万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1doc.docx

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万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1doc

万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1

一、总则（5）

【定义】（5）

【目的】（5）

【核心内容】（5）

【后评估工作原则】（5）

1、客观性（5）

2、公正性（5）

3、全面性（5）

4、应用性（5）

【后评估收集资料内容】（5）

1、投资方面（6）

2、营销方面（6）

3、设计方面（6）

4、进度方面（6）

5、成本方面（6）

6、工程合约管理（6）

【后评估工作流程】（6）

二、项目后评估报告内容（参考）（7）

【本项目基本概况】（7）

【项目后评估综述】（7）

1、综合评估结论（7）

2、对未来房地产项目和开发的建议（7）

3、发展模式的优劣势分析总结（7）

【本项目投资管理评估】（8）

1、宏观经济和房地产市场发展变化分析（8）

2、土地协议执行情况（8）

3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响（8）

4、以财务指标为主要依据的项目综合评价（8）

【本项目财务管理评估】（8）

1、项目销售收入指标完成情况（8）

2、项目发展成本控制情况（9）

3、项目经济效益实现情况（9）

4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

（9）

5、项目税务筹划情况（9）

【本项目营销管理评估】（9）

1、项目各类型物业销售情况（9）

2、与市场定位时房地产市场情况对比分析（9）

3、项目销售时机（10）

4、原定位与实际设计建设成果的对比分析（10）

5、预期销售价格与实际价格的对比分析（10）

6、物业管理和管理费价格确定检讨（10）

7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析（10）

8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析（10）

9、项目的销售策略（10）

10、综合评述本项目市场定位营销工作（11）

11、提出可借鉴的经验（11）

【本项目设计管理评估】（11）

1、项目完成情况介绍（11）

2、项目的建筑标准（11）

3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况（11）

4、项目实施过程设计管理工作总结（12）

5、各阶段与相关部门协调配合（12）

6、本项目设计管理方面突出经验与教训（12）

7、限额设计执行情况（12）

8、售后使用情况（12）

9、附件（12）

【本项目进度、工程管理评估】（13）

1、项目发展计划执行情况（13）

2、工程施工进度计划执行情况（13）

3、售楼准备工程计划检讨（14）

4、报建工作流程改进建议（14）

5、项目发展管理体系检讨（14）

【本项目合约成本管理评估】（15）

1、项目发展四个阶段成本管理控制情况（15）

2、总结成本管理控制经验（16）

3、项目发展成本明细统计（16）

【本项目意外情况的规避和总结】（16）

房地产项目后评估工作指引

一、总则

【定义】

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

【目的】客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进。

【核心内容】

后评估工作的核心内容包括两方面：

一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

【后评估工作原则】

1、客观性依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析

研究。

2、公正性

在以项目经营单位为主进行自评的基础上，集团后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中与项目公司从分沟通得出公正的评估结论。

3、全面性项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，

如投资

决策、市场定位、规划设计、报批报建、发展进度、成本控制、营销策划、项目销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。

4、应用性项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给集团相关部门及项目公司，达

到持续

改进的目的。

【后评估收集资料内容】后评估工作应收集以下资

料，包括但不限于：

万科集团资本结构优化的影响因素及应对措施-

对于企业来说，面对市场经济带来的高压，资本是至关重要的组成部分，合理的资本结构关系到企业的生存和发展。

在房地产行业中融资成为了最常见的保证资金流通的方式之一，利用现代的金融体系进行融资，能够不断的优化企业的资本结构，适当的融资比例也能促进企业形成合理的资本结构。

【关键词】万科集团资本结构优化应对措施

一、万科集团资本结构优化影响因素

（一）企业战略目标

企业的战略目标值得是在发展的过程中企业的财务目标，在不同的企业中会制定不一样的企业财务目标，主要分为利润最大化、股东财富最大化和企业价值最大化。

这是根据不同的利益人群制定的不同的目标，面对不同的人群要做出不同的资本结构的处理，也能企业的利润得到最大化。

（二）企业股权分散

很多企业的掌权者不愿意过多的发行股票，因为这样会分散股本，减少控制权。

对于企业的控制权的问题上，企业的管理着要充分的考虑到其中的利弊，采取优先股或者债务的方式进行合理的融资。

但由于万科集团的股权及其分散，没有任何股东可以绝对的控股，所以万科的管理者偏好股权的融资。

公司想要长远的发展，稳健是发展的前提，管理人员对待风险必须谨慎，公司高管也多次表明了对公司的负责态度。

万科发展所做出的决策对企业的生存和发展至关重要。

（三）公司负债规模

正常来讲，一个公司的规模决定着其可行的筹资和融资方式有多少。

在大公司的经营中，则可以考虑使用多元化的经营方式，采用多行业的产品的生产和销售，这样可以避免一个行业出现问题而导致全公司面临破产，也能得到更多的融资途径。

在大公司的融资途径的选择中，大多数会考虑优先使用内部的融资方式，这也是考虑到内部人员的融资能够降低风险，不易形成财务的危机，其次才是考虑使用负债融资。

因此，内部融资的方式会形成较低的负债/权益比率，在很多中小的企业中受到企业规模的限制，其融资都是采用银行贷款，融资方式较为单一，导致负债/权益比率较高。

（四）资本成本

资本成本是指企业取得和使用资本时所付出的代价。

主要指发行债券、股票的费用和向非银行金融机构借款的手续费用等。

通过分析得出最理想化的企业的资本结构为最低的平均资本成本。

企业在经营的过程中，其产生的成本通常包括债务资本成本和权益的资本成本。

债务的资本成本一般都是值得在实际的经营过程中要归还一定的利息，而根据债务法的规定，债务产生的利息会在所得税前扣除，因而减轻企业的税负，降低债务的成本。

而会产生较大的风险中，就是由于不固定的股利造成的，形成较大的投资风险。

（五）财务杠杆作用

企业所有者的很大一部分收益是财务杠杆作用产生的，其中负债和优先股筹资是不可或缺的关键点。

这是企业资本结构最重要的手段之一，主要建立在企业的投资利润与负债利息率的对比关系上。

在财务的杠杆作用中，存在着企业效益率和负债利息率之间的关系，当企业收益率大于负债率的时候，企业的盈利会随之增加，当企业的股权的利益在不断地增加过程中，由于受到杠杆作用的影响，会导致企业价值的最大化。

由于企业在不断的发展中逐渐重视资本结构，不断的优化资本结构会让企业得到良性的发展循环，在财务的杠杆作用的影响下，使得企业的利润不断的上升。

（六）宏观经济环境

宏观经济环境主要表现为国家经济的发达程度。

对我国近几年来的经济形势，以及结合宏观经济的角度来分析，政府依然会对房地产采取适度宽松的政策房地产仍然是最具有发展潜力的行业。

但是从更加长远的角度分析，我国的房地产已经快达到了饱和的状态，房价过高也是其中一个明显的问题，因而在不久的将来政府依然会采取制约放假的措施，因此，万科在现有的发展制度来说，要扩大融资渠道才是重要的发展策略。

再者，房地产行业具有流动性差、流动负债率比重高资产负债率较高的特点。

在不同发展程度的国家中资本结构会呈现出不一样的状态，这是由于不同发展状况而影响的，并且资本的形成和积累都有着不一样的特点。

每一个行业的企业都是以盈利为发展目的，这也是企业发展的根本目的，受到市场和宏观经济调控的影响，企业的盈利也受到了很大的限制。

因此，企业的发展需要不断的适应国家的经济政策，以及宏观调控的影响，发现和利于自身发展的因素，抓住企业能够融资的有效途径，实现资本结构的优化。

在我国社会主义发展制度下，跟发达国家相比经济水平还较低，人们的生活水平还比较落后，资金的来源方式也较为狭窄。

万科集团的筹集资金进行资本结构优化时，无法提供充足的资本。

这将极大的限制万科的发展，因而，万科要不断地调整企业内部的政策来适应大环境的改变。

但近年来经济环境发展变化很大，如何适应宏观环境的变化也是万科的一大重要课题。

二、万科集团资本结构优化应对措施

（一）树立战略发展观念，建立动态调整机制

在企业中设立资本结构目标是一项重要的财务战略，对企业的生存和在强烈的竞争状况下起到良好的促进作用。

因此，在资本结构决策上，万科集团必须制定出适合现在，兼顾未来，有长远意义的动态战略决策。

在企业发展的同时还要不断的适应国家宏观经济的变化，争取走在国内企业的最前沿。

这需要万科的所有者和管理者具备长远的眼光和精准的财务决策，因为他们的态度决定了企业的走向和发展。

（二）加强公司治理提高管理人员的素质

万科作为房地产上市公司的龙头，要想不断增加企业的生产经营规模，丰厚的资金是必不可少的，内部控制是公司稳定发展的前提，掌权者需要做到：

首先，增强公司管理层的各方面的素养，培养管理层人员的发展眼光；其次，指定合理的员工管理制度，不要过分压抑或者释放员工，特别是财务人员的管理。

财务管理是一个公司重要的组成部分，企业要得到良好的发展就要合理的运营企业的资本。

再者，强化企业的凝聚力，一个企业能够稳定发展并且不断的盈利，团队是必不可少的。

最后，优化企业的资本结构和内部组成结构，不要开设闲置的部门，浪费企业资源，合理安排各部分的合作，提高各部门的默契。

（三）调整资本结构，适度控制股本规模

在万科集团的运营中，资本结构的优化是发展企业的最关键的部分，但是就算是万科这样的房地产大企业也存在着资本结构的问题，最主要的问题是过分依赖股票的发行与权益资本。

毕竟一个公司想要长远的发展需要一定的控制权和决策权。

万科需要控制股本，进行适当的股票回购，调整公司的资本结构。

（四）合理安排债务融资，降低资本成本

在债务融资中，其成本往往都会由于不固定的风险，而导致成本的增加，由于，股票的利息往往较高，也使得债务的利息中在企业支付所得税之间就已经被扣除，因而，这个方式能够大大的减少企业的所得税的指出，间接的降低企业的资本成本，扩大企业的利润。

（五）运用财务杠杆效应，优化资本结构

杠杆效应指的是在企业融资时所具有的表现之一，具体分析而言，就是税前理论增大会导致所负担的固定的利息减少，那么也就意味着企业的税后利润不断地增加，因此，只要利用好债务的杠杆作用，就能为企业带来更多的利益。

（六）优化宏观经济环境

国家的宏观调控是根据当下的现状进行调整，在万科面对调整的宏观经济时，只有主动去适应调控带来的影响，适应宏观经济的环境，才能在市场经济发展中得到稳固的发展，而且我国的市场经济发展还不完善，只有根据现状优化宏观经济的调控，才能完善社会主义市场经济制度，加强经济的管理，在这样的大环境下，更好地管理企业，指定合理的管理政策，优化融资体系，是企业达到更好的发展。

三、结论

万科集团作为房地产行业的龙头企业，凭借着社会经济发展的顺风，发展速度越来越快，规模也越来越大，但是近年来经济发展的下行，让万科在房地产行业面临的竞争也越来越激烈。

面对全球经济发展日益紧密的关系，万科集团的发展要不断的优化企业的资本结构，才能让万科企业在激烈竞争的房地产的行业中不断地前进和发展。

本文通过资本结构相关理论对万科集团的资本结构优化的影响因素及应对措施各方面的进行了了解和分析，并且以万科集团为例，对现代的企业进行了全方位的了解，发现在资本结构的问题，研究和分析影响企业资本结构的因素，并且提出相关的建议。

在我国宏观经济调控的影响下，让企业得到全面性的发展，并且不断的适应国家的宏观政策，阐述企业最有效的资本结构的方法。