临沂商业市场调研报告精.docx

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临沂商业市场调研报告精

©人和A业控股有*公司

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©人和商业控股有限公司

第一部分

临沂市概况

第二部分

商圈分析

第三部分

第四部分

第五部分

临沂市

项目调研报告

投资营运部

临沂房地产信息

拟定项目规划

调研结论

©人和商业控股有R公司

投资营运部

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三.临沂经济

随看城币建设的不断深入，临沂市综合经济实力站増强，消费市场平稳増长。

2009年全巾•实现礼:

会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。

市区实现零钙额445亿元，増长19.1%：

县城实现零儕额282.2亿元，増长20%：

县以卜•市场实现零铐额247亿元，増长18.7%.新的消费热点向更多的消费祥体扩散，消费增怏动力増强。

"j住房和关的建筑及装潢材料类、家俱类、家用电器及音像器材炎、体育娱乐用品炎和书报朵志夬爭侑额保持较快增长。

房屋建筑施工面枳2473.27/平方米，房屋建筑竣工而以1045.9力平方米。

商品厉销售而枳374.17/平方米，増氏10.7%；商品房營耳秒9Cy亿应克护19.3%,

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©人和A业控股有限公司

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近年来，临沂市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气線-商业的发展更为算人~人商场快速发展、人市场不断成氏、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。

按照“城内人商场、城郊人市场、城外人流通”的总体思路，正遂步发展成现代区域经济中心城巾・。

通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80芬个，农业产业化龙头企业近800家，上i接受益的农尺达300多万。

H就金市共冇h?

背企业1.27刀家，以临沂批发城为龙头形成各类市场963处，其屮昔业批发市场189处，集贸巾•场76处，个体丄商户24.12丹八，从业人员62.567/人°规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值150亿尤，全币民营经济増加值占国内生产总值的比nt达52%

2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。

2008年3丿J28H在新发布的《城市竞争力蓝皮书》中，临沂位居2008年中国城帀增长竞争力第五位。

2008年H月24日，在中国商业联合会上办的中国市场大会?

^中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。

临沂成为山东惟获此殊荣的城市。

临沂商城进入第兀代市场。

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据统汁.临沂巾•现冇3力乡个商业网点，经营范国涉及瀚品批发冬售.及容及发、粮汕机械、物资建材、汽车销轲、化肥农药、进出「1贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。

临沂己建成以临沂批发城为龙头的并类市场1000余处，其中鋅类昔业帀场200余处，年

交金额7药・4亿元•其中批发城内抑右专业市场能个.It中亿元门上的商品交W市场鮎个.2006年成交金额450亿元。

政府将車点培佇及发展小商品、灯貝、数码、图书、「I用品、建材、摩托乍、型料、家电、汽乍配件等10个年成交额10亿元以上，栩射范国达全省在苏鲁滋皖乃至全国都有一定知勒度和影响的区域性岛•品批发市场-

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足以兰田步行街为银朋的进驻•慢慢

人民广场商圈：

蓝色部分，传统商圈。

其实这个商圈应该叫解放路商圈.屮心的，逐步向西发展，但是门从2001年人民广场竣工厉，随莆人润发、的形成了以人民广场为中心的商圏。

这个商圈西节通达路，东至沂蒙路。

右］此商圏屮，拥冇银座、人润发、桃源人壯界、九州商厦'金鹰家电城（3个店）、九州家电城、桃源超市、九州超帀、兰田步行街、华丰国际商贸城答。

在建的商业综合体仃久隆奥斯

k、万阅城、金汕国际、力兴都等。

传统商圈的发展依IH强劲，将成为临沂市屹立不倒的危同商圏》

西郊批发商圈：

浅蓝色，批发商圈。

由通达路以两到临西10路，以蒙山人道，工业人道为主

（-.位r帀中心区的曲部。

作为临沂商品批发城的发源地,华北批发孩心.“西郊大棚底”的繁荣，促进了临沂四郊商•圈的形成，也成为兴建市场的榜样.在西郊商圈的带领发展卜•，临沂相维建起了包罗服装鞋帽，口用百货，五金电子，蔬菜食品，物资建材竽各类专业批发市场1000余处，临沂批发市场在经历了儿代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治区的人型批发市场，销铐战居金国第三位，山东省第一位，足全国遠耍的商贸屮心：

斷

r耶"~~罗庄商圈：

紫色部分，游乐式假FI经济商圈。

以游乐为主題的购物中心，体现假FI经济。

临沂虽然说是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在山、沂水等县市，在临沂市缺少个能为临沂产4：

•旅游经济的地方。

W坊商圈：

红色部分，政治文化商圈。

以青岛为参考坐标，以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，拥育大就的简档商业及髙档消费群体。

大学城商圈：

绿色部分，以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端丽务商圈。

河东商圈：

黄色部分，将为人民广场R习圈的延伸，发展为拥部零铐业辐射面比较窄。

此次调研主要针对人民广场商圈与西批发郊商圈

百货市场：

桃园人世界、银朋、九州商业人厦、人润发、金脾家电商场

零售市场：

兰111步行街、温州鞋帕批发M场、力购泓品牌服装批发M场、华丰国际服装城（华丰询门街、画风国际服装城、华I匚华I：

•服裝城）、隆达批发市场、临沂小商仙批发市场、箱包皮革市场、蓝人劳保皮革鞋材币场、华丰箱包币场等。

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临沂商圈分布

人民广场商圈西郊批发商圈南方商圈

河东商圈

人学城商圈

罗庄商圈

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人民广场商圈与西郊批发商

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商圈内商场

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地址

营业而积

品项分布

经营方式

商品定位及客

层

经管优势

企业性质

软硕件设施

综述

桃园大世界

沂蒙路与银雀山路交汇处

i8000nV

开业

1993年

1F:

超帀、珠宝.化妆品.玉器、电器2F：

女装、箱包、羊绒装、内衣3F：

男装■礙装.儿童用品.衬衫、箱包4F:

鞋类、运动装.运动器材.鞋帕&

联背扣点（22%-23%）

临沂域早的百货巾•场，由r包步较早.积累人部分老顾客.商品较为丰富.客八一般以企出业单位公务人员消费为主。

山r起步较早，信誉较好，又是电业系统附属企业.团购魁其重耍的支

电力集团三产机构・集体企业；

直梯-部、消防喷淋、烟感、也后服务、屮央空调、休息座椅

经肯屮嬴档晶牌.价格较高.促销活动较少.整体经肯模式相对陈|山以联营为主，服务意识较強

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开业时间

2001年12月

经莒方式

商品定位及

客层

箱包、婴議R.服装锅具、•次性用品、

7000nr

钟衣、电器、数码中心-音像制品、文具居、内衣店.区.鞋类、灯具区、日用百货、洗化用品、玻璃器皿、仿品、家居纸品、玩具区

连锁经背，产供銷一条龙供货，以零铐为主.

報体经营档次较低，以大众货消费层为主。

经?

¥优势

企业性质

软硬件实施

商舖租赁

综述

以大众消费为主・市区开放免费班车•定期举办促销沾动等吸引顾客・商品种类繁多，价格低廉。

连锁企业

服务较好・客服咨询台及诃后服务，统一若装：

消阴喷淋、烟感、购物环境舒适。

租赁期15年，侮年500不递増•

人润发超||/2001年底9广场壯纪城签订15年介同以來，是人论广场垃繁华街区，密休知名度及营业额逐渐飆升。

从长远发展作为临沂核心商圈位賈人不会动摇-银座.桃W大世界、九州商业大段等・未來的百丽、乐购等诸多国内外商家汇聚于此，彼肖地人称为‘‘金圈化垢咨警¥

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大润发租金情况汇总

路段

地址

面积（耐）

租负价格

（力7年）

月租金（yc/mV月〉

大润发

大润发北门地卜丁•场

30-50

15-25

416-6

北门沿街

人润发北入口、内铺北段、内铺附段

8-300

4-60

416-6-

166.6

东西门沿街商他

人润发西门内铺、东侧

50-200

18-15

300-62-5

桥卜'

备注

北门地卜•路段足大润发客流量眾为集中区域，部分商铺门均用金达到14元片6北段内铺客流充足以沿州客商经营大众货为主，租金8九左右：

南段以餐饮居多消费形式单•，顾客聚集有时间性，所以资金偏低。

西门内铺经营档次较髙，客流钛仅次r北门，日租金维持在10元左右；东门由r处丁•天桥地厂车辆來往较多无法聚集过多人气，租金维持在2元左右。

商钠产权属r广场物业处•

製严亟.经背业态越来越以年轻人众消费品为主：

无物业行理费。

合同一年一签，毎年都有涨祐，市场毎年有抬烏炒作：

转让现

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■

开业时间2005年1月

地址

背业而积晶项分布

经,徉力式

商品逛位及

客层

经营优势

40000nV

地卜•：

超币

1F：

珠宝.丁•表、鞋类.化妆品

2F:

少淑装、休闲装、淑女装

3F:

刃士止装.商务休闲、衬衫

4F：

电器、运动器材.竜装、帝鞋、家访、餐饮联¥¥扣点（25%-28%）

连锁企业・以经营商品为主.主力一线品牌较多■主要以商务人士、企事业小位、门领及生活品质较關人群为主。

整体档次较爲，以经营品牌化.管理现代化.服务满意化方针运营，商场货品齐全，

也点I匚富，也足冃前临沂消费品质最高的白货市场。

企业性质

上市公诃

软硕件设施

背业员着装内品牌不同、服务态度好;休息用椅、烟感喷淋、服务台。

综述

微笑服务.

屮央空调、

经背品种匸寓•主流品牌强悍、服务热悄.酸件设施完裨，档次放髙商场•

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地址

肯业面积

品项分布

经*¥方式

商品定位及

客层

经倉优势

企业性质

软硬件设施

九州商业大厦

解放路義Z路交汇处开业时间始建ri992年，二期1：

程96年元月开业

SOOOOm^

IF：

珠'iJ玉器.化妆品、照相器材.眼镜.手表.箱包、通讯器材

2F:

少淑装.休闲装、时尚女装

3F:

为七止装、商务休闲.衬衫

4F：

鞋帕类、内衣、文胸.袜类

5F：

运动服饰.运动器材.运动鞋、家电、文体用品、儿粮用品

6F:

餐饮、电玩.摄影坊

联背扌II点（1F・3F22%-25%）、零件（四层以租赁为主30nV左右4万・H租金

3・5-4元/11^体余交还需保证金。

六层美仅3力7年一个档口）

以中閒档消费为主，客八基本以生活品质较高及年轻消费群体居赛

综述

货品齐余，整体经莒档次较启“购物环境舒适，同质商场价格优忠•

民莒企业

微笑服务.营业址甘装因品牌不同、服务态度好：

庇梯3部.烟感喷淋.中央空调.服务台、饮水机。

临沂市老百货厉，影响较人・经背品种|匚富・昇冇较高人气.硬件稍落后•电梯缺乏■办公区域环境较差•企业氛围不够。

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蓝田步行街

兰IH步行街•规划占地75ill.建筑面积4.5力•平方米.投资1.2亿元人民币.1117条纵横交饼的步行街而组成。

并配有室外扶梯、地卜•停车场、主题广场、音乐喷泉、连廊尺桥、闭路监控、宽带入店、集屮供

兰山步行街处J：

新华路和解放路交汇处，处r解放路商业街的中段位宜，很好。

但是就H前其租金行悄而言是整个解放路商业网点的价值低洼区。

沿解放路的商铺：

以世界名表城、罗蒙0耳服、鄂尔多斯专•卖店等为代表，解放路商业街体系中，表现出的租金水平脱离了步行街整仏:

行悄。

兰111步行街在经营运作上是完全失败的。

完全依躺;小业主进行白行招福，

帀U位胃

是融合在

缺少了统

-经背规划，导致步行街经营混杂，无特色。

同时缺少强悍品牌的支撑，便经营门类和商品特色上无法抗衡解放路商业街，遭到冷遇也是必然结来。

步行街当初的销铐价是1000—16000元/nf,除了沿解放路的商铺价值大幅提高外，区域内所有商俐均冇不同程度的跳水。

部分商铀的护值缩水程度至少超过50%以I：

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蓝天步行街租金

区域

丨1和金（尤/m7X）

备注

沿解放路商铺

5・5-6.2

lF:

220fHj2F：

18400

华人街沿街1«）制

2・2・2

3F：

命诉解放路为休闲娱乐整体经«状况不好，空铀较

贵人街沿街商制

2-2.5

tJ;毎户一个月费用约200尤;现俗价稍有降帕约为0.72-

富人街沿街商铺

1.2-1M

l-5/j7ni\

如意街沿街商铺

1*1.4

丽人街沿街商铺

二楼沿街商铺

0.7-1

二楼沿街商铺

1.5

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解放路（通达路一沂蒙路）

该路段位r中心商圈丁人民广场商圈附近交接处•为临沂老的商业中心区，零省与批发业态相融舍，其又为老汽车站所4地，人流址、车流巨人，商业氛国浓用。

交通优势明显。

商业业态多为服饰，餐饮，JCi容癸发，摄影：

矶金约为104-300兀/mvn转让费30・50nf需耍5-15；；：

买断约为2.57万/耐解放路没有新楼盘：

解放路共214八门市。

楼层

品项

商户数量

买断（便用面积）万/nf:

租赁元/nf/月

备注

男装

160

2-3.5

250-480

开业卖完

女装

166

1-5-3-3

180-458

开业卖完

女装

162

131

156-365

少部分未伟出

牛仔休闲

126

0・6・1・5

69-120

四层今年出铐

羽绒服

无

50-70

未出售

童装

135

无

30-70

鞋类

135

无

35-70

柏II件

建筑而积46062nf・地F—停车场，约200多个停车位；8F为库房与办公区.

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万博泓服装商贸城

临沂市万聘泓服袈商贸诚，位于临沂市通达路与解放路交汇处，2008年12丿J26II开业。

足临沂市招商引资从iT都北京引來的第一个大型经背服装专业的商贸项H万礴泓服裝商贸诚，占地面积511810*.

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华丰商贸城

楼层

品项1商铺数W

买断（便用|佰枳）力/nV

祖赁元/nW月1

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华丰前门街

楼层

品项

商户数《

买断（建筑面积）万/nf

租赁元/m*月

备注

男装.鞋

301

1-1_2

80-100

总面积：

1-27/m-笫一年免物业费

女装

107

1-1_2

60-85

童装

041

30-60

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华丰国际服装城

楼层1

品项

商铺数斌

买断（使用面积）

1和赁尤/nV/月

备注

力7耐

华丰国际服装城人多数为老八反签房：

3F老区免费，必须开门；

负［F

男装.内衣

170

无

80-330

trfnil男、女装

1122

2-4

新区：

290-700老区：

200-600

男.女装

705

1.825

新区：

185-500老区：

55-135

牛仏内衣

769

无

新区J60-240老区：

免费

羽绒服

无

30・45

羽绒服、餐饮

无

30-45

老区毎月水费200尤/户.屮部区域税费约10007G/月

新区免收税费

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商场汇总

市场名称

地理位

面积

租金状况

商场品项

经营状况

经营范围

配套设施

规模

7jm*

标铀耐

租赁悄况

租金元/m7年

降达批发llj场

临酋路与解放路交汇处

2.6

租赁

690

純.帽、床上用品

较好

鞋、帽、床上用品

较弟

通达路%解放路交汇处

0.8

人部分租赁

1850

服装.戟.帕

好

服装.鞋、帕

较差

临沂小商晶批发市场

商城路北段

租赁

1600

小商品

■般

小商品

较基

箱包皮革市场

临西一路与商城路交汇处

1.4

和赁

1000

箱•包皮革

-般

箱包皮革

投省

较基

漳运i

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商场汇总

『MB

巾・场名称

地理位置

而积规模万标铺

nVnV

租金状况租赁悄租金

况TE/mV

年

商场品项

经营状况

经营范【胃

配套设施

蓝犬劳保皮革鞋材市场

通达路打水IH路交汇处

租赁

1000

労保皮*

-殺

劳保皮

较差

华卜箱包市场

临沂市通达路217号

1.422

租赁

1000

箱包

一傲

箱包

较差

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商圈发展现状及趙势

本区域内现阶段商业氛也尚不完菩，处J：

商圈形成的初期阶段，山于政府政策的影响，随若葆河改造进程的加快，本区域的商业做用将逐渐完善，规划屮的商业立项项H较多，本项H乂位r新老城交汇处，地理位置优越，区域内存在相当人体址的在建和已冇的住宅小区,居民数S巨人，客源丰富：

本区域内冇沂蒙路，通达跻，滨河人道，北园路，沖河人道等多条城市主干道贾穿其中，道路可达性优势明显，从硬件上已经J（■ftrr成为个城市副商圈的条件，因此，在未来儿年内，随若市政建设的加快及区域内各房产项H的建设本区域将成为临沂主要的商业屮心区。

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银屎项冃位于两条城市核心干道解放路fj通达路交汇处，地处临沂市教疔文化圈、经济圈、物流商贸圈二圈交界核心地帯，紧邻临沂唯一一家五星级酒店一蓝海人酒店，周边配套齐全，教fif、金融、行政、医疔、餐饮、娱乐等币政设施一应俱全，是临沂市垂点建设项冃。

屮福尚都项H由北京中福尚都商业行理冇限公诃、北京兀爆东方商业管理集团共同组成的商业黄金军团全程运营：

屮福尚都项11是原国贸人厦改造项H。

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第四部分

拟定项目规划

1、拟建项目图

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人比广场商圈5

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2.路段数据信息

路段名称

通达路

（起解放路至临沂小白货市场北侧）

解放路曲段

（东赴通达路西至商城路）

解放路东段

（东起新华路西至通达路）

新华路北段

（北起街放路南至红旗路）

新华路南段

（北起红旗路南至银卷山路）

红旗路

（西起新华路勺｛至沂蒙山路）

总而积

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♦吃

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中MIA・•

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宽度

长度

单层面积

双层面积

12-3

13.2

600

390

642

278

331

651

18000

12870

7896-6

3673.56

4634

13660.5

60734.66

36000

25740

15793-2

7347J2

9268

27321

121469.32

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3.执行规范及有关标准

一.入防地下商业街设计施工中有多个规范及标准.应严格执行相应规范及标准.保证设计质星•按国家及地方的各项有关规定及标准执行。

参照的主要设计标准如下:

有关的平战结合工程的有关标准及规定

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4、项目的施工方法概述

项「1的施I:

方法

根据人防工程的建设经和拟建I:

程的地理位迎•本工程町采用“逆作法”或“交叉作业

法”匸艺施工。

“逆作法”施工的基本特点：

第•阶段掘开道路地而.钻孔浇筑混凝七林.再利用上模

浇筑工程顶板•然后完成防水保温工程.恢复路面道交通。

此工艺的垠优点是•路面交通左扌堵时间不会超过40犬，即可通对城市的交通影响可降到报低。

靛交叉作业法”是首先封堵单向道路交通，待一期【:

程结束•转向的向另•侧的1••程作

业。

该工艺的待点足，在施工期间，对城市的交通彫响不大，但缺点址匸榨周期延氏

第二阶段转入地卜•施工•边挖土边被奴墙，作林皋，軒利用土模完

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