最新房地产估价师汇总.docx
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最新房地产估价师汇总
2012房地产估价师
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（15）
2012-02-1016:
25 【大中小】【打印】【我要纠错】
1．根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。
（2007年试题）
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
答案：
A
2．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ ）。
（2001年试题）
A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
答案：
A
3．建设工程施工合同按计价方式可分为：
固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（ ）。
（有变动）（2001年试题）
A．总包合同
B．包工包料合同
C．单价合同
D．包工不包料合同
答案：
C
4．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
（2002年试题）
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
答案：
B
5．建筑工程招标文件中，不包括（ ）。
（2002年试题）
A．工程标底
B．工程数量
C．设计图纸
D．合同条件
答案：
A
6．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（ ）。
（2002年试题）
A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
答案：
A
7．在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ）。
（2002年试题）
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
答案：
C
8．a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书、d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。
（2002年试题）
A．abcd
B．acdb
C．cadb
D．cbad
答案：
D
9．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。
（2003年试题）
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
答案：
A
2012年房地产估价师《经管与管理》备考测试（14）
2012-02-1016:
24 【大中小】【打印】【我要纠错】
1．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
（2005年试题）
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
答案：
D
2．在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。
（2005年试题）
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
答案：
B
3．如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
（2005年试题）
A．减少
B．增加
C．不变
D．同步递减
答案：
B
4．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
（2007年试题）
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
答案：
BCDE
5．下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
（2007年试题）
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
答案：
ABD
6．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
（2007年试题）
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
答案：
BD
7．政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段的主要有（ ）。
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
答案：
BCD
8．城市土地开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。
（2003年试题）
A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
答案：
AB
9．市场主体通常包括（ ）。
（2003年试题）
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
E．交易行为
答案：
AB
10．房地产市场结构包括（ ）。
（2004年试题）
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
答案：
ABCD
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（13）
2012-02-1016:
22 【大中小】【打印】【我要纠错】
1．以下关于房地产市场的说法正确的有（ ）。
A．由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场
B．从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场
C．根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细的子市场
D．市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小
2．政府政策应具有的共同特征是：
公平、效率、连续、系统、协调，前瞻性和引导性。
政府干预房地产市场的政策也不例外。
但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策具有相应的特殊原则。
（ ）
A．对
B．错
3．价格机制是通过市场发挥作用的，房地产市场的功能，包括（ ）。
A．调节房地产市场出现的不均衡现象
B．配置存量房地产资源和利益，显示房地产市场需求变化
C．使购买者称为房地产“专家”
D．确保投资者能够获取收益
4．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
5．产品在被购买之后，就进入买后阶段。
购买者对购买活动的满意感（s）是产品期望（ ）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（EP）。
以下关于E和P关系描述正确的是（ ）。
A．若E=P时，消费者满意
B．若E>P时，消费者不满意
C．若E
D．E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强
6．以下不属于抵押贷款支持证券的是（ ）。
A．MBB
B．MPT
C．CMO
D．MSS
7．一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是（ ）。
A．3%
B．75%
C．133%
D．35%
8．对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为（ ）。
A．拐点
B．盈亏转化点
C．盈亏平衡点
D．盈亏转折点
9．开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。
（ ）
A．对
B．错
10．可出租面积是指单元内的使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。
（ ）
A．对
B．错
答案1．ACD 2．A 3．B 4．ABCE 5．ABC 6．D 7．B 8．C 4．A 10．B
2012年房地产估价师《经管与管理》备考测试（12）
2012-02-1016:
20 【大中小】【打印】【我要纠错】
1．在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。
（2007年试题）
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
答案：
C
2．下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
（2007年试题）
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
答案：
D
3．将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（ ）。
（2001年试题）
A．按照房地产的用途和等级划分的
B．按照房地产的交易形式划分的
C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
答案：
B
4．在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。
（2001年试题）
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
答案：
C
5．在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
（2003年试题）
A．建筑师
B．结构工程师
C．设备工程师
D．监理工程师
答案：
A
6．市场的客体通常是指（ ）。
（2003年试题）
A．买家
B．买卖
C．交易对象
D．交易价格
答案：
C
7．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。
（2004年试题）
A．0.5
B．1.5
C．2
D．3
答案：
B
8．下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
（2004年试题）
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
答案：
C
9．产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ）。
（2004年试题）
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
答案：
C
10．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
（2005年试题）
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
答案：
C
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（11）
2012-02-1015:
46 【大中小】【打印】【我要纠错】
1、竞争导向定价法不包括（ ）。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
答案：
d
2、进度计划管理通常采用横道图和（ ）。
A．资金流动计划图
B．网络图
C．直方图
D．控制图
答案：
b
3、工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。
A．变动费用
B．固定费用
C．材料费用
D．人工费用
答案：
a
4、制定进度计划时，（ ）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图
B．网络图
C．进行图
D．工序图
答案：
a
5、（ ）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A．承包商
B．开发商
C．监理机构
D．建设主管部门
答案：
b
6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．10
B．15
C．20
D．30
答案：
b
7、领导定价法属于（ ）定价方式。
A．成本导向定价法
B．目标导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
答案：
c
8、目标定价法属于（ ）定价方式。
A．成本导向定价法
B．随行就市定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
答案：
a
9、宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A．刺激对企业产品的需求，增加销售
B．改善形象
C．提高知名度
D．提高产品品质
答案：
a，b，c
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（9）
2012-02-1015:
37 【大中小】【打印】【我要纠错】
1、建设工程进度控制工作的主要内容包括（ ）。
A．施工现场的调研与分析
B．编制项目建设工程进度计划
C．监督项目施工进度计划的执行
D．编制与质量控制等相关的配套进度计划
E．对项目建设总周期目标的论证与分析
答案：
a，b，c
2、技术资料的内容包括（ ）。
A．前期工作资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D．设计文件及变更资料
E．招标方面的资料
答案：
a，b，c
3、成本计划可分解为（ ）方面。
A．材料设备成本计划
B．管理费成本计划
C．人工费成本计划
D．不可预见成本计划
E．施工机械费用计划
答案：
a，b，c
4、建设阶段的项目管理，包括（ ）的管理。
A．质量
B．进度
C．成本
D．合同
E．工程
答案：
a，b，c，d
5、房地产开发项目的主要合同关系有（ ）。
A．开发商的主要合同关系
B．承包商的主要合同关系
C．建筑商的主要合同关系
D．监理机构的主要合同关系
E．供应商的主要合同关系
答案：
a，b
6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ）。
A．适应性
B．异质性
C．政策影响性
D．相互影响性
答案：
c
7、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。
A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本
C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
答案：
c
8、房地产最重要的一个特性是（ ）。
A．不可移动性
B．适应性
C．异质性
D．寿命周期长
答案：
a
9、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（ ）。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性
答案：
a
10、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为（ ）。
A．基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B．国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C．国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D．建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
答案：
a
2012年房地产估价师《经管与管理》备考测试（10）
2012-02-1015:
45 【大中小】【打印】【我要纠错】
1、房地产的投资对象包括（ ）。
A．房地产直接投资和房地产间接投资
B．房地产实物资产和房地产证券
C．商品房建设投资和土地开发投资
D．固定资产投资和流动资产投资
答案：
b
2、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ）。
A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资
D．单纯的土地开发
答案：
a
3、按建设性质的不同，投资可分为（ ）等。
A．新建投资
B．扩建投资
C．利用外资
D．迁建投资
E．恢复投资
答案：
a，b，d
4、投资的特性包括（ ）。
A．投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益
D．投资具有稳定性
E．投资具有固定性
答案：
a，b，c
5、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（ ）。
A．居住物业
B．在建工程
C．工业物业
D．建成后的物业
E．商用物业
答案：
b，d
6、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力。
A．置业投资者
B．开发商
C．承包商
D．租客
E．专业人士
答案：
a，b，d
7、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有（ ）。
（2005年试题）
A．商住楼
B．土地
C．在建工程
D．写字楼
E．建成后的物业
答案：
b，c
8、按照用途不同，物业可以分为（ ）。
（2002年试题）
A．居住物业
B．商业物业
C．工业物业
D．出租物业
E．仓储物业
答案：
a，b，c
9、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。
A．购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B．购买房地产投资信托公司（REITs）的股份
C．购买房地产抵押支持证券（MBS）
D．购买一座正在运营的高尔夫球场
答案：
d
10、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券
B．个人住房抵押贷款
C．房地产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
答案：
b
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（8）
2012-02-1014:
13 【大中小】【打印】【我要纠错】
1、某投资市场平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（ ）。
A．3.5％
B．5.17％
C．7.75％
D．8.59％
答案：
c
2、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于（ ）。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．未来运营风险
答案：
d
3、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（ ）的影响
A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
答案：
a
4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（ ）。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
答案：
b
5、房地产投资的（ ）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。
A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
答案：
a
6、开发投资的投资者主要是（ ）。
A．赚取利润
B．保值增值
C．获得收益
D．消费
答案：
a
7、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（ ）。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托公司
答案：
c
8、房地产投资较一般投资，具有以下（ ）优点。
A．相对较高的收益
B．投资回收期长
C．提高投资者的资信等级
D．良好的流动性
E．投资数额巨大
答案：
a，c
9、下列风险属于房地产投资系统风险的有（ ）。
A．持有期风险
B．或然损失风险
C．政策风险
D．通货膨胀风险
E．收益现金流风险
答案：
b，c，d
10、房地产投资的风险主要体现在（ ）。
A．投入资金的安全性
B．期望收益的可靠性
C．投资项目的变现性
D．宏观经济的稳定性
E．资产管理的复杂性
答案：
a，b，c
2012房地产估价师《经管与管理》备考测试（7）
2012-02-1014:
12 【大中小】【打印】【我要纠错】
1、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的流动比率为（ ）。
A．150％
B．200％
C．75％
D．400％
答案：
c
2、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的速动比率为（ ）。
A．37.5％
B．75％
C．150％
D．113％
答案：
a
3、项目开发经营期内可用作还款资金的有（ ）。
A．利润
B．折旧
C．摊销
D．营业外收入
E．其它还款资金
答案：
a，b，c，e
4、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有（ ）。
A．利息备付率
B．资产负债率
C．偿债备付率
D．流动比率
E．速动比率
答案：
a，c
5、（ ）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A．利息备付率
B．偿债备付率
C．资产负债率
D．流动比率
答案：
b
6、下列不属于清偿能力指标的是（ ）。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．现金回报率
D．偿债备付率
答案：
c
7、流动比率，下列说法不正确的是（ ）。
A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
答案：
d
8、下列说法不正确的是（ ）。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C．在国际上银
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