中国扬州房地产市调报告doc.docx
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中国扬州房地产市调报告doc
中国扬州房地产市调报告
一、2002年全国房地产投资开发情况分析
（一）房地产开发业总体景气水平（1-10月份参考）
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：
１０月份，“国房景气指数”为１０５．１５点，比去年同期下降０．４７点，比今年９月份上升０．１８点。
７月份以来，“国房景气指数”连续４个月保持稳定回升的势头，在相隔９个月之后，“国房景气指数”再次突破１０５点，反映出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。
１０月份，从影响景气程度的结果来看，“国房景气指数”所属的八个分类指数呈现出３升５降的格局。
其中，土地转让收入、竣工面积和资金来源分类指数的强劲增长，拉动了“国房景气指数”继续保持上升态势；而新开工面积和商品房空置面积分类指数明显下降，仍然是抑制“国房景气指数”进一步上扬的主要因素。
（二）主要分类指数的走势（1-10月份参考）
１、竣工面积分类指数。
１０月份，竣工面积分类指数为１０７．６８点，比９月份上升０．８９点，比去年同期上升３．０６点。
今年以来，商品房竣工面积增势强劲，竣工面积分类指数持续上升，是拉动“国房景气指数”上扬的主要动力。
１月～１０月，全国商品房竣工面积１３，４６４万平方米，同比增长２７．５％，比去年同期增加８．８个百分点。
其中，商品住宅竣工面积达到１１，３６２万平方米，同比增长２８．４％，是增长最快的物业类型。
２、土地开发面积分类指数。
１０月份，土地开发面积分类指数为１１３．９３点，比９月份下降０．９３点，比去年同期下降０．６７点。
今年前１０个月，土地开发面积增速低于去年同期水平，但仍然保持较快增长。
１月～１０月份，全国完成土地开发面积８８４７万平方米，同比增长３４．８％，增幅比去年减少２个百分点。
其中，东部地区土地开发面积达到５６７２万平方米，同比增长３６．３％。
３、新开工面积分类指数。
１０月份，新开工面积分类指数为１０５．５８点，比９月份上升０．４３点，比去年同期下降５．４４点，仍然是影响“国房景气指数”下降的最主要因素。
１月～１０月，全国累计完成新开工面积３０，９５８万平方米，同比增长１９．６％，增幅比去年同期减少１５．３个百分点。
其中，商品住宅新开工面积为２５，４５６万平方米，同比增长１９．６％。
分地区看，东、中部地区新开工面积增速分别为２１．７％和２１．５％；而西部地区增速仅为１０．９％，远低于全国平均水平。
４、商品房空置面积分类指数。
１０月份，商品房空置面积分类指数为９７．２０点，与９月份基本持平，比去年同期上升３．７５点。
商品房空置面积分类指数上升，表明商品房空置面积增幅高于去年同期。
今年以来，由于商品房竣工面积增势强劲，明显快于去年同期；而商品房销售面积增速趋缓，商品房空置面积绝对量进一步加大。
１０月份，全国商品房空置面积同比增长１０．８％，明显高于去年同期增长２．８％水平。
其中，空置商品住宅６２００万平方米，同比增长９．３％。
５、房地产开发投资分类指数。
１０月份，房地产开发投资分类指数为１０６．３３点，比９月份上升０．０８点，比去年同期下降０．４２点。
今年房地产开发投资的变化特点是上半年快速增长，下半年以后增速略有回落。
１月～１０月，全国完成房地产投资５５８８亿元，同比增长２９．８％，增幅比去年同期减少１．４个百分点。
其中，商品住宅投资为３９７２亿元，同比增长３２．５％，增幅比去年同期增加０．６个百分点；办公楼投资为２５４亿元，同比增长２２．８％；商业营业用房投资为６２８亿元，同比增长１６．８％。
６、商品房销售价格分类指数。
１０月份，商品房平均销售价格分类指数为９８．９０点，比９月份上升０．１６点，比去年同期下降０．８２点。
今年以来，商品房销售趋于平缓，下半年以后增速明显加快，商品房销售价格稳中趋升。
１月～１０月，全国累计销售商品房达到１２，９７６万平方米，同比增长２７．６％。
商品房平均销售价格为２３５７元／平方米，增长６．１％。
其中，商品住宅销售价格为２２１６元／平方米，同比增长６．１％。
分地区看，东、西部地区商品房销售价格增速均达到７．２％，而中部地区平均销售价格为１３７９元／平方米，同比增长１．７％，绝对值和增速均明显低于全国平均水平。
（三）2002各大城市楼市“数字”回眸
据国家统计局最新数据显示，目前我国房地产开发企业近３万个。
其中，资质等级二级以上的３１５１个，比上年减少２５９个，但企业平均资产总值却由上年的２．７亿元增加到３．２亿元。
这些企业完成的房地产开发投资约占总投资的三分之一，同比增长２７．５％。
商品住宅竣工面积１１３６２万平方米，同比增长２８．４％。
目前全国每天竣工的商品房达１６０００套。
全国累计销售商品房１２９７６万平方米，同比增长２７．６％，商品住宅销售额２５９６亿元，增长３５．５％。
全国完成土地开发面积８８４７万平方米，同比增长３４．８％。
新开工面积３０９５８万平方米，同比增长１９．６％。
其中，商品住宅新开工面积为２５４５６万平方米，同比增长１９．６％。
分地区看，东、中部新开工面积同比增长分别为２１．７％和２１．５％；西部为１０．９％。
据国家统计局城调总队调查，私房及部分产权的私房现值户均为９．９万元，公房现值户均为０．７万元，家庭装修现值户均为０．４万元。
房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。
其中大、中、小城市该比例分别为４９．３％、４５．１％和４８．１％。
统计表明目前我国有６．６％的人拥有第二套住房，但中房协负责人指出，实际上这个数字要达到１５％。
统计显示，在当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重下降，包括业主定金和预收款及发展商自筹资金在内的民间资本比重已升至７成的比例。
北京
供需节节上升 房价缓缓降落
截至２００２年１１月底，北京市商品房开复工面积达６２５４．９万平方米，增长２８．２％；竣工面积达１１１４万平方米，增长６１．７％，其中住宅９２７．２万平方米，增长６０．６％。
全市累计销售各类商品房９１８．１万平方米，增长５８．６％，比１０月份累计增速快２３．８％。
在供需稳步升高的形势下，原先一直居高不下的北京房价也正悄然下降。
从北京市统计局获悉，２００２年１至１１月，北京商品房平均售价为每平方米４２７９．４元，比上年年底下降了７８０．６元。
目前北京平均房价低于深圳１４９１．４元，居全国第二位。
专家分析，房价下降，与几个大型中低价楼盘的发售关系密切。
它们面积大、售价低，一开盘便引起热烈认购，从而使全市商品住宅的平均售价有所降低。
广州
楼市高位运行 别墅走势凌厉
经济的持续高速发展不断地为广州房地产市场注入新的活力。
２００２年，广州房地产市场继续保持“高位运行”：
投资高速增长，新开工面积和竣工面积保持较高的增长率，成交量也不断创出新高。
据悉，截止２００２年１１月底，广州市住宅成交面积已达９７０万平方米，保守估计全年广州市住宅成交面积将会首次超过１０００万平方米。
２００２年由香港北移的消费群，为广州别墅市场带来了强劲的走势。
有关统计数据显示，去年前三季度，广州共成交别墅８７７套，成交面积达１９．９１万平方米，成交金额１１．２亿元。
业内人士测算，去年广州别墅全年的销量面积会达到上年的两倍以上。
深圳
交易记录刷新 价格趋于理性
深圳２００２年新增住宅供应量创历史新高，成交量也首次突破了７００万平方米大关。
成交均价去年达到了每平方米５２９５元，比前年上涨了１．７％，逐步趋于理性，实际成交也以中低价住宅为主，反映出市场实际承受能力仍在每平方米４０００－６０００元这一区间。
福州
土地拍卖兴旺 新区开发升温
２００２年福州市先后成功举行７场土地公开拍卖会和１０次土地挂牌交易，共成交地块３１幅，其中公开拍卖１５幅，挂牌交易１６幅，总面积１４４７．３９亩，总成交价１５．６亿元。
在出让地块幅数、总成交面积和总成交价上分别比去年同期有大幅度的提高。
福州市新区房地产开发不断升温，今年初以来推出的金山、鼓山、鳌峰新区地块，周边环境优越，配套设施齐全，地块升值潜力大，吸引众多发展商竞相参与，有效地推动了新区开发建设的步伐。
截至目前共成功拍卖和挂牌交易新区土地共计２１幅，面积１３０５．０８亩，总成交价１１８５８５万元。
福州市在经营土地使用权招标拍卖挂牌出让方面，在很短的时间内形成了以垄断土地一级市场机制为前导，以土地管理委员会为管理中枢，以土地发展中心为运作机制，以地产市场为交易平台，以招标，拍卖、挂牌出让交易为方式的经营城市、经营土地的福州模式。
经营性土地使用权招标、拍卖纳入制度化、规范化的运作轨道，经营性土地价格显著上升，今年拍卖的宗地数、拍卖的收入基本上占到了福建全省总量的“半壁江山”。
海口
销量首超百万 旅游房产热销
２００２年前１１个月，海口市商品房交易量达１０２．３万平方米，同比增长２６％，销售金额为１４．２６亿元。
据悉，这是海口市商品房交易量首次突破百万平方米。
在此前的房地产供需大年，海口的房地产成交量也仅在５０万平方米左右。
去年１至１１月份，海口房地产完成投资１１．５２４亿元，同比增长２．５％。
其中，住宅建设完成投资９．９４亿元，同比增长１２．３％，占房地产投资总额的８６％。
除国内贷款外，房地产开发资金来源已趋向多元化，前１１个月共利用外资７６９８万元，自筹资金４．６亿元，发展商收到定金及预付款４亿多元。
越来越多的岛外购房者看好海口的人居环境，靠近海边的住宅尤其备受外地人的青睐。
许多外地人把海口当成治病养老、休闲度假的好地方，还有的把在海口买房当成一种投资。
商品房平均销售价格也有较大幅度的增长，平均售价为每平方米２２６３．０７元，比上年同期增长３３．２％。
在海口新开发的房地产项目中，大部分发展商越来越注重小区环境的建设，他们充分考虑消费者的不同需求，开发出满足不同层次消费者的户型。
去年前１１个月，新开工住宅面积达４６．２１万平方米，竣工的住宅面积达１８．８６万平方米，一些中高档楼盘也受到了不少人的欢迎。
二、2003年国内市场总体分析
（一） 2003年全国市场行情分析
２００３年我国通货紧缩压力将小于２００２年，但物价将继续呈现低水平运行的走势。
预计２００３年居民消费价格将微涨０．５％，商品零售物价在－０．２～０．３％之间波动，生产资料价格和工业品出厂价增长由负转正，但最高增幅不会超过３％，农业生产资料价格继续呈现正增长，预计增长１％左右，比２００２年增幅有所提高。
推动物价适度上涨的因素
1、物价持续走低受到多方关注，２００３年存在一定的上涨压力。
低物价和高增长的背离成为困惑我国经济发展的重要因素，并再度成为宏观调控的重要目标。
最近召开的计划工作会议将２００３年居民消费价格指数预定为增长１％，也就是说２００３年居民消费价格不仅要由负转正，而且还要增长１个百分点增幅高于２００１年和２００２年的水平。
物价能否跃上新的台阶，实现预定增长目标对各级政府来说压力很大。
虽然我国９０％以上的商品价格放开管理，由市场供求关系自主决定，但国家各级政府仍对决定人民生活的少部分物价有调控权。
为实现预定目标，２００３年各级政府有可能在权限允许范围内采取一定的干预措施，促使物价回升。
2、工业生产加速增长有利于物价的回升。
２００２年以来，我国工业生产呈现快速增长。
２００２年２－１１月份规模以上工业增加值一直保持加速增长态势，其增长速度由３月份的１０．９％持续上升到１１月份的１４．５％，出现了近几年少有的高速增长。
２００３年我国工业生产仍将保持较快增长。
一是在国民经济快速增长、国债投资作用下，重工业生产将继续快速增长，拉动整体工业的增长。
二是工业经济效益有望进一步改善，促使企业生产积极性提高。
２００２年初企业实现利润为负增长，１－１１月份规模以上工业企业实现利润１９５６亿元，同比增长１９．５％，全年有望达到５５００亿元。
三是外贸出口形势良好，工业品出口交货值大幅增长。
２００２年前１１个月，工业企业实现出口交货值１７６５６亿元，比２００１同期增长２２．３％，同比加快１３．２个百分点，出口对工业生产的贡献不断提高。
工业生产快速增长，对能源、原材料的需求增大，有助于生产资料价格率先迅速回升，工业品出厂价格也将相应回升，最终将推动居民消费价格的上升，令全社会物价水平提高。
3、货币供应量和金融机构贷款量增加，有利于物价的回升。
物价的下降是货币现象的最终表现。
２００２年前期物价较大幅度的下跌与企业普遍反映的实体经济货币供应偏紧有密切的联系。
而２００２年下半年以来，我国的货币供应量增长速度加快、货币流动性持续稳步上升，金融机构的贷款增加明显。
２００２年前１０个月累计贷款１４２６３亿元，比２００１年同期多增加５００９亿元。
２００２年下半年货币供应量和金融机构贷款的明显增加，使实体经济的货币供给环境明显改善，这种环境有利于物价逐步回升。
２００３年我国货币金融政策将进一步加大对经济发展的支持力度，金融环境趋于宽松，有利于物价的回升。
4、２００３年消费品零售额增长将明显高于２００２年，有利于物价的回升。
２００２年全年消费品零售额增长将接近９％。
２００３年消费品零售额延续２００２年后期的走势继续快速增长，存在许多有利因素：
一是２００２年消费需求的低基数有利于２００３年的高增长。
消费应该是三大需求中最有增长空间的因素，是主导因素。
二是居民消费结构升级、消费热点十分突出，对２００３年居民消费加快增长起着决定性的作用。
三是２００２年城乡居民收入增长较快，２００３年居民收入有望继续增加，将从消费信心和消费能力上支持和保证居民消费需求的快速增长。
２００３年及今后一段时期物价继续保持低位的内在必然性
目前我国物价水平并没有随经济增长的加快而有所回升，这一方面受到我国经济发展中深层次矛盾的影响，但更重要的是随着我国经济发展进入新阶段，随着生产技术水平的提高，随着中国经济越来越多地融入到世界经济大环境中，目前的低物价水平已成为经济发展到一定阶段的必然表现。
1、能源、原材料由供不应求的“瓶颈”约束转变为供应充裕，抑制了工业品价格上涨的源头。
由于能源、原材料等基础工业不够发达，因此成为整个８０年代和９０年代初期制约我国经济增长的主要瓶颈之一。
那时我国能源、原材料产品的增长速度一直低于经济增长，发电量、钢材和一些有色金属等原材料极为短缺，成为人们倒买倒卖的对象。
能源、原材料产品短缺直接造成了价格的轮番上涨，进而带动了工业品价格的上涨。
９０年代中期以后，随着我国基础工业进入日趋发达和成熟时期，原煤、原油开采技术提高，发电量和钢产量稳步增长，目前我国能源、原材料工业生产要快于经济增长。
此外，随着我国外汇储备增加，稀缺的能源、原材料可以通过进口解决，所以能源、原材料的“瓶颈”约束完全不存在。
近几年我国生产资料价格一直是负增长，２００２年１－１１月生产资料价格下降３．２％。
物价上涨的源头被抑制住，零售物价和居民消费物价上涨的空间就很小。
2、产品结构调整和技术进步导致技术含量高的消费品价格大幅度下降，影响到物价总水平的下降。
９０年代中期以后，居民消费增速减缓，为扩大和保持自己产品的市场占有率，行业间自发开展对８０年代末期和９０年代初期各地盲目引进和上马家电产品生产线的重复建设、产品积压进行整合、压缩和优胜劣汰，先后出现了“彩电大战”、“空调大战”和“汽车大战”。
为了在竞争中获胜，一些企业通过提高技术构成降低成本、压缩支出降低价格，另一些企业则人为将价格降到成本以下争取市场分额。
恶性价格竞争导致家电耐用消费品价格的持续急剧下降。
与此同时，我国工业生产技术水平不断提高，由高价引进国外生产线变为自行开发研制，成本骤然降低，各种耐用消费品的价格下降也非常快。
3、８０年代末期和９０年代前期的高通货膨胀，使我国的物价背离国际价格的平均水平，近期物价下降是向国际价格的合理复归。
改革开放以来，我国经历了两次物价上涨高峰，其中１９８８－１９８９年、１９９３－１９９５年物价的涨幅接近２０％。
正是由于这两次物价上涨高峰，导致我国物价总水平明显高于国际的平均水平。
有关部门的监测数据表明，２００２年我国进口的主要商品价格比国内同类产品低２０％左右而我国主要工农业产品价格又高于国际市场价格２０％左右。
由于发达国家重视宏观调控与反周期措施的改进，自上世纪９０年代以来，通货膨胀率大幅度下降，９０年代后期，我国进一步扩大对外开放、加速与国际市场接轨，国内的市场价格开始向国际市场价格复归，特别是２００２年我国加入ＷＴＯ以后，国内外市场价格进一步接轨，国际市场行情低迷状况比以前更快地传递到国内市场上来，抑制了国内市场价格的回升。
可以说，近两年物价的下降在一定程度上是前些年物价上涨过快的合理复归。
4、第三产业、服务业有涨价的需要，但受到本身发展速度减慢、居民收入减少、承受力减弱等因素的制约，涨价幅度有限。
随着人们温饱问题得以解决，居民对第三产业和服务业的需求大幅增长，我国第三产业和服务业发展落后且定价较低，不适应世界经济发展的潮流，因而在发展前景和价格定位上有较大的开拓空间。
但由于多种原因，近年来我国第三产业和服务业发展并不快，而且由于下岗职工增加、居民对涨价承受力减弱，因而第三产业、服务业价格虽有所提高，但上涨幅度也比较有限，不能改变整体物价下降的趋势。
１９９８年以来我国１４类商品零售价格指数中，有１１项处于连年下降状态，而书报杂志、燃料、中西药品三项价格始终处于上升状态，充分表明第三产业、服务业有涨价的需要，但受到外界因素的制约涨价幅度大打折扣，这也是目前引发物价低迷的重要因素。
（二）2003年全国房地产市场走势分析
在已经过去的2002年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。
但是，在保持高速发展的同时，房地产市场也出现了一些引人注意的问题。
商品房空置率上升，部分地区及某些产品开发投资过热，产品供给与需求不能完全平衡，市场结构性矛盾突出。
国家经贸委的统计数据显示，2002年全国房地产完成投资近6000多亿元，比上一年度增长30％，全年平均增长幅度达到30％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在2003年持续下去。
另外，根据“十五”规划，到2005年，我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米，户均达到70平方米，目前距离这一目标还有差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍然是2003年投资的重点和热点。
同时，随着我国房地产业的快速增长，房地产开发的回报比较高，吸引了资本市场的参与，有越来越多的上市公司加入到了房地产开发的大军中或开始涉足房地产业，上市公司投资房地产业务在未来几年会越来越明显，这也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。
不过，随着市场的快速发展，房地产业也出现了一些影响投资增长的风险问题，主要表现在一些商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，空置房面积迅速扩大，已经大大超过国际警戒线。
商品房的销售增长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率，部分地区市场过热，银行调高了贷款风险系数，这样，开发商对市场的投资会变得更加谨慎和理性起来，会逐渐调整自己的投资。
因此，2003年房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落。
由于受趋利因素的影响，投资中高档商品房产品回报率高，从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商都把自己要开发的产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和别墅上，而针对广大中低收入阶层且市场需求巨大的经济房开发少之又少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地产业总量不足、结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高档住宅。
对于2003年房地产市场的价格走势问题，由于中国加入WTO和“申博”成功，不少开发商态度乐观。
认为市场价格不会降，楼市还有待于大力开发。
只要建出高品质的房子，创造优美的环境，就能卖出好的价格。
有专家提出警告，今年有些地区已经因为过去房价和空置率过高而回落房价。
三、区域市场总体分析
（一）2002年全省经济运行情况描述
1、全省经济运行呈现以下十大“亮点”
亮点之一：
GDP总量突破1万亿元大关，年增量超过1千亿元
亮点之二：
国有投资和民间投资双轮驱动，全社会投资突破3800亿元
亮点之三：
消费品市场稳中有升，零售总额超过3200亿元
亮点之四：
外需增势强劲，进出口总额超690亿美元
亮点之五：
国际资本流入加快，外商直接投资将突破100亿美元
亮点之六：
产业结构优化升级，三次产业增加值比例转变为10.6∶52.1∶37.3
亮点之七：
城镇建设进程加快，城市化水平达44.7%
亮点之八：
经济运行效益和质量提高，工业利润突破500亿元
亮点之九：
财政收入1400亿元，财政收入占国内生产总值比重提高1.7个百分点
亮点之十：
城乡居民收入增长加快，均量分别突破8000元和接近4000元
2、影响全省经济运行的主要问题
问题之一：
就业和再就业的压力仍然较大
问题之二：
居民收入差距扩大影响消费增加
主要表现在：
一是城乡居民收入差距呈逐步扩大之势。
1990年城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入之比为1.66:
1，2001年扩大到1.95:
1，2002年增至2.05:
1。
二是城乡居民内部收入差距扩大。
城镇中有60%左右的居民家庭的收入在全省平均收入线以下，10%的高收入户收入比10%的低收入户收入高10倍以上。
全省农村中约有60%的农户的收入低于全省平均水平，10%的高收入户和10%的低收入户之间的收入差距约在8倍左右。
三是面对住房、医疗、教育、养老等各项制度改革，大多数居民的收支心理预期不稳。
尤其是城乡弱势群体，对未来的支出预期仍然较高，增加消费的底气不足，储蓄仍是主要选择，相应抑制了即期消费。
自2001年10月末全省城乡居民储蓄存款突破5000亿元大关后，到2002年9月末又超过6000亿元，11月末达6170亿元，短短一年的时间内就增加1000多亿元，相当于2001年全省国内生产总值的1/10强。
问题之三：
物价总水平持续处于负增长
2002年全省居民消费价格同比下降0.8%，回落1.6个百分点。
至此，全省居民消费价格当月同比指数已连续十四个月呈现负增长。
全省工业品出厂价格自2001年4月份起当月涨幅出现负增长，2002年全年下跌2.5%，也已连续二十一个月呈现负增长。
物价的低位运行，是生产能力过剩、供求矛盾尖锐的必然反映。
据国家经贸委的调查，2002年下半年，在全国600种主要商品中，供求基本平衡的商品有72种，供过于求的商品528种，没有供不应求的商品。
另外，根据我国承诺，2002年我国关税总水平降至12%，随着关税的下调，刺激了相关产品的进口数量，从而对国内市场商品价格产生很大的冲击，导致物价的进一步下降。
物价低位运行对经济活动既有积极的影响，但同时也产生了不利影响。
不利的方面主要是，物价降低将导致企业微利或亏损，企业惜投，银行惜贷，社会就业机会减少；物价持续低位使居民产生买涨不买落的心理，持币待购现象严重，造成百姓惜购，进而影响投资者和消费者信心。
问题之四：
区域经济发展不平衡性依然突出
经过多年的努力，全省实施区域共同发展战略已取得明显成效，但受各种原因的影响，苏南、苏中和苏北经济发展的不平衡性仍较突出。
2002年全省经济景气回升主要由苏南带动，经济增量主要靠苏南贡献。
从经济增长速度看，前11个月规模以上工业增加值苏南五市占全省总量近七成，同比增长16%，对全省工业增长的贡献率高达73%，拉动全省工业增长11.2个百分点；苏中三市增长13.0%，苏北增长15.3%，对全省工
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