价格明显偏低界定正当理由.docx

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价格明显偏低界定正当理由

价格明显偏低界

定正当理由

关键词：

明显：

差距较大，

10%以上！

偏低：

最高价、

最低价、平均价、单

层平均价？

正当理由？

挡光、缺面积、

旁边是电梯井、楼上

是设备层、这一户型

的保温有问题、外墙

空鼓裂缝，或者购房

者第一个签约起表率

作用、装修标准、购

房者签署声明放弃一

切追索权利等等，风

水不好，没人买，也

能成为一个理由吧。

参考：

苏地税规

（2012）1 号关于土地

增值税有关业务问题

的公告

（三）房地产转

让价格明显偏低的收

入确定

对纳税人申报的

房地产转让价格低于

同期同类房地产平均

销售价格 10%的，税务

机关可委托房地产评

估机构对其评估。

纳

税人申报的房地产转

让价格低于房地产评

估机构评定的交易价，

又无正当理由的，应

按照房地产评估机构

评定的价格确认转让

收入。

对以下情形的房

地产转让价格，即使

明显偏低，可视为有

正当理由：

1、法院判定或裁

定的转让价格；

2、以公开拍卖方

式转让房地产的价格；

3、政府物价部门

确定的转让价格；

4、经主管税务机

关认定的其他合理情

形。

案例：

大型房地产开发

除商业房产自用外，

其余所有的住宅用房

全部销售给企业内部

职工，销售价格为每

平方米 3200 元。

企业办理项目工

程决算，确定该项目

的开发成本为每平方

米 3500 元。

评估人员采集了

同类、同期、相近其

他房地产信息，市场

平均售价为每平方米

6500 元。

销售价格属于税

法规定的“价格明显

偏低且无正当理由”？

企业提出四条陈

述理由：

一是合同各个方

面时间早，合同已经

备案。

二是此次的开发

项目纯为解决企业内

部职工的住房问题，

不对外销售，具有集

资建房性质；

三是企业所开发

的项目属直接销售不

是企业资产无偿分配

给职工的行为；

四是税法中所确

认的“价格明显偏低”

的“正当理由”或

“不属于正当理由”

具体如何界定，并没

有明确，仅凭评估人

员的经验判定企业销

售房屋行为“价格明

显偏低且无正当理由”，

难以让人信服。

既要充分考虑到

企业的特殊商业目的，

又要避免税企分歧，

应按以下标准来衡量

和评判：

一是看公允价格。

偏低：

自产产品

低于正常销售价格；

外购产品低于其

购进产品成本。

二是看产品质量

标准。

只有合格和不合

格两种。

只要有产品

质量部门检验证明的，

应视为“具有正当理

由”。

三是看特殊销售

目的。

销售给企业内部

职工、销售给关联企

业、以非货币形式换

取其他单位和个人的

经济利益、以产品作

为投资、分配股东、

以产品或商品作职工

福利分配等。

《中华人民共和

国营业税暂行条例》

第七条规定，纳税人

提供应税劳务、转让

无形资产或者销售不

动产的价格明显偏低

并无正当理由的，由

主管税务机关核定其

营业额；

《中华人民共和

国增值税暂行条例》

第七条规定，纳税人

销售货物或者应税劳

务的价格明显偏低并

无正当理由的，由主

管税务机关核定其销

售额；

《中华人民共和

国消费税暂行条例》

第十条规定，纳税人

应税消费品的计税价

格明显偏低并无正当

理由的，由主管税务

机关核定其计税价格；

《中华人民共和

国土地增值税暂行条

例》第九条中规定，

纳税人转让房地产的

成交价格低于房地产

评估价格，又无正当

理由的，按照房地产

评估价格计算征收土

地增值税。

一、关联企业的

规定

1、关联企业的确

定

关联企业，是指

有下列关系之一的公

司、企业和其他经济

组织：

⑴ 在资金、经营、

购销等方面，存在直

接或者间接的拥有或

者控制关系；

⑵ 直接或者间接

地同为第三者所拥有

或者控制；

⑶ 在利益上具有

相关联的其他关系。

（征管法实施细则）

注意：

这里指限

制了关联企业，对于

股东、管理人员等相

关联个人没有作出明

确的规定。

2、可以调整的情

况

纳税人与其关联

企业之间的业务往来

有下列情形之一的，

税务机关可以调整其

应纳税额：

⑴ 购销业务未按

照独立企业之间的业

务往来作价；

⑵ 融通资金所支

付或者收取的利息超

过或者低于没有关联

关系的企业之间所能

同意的数额，或者利

率超过或者低于同类

业务的正常利率；

⑶ 提供劳务，未

按照独立企业之间业

务往来收取或者支付

劳务费用；

⑷ 转让财产、提

供财产使用权等业务

往来，未按照独立企

业之间业务往来作价

或者收取、支付费用；

⑸ 未按照独立企

业之间业务往来作价

的其他情形。

3、调整的方式

税务机关可以按

照下列方法调整计税

收入额或者所得额：

⑴ 按照独立企业

之间进行的相同或者

类似业务活动的价格；

⑵ 按照再销售给

无关联关系的第三者

的价格所应取得的收

入和利润水平；

⑶ 按照成本加合

理的费用和利润；

⑷ 按照其他合理

的方法。

4、非关联企业的

规定

纳税人有下列情

形之一的，税务机关

有权核定其应纳税额:

（六）纳税人申报

的计税依据明显偏低，

又无正当理由的。

（税

收征管法）

注意：

实际上，

这一条的杀伤力要比

关联企业的要大，因

为无论税务部门能否

证明关联企业，用这

一条就可以通杀。

举个例子：

在房

屋销售过程中，经常

会碰到工商、税务、

银行、房产等机关和

部门的人员来买房子，

要求给点优惠。

正常

标价单价 6000 元，给

他们优惠后 4500 元

（当然还是要比成本

高），如果碰到个较真

的税务人员，非要按

这一条卡，可真就没

有法子了。

二、营业税的依

据

纳税人提供应税

劳务、转让无形资产

或销售不动产价格明

显偏低而无正当理由

的，主管税务机关有

权按下列顺序核定其

营业额：

（一）按纳税人

当月提供的同类应税

劳务或者销售的同类

不动产的平均价格核

定。

（二）按纳税人

最近时期提供的同类

应税劳务或者销售的

同类不动产的平均价

格核定。

（三）按下列公

式核定计税价格：

计税价格＝营业

成本或工程成本

×（１＋成本利润率）

÷（１－营业税税率）

（营业税实施细

则）

三、所得税的依

据

开发企业出现下

列情形之一的，税务

机关可对其以往应缴

的企业所得税按核定

征收方式进行征收、

管理并逐步规范,同时

按《中华人民共和国

税收征收管理法》等

税收法律、法规的规

定进行处理，但不得

事先规定开发企业的

所得税按核定征收方

式进行征收、管理。

6.纳税人申报的

计税依据明显偏低，

又无正当理由的。

（国税发

〔2006〕31 号）

而核定的方法如

下：

税务机关有权采

用下列任何一种方法

核定其应纳税额：

⑴ 参照当地同类

行业或者类似行业中

经营规模和收入水平

相近的纳税人的税负

水平核定；

⑵ 按照营业收入

或者成本加合理的费

用和利润的方法核定；

⑶ 按照耗用的原

材料、燃料、动力等

推算或者测算核定；

⑷ 按照其他合理

方法核定。

采用前款所列一

种方法不足以正确核

定应纳税额时，可以

同时采用两种以上的

方法核定。

纳税人对税务机

关采取本条规定的方

法核定的应纳税额有

异议的，应当提供相

关证据，经税务机关

认定后，调整应纳税

额。

（征管法实施细

则）

注意：

如果真的

需要核定征收，运作

得当的话，对于目前

的某些房地产开发企

业可能倒是一些好事

情。