编、定岗位工作标准。
通过精干的人员达到高效运作的目的。
·人员录用入职政审。
确保德馨园物业管理人员政治素质过硬。
·实行担保人制度。
所有新招操作员工及一般管理人员须由有荆州户口的可靠人士提供担保，并由其户口所在地公安机关出具无违法犯罪记录证明，切实保证员工的品德无暇。
·保安人员实行准军事化管理。
练就其过硬的思想和身体素质。
·实行人性化民主型内部管理和“帮带”制度。
促进能力较差的员工共同进步，着力培养员工的团队精神，提高整体管理水平，增强凝聚力，使员工始终保持积极进取的心态。
·科学培训。
通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习国内外较新的管理技术与方法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力和工作标准。
·量化考核和末尾淘汰制。
考核包括转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等，专业技术人员和保安人员每半年进行一次考核，名次最后者淘汰；各部门负责人，工程技术人员、管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级或淘汰。
·岗位“动态”管理，竞争上岗。
激励员工求知上进。
·内部职称评定。
肯定并充分发挥员工的能力。
·岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪、保证管理、技术两方面人才的平衡。
第二章投标报价
根据招标文件要求和本投标书的测算，我公司对德馨园前期物业管理投标报价为：
1、多层住宅物业管理服务费：
每平米每月0.95元；
2、高层住宅物业管理服务费：
每平米每月1.30元；
3、商业门店物业管理服务费：
每平米每月1.50元；
4、车位服务费：
每月每车位80元
5、电梯费：
包含在物业服务费中不再收取。
其他如车辆临时停放服务和装修垃圾清运服务等收费标准按荆州市政府物价部门制订标准收取，基础服务费未包含其成本。
第三章前期物业管理服务经费预算
第一节前期物业服务成本测算
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：
36726元/月440712元/年
类别
项目
测算依据
月支出
年支出
计算依据
元/月
计算依据
元/年
管理人员
①
人工成本
人工成本=工资+社会保险费+福利费+工会经费+教育经费+服装费=②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧
月支出=②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧=7200+2102+1008+144+216+576
11246
年支出=月支出×月数=11246×12
134952
②
工资
管理人员4人，其中经理1人，主管2人，管理员1人。
按人均1800元计算。
月支出=人均月工资×人数=1800×4
7200
③
社会保险费
含养老保险18%、失业保险2%、生育工伤保险1.2%及医疗保险8%，即按工资总额的29.2％计提
月社会保险费支出=月工资总额×缴费比例=7200×29.2%
2102
④
福利费
按工资总额的14％计提
月福利费支出=月工资总额×缴费比例=7200×14%
1008
⑤
工会经费
按工资总额的2％计提
月工会经费支出=月工资总额×缴费比例=7200×2%
144
⑥
教育经费
按工资总额的1.5％计提
月教育经费支出=月工资总额×缴费比例=7200×1.5%
108
⑦
服装费
按工资总额3%计提
服装费支出=月工资总额×缴费比例=7200×3%
216
⑧
住房公积金
按工资总额8%计提
住房公积金支出=月工资总额×缴费比例=7200×8%
576
操作人员
①
人工成本
26人，其中保洁9人，绿化1人，保安16人；按人均980元/月计算。
月支出=人均月工资×人数=980×26
25480
年支出=月支出×月数=25480×12
305760
全部人员人工成本合计
月支出=管理岗人员人工成本月支出+生产岗人员人工成本月支出=11246+25480
36726
年支出=月支出×月数=36726×12
440712
2、办公费:
800元/月9600元/年
项目
月金额
年金额
备注
交通通讯费
200
2400
管理人员交通补贴和服务电话费用等
办公用品
150
1800
打印纸张墨粉、工作记录本等
书报费
50
600
订报刊杂志
宣传费
400
4800
文宣、小区文化、节假日装点
合计
1800
21600
3、保洁卫生费：
1033元/月12396元/年
（1）保洁日常易耗品（不含卷纸,洗手液等）综合测算每月500元；
（2）垃圾外运费；（因招标文件未做说明，本投标书暂不编列本项费用）
（3）化粪池清掏；（按200/车计算，估约20车/年，则每年清掏一次费用为4000元，则每月333元）
（4）工具更新费：
综合测算每月200元。
4、绿化养护费：
500元/月6000元/年
（1）维护设备耗材（汽油、农药化肥）等综合估算：
500元/月×12个月=6000元/年
（2）根据植物的不同,施肥和杀虫的次数不同,本预算施肥和杀虫以一年8-10次.
5、治安保卫费：
450元/月5400元/年
（1）保安员活动费用：
100元/人·年×12＝1200.00元/年
（2）意外保险费：
1200元/年
（3）消防器材损耗：
2000元/年
（3）公安会务费用：
1000.00元/年
6、日常运行、维护费8000元/月96000元/年
（1）公共水电费用：
估算每月5000×12＝60000元/年
（2）小项维修：
估算每月3000×12＝36000元/年
7、固定资产配置与折旧费：
1062元/月,12743元/年；包括：
（1）办公设备
序号
项目
数量
单价（元）
金额
折旧（元/月）
备注
1
办公桌椅、文件柜等
4
300
1200
33.33
按3年摊
2
风扇
3
250
750
20．08
3
员工更衣柜
24
50
1200
33.33
4
电话机
1
150
150
4．16
5
对讲机
6
1500
9000
250．00
6
电脑
1
4000
4000
111．11
7
打印机
1
1800
1800
50．00
8
员工制服
24
500
12000
333.33
合计
30100
835.34
4000
（2）保洁设备
序号
项目
数量
价值（元）
折旧（元/月）
备注
1
多功能擦地机
1台
6500
180．55
按5年摊
2
吸尘/吸水机
1台
2500
41．66
3
吸尘机
1台
1200
20．00
4
榨水车
7台
1050
17．50
合计
11250
187.5
2250
（3）维修设备
序号
项目
单价
数量
金额
折旧费（元/月）
备注
1
管道疏通机
800
1
800
13.33
本表所列各项维修保养工具均为日常运行管理、维保必备通用工具，全部按国家规定分五年折旧。
专用工具由我公司统筹调用，以降低投入，发挥资源共享的优势。
若甲方能提供部分维修的常用工具，则可相应减少此项投入并降低每月提取的折旧费用。
2
电焊机
800
1
800
13.33
3
冲击钻
1500
1
1500
25.00
4
电钻（小型）
500
2
1000
16.67
5
角磨机
500
1
500
8.33
6
拉钉枪
200
1
200
3.33
7
万用表
180
4
720
12.00
8
钳形表
100
1
100
1.67
9
兆欧表
140
1
140
2.33
10
1．5M铝合金梯
180
4
720
12.00
11
2M铝合金梯
280
4
1120
18.67
12
6M铝合金梯
550
1
550
9.17
13
电拖盘
360
3
1080
18.00
14
水电工常用工具
3000
1
3000
50.00
15
斗车
250
2
500
8.33
合计
12730
212.2
2546
（4）绿化设备
序号
设备名称
数量
单价（元）
金额
折旧费（元/月）
备注
1
绿篱机
1部
5000
5000
138.88
按3年摊
2
剪草机
1部
3000
3000
83.33
3
软管
300米
3元/米
900
25.00
4
喷雾杀虫机
1部
1200
1200
333.33
5
伸缩剪
2把
120
240
6.66
6
绿篱剪
2把
120
240
6.66
7
粗枝剪
2把
80
160
4.44
8
喷雾器
2台
120
240
6.66
10
锄头
3把
20
60
1.66
11
三轮车辆（共用）
1
800
800
22.22
合计
11840
328.88
3947
8、法定税费
法定税费指按现行税法物业管理企业进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。
物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税率5.7%。
即1-7项合计47509.00×5.7%=2708元/月（32496元/年）
9、物业管理企业利润：
利润按10%计,即1-8项合计50217×10%=5021元/月（60252元/年）
物业管理服务支出汇总表
序号
项目
月支出（元）
年总数（元）
1
管理服务人员工资、福利
36726
440712
2
办公费
800
9600
3
清洁卫生费
1033
12396
4
绿化养护费
500
6000
5
治安保卫费
450
5400
6
共用部位、共用设施日常运行、维护费
8000
96000
7
固定资产折旧费
1062
12743
8
法定税费
2708
32496
9
物业管理企业利润
5021
60252
合计
55238
662856
说明：
所有测算结果以本表中年总数为准，因保留小数点计算关系，月支出略有误差仅供参考。
第二节收支盈亏情况测算
一、德馨园前期物业管理收入情况测算
根据招标文件所标注的中标金额，按100%收缴率，物业管理服务费收入共计为：
物业类型
单位（㎡）
月收费标准（元/㎡）
月收入（元）
年收入（元）
多层住宅
36308.32
0.80
29046.66
348559.87
高层住宅
升级会员 