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房地产文献综述

房地产及房地产金融文献综述

摘要:

随着住房制度改革以来，我国房地产蓬勃发展，现已成国民经济的支柱产业。

本文结合近年来我国房地产市场的基本运行情况，对我国房地产发展和调控的历史、房地产泡沫论、房地产金融法律法规、房地产金融政策、住房保障政策等内容进行了简要综述。

关键词：

房地产金融、宏观调控、泡沫、证券化

一．过去十几年的发展历史

中国的房地产业大致从80年代末，90年代初开始发展，到2010年为止，大致可以分

为四个阶段：

1，80年代末—1997年

80年代末，90年代初，海南等地出现了房地产过热问题，引起了政府的警觉。

最初的

房地产宏观调控大致出现在1993年前后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施，海南房地产热浪应声而落，过热的房地产问题得到压制。

但房地产发展的势头是不可阻挡的。

早在1995年，在当年的“中国房地产发展论坛”（北京）上就有人提出中国房地产业正面临着一个较长时间的发展高潮期到来的观点（刘玉录）

1996年，建设部提出是：

“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”。

1997年，受东南亚金融危机影响，我国迫切需要找到一个能强劲拉动经济的新的增长点。

终于找到了汽车业和房地产业。

于是，“培育新的经济增长点”的说法，被1997年与1998年的中央经济工作会议和1998年与1999年的《政府工作报告》所采用。

易宪容认为，中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1988年我国住房货币化改革以来新近形成的。

因此，他把1998年以来的房地产市场分为三个阶段：

2,1998年—2003年

这一阶段的特点是如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；而且房地产市场是以居民消费需求为主导的市场。

1998年下半年，福利分房被停止，房地产业由此开始了它在中国有史以来发展最快的时期。

正是从此时起，“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”的说法被悄悄置换为“力争将房地产业发展为国民经济的支柱产业”。

5年后，房地产业如愿以偿，终于登上了“支柱产业”的舞台。

3,2003年——2007年

2003年6月5日，中国人民银行颁布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2oo3112l号）。

2个月后，2003年8月12日，国务院出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003118号），18号文件的出台把房地产市场作为支柱产业，以应对2003年SARS危机对我国经济的负面影响，推动经济的快速发展。

自此，我国的房地产迎来了一个大发展的时期，这一轮发展到2007年达到顶峰，并出现过热景象。

易宪容认为，虽然2004年后出台了“国六条”、“国八条”等，但主要针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。

整体而言，2003年到2007年，我国房地产市场过快增长：

一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。

对于2007年的房地产市场，有以下几个特点：

一是2007年以来，房地产开发商“圈钱”、“圈地”忙；二是采取各种方式“捂盘”、“捂地”（易宪容：

2009）。

大多学者都认为以“121号”文件出台作为房地产“新政”时期开端的标志可能比较贴切。

刘玉录对新政却也有不同的解读，归纳出了新政的五大转变一一是从结构、价格的自发形成到调整干预的引入；二是，从一味扩大需求、投资到控制住房消费导向；三是，从大力引进房产外资到控制热钱进入炒房；四是，从推进住房商品化向强调社会保障的转变；五是，从粗放型的扩张发展向集约协调模式过渡。

 （刘玉录，l995）

4．2007年末—2010年：

新一轮宏观调控

鉴于2007年中国房地产市场的过热发展可能产生的泡沫以及由此对经济的潜在负面影响，2007年下半年出台了一系列政策，试图改变现有的房地产发展模式，要把房地产市场转变成为一个以民生为主导而不是以投资为主导的市场。

2007年央行出台了359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。

2008年，由于受全球经济金融危机以及房地产宏观调控的影响，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。

在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一道，采取了“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。

房地产政策也出现了180度的大逆转，出台了131号文件以及其他一些鼓励房地产发展的政策。

我国房市在2009年迅速回升，随之而来的是房市超预期V型反转,房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后天量信贷的刺激（赵炜：

2010）。

上海易居房地产研究院总结出了2009年中国房地产市场十大事件，可以从中看出2009年的房地产大势：

事件一，房地产市场再创新高，楼市“泡沫”令人警惕；事件二，“地王”频出呈现新高，央企入市引人关注；事件三，众多房企纷纷上市，融资能力更显重要事件四：

年末三提房产政策，市场调控力度加强；事件五，政府严查闲置用地，遏制囤地任重道远；事件六，经适房惊现“六连号”，相关制度还需完善；事件七，浙江万亩农地入市，宅基地流转加速推进；事件八，“二次房改”引发争议，住房制度急需完善；事件九，资本金比例有所下调，力图引导楼市投资方向；事件十，中房信息登陆纳市，商业模式拓展创新空间。

2009年12月相关部委先后出台个人住房转让营业税免征期从2年恢复至5年、土地出让金首付比例不低于50%等调控措施。

且2010年以来，政府针对房地产市场已经进行了多次宏观调控，4月中旬的房地产新政实施后，各大中城市房地产相继出现量跌价增的情况。

房地产市场的调控仍然任重而道远。

（曲彬：

2010）。

总的来说，2008～2009年末，房地产调控主要是为了应对世界金融危机，服从于宏观经济“保增长”的调控目标。

2010年初开始的房地产调控以控制房地产价格过快上涨为目标，为防通胀和制止资产价格过快上涨服务。

二，我国房地产市场基本情况及房地产泡沫综述

近年来，我国房地产业迅速发展，受2008年全球金融危机的影响，短暂调整之后，2009年开始我国房地产业又强势复苏，似乎又迎来了另一个春天。

但部分城市房地产投资过热、房屋价格高涨，居民买不起房。

于是，针对我国房地产是否存在泡沫的争论又趋激烈。

（1）国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。

房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比,一般认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间2010年12月7日，中国社科院发布的《经济蓝皮书：

２０１１年中国经济形势分析与预测》指出，全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06,中国85%的家庭没有购买住房的能力。

经济参考报更是指出，2010年我国一线城市房价收入比高达30倍。

与此相对应，2009年，城镇居民房价收入比达为8.3倍,农民工的房价收入比则达22倍.王家春（2008）认为,在整个世界经济发展史上,没有比目前中国更高的房价收入比,中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。

但也有很多学者认为房价收入比不是一个很好的指标，比如李洪侠就用了可用住房收入比房价这样一个指标来测度房地产泡沫状况（中国住房供给短缺与否的一个判断）。

根据他的因素分析法，我国目前不存在严重的房地产泡沫。

房价的高涨引起了国内外专家的关注，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007房地产蓝皮书：

中国房地产发展报告》显示，我国部分城市住宅“租售比”确实已超过国际警戒线，房价虚高，投资风险加大。

一时间，“租售比超过警戒线”，“楼市高烧”，“买房风险增加”等专家警告刺激着人们的神经。

合理的租售比是多少？

租售比如何用来衡量房地产的现状？

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：

300~1：

200。

如果租售比低于1：

300,意味着房地产投资价值相对变小,房地产泡沫已经显现;如果高于1：

200,表明这一区域房地产投资潜力相对较大,后市看好。

中国指数研究院指数研究中心的统计显示,2009年1~10月,北京地区房屋租售比达到1：

434,上海地区达1：

418,2010年两个城市分别突破1：

500和1:

600.远高于国际警戒线。

这意味着房产的投资价值相对变小,楼市泡沫有不断积聚的趋势。

租售比无论是高于1：

200还是低于1：

300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例,空置率在5%~10%为合理区,在10%~20%为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区。

有专家认为,中国很多城市的商品房空置率不低于30%,北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。

对此,SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了,但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼（张欣,2009）。

中国目前还没有官方统计的全国以及各主要城市的空置率。

注：

国内常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场，但历来都缺乏准确的定义和划分。

鉴于当前我国房地产市场的发展状况，有学者指出一线城市包括北京、上海、广州、深圳；杭州和天津是准一线城市；二线城市包括重庆、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、沈阳、福州、青岛、济南、合肥、太原、石家庄、中山；三线城市包括环山、无锡、东莞、珠海、惠州、三亚。

（2）我国房地产是否存在泡沫？

1.泡沫论

昌宗泽（2010）认为，信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。

中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险:

一方面导致财政风险加剧,土地财政难以为继,另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。

张延群（2010）基于需求基本面，对我国35个大中城市的房地产泡沫进行了实证研究，结果显示，11个城市存在温和泡沫、13个城市存在较严重泡沫、4个城市存在严重泡沫。

并据此计算出2008和2009年全国房地产价格的泡沫程度分别为3.1%和8.8%。

谢百三（2003）教授认为,目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济,其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨,导致商品房空置率居高不下。

易宪容认为中国房地产泡沫是不争的事实。

但房地产泡沫只是局部而不是全国性的（中国房地产泡沫是不争的事实）。

李然然（2011）通过实证分析认为中国房地产行业存在着十分严重的泡沫，尤其是几个典型的一线城市，包括部分二线城市，甚至部分拥有独特稀缺能源的三线城市。

2.非泡沫论

李洪侠（2011）认为我国住房供给总体充足，不存在泡沫。

但部分城市房价上涨太快、大量居民住房条件亟待改善。

。

黄征学认为房地产价格持续上涨,房地产空置率比较高,房地产投资增幅大这些只是表面特征,并不构成房地产泡沫。

他应用四大指标对我国房地产市场进行测度,并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理,我国房地产市场并没有出现泡沫。

萧灼基认为,房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长,不少房屋的空置现象只是暂时的。

就全国总体情况而言,不存在过剩之说。

某些商品在经济快速增长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象,不要认为出现供求比例失调就是泡沫。

3.泡沫威胁论

林云霞（2003年）认为,目前我国房地产市场总体上是健康的。

但是,目前一些城市房地产投资增幅过大,土地供应过量,房价和地价上涨过猛,商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高,这些现象应引起高度警惕,这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头.刘志峰认为,目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题,存在较严重的市场风险

4，泡沫必然论

吴敬琏认为,回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。

现在很多人都在对房地产进行投资,一旦以投资目的入市,今涨明跌,泡沫是自然的。

希勒认为,全球有一个普遍现象,凡是有魅力的城市,房地产市场的泡沫都在所难免,房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫,是必然规律

三，我国房地产金融发展

（1）房地产金融机构

房地产金融业务必须通过一定的金融机构来完成，房地产金融机构是房地产金融市场

中重要的资金供给者和资金需求者。

我国现在的房地产金融机构体系是我国房地产业和城镇住房制度改革的产物，发挥着十分重要的作用，但同时又与我国住房商品化、融资市场化以及房地产金融创新的目标要求存在较大的差距。

如何适应我国城市化发展对住房市场健康发展的实际需要，构建一个健全而完善的房地产金融机构体系则显得非常迫切而重要。

房地产金融机构主要由三类机构组成：

即专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融

机构和向房地产融资提供担保和保险的机构组成。

我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构（信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等）组成。

其中主要以商业银行和信托公司为主。

90年代以来，我国逐渐形成了以中央银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行为辅,以非银行房地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融机构体系。

但随着房地产逐渐成为我国国民经济的支柱产业，以及房地产金融的不断创新，这样一个体系架构显然不能适应现代房地产业的进一步发展。

胡进曾撰文指出，房地产金融机构体系应该随着我国房地产业的发展而日趋完善。

这个体系的合理、完善体现在：

一是中央银行的管理将由直接管理走向间接管理，宏观调控能力日益增强；二是政策性房地产金融业务与经营性房地产金融业务分离；三是借鉴国外经院，适时建立国家住宅银行，有效支持中低收入家庭的经济适用房建设，繁荣房地产业。

（2）房地产金融发展现状

20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展，形成了以住房抵押贷款为主，以住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房融资体系。

2009年以来我国房地产市场出现了投资加快，销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，但由于我国房地产金融起步较晚，发展还比较滞后，特别是过度依赖银行间接融资，抵押贷款保险结构和监管机制都不完善，严重制约了我国房地产业的融资和进一步发展。

郭颖（2010）总结了我国房地产金融目前的几大问题：

一是房地产金融工具单一，住房开发过于依赖信贷资金；我国的房地产债权金融工具品种很少，只有个人住房按揭贷款住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。

二是地产金融市场深度仅限于一级市场，金融体系尚不健全。

目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。

近年来我国住宅抵押贷款迅猛增长，其绝对数额已经很大，但是其相对比重还是偏小，仅占各商业银行全部贷款余额的8.9%，起比重不足以使银行产生迫切的流动性需求，加之住宅抵押贷款是我国银行收益最好最安全的贷款品种之一，故目前我国商业银行将住宅抵押贷款证券化的动力不是很足。

但是资产证券化一般都主要是由政府推动进行的，在金融危机到来的时候，这些证券化的资产为银行抵御风险打下了良好的基础。

三是房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险。

四是缺乏对低收入者住房供给的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。

五是法制建设滞后，监管和调控体系不完善。

我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后，对住房资金的筹集，运用缺乏有效的管理与监督。

刘玉录（2010）在《中国房地产金融发展趋势12条》中提出了我国房地产金融发展的十二条趋势：

1利率：

由一刀切统一标准向梯次化调整；2贷款：

由“水漫式”覆盖向差别化发展；3担保：

由单纯抵押向包括质权/留置演化；4倾斜：

由住宅商品化驱动向保障性转移；5工具：

由单一产品向多品种组合型转化；6政策：

由经济普照式向产业具体化演进；7体系：

由分散临时性向制度化创新升华；8机构：

由基本由银行主导向多元化演变；9结构：

由初始粗放状态向集约深化进化；10态势：

由阶段性调整控制向稳定化演变；11基础：

由物业实物型向资产符号化变动；12市场：

由抵押一级市场向两级市场进步。

四．有关房地产金融的法律法规

房地产法律法规涉及到民事、行政、土地、房屋、建设、工商、税务、金融、保险、合同、公司、企业等领域，包括法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章，以及司法解释等规范性法律文件。

孟星认为，我国房地产法律制度的建设历程大致分为三个阶段：

第一阶段：

新中国成立之初到改革开放以前（1949-1978年）。

有代表性的即《土地改革法》（1950年）、《农业合作社示范章程》（1956年）、《高级农业合作社示范章程》（1956年）、《农村人民公社工作条例修正草案》（1962年）、《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（1956年）、《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（1964年。

这一时期房地产立法的核心就是要建立符合社会主义特征的新型的房地产权属关系。

通过一系列法律的制订，土地与房屋大都归公所有，确立了以公有制为主体的经济制度。

这一时期房地产法律主要以章程、意见、报告等形式出现，可以说是我国房地产立法的萌芽阶段，但搭建了我国土地、房屋法律关系的基本框架。

第二阶段：

改革开放之后至建立社会主义市场经济体制之前（1978-1992年）。

这一时期重要的立法包括《中华人民共和国宪法》，其中第十条的规定明确了我国土地所有制度。

1988年的宪法修正案以根本法的形式第一次提出土地使用权概念，并赋予土地商品价值。

这一时期另外一个立法标志是颁布了《土地管理法》（1986年），对我国的基本土地制度、土地的所有权与使用权、土地利用与保护等作了规定。

这是我国颁布的第一部调整房地产关系的专门法律，1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权的转让、出租、抵押作出了明确的规定。

总之，这一时期所颁布的一系列法律、法规标志着我国初步建立起适应经济体制改革需要的房地产法律制度。

第三阶段：

建立社会主义市场经济体制至今（1992年-至今）。

这期间出台了一系列法律、法规、规章等，比较重要的包括1994年颁布的《城市房地产管理法》，对土地使用权出让和划拨、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等都作了规定。

1997年颁布《建筑法》，1998年对《土地管理法》进行修订。

进入21世纪，许多重要的法律法规如《商品房销售管理办法》（2001）、《城市房屋拆迁管理条例》（2001）、《物业管理条例》（2003）、《住房公积金管理条例》（2002）、《城市房屋权属登记管理办

法》（2001）、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（2003）等纷纷出台，内容涉及从房地产开发到交易再到消费等诸多环节。

尤其是在2007年10月开始实施的“物权法”确认了物的归属，明确了所有权、用益物权、担保物权的内容，明确保护私人所有权、业主建筑物区分所有权、宅基地使用权等，对于发展社会主义市场经济、维护群众的切身利

益具有重要的意义。

我国房地产法制建设的成就主要体现在四个方面：

形成了比较完整的房地产法律体系框架;房地产立法层次提高;调整对象范围扩大;房地产法律法规不断修正完善.

就房地产金融方面的立法而言，主要有《人民银行法》、《商业银行法》、《保险法》、《证券法》、《票据法》、《合同法》、《破产法》、《担保法》以及相关的司法解释。

从中明显我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。

目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律，但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据，特别是住房按揭贷款，更是缺乏法律保证，这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。

此外，我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用，房地产金融业务的有关规范也急待制订

针对我国房地产金融方面法制薄弱的问题，郭毅、马慧（2010）提出了三点立法建议。

一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中暴露出的新问题,修改完善现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。

二是建立健全有关房地产信贷的法律法规。

如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房抵押贷款管理法》、《住房贷款保险法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规；三是完善社会保障法体系,加强住房保障。

总之，在当前房地产过热发展，房地产业风险激增的情况下，我们要尽快建立健全与房地产金融有关的法律法规、借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规，对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定，指导房地产金融机构加强内部风险控制，有效监管房地产金融活动，保护房地产金融参与各方的合法权益、加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策，调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本，确保房地产金融的健康运行。

五，房地产金融政策

进入90年代以来,中央政府、中央银行颁布了一系列房地产金融政策,包括开发信贷、消费信贷、住房公积金、土地储备、市场规范和监管、抵押证券、住房置业担保、金融深化等方面,这些政策促进了房地产业和房地产金融业务快速发展。

政策实施有效改善了居民居住条件,同时,在推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长、扩大就业等方面也发挥了重要作用。

由于房地产业发展更具有明显的行业特征,再加上它与国民经济发展的强相关性,这就使得房地产金融政策的“双刃性”格外明显。

如果政策适当、合理,房地产业就能够持续、快速、健康发展;如果政策不当或政策严重偏离实际,要么政策“失效”,要么房地产业发展出现大幅震荡,而后者显然与宏观经济整体发展目标是相悖的。

当然,政策出现“负效应”可能与政策本身有关,也可能与政策实施有关,包括政策执行、政策监督、政策与法律的协调性、一致性,等等。

当前,从总体看,房地产金融政策与我国房地产业发展所处的特定阶段和金融业发展水平是相适应的,但是存在不少问题,有的问题甚至相当严重。

纵观2010年以来我国房地产市场调控政策可以看出，此轮房地产调控，旨在控制高房价，维持房地产以及国民经济的稳定性。

其中有关房地产信贷政策的若干规定和要求、突破了原来放贷业务中的模糊界限做法。

各商业银行将要细化和执行的房贷政策有了新的内涵和规则，其中长期效应不可忽视。

这次房地产新政的指导思想是坚决遏制部分城市房价过快上涨；其次，房地产信贷政策的主要内容是实行更为严格的差别化住房信贷政策；第三，房地产新政内容不仅在于差别化信贷措施，更具威力的在于二套房的认定标准方面；第四，房产新政还规定了对土地开发贷款和土地储备贷款“三不贷”原则。

房贷新政是整个房地产调控政策的重要组成部分，房地产调控政策还包括