XX住宅适老化改造项目可行性研究报告.doc

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目录

第一章总论 1

1.1项目背景 1

1.2可行性研究编制依据 3

1.3可行性研究范围 3

1.4项目建设单位简介 4

1.5项目概况 5

1.6主要技术经济指标 6

第二章项目建设背景、必要性与可行性 8

2.1项目建设背景 8

2.2项目建设必要性 15

2.3项目建设可行性 18

第三章项目地址、建设条件及优势 32

3.1项目地址 32

3.2建设条件 33

3.3建设优势 37

第四章项目环境分析 41

4.1市场环境分析 41

4.2政策环境分析 44

4.3社会环境分析 49

4.4行业案例分析 50

第五章项目建设方案 54

5.1适老化住宅社区设计指导思想和原则 54

5.2项目现状及规划建设目标 57

5.3适老化改造的规模和主要内容 62

5.3建筑方案 66

5.4景观设计 71

5.5配套设施 71

第六章智能化、信息系统建设 77

6.1智能化系统概况 77

6.2综合安保管理系统 80

6.3护理办公专有系统 81

6.4综合布线系统 84

6.5计算机网络系统 85

6.6公共广播系统（含背景音乐及紧急广播） 85

6.7信息发布及查询系统 86

6.8建筑设备监控系统 86

6.9卫星及有线电视系统 87

6.10其他智能系统 88

6.11智能化系统集成 89

第七章环境保护 90

7.1执行环境质量标准及排放标准 90

7.2项目建设对环境影响及治理措施 91

7.3项目投入使用污染源及治理措施 93

7.4水土保持 99

7.5工程对环境影响程度分析 99

第八章节能 101

8.1用能标准和节能规范 101

8.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析 102

8.4节水措施 104

8.5节能效果分析 105

第九章职业安全卫生 106

9.1职业卫生要求 106

9.2危害因素分析及控制措施 107

9.3预期效果及评价 109

9.4机构设置、人员配备 109

第十章组织机构与人力资源配置 110

10.1组织机构 110

10.2项目组织机构图 110

10.3人力资源配置 111

第十一章项目实施进度 112

11.1建设期 112

11.2项目实施计划 112

11.3项目实施进度计划表 112

11.4项目实施管理 113

第十二章项目招标方案 114

12.1编制依据 114

12.2招标原则 114

12.3建设项目招标范围及招标组织方案 115

12.4招标程序 116

12.5评标委员会的人员组成和资质要求 117

第十三章投资估算和资金筹措 119

13.1投资估算 119

13.2资金筹措 122

第十四章财务分析 123

14.1计算依据及相关说明 123

14.2总成本费用估算 124

14.3销售收入、销售税金及附加估算 126

14.4利润的估算 127

14.5财务评价 127

第十五章经济效益及社会效益分析 131

15.1经济效益 131

15.2社会效益 131

第十六章项目风险分析及应对措施 133

16.1项目风险构成 133

16.2项目风险应对措施 134

第十七章结论与建议 136

17.1结论 136

17.2建议 136

附表：

项目投资估算及财务分析表

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

xx住宅适老化改造项目

1.1.2承办单位

单位名称：

项目负责人：

1.1.3项目建设目标

皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。

为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约5.0亿元以实施皖南上河国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年居养社区，满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。

1.1.4项目提出的理由

随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。

健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。

加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。

安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至 2013 年末宣城市户籍人口 228.7 万人（不含广德县）。

其中：

 60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17. 9 % （全省的比例为 15.9% ）。

全市共有各类养老机构 123 所，床位 13773 张（不含广德县）。

其中：

社会办的养老机构 18 所，床位 1210 张。

 全市每千名老年人拥有养老床位达到 34 张。

目前，全省共有养老床位 35 余万张。

按省政府皖政[2014]60 号文件要求，到 2020 年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于 45 张目标任务，宣城市还需新增床位 4677 张。

老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。

老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。

如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。

通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。

1.2可行性研究编制依据

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》

（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）

（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》

（4）民政部、国家发展改革委等10部门《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）

（5）《安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划》

（6）《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（皖政〔2014〕60号）

（7）《宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》

（8）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）

（9）项目承办单位提供的有关文件资料

1.3可行性研究范围

遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司xx住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。

本报告研究范围包括：

（1）论述项目建设的必要性和意义；

（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；

（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；

（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；

（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；

（6）提出可行性研究结论和建议。

1.4项目建设单位简介

1.4.1企业简介

皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。

XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。

集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。

目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：

上海、江苏、苏州、安徽等地。

  多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。

集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。

XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。

1.5项目概况

1.5.1建设地点

项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。

项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。

1.5.2建设规则

利用绩溪—中国北纬30度（处于29.57--30.20间），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。

项目建设突出三个重点：

一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。

1.5.2建设内容及规模

本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。

目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。

1.5.4项目总投资及资金来源

本项目总投资50021.26万元，其中：

包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。

1.6主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标

序号

名称

单位

数量或指标

备注

一

建设规模

1

项目占地面积

平方米

186666.67

280亩

2

总建筑面积

平方米

204797.25

2.1

养老会所

平方米

33806.8

2.2

养老社区

平方米

50866.19

2.3

养老公寓

平方米

19692.66

2.4

徽文化长廊

平方米

32777.19

2.5

多层住宅

平方米

39778

2.6