房地产估价师房地产估价案例与分析真题.docx

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房地产估价师房地产估价案例与分析真题

房地产估价案例与分析真题2015年

（总分：

100.00，做题时间：

90分钟）

一、问答题（总题数：

3，分数：

30.00）

1.甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。

2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。

2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

请问：

两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?

估价原则有哪些不同?

（分数：

10.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

1．估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。

第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。

2．第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。

[考点]理论教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项和理论教材第五章房地产估价原则。

2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。

该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。

采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。

请问：

（分数：

10.00）

（1）.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少?

（分数：

5.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

建筑面积应为20500m2。

转让是整体转让而不仅是地上建筑。

（2）.上述收益法测算思路中存在哪些错误?

（分数：

5.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

收益法测算思路中存在以下错误：

①不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。

②选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应按取加权平均而不是无理由地按简单算术平均确定。

③收益年限应为40年而不是48年。

[解析]本题中的成本法计算思路表面上是成本法实质上是比较法。

[考点]理论教材第七章收益法及其运用。

2.某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。

该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。

某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。

甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。

请问：

造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?

（分数：

10.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

1．估价目的不同。

甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。

估价目的不同评估出的价值肯定有差异。

2．价值类型不同。

甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。

投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。

具体表现在：

即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。

价值类型不同则评估价值肯定有差异。

3．价值时点不同。

甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。

价值时点不同则评估价值也会有差异。

4．估价原则不同。

甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。

估价原则不同则评估价值也会有差异。

[解析]估价前提是相同的。

都是被迫转让前提，因为两种情形下都面临相同的换手期和换手费用。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

二、单项选择题（总题数：

3，分数：

20.00）

张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。

张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。

2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。

（分数：

6.00）

（1）.估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为______。

（分数：

2.00）

A.M×50%+M×50%×（1+3×0.5%）

B.M×50%+M×50%/（1+0.5%）3 √

C.M×50%+M×50%×（1+0.5%）3

D.M×50%+M×50%/（1+3×0.5%）

解析：

[解析]2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半。

题中的月利率应为月折现率。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

（2）.注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是______。

（分数：

2.00）

A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整

B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整

C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价

D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整 √

解析：

[解析]选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。

[考点]理论教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。

（3）.关于本次抵押估价的说法，正确的是______。

（分数：

2.00）

A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费

B.抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额

C.再次抵押价值=（未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率

D.再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率 √

解析：

[解析]选项A错在法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费。

选项B，抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费。

选项C，再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。

经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。

经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。

（分数：

6.00）

（1）.本次估价的价值类型为______。

（分数：

2.00）

A.快速变现价值

B.投资价值 √

C.谨慎价值

D.现状价值

解析：

[解析]对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

（2）.估价测算中应采用的投资回报率为______。

（分数：

2.00）

A.7.5%

B.8% √

C.9%

D.10%

解析：

[解析]应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

（3）.若预测该商业项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则其在价值时点的开发价值为______。

（分数：

2.00）

A.2000/i×[1-i/（1+i）38]

B.2000/i×[1-i/（1+i）40]

C.2000/i×[1-i/（1+i）38]/（1+i）2 √

D.2000/i×[1-i/（1+i）40]/（1+i）2

解析：

[解析]收益期限为38年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2年。

本题中的折现率不应与未来投资回报率相同。

因为风险不同。

折现率反映的是将地块开发完成的风险程度，而未来投资回报率是获得2000万元/年净收益的风险程度。

[考点]理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列入征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对该房屋进行了抵押估价和征收估价。

（分数：

8.00）

（1）.该房屋的抵押建筑面积应为______m2。

（分数：

2.00）

A.2000

B.2500

C.3500 √

D.4000

解析：

[解析]抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。

（2）.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于该房屋处分的说法错误的是______。

（分数：

2.00）

A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款

B.处分该房屋无需考虑原租约的影响 √

C.处分该房屋时应按登记用途处置

D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置

解析：

[解析]强制拍卖时应考虑原有租约的影响。

（3）.关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是______。

（分数：

2.00）

A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值

B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值

C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值

D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值 √

解析：

[解析]抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。

（4）.关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是______。

（分数：

2.00）

A.抵押估价时无需考虑装修价值

B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用

C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估 √

D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定

解析：

[解析]房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。

三、指错题（总题数：

1，分数：

40.00）

封面（略）

致估价委托人函

××公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点为2014年9月11日。

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：

人民币）：

评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：

人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

×××房地产估价有限公司（公章）

二○一四年九月十七日

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象描述

1．位置（略）

2．土地状况

估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。

3．建筑物状况

××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。

本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。

酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。

（二）估价对象权属状况

1．土地权属

整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：

×××

（其他内容略）

2．房屋权属

估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。

（其他内容略）

3．其他权利

经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、价值时点

2014年9月11日（与实地查勘完成之目一致）

六、价值类型（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法（略）

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：

人民币）：

单价30157元/m2．总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：

单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：

人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。

十一、注册房地产估价师（略）

十二、实地查勘期（略）

十三、估价作业期

2014年9月11日。

十四、估价对象变现能力分析

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1．通用性分析

估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。

2．独立使用性分析

估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。

3．可分割转让性分析

根据合法用途和产权状况，五～六层、七～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。

（变现能力其他分析略）

估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析（略）

二、估价对象区位状况描述与分析（略）

三、估价对象权益状况描述与分析（略）

五、最高最佳利用分析（略）

六、估价方法适用性分析

经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。

（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）

七、估价测算过程

（一）比较法

比较法原理：

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

1．选取可比实例

（1）可比实例A的确定

G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。

（2）可比实例B的确定

W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。

（3）可比实例C的确定

Y公寓式酒店七层，2014年8月111日的市场正常成交价格为29412元/m2。

2．编制比较因素条件说明表

（可比实例的具体房地产状况描述略）

房地产价格比较因素条件说明表

项目

估价对象

实例A

G公寓式酒店

实例B

W公寓式酒店

实例C

Y公寓式酒店

交易单价/（元/m2）

待估

27800

28500

29412

交易情况

正常

交易日期

2014-9-11

2014-5-9

2013-10-10

2014-8-11

房

地

产

状

况

调

整

区位状

况调整

商业繁

华程度

商业繁华度较高

离市商服

中心距离

约9000m

约13500m

约9000m

楼层

五～八层/26层

十一层/26层

十八层/32层

七层/38层

交通便捷度

交通便捷

环境景观

人文、环境较好

基础设施

七通

公共服务设施

完善

临街状况

两面临街

实物状

况调整

建筑规模

较大

建筑结构

钢混

设施设备

电梯、中央空调系

统、送排风系统、消

防系统、楼宇自控系

统、综合管线系统等

电梯、中央空调系

统、送排风系统、消

防系统、楼宇自控系

统、综合管线系统等

电梯、中央空调系

统、送排风系统、消

防系统、楼宇自控系

统、综合管线系统等

电梯、中央空调

系统、送排风系

统、消防系统、楼

字自控系统、综合

管线系统等

装饰装修

精装修

无装修

精装修

空间布局

适合酒店使用

外观

较优

层高

工程质量

较优

建成年代

1998

2012

2013

维修养护情况

较优

使用功能

酒店

停车位

配有地上、地下停

车位、能满足需求

配有地上、地下停

车位、能满足需求

配有地上、地下停

车位、能满足需求

配有地上、地下

停车位、能满足需求

权益状

况调整

剩余土地

使用年限

30.7年

35年

36年

37年

规划用途

商业

3．建立比较基础（过程略）4．编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定方法如下：

（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。

（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。

（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。

比较因素条件指数表

项目

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易单价/（元/m2）

待估

27800

28500

29412

交易情况

100

市场状况调整（交易日期）

100

104

113

101

房

地

产

状

况

调

整

区位状

况调整

商业繁华程度

100

离市商服中心距离

100

楼层

100

102

104

100

交通便捷度

100

环境景观

100

基础设施

100

公共服务设施

100

临街状况

100

实物状

况调整

建筑规模

100

建筑结构

100

设施设备

100

装饰装修

100

空间布局

100

外观

100

层高

100

工程质量

100

建成年代

100

105

维修养护情况

100

停车位

100

权益状

况调整

剩余土地使用年限

100

104

105

106

规划用途

100

5．编制比较因素调整系数表及测算比准价格

经测算，可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为2884.1元/m2、28661元/m2、26690元/m2。

（测算过程略）

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