利津县房地产市场调研草案.docx

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利津县房地产市场调研草案

利津县房地产市场调研草案

利津县房地产市场调研

第一部分利津县概况

1、利津县简介

利津县位于山东省北部，是山东省东营市的一个行政县。

县境呈西南—东北向，总面积1665.6平方公里。

利津县辖2街道4镇2乡，即利津街道、凤凰城街道、北宋镇、盐窝镇、陈庄镇、汀罗镇、明集乡、刁口乡。

2、城市人口、居民生活和生活保障

利津县总人口298807人，其中非农业人口71290人。

2013年统计城乡居民收入稳定增长。

城镇居民家庭人均总收入25871元，城镇居民人均可支配收入24387元。

第二部分：

宏观经济情况

1、经济发展状况

2013年统计生产总值2012622万元。

其中，第一产业增加值251612万元，；第二产业增加值1116473万元；第三产业增加值644537万元。

三次产业结构比例为12.5：

55.5：

32.0。

经济产业主要为畜产品屠宰、加工、运销，粮棉加工、

西部

西部新城的崛起让居住地产有一定的发展空间。

中部

商业聚集区。

2、市场分析

（1）市场产品分析

以别墅为主的有水岸雅居、海通凤凰郡；以普通住宅为主的有西湖春天、金桥花园、银座花园、蓝水假期等。

部分项目详情（规模超过5万平方米）

项目名称

总规划面积

地段/实际销售面积及周期

户型

属性

价格（均价）

西湖春天

470000㎡

西部新区

实际销售12万平方（6年）

100-154.6

多层、小高层

3860元/㎡

金桥花园

270000㎡

利一路与大桥路之间

实际销售10万平方米5年

90-150

多层、小高层、高层

3800元/㎡

银座花园

220000㎡

紧邻利津银座商城及百货大楼

（销售速度快：

3万-5万平方/年）

100-154.6

小高层、多层

3900元/㎡

最高：

4200元/㎡

蓝水假期

62870㎡

津二路东津生态园南

146165

小高层面积区间：

107-175㎡

小高层、多层（404户）

4600元/平方米

海通凤凰郡

56795.5㎡

规划城南一路以北，津五路西侧

220-290

别墅（200户）

7500元/㎡

津瀚熙瑞豪庭

300000㎡

陈庄镇镇政府东临

127138

别墅多层小高层当期户数240户

3400元/㎡多层3650元/㎡小高

仁和家园

90000㎡

利津县盐窝镇刘村

120-150

多层510户

2500元/㎡

1、市场现状分析

（1）、项目去化速度对比

西湖春天、金桥花园、海通凤凰郡等位边缘的项目消化速度远远滞后，恰恰相反的是中心位置的小盘销售速度快，根据调研位于中心位置的项目的销售速度达30000-50000平方米/年。

原因：

1、交通方便2、生活方便。

市中心周边配套齐全,什么超市、菜场、商场、书店、图书馆等，比较便利。

3、购买中心位置还有一种莫名的自豪感。

（2）、地理位置的特殊性（利津县西联滨州市、东接东营市；会分流一部分客户）影响着利津县房地产项目的去化速度。

（3）、市面上真正的好房子几乎为零，由于开发商的承诺兑现力度不够，导致几个大型社区的对外口碑都很差。

从而使得利津市场上缺少人们向往但有缺少的房地产好作品。

（4）市场需求饱和度

从对利津县的房地产调研可知，全部项目的放量非常有限，房地产的发展潜力还是比较大的。

4、营销策略

房地产的营销策略大致有以下几种类型：

1、品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；

2、房地产产品盈利点---产品定位（产品决定需求品质决定价格）

Ⅰ、房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。

（1）．核心产品是：

房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。

（2）．形式产品层：

通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。

（3）．延伸产品层：

是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。

如装修、物业管理、安装电视天线等。

（4）．潜在产品层：

由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

Ⅱ．产品策略的核心

为谁服务（消费者是谁）：

产品定位。

进行正确的产品定位：

解决为谁服务的问题。

很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。

因此产品定位一定要准确才能把握客户的需求、满足客户的需求，从而使市场潜在需求转化为真正的购买行动。

3、进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；

4、分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；

5、以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；

6、物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

7、渠道策略：

开发商自行销售还是委托代理公司

据上7个方面标准为准则分析目前利津县的房地产营销策略存在的问题。

（1）、从品牌上分析，通过走访调研许多项目，开发商的前期承诺都无法兑现，导致一些房地产企业的口碑由高到低最后使得客户丧失信心。

（2）、利津县房地产市场出现的三种定位错误：

1．定位过低：

定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。

（市场上的小楼盘）

2．定位过高：

市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，从而失去许多潜在的客户。

（凤凰郡）

3．定位混乱：

定位发生混乱，使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识；使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

（凤凰郡、水岸雅居、西湖春天、金桥花园等）

准确的产品定位离不开正确的市场分析。

通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下4个问题：

1．谁是消费者

2．消费者买什么样的房地产产品

3．消费者何时购买

4．消费者购买的目的是什么

（3）、真正好质量的产品在利津县实属罕见，有些项目甚至出现地基下陷的情况，造成人们对于好产品信心向往的丧失，从而趋向于追求地段的优越性，而忽视产品的重要性。

据此，市场上楼盘销售、定位的失败经验告诉我们进入利津县房地产市场，我们产品定位方向应该是什么样的。

我们定位的产品组一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的房地产产品，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使产品适销对路。

（4）市场上房屋的销售几乎是自销，没有专业销售公司的介入，也是消化缓慢的一个重要原因。

结论：

根据项目调研资料综述，得出结论：

中心位置楼盘的去化率高，而周边楼盘的消化速度趋慢，因此，进入市场初期宜在中心位置择地开发，这样可以有效的减少项目开发的风险性。

同时，能够在选择位置的同时打造适合消费者购买的房地产产品也是重中之重，价格区间可以选择空白区域的价格定位（产品定位的基础上）。

利津县房地产市场发展战略建议：

以县城中心为根据地，销售策略以短平快为目标，以打造优质产品、树立企业品牌、保证产品质量、提高公司和项目的知名度等为辅助手段，为再次开发奠定坚实的基础。

站稳脚跟，然后再进一步的开发优质的大盘项目。