物 业 管 理 公 约新.docx

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物业管理公约新

物业管理公约

总则

为维护平安大街综合办公楼产权人/使用人（以下简称产权人/使用人）、物业管理企业的合法权益，落实平安大街综合办公楼（以下简称本物业）的物业管理，明确产权人/使用人和物业管理企业在物业管理中的权利义务，保障本物业公共设备设施的正常运转和使用，保证本物业保值和增值，并为产权人/使用人创造一个安全、舒适、便捷、有序的办公与商业环境，按照有关规定，制定《大厦物业管理公约》（以下简称公约），并确保公约具备必要内容。

北京金融街物业管理有限责任公司

2004年9月

第一章物业基本情况

一、物业名称：

平安大街综合办公楼；

二、物业坐落：

北京市西城区地安门西大街丙28号；

三、建筑面积：

13756.77平方米；地上四层，地下二层；

四、公共部位及公共设施设备：

公共部位：

是指办公楼内不为某一产权人/使用人单独享有使用权的区域，而为全体产权人所有，包括房屋的承重结构（包括楼宇的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）并共同使用的部位及设施设备机房，其中包括办公楼入口、入口门厅、门窗、外墙、天台、楼道、楼梯、楼梯间、过道、走廊、屋顶、行人道、行车道、绿化带、平台、卫生间、楼层内各类设备竖井及机房、低压配电室、泵房、消防中控室、电话机房、天井、水箱间、物业管理配套用房、空地、公共道路，物业管理区域的外围护栏及其他划归公共使用的部位等。

公共设备设施：

是指办公楼内不为某一产权人/使用人单独使用和维护而购置、安装或铺设的设备、装置，其中包括供排风系统、防火设备、消防系统、供电系统、箱式变压器、照明设备、通讯设备、采暖系统、水泵、供排水系统、化粪池、沟渠、供电系统、市政排水设施、计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。

第二章各主体基本情况

一、产权人：

是指拥有办公楼全部或部分的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人、自然人以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人和其他组织。

二、开发企业

名称：

北京西城区平安里大街市政道路拓宽建设办公室（以下简称平办）

联系人：

张民歧

联系电话：

66119314

三、物业管理企业

名称：

北京金融街物业管理有限责任公司

物业管理资质合格证书号：

[1998]第240号

注册地址：

北京金融大街33号通泰大厦；

邮政编码：

100032；

法定代表人：

张海天；

注册资金：

人民币500万元；

联系电话：

66122625

在管项目：

通泰大厦、金阳大厦、平安综合办公楼、银龄中心及住宅等共计50万平方米。

四、使用人

是指与产权人签订租赁契约合法的租用人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及产权人许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。

五、物业单元

是指办公楼内可以分割出售、租赁或使用的房产，该房产的所有权及其占用土地的使用权可与大厦内其他房产分开独立进行转让。

第三章物业管理服务内容和标准

物业管理企业根据本公约的规定，对办公楼实行如下管理，并为产权人/使用人提供管理服务、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、环保、绿化、照明和其他关系产权人/使用人的事情，其中包括：

一、物业服务内容

1、房屋建筑及其公共部位、公共设备的使用管理、维修养护、巡视检查；

2、绿篱的管理养护；

3、公共环境卫生的管理服务；

4、公共秩序的维护；

5、入住管理；

6、物业装饰装修施工监督和管理；

7、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；

8、消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查；

9、物业档案资料。

二、物业管理服务标准：

1、维护、修理公共部位、公共设备设施、基本市政设施的正常使用运行和维修养护，确保办公楼结构、公共部位和公共设备设施完整及运作良好；

2、清除办公楼污水、污物及垃圾，保持办公楼公共下水道、水管及其他公共管道清洁、畅通，相关设施无破损；

3、公共部位和公共设备设施，保持清洁卫生及安全、良好的工作状态；

4、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查、维修；

5、维护通道、停车场所秩序，危及人身安全处有明显标志和防范措施，维护交通秩序，对机动车辆的行驶方向、速度进行管理；

6、提供24小时公共部位治安巡视（每两小时一次），协助做好公共部位的安全防范工作。

发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助配合有关部门做好救助工作。

7、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

8、与产权人/使用人签订物业管理特约服务相关协议、物业管理公约等；公开服务标准、物业管理费标准；

9、应用计算机系统对产权人/使用人档案及房屋档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

10、工程维修服务接到紧急报修通知单后，工程人员20分钟到达现场；日常维修24小时设专人值守，接到报修后当日解决，若遇特殊情况当日无法解决，应告知报修方并征询其意见。

11、公共部位无乱堆乱放物品、无乱张贴宣传品，定期进行消毒及杀虫灭鼠工作；

12、绿篱内无杂物，花草、树木修剪及时，无明显枯死、病虫害及捆绑现象；

13、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾清运；

14、有健全的装修管理制度，协助产权人/使用人监督装修单位遵守有关管理规定，查验装修方案，签订装修管理协议，告知装修注意事项；

15、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋、公共设备设施安全管理，对进出办公楼的装修材料、施工人员实行出入证管理，协助调解因装修引发的纠纷；

16、按规定制订、修改、使用、管理和维修办公楼所需规章制度，以合法方式督促产权人/使用人遵守规章制度。

第四章物业管理服务费用和相关费用

一、产权人/使用人须就其物业单元（该物业无论是否出租或自用）的管理向物业管理企业交付物业管理费。

二、管理费/维修基金等的注释

1、专项维修基金：

是指由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，由物业管理企业用于支付办公楼公共部位和公共设备设施的管理与大、中型维修的费用及其他非经常性支出费用。

专项维修基金的所有权归属全体产权人。

2、物业管理费：

是指由产权人/使用人每月按建筑面积缴纳,用于支付办公楼正常运转及其日常管理和维护的费用。

3、单元内部能源费：

是指各产权人/使用人单元内实际发生的电力、水、供暖费等费用。

4、相关管理保证金：

主要包括物业管理费保证金、租金保证金、单元内部能源费保证金等。

5、公共设备折旧费：

按15年限计提折旧。

6、物业管理企业管理酬金：

是指物业管理企业因履行本公约的职责而应得的报酬，无须用于任何因管理该办公楼而发生的直接开支。

三、物业管理费包括如下内容：

1、大厦管理相关的政府规定的所有法定税费；

2、公共部位、公用设备设施的电、水、排污费等费用；

3、公共部位、公用设备设施、基本市政设施的日常维修和保养费（大、中修未计在内）、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化、治安等费用；

4、物业管理企业管理、服务人员的工资和按政府规定提取的劳动保障福利费；

5、办公楼污物及垃圾清除费、清洁工具材料费；

6、聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用；

7、购买公共部位、公用设备设施的保险费；

8、物业管理企业的办公费；

9、办公楼节日装饰的费用；

10、物业管理企业管理酬金。

四、产权人/使用人的物业管理费应按公约所明示的标准按月交付；物业管理费收费标准如下：

A段：

9.09元人民币/建筑平方米/月；B段：

8.64人民币/建筑平方米/月。

五、物业管理服务费的交纳办法

物业单元交付产权人/使用人使用之日前，产权人/使用人须向物业管理企业支付下述费用：

1、物业管理费

（1）物业单元交付产权人/使用人使用之日前,应交付首期物业管理费及相当于五个月物业管理费的金额作为物业管理费保证金；

（2）无论产权人/使用人是否使用大厦内物业单元，产权人/使用人均需按上述规定支付物业管理费；

（3）权人/使用人根据本公约应付的管理费及其他费用，应按物业管理企业送达的通知单的金额交付费用；

（4）物业管理企业每月底发放本月物业管理费通知单，物业产权人/使用人接到收费通知单七日内交纳本月管理费及相关费用。

（5）管理服务收费标准如按约定有调整，应先经平办及政府相关部门批准后，物业管理企业在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知产权人/使用人。

（6）因个别产权人/使用人的要求而使物业管理费增加，物业管理企业有权向该产权人/使用人收取合理的附加费用；

（7）产权人/使用人按本公约规定应付的上述费用、拖欠上述费用所产生的滞纳金以及其它所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用可以应物业管理企业的要求通过民事诉讼予以收回。

违约产权人/使用人对诉讼及相关费用应负责任。

在该等诉讼中，物业管理企业应被视为全体产权人/使用人的代理人。

所有在上述诉讼中索回的款项应存入物业管理费用帐户；

2、物业单元内部能源费用

物业单元内部的水、电、供暖费用、由产权人/使用人缴纳，缴纳时间按物业管理企业的收费通知单执行。

六、专项维修基金：

1、由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，由物业管理企业用于支付办公楼公共部位和公共设备设施的大、中型维修的费用及其他非经常性支出费用,专项维修基金支出包括以下内容：

（1）办公楼热力站、消防系统、电力系统等大型公共设备设施的大、中型维修、更换及部分更换；

（2）公共部位、公共设施设备的增建与改建；

（3）其他非经常性支出费用。

2、专项维修基金缴付办法：

（1）专项维修基金收取标准为大修7.56元人民币/建筑平方米/年；中修8.19元人民币/建筑平方米/年

（2）产权人每年接到物业管理企业的收费通知单后的10日之内，向物业管理企业缴纳所购单元建筑面积当年的专项维修基金；

（3）专项维修基金的使用及收取，由物业管理企业负责，严格执行国家相关规定，存入银行指定帐户，定期公布专项维修基金的使用内容、数额，当专项维修基金不足时，由各物业单元的产权人按建筑面积比例分担；产权人须在收到物业管理企业通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的专项维修基金；

（4）上述专项维修基金无论物业单元是否闲置，产权人均须按本公约规定如数缴纳。

3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其物业单元或因其他原因致使所有权转移时，所缴纳的专项维修基金不予退还，随物业单元所有权同时过户。

产权人在专项维修基金中剩余部分可在其所购物业单元转让生效日自动转让予该物业单元受让人。

七、公共设备设施折旧费

1、由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，物业管理公司收取。

2、折旧费标准：

0.58元人民币/月/建筑平米。

3、折旧费缴付办法：

产权人每年接到物业管理企业的收费通知单后的10日之内，向物业管理企业缴纳所购单元建筑面积当年的公共设备设施折旧费。

第五章产权人权利和义务

一、产权人/使用人的权利

1、产权人/使用人有权接受物业管理企业提供的本公约第--章约定的各项服务。

2、物业单元交付使用后，在不违反政府有关规定、售屋契约以及本公约各项规定的前提下，产权人对其所购单元享有独家排他权利，合法占有、使用、收益和处置。

3、产权人/使用人有权合理通过、进入公共部位，使用公共设备设施，但不得妨碍或不得允许他人妨碍办公楼正常的物业管理及其他产权人/使用人对公共部位及公共设备设施的正当使用。

4、当产权人/使用人同时拥有办公楼内某层的所有物业单元时，该产权人/使用人有权暂时排他性地使用该层的公共部位（设备机房、管井除外），直至该产权/使用人不再同时拥有该层的所有物业单元时止，该层公共部位自动转为该层所有产权人/使用人的公共部位。

并在该产权人/使用人不再同时拥有该层的所有物业单元时，保证还原该层公共部位的原始设计，并负担该公共部位的还原费用。

5、产权人/使用人有权向物业管理企业就办公楼物业管理的有关问题提出意见和建议，并有权向物业管理主管部门反映情况。

6、产权人/使用人有权监督物业管理企业履行本公约情况。

7、产权人有权监督专项维修基金的管理和使用

8、产权人所购物业单元的房产所有权发生转让时，受让人有权利在所受让物业单元的房产所有权转让前明确知悉产权人是否已付清所有物业管理费用及其他按本公约规定该产权人应缴纳的费用。

9、法律法规规定的其它权利。

二、产权人/使用人的责任与义务：

1、产权人/使用人需遵守物业管理法规、政策和本公约规定，服从物业管理企业对本物业的正常管理，并按规定交纳物业管理费等相关费用。

2、产权人/使用人须向物业管理企业提供公司营业执照或姓名、联络电话及其员工的必要资料，以配合大厦的物业管理工作；

3、产权人/使用人应为其自有物业单元及物业单元内自有设备设施进行保险，保险手续可自行办理或委托大厦物业管理企业代为办理。

若产权人/使用人未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的一切后果由该物业单元产权人/使用人负责。

4、产权人所购物业单元的房产所有权发生转让时，产权人及其受让人应于发生转让之日起一个月之内书面通知物业管理企业。

产权人有义务支付在此项转让生效之前或书面通知之前或受让人正式与物业管理企业联系之前（以时间后者为准）的所有物业管理费及其他应缴纳的费用。

5、产权人在转让所购物业单元的房产所有权时，产权人保证受让人接收所受让的物业单元前，应出具遵守本公约的书面承诺文件。

6、产权人在转让所购物业单元的房产所有权时或租赁所购物业单元时，不得向受让人隐瞒所有物业管理费及其它应缴纳费用的情况，需向受让人出示物业管理企业开具的相关收据。

7、产权人/使用人无论何种原因损害了办公楼或其他产权人/使用人的人身或财产权益，须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。

8、产权人/使用人不得在其物业单元内做出、允许其他人士做出对其他产权人/使用人构成损失或损害的行为，并须负责修复或弥补由此而引致的任何损失、费用及支出。

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9、根据国家、地方治安、消防安全管理有关规定及法规，产权人/使用人需与物业管理企业另行签订办公楼治安、消防安全管理责任书。

10、对产权人/使用人的家属、房客、代理人、雇工及其它使用者的疏忽和错误承担相应的责任。

第六章物业管理企业的权利和义务

一、物业管理企业的权利

1、依照有关法律法规和物业管理服务合同的约定，制定、实施物业管理制度；依照法规、本公约和物业管理服务合同收取物业管理服务费用；

2、维护本物业公共治安环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；配合协助有关部门对本物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；

3、履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；

4、听取产权人/使用人的意见和建议，接受产权人/使用人的监督；接受政府有关主管部门的监督指导；

5、向平办提交公共部位、公共设备设施的大、中型维修、更新、改造实施计划，获批准后组织实施；

6、物业管理企业在平办同意后，可在办公楼公共部位，从事为办公楼公共利益服务的经营活动；

7、物业管理企业在平办同意后，可独立代表全体产权人或使用人与政府，任何法定团体、公共事业机构、有关人员就公共利益进行交涉，签署合同、协议等法律文件，在涉及办公楼整体物业和公共利益的纠纷中，物业管理企业将被视为全体产权人/使用人的集体代理人、法律诉讼代理人（非个别代理）；

8、以合法方式督促产权人/使用人遵守本公约及相关管理规章制度；有权对违反本公约的行为予以制止；

9、遇紧急事故，在未经通知的情况下，物业管理企业工作人员由办公楼治安人员陪同进入物业单元内部处理事故，并及时通知相关产权人/使用人。

二、物业管理企业义务：

1、管理、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共部位、公共设备设施、公用水、电、环保、绿化、照明和其他关系产权人/使用人的事项；

2、物业管理企业应接受产权人/使用人的监督，履行物业服务合同。

3、对办公楼内公共部位和公共设备设施向保险公司投保，所得的任何保险赔偿金将用于修复受保险事故损害的公共部位和公共设备设施；

4、合理支付一切为实施执行本公约、规定所需的一切支出和费用；

5、就办公楼物业管理的有关事项，可代表产权人/使用人聘请律师、审计师、建筑师等专业顾问及其他专业人员，并向上述专业人员支出有关费用；

6、维护大厦公共设备设施的正常运行，并可经平办同意后，决定对公共设备进行增购、大中修、更换等，所需费用从专项维修基金中支付。

7、清除办公楼范围内违反售房契约/租赁契约及本公约的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关产权人/使用人承担物业管理企业因拆除上述物体而发生的费用。

8、在产权人书面委托或授权同意的情况下，代产权人出租其物业单元，并协助制定出租费用；

9、按本公约规定向产权人/使用人收取专项维修基金、物业管理费、单元内部能源费、相关管理保证金及按法律和有关政府规定应由产权人/使用人支付的其他费用；

10、如产权人/使用人违反本公约的有关规定，且经物业管理企业通知后10天内仍未进行合理的纠正，则物业管理企业可按规定采取相关措施，并可要求该产权人/使用人支付因采取上述相关措施所发生的一切费用；

11、为产权人/使用人提供本公约第三章及《用户手册》上的各项服务。

第七章关于房屋使用、管理和维修

一、产权人/使用人应当遵守法律、法规和本公约的规定，按照有利于物业外貌保持

物业设备设施使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

二、办公楼内禁止下列行为：

1、私自更改、改变物业的用途和结构，或在行使权利时与物业的使用性质相悖；

2、行使任何致使公用部位或公用设施设备或其他产权人之物业的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为；

3、在物业单元内存放任何有公害、污染环境的物品及易燃易爆物品；

4、占用、损坏、污染公共部位和公共设备设施或在公共部位堆放杂物或以其他方式妨碍其他产权人/使用人对公共部位和公共设备设施的使用；

5、物业单元内、外自行或许可他人喧哗、发出噪声，导致其他产权人/使用人有所不便或受到干扰，或以任何方式滋事或骚扰其他产权人/使用人；

6、在指定地点外停放自行车（包括摩托车等）或拒绝依照规定停放；

7、违规使用供排水管、沟渠、电力等；

8、在物业管理企业指定位置外安装抽风扇等，或使抽风扇等噪音影响其他产权人/使用人；

9、利用、容许或默许他人在办公楼内进行任何非法和不道德的活动；

10、在公共部位自行或许可他人乱堆乱弃物品或从其物业内向外抛掷垃圾、废物或其他物品；

11、在公用部位洗晾衣物；

12、携带任何动物进入办公楼；

13、在办公楼及办公楼用地范围内随意加设、增建、安装、更改、设置围墙、围栏、花架、桅篷、防盗网、铁门、大门、铁笼、天线、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰等；

14、禁止窃电，禁止未经物业管理企业批准私自增大负荷或私自架设电气线路。

未经物业管理企业同意不得随意拆装电气线路和设备。

否则，一旦查出或造成事故均由该物业单元的产权人/使用人承担相应责任和费用。

15、禁止窃水，禁止未经物业管理企业同意私自在物业单元内铺设水管。

物业单元内部如果需安排水源，须经物业管理企业同意后，由其专业人员设置。

否则，一旦查出或造成事故均由该物业单元的产权人/使用人承担相应责任和费用。

16、产权人/使用人不应直接惩戒物业管理企业属下的职员，产权人/使用人如对物业管理企业内任何职员不满，应向物业管理企业提出投诉，由物业管理企业采取必要适当的措施进行处理。

17、在物业单元内地板上放置重量超过设计负荷的物品；

18、本公约未提及到的违反国家、地方、行业规定的其他一切行为。

三、物业使用与维修

1、产权人/使用人应遵守并履行本公约及物业管理企业按规定制定并明示的规章制度；

2、按照物业管理企业规定的时间、地点和处理方式排放废水、废物；

3、产权人/使用人可自行雇用装修公司进行其物业内部装修，但应遵守下列规定：

（1）施工单位必须具有政府批准的专业资质；

（2）施工单位及人员必须遵守物业管理企业的有关规章制度；

（3）在进行装修前，必须向物业管理企业递交施工单位资质证明、装修图纸和装修资料，提出书面申请；

（4）装修工作必须经过物业管理企业的批准方可施工；

（5）施工人员进入办公楼，产权人/使用人须事先呈交书面申请；经物业管理企业批准并交纳物业管理企业规定的装修保证金、施工垃圾清运费用、施工管理费用后方可进入施工；

（6）产权人/使用人应按照物业管理企业的规定，安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道，不得擅自占用、阻塞公共部位，亦不得污染、损坏、堵塞公共部位和公用、设备设施；

（7）保持公共部位清洁，一切废物和施工垃圾须在指定地点堆放；

（8）物业管理企业可进入物业单元检查在施工程是否符合相关规定，如发现有违章施工情况，物业管理企业可要求产权人/使用人和施工单位立即停工，并依照相关法律法

规采取相应步骤予以纠正和补救，由此所引发的一切损失或经济责任，均由该产权人/使用人和施工单位自行承担。

4、物业管理企业进入产权人/使用人的物业单元进行维修工作，应事先通知产权人/使用人并取得其同意。

如遇紧急情况下，无法通知产权人/使用人进入物业单元内部进行

抢修工作，事后应及时通知产权人/使用人。

5、因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路或场地的，应当与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应作相应赔偿。

6、物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应事先征得平办书面同意，方可向有关部门办理报批手续。

该设施不得影响相关产权人/使用人权益。

7、产权人/使用人应保证经其直接或间接许可进入本物业的人履行、遵守本公约及办公楼物业管理规定。

因产权人/使用人或经其直接或间接许可进入本物业的人故意或过失使物业管理企业或其他产权人/使用人发生任何损失或损害的，均由该产权人/使用人负责赔偿。

8、产权人转让或者出租物业单元时，应当将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。

当事人应将物业单元转让或出租情况书面告知物业管理企业。

9、产权人/使用人对因装修施工或其他任何行为导致的他人受伤或财物损失负赔偿责任；房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，物业管理企业应督促责任人维修养护。

10、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而被破坏，以致大部分不能使用，则平办应该召开特别产权人代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人代表大会决定放弃修复和重建，则平办应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋专项维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。

第八章违约责任和纠纷的处理

一、物业管理企业应依照本公约、物业管理服务合同和国家有关规定对办公楼实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务。

物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，产权人/使用人有权要求清退多收费用；因物业管理企业管理不善导致产权人/使用人遭受损失的，物业管理企业应承担相应的赔偿责任及相关费用。

二、产权人/使用人未按照本公约、物业管理服务合同交纳物业管理费用、专项维修基金及其他费用，如逾期交纳（除另有规定外），物业管理企业将向产权人/使用人加收滞纳金。

逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的千分之三（3‰）滞纳金，拖欠费用及滞纳金可自产权人/使用人的押金中扣除，且该产权人/使用人需根据本公约的具体要求按规定补齐该押金差额。

三、由于不可抗力致使直接影响履行或者不能按本公约规定的条件履行本公约时，遇有不可抗力事故或事件的一方可以免责。

但其应在情况允许范围内尽快将事故或事件情况及不能履约情况书面