XX住宅适老化改造项目可行性研究报告.doc

1、目 录第一章 总论11.1项目背景11.2可行性研究编制依据31.3可行性研究范围31.4项目建设单位简介41.5项目概况51.6主要技术经济指标6第二章 项目建设背景、必要性与可行性82.1 项目建设背景82.2 项目建设必要性152.3 项目建设可行性18第三章 项目地址、建设条件及优势323.1项目地址323.2建设条件333.3建设优势37第四章 项目环境分析414.1市场环境分析414.2 政策环境分析444.3 社会环境分析494.4 行业案例分析50第五章 项目建设方案545.1适老化住宅社区设计指导思想和原则545.2项目现状及规划建设目标575.3适老化改造的规模和主要内容6

2、25.3建筑方案665.4景观设计715.5配套设施71第六章 智能化、信息系统建设776.1 智能化系统概况776.2 综合安保管理系统806.3 护理办公专有系统816.4 综合布线系统846.5 计算机网络系统856.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)856.7 信息发布及查询系统866.8 建筑设备监控系统866.9 卫星及有线电视系统876.10 其他智能系统886.11智能化系统集成89第七章 环境保护907.1 执行环境质量标准及排放标准907.2 项目建设对环境影响及治理措施917.3 项目投入使用污染源及治理措施937.4 水土保持997.5 工程对环境影响程度分析99

3、第八章 节能1018.1用能标准和节能规范1018.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析1028.4节水措施1048.5节能效果分析105第九章 职业安全卫生1069.1职业卫生要求1069.2危害因素分析及控制措施1079.3预期效果及评价1099.4机构设置、人员配备109第十章 组织机构与人力资源配置11010.1组织机构11010.2项目组织机构图11010.3人力资源配置111第十一章 项目实施进度11211.1建设期11211.2项目实施计划11211.3项目实施进度计划表11211.4项目实施管理113第十二章 项目招标方案11412.1编制依据11412.2招标原则11412.

4、3建设项目招标范围及招标组织方案11512.4招标程序11612.5评标委员会的人员组成和资质要求117第十三章 投资估算和资金筹措11913.1 投资估算11913.2 资金筹措122第十四章 财务分析12314.1 计算依据及相关说明12314.2总成本费用估算12414.3 销售收入、销售税金及附加估算12614.4利润的估算12714.5财务评价127第十五章 经济效益及社会效益分析13115.1 经济效益13115.2 社会效益131第十六章 项目风险分析及应对措施13316.1 项目风险构成13316.2 项目风险应对措施134第十七章 结论与建议13617.1结论13617.2建

5、议136附表：项目投资估算及财务分析表第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称xx住宅适老化改造项目1.1.2承办单位单位名称：项目负责人：1.1.3项目建设目标皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约5.0亿元以实施皖南上河国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老

6、年居养社区，满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。1.1.4项目提出的理由随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至2

7、013年末宣城市户籍人口228.7万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，宣城市还需新增床位4677张。老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范

8、围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）

9、（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）民政部、国家发展改革委等10部门关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533号）（5）安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划（6）安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（皖政201460号）（7）宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见（8）老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司xx住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、

10、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目建设单位简介1.4.1企业简介皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。XX地产

11、发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产 业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：上海、江苏、苏州、安徽

12、等地。多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、 舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。1.5项目概况1.5.1建设地点项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面

13、环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.5.2建设规则利用绩溪中国北纬30度（处于29.57-30.20间 ），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。1.

14、5.2建设内容及规模本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。1.5.4项目总投资及资金来源本项目总投资50021.26万元，其中：包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。1.6主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积平方米186666.67280亩2总建筑面积平方米204797.252.1养老会所平方米33806.82.2养老社区平方米50866.192.3养老公寓平方米19692.662.4徽文化长廊平方米32777.192.5多层住宅平方米397782.6