现今房地产业的一些问题分析及建议.docx

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现今房地产业的一些问题分析及建议

环境污染对房地产价值的阻碍及预警

　　摘要：

环境污染对房地产价值有着专门大的阻碍，向生态化方向进展已经成为现代房地产业的必然趋势，我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势。

文章旨在分析环境污染对房地产价值的阻碍，并借鉴西方体会对国内现状提出一些建议。

　　关键词：

房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警

　　环境污染对房地产价值有着专门大的阻碍。

以美国为代表的北美地域，对此有过超级深切的研究，其研究功效与受污染房地产的评估实践体会都超级丰硕。

可是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。

我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的阻碍，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的进展接轨。

　　一、环境污染对房地产价值的阻碍因素

（一）环境污染要挟公众健康

　　环境污染在各国污染土地问题引发各级政府和社会各界普遍关注的首要缘故是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成份对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。

假设居住用的房地产周边环境无益于居民公共健康向有利的方向进展，该房产价值显然会受到阻碍。

（二）环境污染减损房地产价值

　　房地产经济价值的形成缘故是房地产的有效性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者彼此作用的结果。

由于工业化和城市化的快速进展，城市和城市周围的生态环境受到了专门大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和平安。

处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即便它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。

　　（三）环境污染造成长期的社会资源本钱

　　环境污染会使许多重要资源如土地、丛林、淡水资源及能源等显现欠缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源本钱的浪费，同时也阻碍经济进展与人民生活。

由于房地产具有投资价值庞大、利历时刻长久、一旦建成便不可改变等特点，若是开发之前没有进行

　　充分的环境评估，将会给消费者或社会造成庞大的改动本钱。

　　二、环境污染对房地产价值产生阻碍的要紧形式

　　环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。

约瑟夫·E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。

本文将环境污染分为以下五类：

（一）水污染

　　关于居民来讲，生活用水必不可少，尽管平常人们可能并非在意生活用水的问题，可是假设是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要方法都无法达到，可想而知该房地产价值必然会受到严峻阻碍。

（二）室内空气污染

　　由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，致使室内空气中有害物质不管数量上仍是种类不断增加，并引发人的一系列不适病症的现象，即为室内空气受到了污染。

世界银行的研究资料说明，我国目前每一年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。

室内空气污染危害人们躯体健康和生态平稳，固然会对房地产价值产生必然的减损。

　　（三）噪音

　　随着人们居住质量的提高，“声环境”引发了愈来愈多人的重视，购房者也慢慢熟悉了那个和自己天天生活息息相关的陌生名词。

当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的阻碍时，“声环境”正慢慢成为城市居民购房的新核心。

交通噪声对住户的干扰居首位。

　　（四）土壤污染问题

　　我国土壤受污染的程度趋势加重，据调查，目前全国受污染耕地约有亿亩，污水浇灌污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。

土壤污染能够造成有害物质在农作物中积存，并通过食物链进入人体，引发各类疾病，最终危害人体健康。

由于土壤污染关于购房者有着潜在危险，因此这也是阻碍房地产价值减损的重要缘故。

　　（五）电磁场污染

　　随着人民生活水平的提高和社会的进展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通信设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰硕了人们的精神和物质生活。

可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在利用进程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。

　　三、北美地域对受环境污染房地产价值减损的评估及处置

　　美国的环境爱惜法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年别离做了重要修订的《美国综合环境处置、补偿和责任法》（ComprehensiveEnvironmentalResponse，CompensationandLiabilityAct，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无穷连带责任制度和此种制度的追溯既往的法律效劳，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。

　　环境污染对房地产价值的阻碍要紧体此刻对房地产价值的减损的方面。

在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：

污染物清除本钱（Costsofcleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liabilitytothepublic）；污染物清除后的污名损失（Stigmaaftercleanup）。

本文将结合我国具体情形加以说明。

（一）污染物清除本钱（Costsofcleanup）所带来的房地产减值

　　《美国综合环境处置、补偿和责任法》，俗称“超级基金”（Superfund），要紧用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处置场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品泄漏做出紧急反映。

该法案授权美国环保局（EPA）敦促“有关责任方”予以清理，即应当对清除该污染承担连带严格责任，当事人不管有无过错，任何一方均有承担全数清理费用的义务。

（二）环境损害补偿和环境保险制度对房地产价值的阻碍

　　一、环境损害补偿。

以环境治理法规方式全面表现环境补偿的典型法律是美国国会1980年公布的CERCLA。

该法律授权环境爱惜署（theEnvironmentalProtectionAgency，EPA）成立一个托管基金（atrustfund）负责调查和治理蒙受危险物质污染的场所。

依照CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。

不管何时，只要有理由确信包括在该目录上的污染物危害已发生或可能发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实施有效方法强制要求当事人负担治理费用，包括补偿/补偿费用。

违背CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或补偿所有清污费用，还包括对环境损失的补偿费。

　　二、环境责任保险制度。

环境责任保险是指投保人向保险人支付必然数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境补偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担补偿责任的保险。

这种制度的成立与完善超级有利于分散企业环境风险、爱惜第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业爱惜环境、预防环境损害的监督治理。

　　（三）污名（stigma）

　　污名的概念国内尚没有完全进展成体系，本文在那个地址简要介绍一下美国此概念的进展历程。

污名的概念最先是由Patchin（1988）提出来的。

他以为，污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的“名誉”上的损失，这种损失会继续带来房地产价值的减少。

紧接着，Mundy（1992）揭露了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确信性和风险。

Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmentalrisk）和污名，他以为，房地产中的污名是环境污染治理本钱之外的附加价值阻碍。

值得一提的是，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抗击（marketresistance），而且把这种市场抗击归结为对以后责任或潜在治理本钱的忧虑等许多因素。

　　四、构建我国环境污染减损房地产价值的预警机制

（一）完善环保法律法规体系，明确权利责任

　　法律法规对投资者的导向，应该有加倍明确踊跃的态度，明确责任关系与补偿制度，既能够从源头上，也能够对现有的受污染的房地产的投资渠道起到踊跃的作用。

　　一、应成立健全的环境污染补偿制度。

第一，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。

能够考虑成立全国和区域统一的环境补偿治理机制，提高环境补偿的实效。

同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评判机制。

第二，充分发挥市场补偿机制的功能。

引导社会各方参与环境爱惜和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓舞生态环境爱惜者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。

再次，成立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境爱惜资金筹措渠道。

既要坚持政府主导，又要踊跃引导社会各方参与，形成政府引导、市场推动、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。

最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。

为此，要完善生态环境资源法律法规体系，使生态环境爱惜和自然资源利用相统一；要制定专门的环境补偿法和区域性的环境补偿法规，为环境补偿机制的标准化运作提供法律依据。

　　二、应成立健全的环境责任保险制度。

环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。

20世纪90年代初，保险公司和本地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最先开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也接踵开展。

整体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染补偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。

　　3、应注意环境污染损害补偿基金与环境责任保险的相结合。

在成立健全的环境污染损害补偿制度与环境责任保险制度的进程中，应注意环境污染损害补偿基金与环境责任保险的相结合。

环境侵害往往损失庞大，极可能致使企业一次补偿就告破产，无益于保险市场的健康进展。

环境补偿基金是一种成立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，第一由基金拨款赔付，不足部份再由保险人承担，如此，就减轻了保险人的保险负担，也给保险补偿提供了两条有力的途径。

（二）相关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑

　　一、执行环境爱惜法律法规的进程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。

我国在环境爱惜方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，可是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的显现，或是在显现环境污染后，采取方法以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以爱惜房地产权利人的利益。

　　二、相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。

由于工业化和城市化的快速进展，居民的居住周围的生态环境受到了专门大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。

环境污染早已对房地产价值造成了专门大阻碍，一般居民由于缺乏专业知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。

　　3、银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。

目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一样很少考虑房地产中的环境污染问题，更可不能因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也可不能考虑当贷款者不能按时归还抵押贷款时，银行可能取得的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。

　　（三）企业应增强对环境风险的操纵和治理

　　企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境阻碍使企业自身蒙受经济和形象损失的可能性。

企业应树立环境意识，平稳好自身利益与社会责任之间的关