白水县货运信息配载服务大楼工程建设项目.docx
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白水县货运信息配载服务大楼工程建设项目
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
白水县货运售息配载服务大楼工程建设项目
1.1.2项目建设单位：
陕西省白水县货运服务中心
1.1.3项目建设性质：
新建
1.1.4项目法定代表人：
张锐
1.1.5项目建设地址：
白水县人民路南段西侧
1.1.6项目建设内容：
本项目拟建设一幢12层货运信息服务大楼、道路及场地硬化、绿化及其他配套设施。
该楼一层至二层为门面商浦，三层为框架式结构大空间，为货运信息交易大厅，四层至八层为餐饮娱乐区，九层以上为宾馆。
1.1.7项目建设规模
本项目占地面积8833.25㎡（约合13.25亩），其中建筑基底占地面积1210㎡；道路及场地硬化面积4531.25㎡；绿地面积3092㎡。
本项目建筑面积14520㎡。
主要技术指标：
容积率2.1，建筑密度17%，绿地率35%，日照间距系数≥1.2。
1.1.8主要建设条件
（1）供水
该项目水源由白水县城市政供水管网供给，其水源充足，水质符合国家饮用水标准，可满足该项目供水需要。
（2）供电
该项目区供电由白水县市政电网供给，就近接入。
供电负荷满足项目区用电需求。
（3）暖通
该项冬季采暖热源由项目单位集中供暖提供。
（4）排水
本项目区生活污水经化粪池处理，最终排入城镇污水管。
本项目区雨水由雨水口汇集到位于绿地下的集水池，做为绿化用水补充，多余部分排入周边道路城镇雨水管网。
（5）交通
本项目区选址位于白水县人民路南段西侧。
西至水保站，南至西南社，北至西南停车场，东至人民路，交通方便。
1.1.9投资估算
该项目估算总投资为1800万元，其中工程费1492.2万元，工程建设其他费用133.2万元，基本预备费174.6万元。
1.1.10资金来源
该项目估算总投资为1800万元，资金来源为招商引资、单位自筹和职工集资。
1.1.11建设工期
本项目计划建设工期为24个月，即从2012年9月1日开工建设，2014年8月底竣工。
1.1.12主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目区用地面积
㎡
8833.25
约合13.25亩
1.1
建筑物基底占地面积
㎡
1210
1.2
绿地面积
㎡
3092
1.3
道路及场地硬化面积
㎡
4531.25
2
货运售息配载服务大楼建筑面积
㎡
14520
框架结构12层
3
绿化率
%
35
4
建筑密度
%
17
5
容积率
2.1
6
施工工期
月
24
2012年9月至2014年8月
7
项目总投资
万元
1800
7.1
工程费
万元
1492.2
7.2
工程建设其他费
万元
133.2
7.3
基本预备费
万元
174.6
1.2项目建设单位概况
白水县货运服务中心是白水县交通运输局下属自收自支性质的事业单位，是省交通厅在县级搞货运服务中心建设的试点项目，具备独立法人资格，现在正式职工10人，主要经济营停车、住宿、货运信息配载，汽车修理等业务。
自1998年12月份白水县货运服务中心建成并投入营运以来，本着“求实、创新”的宗旨，积极搞好中心内部的综合性服务工作，广泛搜集货运信息，多渠道组织拓揽货源，切实做到了“为车配货、为货找车”，同时相关配套设施不断完善，特别是2011年前半年白水县货运中心对内部招待所进行改造装修后，吸引了相当多的客商来洽谈业务并停车住宿，取得了一定的经济效益和显著的社会效益，为白水经济发展做出了积极贡献，据统计，货运中心日均进站货车50辆，日平均配货率达80%以上。
1.3项目建设的背景
现代货运配载物流业是用高新技术改造和整合传统产业而形成的新兴复合性产业，全球范围内发展很快，加快发展现代货运配载物流业对于中国适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，增强综合国力，加强企业竞争力具有重要的意义，我国在国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确提出要“大力发展现代物流业，加强物流技术开发利用，推进物流信息化”。
国家发展和改革委员会等九部出台了促进现代物流业发展的意见和措施，提出了要在充分利用市场机制的基础上，政府引导，社会各主积极参与，在全国范围内尽快形成物畅其流，快捷、准时、经济合理、用户满意的社会化专业化的现代货运配载物流服务体系。
随着近年来白水县经济的发展，全县98%的乡镇铺上了柏油路或水泥路，苹果、煤炭及其深加工产品产量急剧增长，公路货运量每年以35%的速度增长，对白水县货运服务中心现有服务设施提出了新的要求。
特别是每年以苹果为主的大量果蔬产品大量上市后，大量货车拥入停车场内，现有设施场地根本无法满足其要求，直接导致场内秩序混乱，管理难度增大，存在一定安全隐患，加之近期县内其他货运服务企业、停车场不断增多，特别是正在建设的长虹物流港等项目、设施、设备先进超前，举步艰难，正常业务收入仅可维持日常费用和职工40%的工资，根本无力偿还历史原因造成的80万元外债，更谈不上图谋更大发展，若不及时扭转这种不利局面，则单位难逃优胜劣汰的市场竞争法则，更为严重的是隐藏着相当多的不安定因素，给白水县安定团结的好局面造成负面影响。
1.4可行性研究报告编制依据
⑴本项目可行性研究报告编制委托书；
⑵《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
⑶《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》（2011）；
⑷《白水县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
⑸《投资项目可行性研究工作手册》中国物价出版社2002年9月；
⑹《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社2002年3月版；
⑺国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年7月）；
⑻《中华人民共和国环境保护法》（1989.12）；
⑼《中华人民共和国环境影响评价法》（2004.10.1））；
⑽《中华人民共和国水污染防治法》（2008.6）；
⑾《中华人民共和国水污染防治法实施细则》（2000.3）；
⑿《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996.10）；
⒀《中华人民共和国大气污染防治法》（2000.4）；
⒁《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2004.12.29）；
⒂《中华人民共和国土地管理法》（2004.8.28）；
⒃《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28）；
⒄国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》（1998）；
⒅国家环保部令第2号《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2008.8.15）；。
⒆项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料。
1.5可行性研究范围
⑴对项目的建设背景、投资环境、建设条件进行分析论证；
⑵对项目建设的必要性进行分析论证；
⑶对项目总体规划的合理性进行分析论证；
⑷对项目建筑设计与结构设计的可行性和合理性进行分析论证；
⑸对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施方案；
⑹根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；
⑺根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。
1.6结论与建议
1.6.1结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国宏观经济政策，本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善白水县货运配载信息投资环境。
（2）本项目建设符合白水县总体规划，较好的贯彻了县政府加快城区改造与基础设施建设的决定，有利于完善人民路配套设施建设，促进白水苹果产业的进一步发展。
（3）本项目建设用地处于人民路南段西侧，区位独特，自然环境优越，与京昆高速、渭清公路相接，商业服务设施及各项设施如：
水、电、路、通讯等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，开发前景良好。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。
因此该项目可行。
1.6.2建议
应加强对建设资金的监督力度，尽早落实工程款项到位，确保工程建设资金的需要。
建议及早做好外部环境工作，确保项目建设能按时保质保量顺利完工，创建一个优质工程。
项目建设应符合国家节能法的要求，对建筑物外形及外围结构设计考虑节能效果，并选用有效的保温措施进行防护。
提高能源利用率。
对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准，为管理信息化、操作自动化创造条件。
2项目投资环境分析
2.1项目区概况
2.1.1区域简介
白水县位于陕西省东北部，处于关中平原与陕北高原的过渡地带，县联结关中与陕北的咽喉，因境内白水河而得名。
东隔洛河与澄城县相望，南接蒲城县有五龙山相隔，西接铜川市郊区与渭北黑腰带相连，北以黄龙山、雁门山为界，与宜君、黄龙、洛川三县毗邻。
白水县总面积986.6平方公里，其中耕地面积72万亩，194个行政村，总人口30万人。
2.1.2地形地貌
白水县境内地貌复杂，地形破碎，表现为三山（西北雁门山、东北黄龙山、东南五龙山）盘踞，五塬（大杨塬、史官塬、尧禾塬、北井头塬、雷村塬）起伏，两河（南面白水河、东面孔走河）沿界通过，1178条沟壑纵横交错。
塬面从北向南倾斜，海拔落差446－1568米，平均海拔850米左右。
洛河西北向西南穿境而过，将白水切割成河南、河北两大块。
地貌总体分为中低山区，黄土梁塬、黄土台塬和黄土沟谷四种类型。
2.1.3气象条件
白水县位于中纬度半干旱地区，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，无霜期长。
历年平均气温11.4℃，年极端最低气温－18.4℃，年极端最高气温38.9℃，无霜期207天左右，历年平均降水量568毫米，降水年际变化大，年内分配不均，且多为暴雨。
日照充足，光热资源丰富。
冬季盛行西北季风，夏季盛行东南季风，以干旱、暴雨、霜冻、冰雹、连阴雨等为特征的自然灾害频繁。
2.1.4资源丰富
白水县有丰富的自然资源。
分布着洛河、白水河等49条河流和林皋、铁牛河等六座水库，水资源总量4956万立方米。
北洛河梯级开发水电站5座，总装机容量2.14万千瓦。
白水地处渭北黑腰带腹地，煤炭总储量达5.9亿吨，年产原煤200万吨。
建设火电厂2座，总装机容量11.2万千瓦，年发电量近6亿度。
青红砂石资源范围广，赋存条件和品质优良，裸露地表便于开发，总储量达27.7亿立方米。
开发前景十分广阔。
石灰石储量1亿吨，陶土1000万吨，高岭土1918万吨。
旅游资源主要有仓颉庙、杜康庙、林皋湖.、方山森林公园.富卓农家乐等，丰富的资源为白水经济发展提供了强大的发展空间。
2.1.5基础设施
白水的基础设施发展迅速，处处路通、水通、电通。
西延、蒲白铁路横贯白水，渭清公路、白洛公路、白宜公路、白澄公路、白铜公路纵横交错，使白水与外界的连接畅通无阻，8条县乡公路直通各乡镇。
县城建设日新月异，三纵（仓颉路、人民路、彭衙路、）六横（雷公路、水门路和四条马路）五区（生态区、住宅区、商贸区、工业园区、旅游区）一环线（绕城果煤专线）的县城发展框架初步形成。
电话、互联网、移动和联通业务网络遍布境内角角落落，白水人足不出户就能与天南海北的客商洽谈生意。
2.2经济状况
2.2.1“十一五”期间经济执行情况
“十一五”以来，白水县上下抢抓“扩内需、调结构、保增长”的机遇，深入贯彻落实科学发展观，开拓创新谋发展，白水县一致搞建设，经济社会发展取得了巨大成就，规划确定的主要预期目标提前实现，为“十二五”规划的制定和实施奠定了坚实基础。
综合实力显着增强。
2010年，白水县GDP达到37.85亿元，是2005年的2.8倍，年均增长14％；地方财政收入突破亿元大关，达到1.06亿元，是2005年的4.1倍，年均增长32.8%；社会消费品零售总额达到10.9亿元，年均增长19.4%。
“十一五”时期，全社会固定资产投资完成66.75亿元，建设重点项目113个，完成投资44.6亿元。
经济结构调整步伐加快。
2010年，工业增加值可达到8.9亿元，是2005年的3.3倍，规模以上工业发展到17户，工业增加值占生产总值比重提高近4个百分点。
园区档次大幅提升，杜康酒业全面振兴、涉农涉果龙头企业规模壮大，循环经济产业链条加长、物流产业形成规模、化工产业形成优势、煤炭资源整合成效显着，杜康逆断层煤炭勘探深入推进，淘汰落后生产能力39万吨。
旅游产业迅速掘起，景区建设步伐加快，仓颉庙达到国家3A级景区，林皋湖、方山森林公园达到国家2A级景区，富卓苹果人家发展为“全国农业旅游示范点”，共接待游客82万人次，总收入达到2.46亿元。
农业结构特色鲜明，苹果产业化步伐加快，老园更新和新园建设全面提速，新建果园面积达到10万亩，有机认证3万亩，优果率达到75%。
核桃规模建设已启动，设施农业面积达到1.7万亩，畜牧业列入省级百万头生猪大县行列。
三次产业结构由33∶24∶43调整为35∶27∶38。
2.2.22011年白水县经济执行情况
2011年是实施“十二五”规划的开局之年。
白水县上下在县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，以践行科学发展观为统领，紧紧围绕“双百双万”富民强县新战略，以建设“五新白水”为目标，认真贯彻落实十六次党代会暨白水县经济工作会议精神，全力组织实施年初确定的发展计划，抓主抓重，求真务实，攻坚克难，白水县经济和社会保持了平稳较快发展的良好势头。
预计，白水县实现生产总值45.5亿元，同比增长15％；其中第一产业完成增加值14亿元，同比增长7％；第二产业完成增加值14亿元，同比增长35％；第三产业完成增加值17.5亿元，同比增长15％。
1、农村经济稳步发展，新农村建设扎实推进。
白水县粮食总产量11.11万吨，下降19.1％。
其中夏粮总产4.1万吨，秋粮总产7万吨。
苹果产业稳步发展。
现代农业支持苹果产业化项目完成投资7900万元，新建高标准示范园3.2万亩，间伐3万亩，有机果园认证6万亩，全年总产量达到55万吨，优果率达到75％以上。
“白水”牌苹果被命名为中国驰名商标。
畜牧养殖迅猛发展。
充分利用百万头生猪养殖示范县项目资金，白水县新建成标准化生猪养殖示范村11个，规模化养殖场19个，生猪饲养量80万头；牛饲养量1.71万头；鸡饲养量59.8万只；肉类总产45839吨；禽蛋总产2505吨；奶类总产1877吨。
设施农业和“一村一品”发展态势良好。
新建沼气池2160口，超额完成全年目标任务。
新建温室大棚1160座，新增设施面积5000亩，建成了刘家卓设施农业示范园。
农田水利建设步伐加快。
完成治理和控制水土流失面积30平方公里，新修基本农田7000亩，发展节水灌溉面积6000亩，建设25处农村安全饮水工程，解决了3.9万人安全饮水问题。
植树造林2.6万亩，新建经济林2.1万亩，林权证抵押贷款工作在全省率先试点。
省级园林城市创建深入开展，绿化、亮化工程已成为新风景。
2、工业生产持续增长，转型升级初见成效。
“双百”工程快速推进。
按照“大集团引领、大项目支撑、集群化推进、园区化承载”的发展战略，推进新型工业化进程。
2011年，预计白水县规模以上工业总产值完成25.7亿元，同比增长45.5%，占年度计划任务25亿元的102.8%。
主要工业产品产量三增三降，原煤400万吨，同比增长0.2%；小麦粉6991吨，同比增长26.1％；铁合金7.95万吨，同比增长2.3％；白酒4500吨，同比下降0.6%；发电量4.5亿度，同比下降22.7%；果汁6万吨，同比下降51.4%。
在市场导向和政策调节下，工业内部结构调整加快，成效初显，工业效益逐步好转。
白水县工业企业的销售收入、利润总额和利税总额与上年同期相比，呈现全面增长的态势，步入了健康发展的轨道。
另外，经过各方努力，今年单位GDP综合能耗较上年下降3.5％，超额完成年度目标任务。
杜康苹果科技产业园被确定为国家农业产业化示范基地，累计投资1500余万元实施了园区西区排洪、运果专线、自来水管网改造、杜林高压线路改造等基础设施工程，兴华脱水苹果生产线、恒鑫源选果生产线及冷库、高氯酸钾生产线等项目相继建成投产。
目前，杜康苹果产业园企业发展到23户，新增企业5户，投产19户，其中规模以上企业7户，工业产业突破35亿元。
雷公特色产业园循环经济总规和详规已完成并通过评审，白凤、栖凤大道设计及征地工作已完成。
3、固定资产投资持续增长，项目建设强力推进。
固定资产投资持续增长。
今年市上下达白水县固定资产投资任务45亿元，其中县本级33亿元，跨区域12亿元。
2011年，预计县本级完成固定资产投资28亿元，同比增长33％，占年度计划任务的84.8％；跨区域完成5亿元，占年度计划任务的41.6%。
重点建设项目再创新高。
今年，白水县确定了41个重点建设项目，总投资35.36亿元，年度投资20.06亿元。
白水县采取“开小会解决具体问题和交待任务限时办结”的工作方法，“一对一”解决项目建设中存在的突出问题，促进了项目工作的顺利进展。
2011年41项重点项目完成投资23.09亿元，占年度计划的115.1%。
项目前期工作成效显著。
列入考核的47项重点前期项目，3个项目资金计划已落实，16个项目已拿回相应批复，14个项目完成前期工作并上报中省市有关部门待批，为白水县争取和落实更多资金奠定了基础。
白水县争取中省到位资金5.2亿元，比上年净增加9000万元。
招商引资成绩喜人。
坚持开展招商引资“一月一活动”，县财政拨付200万元用于项目的策划包装和宣传推介，利用“西洽会”、“陕苏经贸会”等平台，围绕煤电、苹果、建材、旅游等优势特色产业，推行园区招商、以商招商、产业链招商，抓住关键、科学谋划、主动出击、招大引强，招商引资各项工作实现了新突破。
白水县共签约引资项目21个，续建项目17个，实际到位资金17亿元，占市上下达任务14亿元的121.4%。
4、财政金融形势稳定，第三产业健康发展。
白水县地方财政收入完成1.4亿元，同比增长40%，占年计划任务的108.5%；财政支出11.4亿元，同比增长26.1%，保证了重点工程、城市建设、新农村建设、民生工程等重大支出的需要。
白水县金融机构各项存款余额44.65亿元，同比增长16.7％；各项贷款余额14.85亿元，同比增长18.9%；有效地支持了地方经济社会的发展。
旅游产业势头强劲。
成功举办了2011年辛卯年仓颉文化旅游节，完成了《仓颉庙旅游总体规划》的初稿评审工作，仓颉庙祭祀广场建设项目前期工作已完成。
率先开展了星级农家乐的评定工作，已有2户四星级、6户三星级农家乐获得渭南市首批星级农家乐称号。
渭南市乡村旅游工作现场会在白水县召开，南井头村被授为“全省乡村旅游示范村”称号。
2011年白水县共接待游客55.8万人次，同比增长19.7%。
非公有制经济快速发展。
制定出台了《加快非公经济发展的意见》、《百千万发展工程实施意见》和《鼓励引导民间投资健康发展试行办法》，白水县民间投资各类项目共86个，投资总额58.7亿元，年度计划投资23.1亿元，已开工项目33个，完成投资4.5亿元。
2011年，白水县非公有制经济增加值完成17.4亿元。
城乡消费市场持续活跃。
嵩华宾馆、金龙宾馆、锦霖宾馆、金马百货等一批宾馆、商场相继建成，连锁销售、物流代理、物流配送、专卖店、圆通快递、申通快递、中通快递等新型流通业快速发展，并向农村延伸。
房地产市场活跃，居苑、生力、泰和小区即将竣工，文圣府邸、幸福居等房地产也开工建设。
2011年，全社会消费品零售总额完成13亿元，同比增长19%。
城市建设亮点频现。
县城总规、城乡一体化规划已获得批准。
蔡伦路东段、居苑路东段、杜康路五条主干路东西贯通，东环路、仓颉北路顺利实施，城市框架快速拉大，基础设施不断加强。
第三产业增加值达到17.5亿元，同比增长15%。
5、居民收入逐步提高。
人民生活得到新改善。
农机具补贴、家电下乡、粮食直补、移民扶持等各项惠农政策全面落实，城乡居民生活水平全面提高，农民人均纯收入达到5100元，同比增长25%，较上年净增1030元。
城镇居民人均可支配收入17900元，同比增长16%。
民生十大工程亮点多，累计完成投资4.65亿元，占年度投资任务4.1亿元的113%，沉陷区治理在全市率先实施，21个重点村沉陷区治理工程顺利启动，建设各类保障性住房3156套，住房租赁补贴发放扩大到1018户，发放补贴109万元，城市集中供热工程在全市县级先期实施。
城乡居民居住、出行、通信等条件明显改善，广播电视、移动通讯、电信网络遍布城乡，覆盖率达到94%。
干部职工运动会成功举办，全民健身运动和精神文明建设跃上了新台阶。
2.32012年白水县国民经济和社会发展计划
2012年计划安排的指导思想是：
全面贯彻落实党的十七大、十七届六中全会及县委十六次党代会精神，坚持以科学发展观为指导，围绕“双万双百”富民强县新目标，积极调结构、转方式、保增长，推进循环经济，突出项目建设，统筹城乡发展，跨越提升，奋力赶超，全力打造创新、实力、人文、绿色、幸福新白水。
按照白水县“十二五”规划纲要总体目标要求，综合考虑白水县经济社会发展实际，2012年白水县国民经济和社会发展计划主要预期目标是：
——白水县生产总值增长14%，达到51亿元。
——全社会固定资产投资达到44亿元，同比增长33%。
其中县本级固定资产投资38亿元，同比增长35%。
——地方财政收入达到1.68亿元，同比增长19.1%。
——农民人均纯收入达到6000元，同比增长20%。
——城镇居民可支配收入达到20500元，同比增长17%。
——社会消费品零售总额达到15亿元，同比增长15%。
——万元GDP综合能耗下降3.6%。
——人口自然增长率控制在5‰以内。
——城镇登记失业率控制在4%以内。
3项目建设的必要性
3.1项目的建设，符合白水县城市发展总体规划，是白水县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
3.2项目的建设，有利于完善白水县城区尤其是人民路路周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进白水县城中心地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
3.3项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进白水县住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进白水县经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
3.4项目的建设，有利于建设单位白水县交通运输局货运服务中心提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提高企业的经营效益，壮大企业实力。
4项目选址与建设条件
4.1项目选址
项目选址位于白水县人民路南段西侧，城市基础配套设施完善，东至人民路西道牙，西至水保站界墙，南至西南社地界，北至西南停车场界墙。
地理位置优越，场地内及周边没有发现需要保护的文物古迹，亦没有污染企业，区域环境优雅，建筑物的通风、采光、消防等条件较好。
该场址选择符合白水县城市总体规划、土地利用总体规划的要求，有良好的社会经济环境和人文环境，且具有可依托的市政基础设施，项目建成后，不仅将会迅速改变目前这种被动局面，振兴白水县货运服务主业，完善提高相关配套服务设施，为广大客商、果农、货运经营者提供“优质便捷，文明高效”的服务，同时
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