3正文花苑物业移交与承接查验操作手册.docx
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3正文花苑物业移交与承接查验操作手册
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物业移交与承接查验操作手册
为了维护业主、企业、其他管理人的合法权益，保障。
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小区物业管理移交与承接查验活动的依法有序、平稳过渡、有效衔接，为了明确各方责任，维护社会稳定和基本生活秩序，防止财产损失原则进行，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，制定本方案。
一、接管验收准备工作（详见。
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物业接管验收入住工作指导书）
（一）成立物业接管验收小组
组长：
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副组长：
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组员:
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下设三个分小组：
1、项目档案资料接管小组
责任人：
管理处经理、工程、客户服务组主管
职责：
负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作。
2、现场验收接管小组
责任部门：
工程部、保安部、客服部
责任人：
。
。
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职责：
负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收、移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组
责任部门：
。
。
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；
责任人：
。
。
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。
；
职责：
资产登记·前期采购的统计及资料归档整理的交接。
4、协调小组
责任部门：
公司办
责任人：
。
职责：
负责接管验收协议的签订、接管验收的组织协调、外部联系、各类接管验收单的签署确认。
（二）接管验收工具准备
物品名称
用途
数量
空鼓锤
检测房屋墙体与地面是否空鼓
15
卷尺
测量房屋的水平及净高
10
塞尺
测量裂缝宽度
10
万用表
测试插座、灯具
5
铅垂
测量墙面垂直度
5
直尺
测量平整度
15
手电
检测墙面、顶面水平度，查看水管
10
塑料水桶
检测排水系统
10
贴纸
在出现问题的地方贴上贴纸，具体说明问题所在
4000张
（三）接管验收前的准备
1、与施工方联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：
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2、工程、客服主管前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。
责任人：
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3、提前参与施工方申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人：
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二、移交与承接查验程序
（一）移交与承接查验书面通知和备案
具备移交和承接查验条件的，建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业办理移交与承管查验；并同时向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府书面备案告知。
（二）签订移交与承接查验协议书
物业管理公司在接到建设单位的移交和承接查验通知书后，在锦和社区的见证下与建设单位签订移交与承接查验协议书。
明确移交与承接查验内容、标准及各方职责。
（三）移交和承接查验条件确认
物业公司根据苏住建物〔2014〕25号文件精神，确认。
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物业是否满足移交条件。
具体内容如下：
1.房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收（商品房交付备案），满足使用要求,且验收资料齐全；
2.物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；
3.物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；
4.建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范处理完毕；
5.房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；
6.其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪；
7.住建部《物业承接查验办法》规定的其他条件（和上述条件不矛盾）
（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（五）开展移交接管查验工作
（六）对查验发现问题的处理
资料移交与现场承接查验，应当分部分项签署验收确认意见。
对资料或现场查验存在缺陷的，应当及时记录，分类整理，登记造表，交建设单位确认，办理修复、后续移交验收的时间和明细手续。
（七）资料保管与维修养护
建立健全物业服务管理制度与标准，完善实施方案；符合承接验收条件的，应当及时接管，分类建档，做到资料档案及台账管理规范，并根据维修养护及时更新；依法依约做好物业服务，保持房屋完好及设施设备正常运行；并严格财务管理，账目清晰。
（八）签署移交与了承接查验结果确认意见
物业公司、建设单位、锦和社区等部门联合签署物业移交接管验收确认书。
（九）前期物业管理移交与承接查验的备案与告知
1、行政备案
建设单位、物业服务企业应在完成移交与承接查验（含分期建设，分期交付）后的30日内，向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府备案，并复制留存以下资料：
（1）签订的移交与承接查验确认书及明细清册，以及相关设施设备涉及与专业经营单位等衔接的资料；
（2）其他涉及承接查验应当备案的资料。
2、向业主告知
移交与承接查验，以及物业管理服务用房、使用业主共用部位、共用、共有设施经营收益分配使用等情况，建设单位、物业服务企业应当在行政备案后的10日内，在物业管理区域内公告。
三、物业移交与承接查验工作
按《。
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物业接管验收入住工作指导书》上明确的物业移交与承接查验程序进行。
（一）物业项目建设档案的移交与查验工作
建设单位应当在项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府的监督下，向选聘的物业服务企业移交验收下列资料：
1.工程图纸资料。
竣工总平面图，单体建筑、结构、隐蔽工程验收、沉降观测记录、配套设施设备、地下管网工程竣工图、绿化总平面图、分户验收等资料；
2.设施设备安装、使用和维保等技术资料。
包括：
机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装和调试报告、电梯使用合格证、消防设施合格证等；
3.质量保修与使用及相关协议文件。
包括：
住宅质量保证书、住宅使用说明书等；
4.相关专业经营单位承担维修养护的资料。
供水、供电、燃气、供热、环卫、路灯管理、绿化养护协议，通讯、通信、有线电视各类工程验收合格证明、保修卡、保修协议等；
5.业主及共用、共有、公共设施产权状况资料。
包括：
业主清册（姓名、幢、单元、室号、面积、联系电话等），房屋确权面积表，机电设施设备、车位、车库（场）等公共配套设施、物业管理和社区服务用房，以及建设单位移交或提供资金购置的固定资产清册等；
6.住宅专项维修资金交纳明细清单。
由代管单位代收代管的，由代管单位提供；
7.物业管理其他必需资料。
包括：
购房合同文本、业主临时管理规约、建设单位向业主做出的相关承诺等；
8.法律、法规规定的其他应当移交资料。
因为是安置小区，有些资料与普通住宅不同，所以资料清单需要与建设单位同共商定，资料移交验收应当结合现场查验。
（二）现场查验
1.户内查验按户进行，按照查验标准进行查验，并详细记录，参与人签字，当天按查验小组汇总，客服主管收集当天查验情况汇总并进行统计，统计结果报公司，由公司出面协调整改事宜。
2.房屋室内共用部位及附属设施设备查验按单元进行，按照查验标准进行查验，并详细记录，参与人签字，当天按查验小组汇总，客服主管收集当天查验情况汇总并进行统计，统计结果报公司，由公司出面协调整改事宜。
3.房屋外观按幢进行查验，按照查验标准进行查验，并详细记录，参与人签字，当天按查验小组汇总，客服主管收集当天查验情况汇总并进行统计，统计结果报公司，由公司出面协调整改事宜。
4.室外公用设施、共用设备按类别进行，按照查验标准进行查验，并详细记录，参与人签字，当天按查验小组汇总，客服主管收集当天查验情况汇总并进行统计，统计结果报公司，由公司出面协调整改事宜。
5.消防、电梯、智能化系统按系统进行查验，需要把室内查验进行汇总，综合考虑室外设施设备及控制室系统。
6.地下汽车库单独查验。
（三）现场查验次数
现场查验分初验和复验两个阶段，初验中查出问题的整改工作与初验同步进行，复验中查出问题与复验整改同步进行。
在物业移交与承接查验确认单签署前，没有整改到位的项目将被写入确认单，并由建设单位给出整改承诺。
（四）查出问题处理
为了加快移交与承接查验进度，初验查出问题，物业公司当天汇总，当天通过电子邮件形式发往建设单位指定负责人、锦和社区指定负责人、物业公司指定负责人，由建设单位安排整改，并把安排情况通过电子邮件形式发给物业公司、锦和社区。
初验整改结束后，需要复验的，由建设单位出具书面复验申请，物业公司接到书面复验申请后组织复验，并把复验结果书面形式通知建设单位和锦和社区。
复验整改后，建设单位以书面形式向物业公司提出最后验收申请，物业公司组织人员进行最后查验，并把查验结果以书面形式向建设单位、锦和社区通报。
在物业移交与承接查验结果确认书签署前，没有整改到位的问题将被写入认单，并由建设单位给出整改承诺。
四、物业移交与承接查验的责任划分
1.修复或维修责任。
建设单位未依法依约办理移交的，由建设单位承担修复和相应责任。
物业服务企业未按规定承接查验的，由物业服务企业承担维修和相应责任。
2.正式移交与承接查验确认后，执行国家及房屋买卖约定保修的有关规定；在规定或约定的保修期限内，由建设单位负责维修。
若维保期不能满足本项目《前期物业管理合理》规定维保期的，由政府（锦和社区）出面协调处理。
建设单位/政府可以将保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的费用。
保修期限届满后，专有部位及相关设备，由业主负责维修、养护。
房屋共用部位，共用、共有设施设备的日常维修养护，由物业服务企业依合同约定负责维修养护，其费用由受益业主共同承担。
符合使用住宅专项维修资金规定的，业主可依法定程序决定使用专项维修资金。
3.建设单位未依法依约移交或不完全移交，或不按时移交的行为。
应当作为不良行为记入企业信用档案，向社会公布；涉及违反法律、法规、规章规定的，应当予以行政处罚；给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。
4.物业移交与承接查验不能代替专业部分的质量检测，物业查验仅是使用感观、试用等方法对物业进行外观和部分功能查验，查验后发现的建筑物、公共设施、共用设备的质量问题同，建设方不能以物业已经查验合格为借口，对维修责任进行推脱。
附件1查验标准
附件2查验记录
附件2.1建筑本体查验
附件2.1.1房屋分户查验记录表
附件2.1.2房屋共用部位查验表
附件2.1.3房屋本体接管验收问题统计表
附件2.1.4房屋本体接管验收整改表
附件2.2公共设施查验
附件2.2.1公共设施查验表（汇总表）
附件2.2.2单项公共设施查验表
附件2.2.3公共设施查验问题统计表
附件2.2.4公共设施查验整改表
附件2.3共用设备查验
附件2.3.1共用设备查验表（汇总表）
附件2.3.2单项共用设备查验表
附件2.3.3共用设备查验问题登记表
附件2.3.4共用设备查验整改表
附件2.4项目建设材料查验
附件2.4.1项目建设材料查验表
附件2.4.2项目建设材料查验问题统计表
附件2.4.3项目建设材料查验整改表
附件3物业移交与承接查验协议书
附件4物业移交与承接查验确认书
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公司
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年6月1日
附件1物业接管验收标准及方法
一、梁柱、板主体
1.按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
2.无钢筋外露。
二、顶棚
1.抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
2.无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面
1.抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
2.块料（如瓷砖）面层：
（１）粘贴牢固，无缺棱掉角；
（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；
（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；
（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
四、地（楼）面
1.毛地面：
平整、无裂纹。
2.块料（如瓷砖）面层：
Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；
Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；
Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
3.水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
4.卫生间、厨房和前后阳台地面：
Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。
Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗
1.开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
2.从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
3.木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
4.单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
5.电子对讲门：
Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
Ｂ．不锈钢门无刮花痕。
6.防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
7.窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。
六、楼梯、扶手
1.混凝土结构的楼梯：
裂缝，面层剥落，钢筋无外露。
2.钢木结构的楼梯：
Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。
Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
七、插座
1.电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。
试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
2.天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
3.电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。
八、接线盒
1.单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；
2.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
九、开关
1.安装牢固，目视盖板损坏；
2.开关灵活，开启接触效果良好。
十、照明灯具
1.用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
2.打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。
3.产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。
连续工作３天，统计有多少自然损坏的。
十一、供水系统
1.安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；
2.管道接头无渗水；
3.水龙头（花洒和水阀）：
打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
十二、排污管道（含塑料管）
1.安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2.从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。
十三、地漏
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
十四、卫生洁具
1.安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；
2.灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；
3.便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
十五、室内配电箱
1.安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。
2.开关符合型号规定。
3.导线与设计相符，布线规范。
4.目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
十六、其他
1.附属挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。
2.水表、电表和煤气表。
安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。
十七、机电设备的接管验收
1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
附件2.1.1房屋分户查验记录表
项目名称：
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楼幢单元：
查验项目
查验标准
查验情况
土建
顶棚
无明显裂缝、空鼓，无渗漏，平整度较好
空调洞位置、大小符合要求
墙面（内、外墙）
地面
空调洞
门窗
进户门
门窗表面完好，无划痕、破碎，锁开启灵活，塑钢窗固定牢固，无明显裂缝，符合相关设计要求，机械运作良好
分户门
塑钢窗
给排水
主卫
上、下管道、地漏、龙头、街头、阀门、水表、卫生洁具等安装合理完好，上、下水畅通符合规范要求；排污系统正常
次卫
厨房
阳台
水表（读数）
电器设备
配电箱
设备器件完好，安装紧固，数量、位置符合图纸要求
电气安装符合规范要求
电路是否正常
插座
开关
灯
电表（读数）
弱电系统
通讯、宽带
器材数量准确，安装牢固，符合规范要求，各子系统能正常开通使用
有线电视
智能化系统
对讲系统
煤气
煤气管道
符合规范要求
气表（读数）
其它
配套设施
环境、绿化、道路、路灯、智能化系统、其它系统
会签
项目工程部
查验人：
年月日
监理公司
查验人：
年月日
物业公司（盖章）
查验人：
年月日
附件2.1.2
房屋共用部位查验表
项目名称：
。
。
。
。
楼幢单元：
查验项目
查验标准
查验情况
土建
屋顶
无明显裂缝、无明显起沙、无渗漏，平整度较好；隔热层、防水层完好
外墙
散水坡
散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整
门窗
单元门
单元门启闭正常、无破损、门禁系统正常使用；楼梯过道窗户清洁完好；楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚
窗户
给排水
楼顶下水管
天沟、落水口畅通完好；下水管道、接头、检修孔完好、下水通畅；排污系统正常
共用生活污水下水管
电器设备
配电箱
设备器件完好，安装紧固，数量、位置符合图纸要求
电气安装符合规范要求
电路是否正常；开关正常、灯具不缺且能正常使用；公共电表能正常使用
楼道开关
楼道灯
公共电表
楼道走廊
楼梯
台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝，楼梯扶手无破损，楼梯平台护栏无破损，走廊地面墙面无破损
楼梯扶手
楼梯平台护栏
走廊地面墙面
安全
屋面避雷设施
屋面避雷设施连接牢固
消防栓、灭火器
灭火器通过年检，消防栓及配套设施全，可以正常使用；烟感、自动喷淋装置能正常使用
电梯门厅
电梯井道
电梯井道无积水，电梯内标识清楚，电梯箱无破损
门厅
门厅地面无破损，墙面无破损
会签
项目工程部
查验人：
年月日
监理公司
查验人：
年月日
物业公司（盖章）
查验人：
年月日
附件2.1.3
房屋本体接管验收问题统计表
编号
位置/地点
存在问题简述
备注
土建设施
照明
给排水
门窗
安防
通讯、网络、有线电视
水、电、煤（表）
其它
统计人：
审核人：
日期：
年月日
附件2.1.4
房屋本体接管验收整改表
幢号
编号
位置/地点
存在问题简述
整改内容
整改结果
备注
施工单位签收：
监理签字：
物业公司签字：
日期：
年月日
附件2.2.1公共设施查验表（汇总表）
项目名称：
。
。
。
。
查验项目
查验标准
查验情况
道路
A、路面平整，无裂缝、无破损、无下陷，强度达到设计及使用要求。
B、路面顺水流向有一定坡度，雨水篦子数量符合使用要求，雨水篦子安装牢固、平稳，雨水沟内无杂物。
C、路面中井盖的高度符合使用要求，井盖大小及规格、型号符合设计及使用要求，井盖安装平稳，井盖无污染、无锈蚀。
D、路面分格缝、嵌缝平整、牢固、美观。
路牙不倾斜、安装牢固。
E、交通标志清楚，路牌完好
绿化
树木无缺少、生长旺盛；草坪无杂草、无杂物、无垦植、无侵占、无搭建；绿篱生长旺盛、修剪到位
围墙
围墙封闭无破损，周界报警系统能正常使用
大门
保安岗亭安装牢固，有良好的通风、采光，配件齐全，标识清晰，油漆完好，完好无损；保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，油漆完好，完好无损
信报箱
完好无损，标识清楚，表面平整光洁
宣传栏
招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁，要配置定时开关，独立电表计量
路灯
A、灯杆、灯罩及附件外观良好，洁净无破损，基座牢靠。
B、各种灯具接线正确，线路布置合理，应有接地或接零保护。
C、各种灯具应有合格证、名牌、生产厂家等相关资料。
E、公共照明系统应有详细的电缆租走向图、竣工图和平面图。
F、连续通电24小时，电线电缆、控制开关应无漏电、过热、掉闸现象。
G、小区公共照明应无死角，灯具照明正常，无闪烁、暴裂现象。
H、路灯控制应采用光控自动控制和紧急手控两种方案。
I、灯具及附件安装符合《电气照明装置安装施工及验收规范》（GB50245-96）。
雨污
管网
A、管道规格和安装施工符合设计要求及《给排水水管道工程施工及验收规范》（GB—50268），应具备五年一遇的防洪能力。
B、管道的坡向、坡度正确合理符合设计要求，管路畅通无杂物。
C、承插口连接填料符合设计规定，灰口密实饱满。
D、支座、构造正确合理，埋设平整牢固，间距符合规定。
E、管道连接顺直，无错位，通水试验不渗漏。
F、管路总出口标高不低于市政排水管线、排污泄洪河渠标高。
G、管井无建筑垃圾或其他杂物，管道进出口符合施工规范和使用要求，铸铁篦子、盖板齐全，与路面平齐
化粪池
沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物，配备工作梯，井盖安装牢固、平稳、无锈迹、完好。
小区公共路面井盖的表面用黑色油漆油刷，井盖周边用黄色油漆油刷
查验项目
查验标准
查验情况
垃圾筒
配置数量合理，安放位置合理，无损坏，内外清洁
停车场
A、车库进、出口道闸、摄像监控装置使用功能良好，车库内红外监控装置监控范围无死角，车库内照明验收按公共照明标准。
B、车库设消防烟感和自动喷淋装置，安装符合《自动喷水灭火系统施工规范》（GB50261-96），验收标准按烟感和自动喷淋装置验收标准。
C、车库停车位及行车通道符合设计要求，挡车器安装牢固。
D、车位布
升级会员 