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济南房地产市场研究报告
2011年济南房地产市场
研究报告
2012年1月16日
前言
2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012年市场走势又将如何，我们拭目以待。
一、土地市场分析
注：
选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。
1、土地市场年度变化分析
2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。
2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。
2、土地市场月度变化分析
土地供应：
4、9月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎，12月份无新增供应。
土地成交：
上半年除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其他多个月份保持零记录；下半年各月成交量较为平稳。
3、区域土地市场分析
土地供应：
奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；
土地成交：
奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。
土地供应：
邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。
土地成交：
成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。
4、土地供应结构分析
商服：
2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；
居住：
2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。
5、土地价格年度分析
2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。
6、土地单价和楼面地价
土地单价：
2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。
土地单价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。
附：
2011年土地成交八宗“最“
项目
用地性质
位置
面积
（㎡）
成交总价
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面地价
（元/㎡）
竞得人
土地面积最大
居住
天桥区大桥镇104国道以北
180826
17988
66.3
452
山东高速济南投资建设有限公司
商服
大学科技园瓦特路东侧，紫薇路以西
170076
60460
237
711
中国重型汽车集团房地产开发公司
成交金额最大
居住
高槐荫区泰安路以西、兴福寺路以北
126496
84246
444
2220
山东中建西城投资有限公司
商服
历下区舜井街两侧泉城路南侧
132589
171036.8
860
5160
济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司
土地单价最高
居住
高历下区历山路以东，山大南路以南
5779.9
12300
1419
5752
济南龙奥资产运营有限责任公司
商服
工业南路以南窑头大沟以北
10447
27200
1736
4734
山东精邦置业有限公司
楼面地价最高
居住
历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东
6458
12600
1301
13007
北京九合创业房地产开发有限公司
商服
历城区机场路以东、大张路以北
1963
915
311
7769
中国石油天然气股份有限公司山东销售公司
二、济南整体市场概况
（一）普通住宅
注：
选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。
1、市场供应情况
2011年，济南市普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%。
从板块看，城西板块普宅整体供应量最大，9187套，占整体供应量的24.8%，主要是国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800套，占总供应量的13%；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供应量最少的是章丘板块1204套。
2、市场成交情况
2011年济南普宅成交量为27153套，去化率为73.4%，较去年下降近15个百分点。
受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点，为了换取成交量，开发商开展多种营销活动，施展多种促销手段，但市场效果并不明显，成交量一路下滑。
从各板块成交套数看，城西板块成交量最大，5958套，占整体销售量的21.9%，刚需盘支撑该板块成交，其中国际花都单盘销售量就达3000套；其次是滨河板块、3600套；城南板块本年度因中海国际社区的入市，也大大提升了板块整体的成交量；成交量最少的是章丘板块，仅586套。
2011年济南整体成交量为320.41万平米，从各板块成交面积看，城西板块成交量最大、75.49万平米，占比23.6%；其次是邢村唐冶板块、39.58万平米；相比而言，章丘板块成交量最小，仅6.86万平米。
2011年济南整体成交额为263.05亿，从各板块成交额看，城西板块成交额最高、57.75亿；其次是城央板块43.3亿元；位列第三的是城南板块、34.7亿；圣井和章丘板块半年度成交额较小，分别为5.5亿和4.1亿。
3、价格走势
2011年，济南普通住宅整体成交价格为8210元/平米，奥体文博、城央和城南板块位居前三，其中奥体板块均价最高12385元/平米，其次是城央板块11812元/平米，城南板块均价也达到8794元/平米，圣井和长清板块供销价在济南处于均处于较低位置。
2011年，济南普通住宅价格整体保持稳中有降的态势，12月受打折促销影响，均价为7692元/平米。
附：
各板块重点项目供销价情况
（二）别墅
1、别墅市场概述
遭遇调控的2011年，济南别墅市场表现较为低迷，大部分项目人气较低、成交量少。
2011年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。
2011年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。
对中海铂宫进行分析：
由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年4月份开盘即销80余套，后期采取低价策略，10月份集中推盘，销售20套，整体来看中海铂宫在2011年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。
2、济南别墅项目分布情况
别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合指标。
目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目，大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。
3、济南别墅项目基本信息
区位
项目名称
物业类型
整体规模
建筑风格
面积区间
市场动态
东部
中海奥龙观邸
双拼、联排
46万
新古典
420-545㎡
尾盘
龙园城
独栋、联排、叠拼
32万
英式
180-260㎡
在售
瑞境皇冠水岸
双拼、联排、叠加
32万
英式
180-260㎡
在售
齐鲁涧桥
联排、双拼、合院
40万
英式
220-270㎡
在售
南部
鲁能漫山香墅
双拼、联排、合院、叠院
14.7万
西班牙
315-500㎡
在售
国华东方美郡
双拼、联排、叠拼
7.86万
北美风情
200-600㎡
在售
中海国际社区
联排
300万
英式
345-410㎡
在售
市中
枫丹白露
联排、独栋、双拼、叠拼
4.3万
现代
290-450㎡
待售
西部
鲁商御龙湾
类独栋、双拼、联排、组院
14万
中式
220-600㎡
在售
康桥圣菲
双拼、联排
27万
西班牙
200-500㎡
在售
蓝石大溪地
类独栋、双拼、联排
40万
西班牙
250-670㎡
在售
名门世家
双拼、联排、叠拼
6万
欧式
130-360㎡
在售
建邦原香溪谷
联排
60万
托斯卡纳
200-420㎡
在售
中建瀛园
类独栋、双拼
22.8万
中式
400-500㎡
在售
目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中，（类）独栋别墅较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。
在售别墅产品以双拼、联排为主，（类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同，面积区间跨度较大，从130平米—600平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中式风格。
4、销售情况
（一）2011年重点别墅项目销售情况统计
2011年重点别墅项目销售情况
项目名称
销售套数
销售面积（㎡）
销售均价
销售总价
中海国际社区
161
52088
15000
79107万
中海奥龙官邸
14
5841
30673
17916万
中建瀛园
15
7060
12811
9045万
漫山香墅
24
7122
20085
14305万
建邦原香溪谷
12
2682
13560
3637万
鲁商御龙湾
37
13658
10663
14563万
合计
263
88451
15667
138573
别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘，销售情况不容乐观。
各项目销售情况来看，城市别墅售价远高于近郊别墅，同时销售套数也高于近郊别墅；远郊别墅成交均价在1.1-1.4万元/㎡，全年成交均价保持平稳。
城市别墅项目，除了中海铂宫采取低价策略并取得较好的销售业绩之外，其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格，其中漫山香墅成交均价2.17万元/㎡，东方美郡成交均价在2.8万元/㎡左右。
中海铂宫2011年累计推出190套别墅房源，其中双拼10套，联排180套。
截至12月底，2011年累计销售161套，其中，双拼6套，联排155套。
一期去化率达到84%
（二）别墅整体市场情况
2009-2011年济南重点别墅市场成交情况
年份
套数
总面积
（万㎡）
金额
（亿元）
均价
（元/㎡）
套均面积（㎡）
2009年
657
22.35
30.14
13487
340.18
2010年
430
14.64
23.96
16368
340.46
2011年
263
8.84
13.86
15667
336.31
2011年较2009、2010年成交量出现大幅下滑，价格较2010年有所下降，主要受市场观望及限购政策的影响。
经过近1年多的抑制，预计明年将有部分高端客户的别墅需求有所释放，但不会出现井喷现象。
（三）2011年别墅成交价格分析
（数据来源：
济南思源市场部）
全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。
1-3月份主要成交项目为郊区别墅，成交价格在1.3万元/㎡左右；4月份，中海铂宫开盘，拉高了整体成交均价，达到1.58万元/㎡。
随着调控政策对市场的影响不断加强，济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。
到了九月份，整体市场成交量较低，均价在1.3万元/㎡，其中御龙湾成交6套占整体市场的75%，拉低了整体市场的均价。
进入十月份后，别墅项目集中解筹、认购，漫山香墅、东方美郡的销售带动了成交价格的上升，整体市场成交均价达到1.62万/㎡左右。
5、别墅市场走势分析
1、供给方面：
根据市场调研，济南整体别墅市场2012年推出量预计在25.19万㎡，约700套房源。
市场竞争将会进一步加大。
2012年主要项目推售情况：
项目
预计计划任务
别墅预计推售量
各类产品推售体量
预计开盘时间
说明
东方美郡
8.5亿
3.5万㎡
双拼：
0.2万㎡
初步计划在5月份、10月份
主要是11年推出尚未销售的房源90余套
联排：
2万㎡
叠跃、洋房：
0.8万㎡
中海铂宫
10亿
约6万㎡
联排：
4万㎡
集中开盘预计在5、10月；7-9月进行小范围的收敛
双拼：
2万㎡
原山9号
2.8亿
约1万㎡
双拼：
0.36万㎡
尚未确定
联排：
0.64万㎡
建邦原香溪谷
整盘4亿元
别墅未定
预计约1.4万㎡
合院：
0.8万㎡
预计5月前后
北京总部尚未确定
连山墅：
0.6万㎡
中建瀛园
整盘2亿
预计约1万㎡
20-25套
双拼：
0.6万㎡
尚未确定
以洋房为主，具体任务及推售量未最终确定，根据调研由4亿暂时调为2亿。
独栋：
0.4万㎡
大溪地
尚未确定
预计0.84万㎡
联排：
0.64万㎡
尚未确定
目前二期工地未有动工迹象。
明年主要消化一期洋房及别墅。
具体计划春节后确定。
双拼：
0.1万㎡
类独栋：
0.1万㎡
2、价格走势方面：
从别墅市场价格走势及对各项目的调研来看，济南2012年别墅市场价格不会出现大幅波动，还会维持在现有价格水平。
由于别墅的稀缺性和抗跌性等产品属性以及较高的开发成本，决定了别墅价格不会进入下行通道。
同时，基于明年的市场形势不容乐观，别墅价格上涨空间不大。
从开发企业现金流来看，别墅产品更多的是作为项目的价值标杆和形象代言，借此来提升整个项目的价值。
3、成交量方面：
从今年别墅市场的成交走势及未来调控政策来看，整体房地产市场偏冷，高端项目也会受到一定影响，但别墅的需求潜力依然巨大，特别是高端客群对价格的敏感性相对较弱，经过近一年时间的调控和“限购”，高端客户的置业需求一直被限制、被压抑，高端市场积累了不小的购买力。
因此，即便在当前的形势下，依然有市场，预计2012年济南别墅市场的成交量，还会比较稳定，保持在今年的水平。
（三）公寓
注：
选取样本为具有40或50年产权的销售率不低于95%的在售项目。
1、市场概述
普通住宅受政策限购令影响，对公寓销售带来利好，继去年银座中心名寓、名士MINI公馆售罄后，2011年公寓市场更是呈现繁荣景象，从3月份开始，每月均有开盘加推楼盘领跑市场，如3月份万豪君悦府开盘，4月份华强广场开盘、6月份华强广场加推，诚基soho开盘，消化速度较快，7月份国奥城精装loft公寓开盘，丁豪广场开盘，9月份卢浮公馆玫瑰坊公寓开盘，10月份CEO公馆开盘，开盘即销1.5亿。
2011年全年公寓市场总供应量为28.4万方，共成交量23.6万方，销售总额达32.9亿元，销售均价为1.4万/㎡。
2、供应量
2011年全年公寓市场总供应量为28.4万方，其中2010年存量为4万方，新增放量24.4万方；全年供应量比较大的月份体现在3、4、7月份，主要因为3月份万豪君悦府开盘，4月份华强公寓开盘，尤其华强广场推出685套，3.4万方供应量，7月份丁豪广场开盘，下半年公寓市场供应量放缓。
3、销售情况
✧销售套数
✧销售面积
✧销售额
公寓市场3月渐趋回暖，4月华强广场强势开盘，一举占据65%以上的市场份额，领跑公寓市场，新一轮公寓投资、置业风潮随之升温。
6月双盘联动，华强加推，诚基soho开盘，再次取得骄人业绩，7月丁豪广场开盘，开盘销售90%（含内部团购），10月CEO公馆开盘，开盘即销1.5亿，总体来看，在2011年市场低迷的状态下，公寓市场异军突起，由于不受限贷政策影，且区位良好成为购房客和投资者的首选。
4、价格趋势
2011年整体均价1.39万/㎡，4月份迎来价格高峰，主要受其华强广场1.8万/㎡高价位拉动，11、12月份楼市淡季，华强公寓是市场销售主力，拉高了整体市场均价。
5、重点楼盘监测
项目名称
在售户型（㎡）
成交套数（套）
成交面积（㎡）
成交均价（万元/㎡）
成交金额（万元）
是否精装
备注
玉兰公寓
70-90
49
3820
1.53
5830
是
4月份清盘
鲁商国奥城
45-110
117
9550
1.52
14485
是
7月2日精装loft公寓开盘
万豪君悦府
35-151
583
32661
1.93
63067
是
复式小户型，每套优惠3万/㎡，3月份开盘
发祥巷1号公馆
47-119
220
21890
1.09
23864
是
尾盘销售期
汇展香格里拉
64-84
154
10942
0.78
8554
否
历山名郡
40-90
149
9455
1.70
16064
是
1月12日开盘
蓝调国际
40-105
40
4000
1.41
5624
否
7月份清盘
诚基soho
40-70
572
29234
1.23
35826
毛坯和精装混合,
loft公寓，6月5日开盘
华强广场
39-60
984
50605
1.85
93560
是
4.17/6.4开盘
丁豪广场
40-121
631
47800
0.89
42705
否
7.23开盘
绿地卢浮公馆玫瑰坊公寓
38-74
118
6493
0.72
4676
否
9.24开盘
CEO公馆
63-135
98
9490
1.60
15182
是
CEO公馆10月29号开盘，开盘即销1.5亿
总计
3715
235940
1.40
329437
（四）写字楼
注：
选取样本为具有40或50年产权的在售项目。
目前济南在售写字楼较少，选取的样本主要有以下几个：
万达广场、鲁商国奥城、天业国际、中铁汇展国际、银座中心济南。
1、市场概述
济南在售写字楼不多，分布较分散，中、西、东部均有，中部有万达广场、东部有国奥城、中铁汇展国际，西部有银座中心济南。
2011年全年济南市场写字楼总供应量为22.41万方，共成交量15.6万方，销售总额达18.89亿元，销售均价为1.2万/㎡。
2、供应情况
2011写字楼总供应量为22.41万方，其中2010年存量为5.78万方，新增放量16.63万方；主要体现在1月份、4月份，7月份、万达广场1月强势加推8万方，天业国际4月加推近0.3万方，7月份银座中心济南开盘推售5.9万方。
3、销售情况
✧销售面积
✧销售金额
2011年万达广场领跑济南写字楼市场，独占销售份额近49%，8月份清盘，此外银座中心济南7月份开盘，也取得骄人成绩，目前在售楼盘较少，主要以整层销售和大客户销售为主，去化能力一般。
4、价格趋势
2011年上半年整体均价1.2万/㎡，下半年写字楼市场价格略有下降，主要是由于中铁汇展国际成为下半年写字楼市场销售的主力，拉低了整体市场均价。
5、重点楼盘监测
项目名称
成交面积（㎡）
成交均价
成交金额（万元）
备注
万达广场
75060
1.2
93460
整层销售为主
天业国际
6400
1.3
8597
4月9日加推64套，当天销售41套
中铁汇展国际
24680
0.9
23400
大面积销售为主
鲁商国奥城
6000
1.7
10335
整层销售，9月份售罄（以大客户团购为主）
银座中心济南
44200
1.2
53080
6月30日认筹，7月3日开盘
总计
156340
1.2
188872
（五）商业
注：
选取样本为具有40产权的在售纯商业项目。
选取的样本主要有以下几个：
银座晶都国际、鲁商广场、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、泉城新时代商业步行街二期、明湖湾开业广场。
1、市场概述
济南在售商业主要集中中部和西部，中部以特色商业步行街为主，西部以综合型购物商业为主；多数商业楼盘处于尾盘销售阶段，致使整体商业销售速度较缓慢，但租赁市场较旺盛，其中槐荫广场出租率达95%左右，此外多个楼盘采用带租约销售模式。
2011年总供应量为12.83万方，共成交量4.96万方。
2、供应情况
2011年供应量为12.83万方，其中2010年存量为9.18万方，新增放量3.65万方；主要体现在3月份，其中银座晶都国际和槐荫广场放量较大，9月10日泰府广场二期开始销售。
3、销售情况
住宅市场受限，2010年商业地产投资热潮已掀起，2011年济南商业市场主要在于去化存量，3月份表现较明显。
但由于处于尾盘和清盘阶段，销售速度较缓慢。
4、重点楼盘监测
项目
建筑面积（万m2）
主力户型（m2）
价格
（万元/m2）
销售状况
银座
晶都国际
1.9
100-200
一层：
2.8
二层：
1.8
三层：
1.0
1-2月份：
销售37套，9600平米左右；3月份尚未销售，截止3月底销售率近90%，剩余近2000方左右；4-6月份尚未销售，处于清盘阶段。
鲁商广场
10
200-500
一层：
4.5
二层：
3.0
三层：
2.5
1-2月份：
剩余1套，538平米，处于清盘阶段。
泉乐坊
5
100-200
一层：
5.6-9.9
二/三层：
均价3.8
1-2月：
销售1套；3-4月：
未销售，5月销售1套，115平方米。
6月未销售；剩余1套，下半年无销售；
红尚坊
0.6
40-50
一层：
7.0-10.0
二层：
4.0-6.0
1-2月份：
销售5900平米；3月份尚未销售；4月份尚未销售，截止4月底销售率近95%；5月将加推4000方左右，销售5套左右，成交1200方，7000万左右；下半年无销售。
槐荫广场
1.5
15-20
1.8-2.2;
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