福州延平区房地产市场调研报告.docx
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福州延平区房地产市场调研报告
延平区
房地产市场调研报告
福建象屿房地产开发有限公司
策划部
目录
前言……………………………………………………………………3
一、市场运行形势………………………………………………………4
1、城市宏观经济情况………………………………………………………4
2、宏观房地产市场分析……………………………………………………5
1）人均住房面积……………………………………………………………5
2）居民家庭居住条件构成……………………………………………………5
3）房地产数据分析……………………………………………………………7
4）延平区房地产区域划分……………………………………………………8
二、在售楼盘分析…………………………………………………………9
1、价格分析………………………………………………………………9
2、户型分析………………………………………………………………11
3、户型去化分析…………………………………………………………12
4、客户群体分析…………………………………………………………13
5、物业管理现状……………………………………………………………14
6、智能化系统现状…………………………………………………………15
7、新技术、新材料的运用……………………………………………………15
楼盘资料汇总……………………………………………………………16
前言
作为开发商，掌握项目所在地微观房地产市场的市场环境及发展水平，深入、系统、全面地了解当前项目所在地市场上各竞争项目的详细情况，这是最基础最根本的工作。
同时，在此基础上，建立并逐步完善房地产市场资料库，为项目市场决策提供准确、完整的市场数据，并保持资料库信息的不断更新与完整，这也是企划部的重要职责之一。
虽然斯坦福公司、新格公司、方略公司都对南平市的房地产市场进行了调研。
但是所谓“仁者见仁，智者见智”，作为开发商，在对项目有着深刻理解的基础上，在各专业公司不同侧面的市场调研报告之上，“实地印证”、“亲身体验”才能真正得以深刻理解。
本次调研主要采用踩盘调查的方法，辅以电话调查及二手资料的收集，调查时间从2005年9月15日至2005年9月22日，调查对象为南平市延平区的各在售楼盘，同时做了部分宏观数据的收集。
各在售楼盘的价格、户型配比、各户型的销售情况、物业管理、小区配套为本次市场调研的重点。
本次的市调活动，得到了公司领导、建设集团房地产事业部和各部门同事的指导及大力支持，在此致以衷心的感谢！
由于报告资料的不足及受水平限制，若有疏漏和错误之处，欢迎各位领导和同事批评指正。
一、市场运行形势
1、宏观经济情况
图一：
延平区2000-2004年地区生产总值（万元）
2004年，延平区地区生产总值764409万元，比上年增长11.35%，但只比前年增长9.9%。
纵观近五年延平区的地区生产总值，有两个关键节点：
一是在2000年，经过上年的调整，此后连续三年经济大幅增长；二是在2003年，因为2002年的产业结构调整，所以2003年地区生产总值反而下降，但到2004年，又有了较大的涨幅。
可以预计，经过不断的产业调整与优化，此后的几年，将是南平经济飞速发展的几年。
图二：
2004年福建各地人均GDP（元）
2004年，南平市人均GDP为11130元，在全国排名206位，远远低于厦门和福州，比起同是福建地级市的漳州（18583元）也有一定的差距。
2、宏观房地产市场分析
1）人均住房面积
2004年，南平市市本级城镇人均住房总建筑面积为26.2㎡，高于厦门和福州，比漳州（28.7㎡）略低。
根据行业常规，一般越是发达的城市人均住房面积也就越低，但是南平的人均住房面积却低于漳州，究其原因，主要是南平的房屋建筑密度过大，远远高于一般城市，这样虽然人均住房面积有了提高，但是居住质量确是大大的下降了。
图三：
2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积（平方米）
2）居民家庭居住条件构成
从城镇居民家庭居住房屋产权来看，延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房，40%的人居住的是商品房，其他占5%。
延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上，而且这些房屋大都建设的比较早，居住条件也比较低，同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工，家庭收入也较高，所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。
图四、五：
2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成
按住宅建筑式样分，延平区有51.67%的城镇居民居住的是二居室，有43.33%的城镇居民居住的是三居室，这两项加起来达到了95%。
原因有二：
一是前几年延平区不论是单位建房还是商品房，户型几乎全是这两种；二是延平区2004年平均每户常住人口2.93人，而且收入越高的平均每户常住人口越少，这两种户型也最适合延平区的家庭结构。
注：
以上数据均来源于南平市延平区统计年鉴
3）房地产数据分析
2005年1-8月份，延平区房地产开发完成投资52098万元，比上年同期增长了52.3%；本年土地购置面积156.4万平方米，为有史以来最高值，土地平均成交价格为136元/㎡。
本年1-8月新开工房屋面积26.9万平方米，其中住宅22.4万平方米；商品房销售面积25.3万平方米，其中住宅22.9万平方米。
商品房销售额54577万元，商品房平均售价2155元/㎡。
表一：
房地产宏观资料汇总表
时间
项目
1-8月
备注
本年完成投资（万元）
52098
包含全部房地产投资
本年购置土地面积（㎡）
1563542
本年土地成交价款（万元）
21319
本年土地成交平均价格（元/㎡）
136
本年新开工房屋面积（㎡）
269474
其中
住宅（㎡）
223586
商业营业用房（㎡）
34243
办公楼（㎡）
21256
竣工房屋面积（㎡）
85051
其中
住宅（㎡）
54795
商业营业用房（㎡）
27528
办公楼（㎡）
---
商品房实际销售面积（㎡）
253312
其中
住宅（㎡）
228689
商业营业用房（㎡）
17514
办公楼（㎡）
3740
商品房空置面积（㎡）
94268
总空置面积
其中
住宅（㎡）
41173
商业营业用房（㎡）
41236
办公楼（㎡）
4473
商品房销售收入总额（万元）
54577
其中
住宅销售收入（万元）
46433
商业营业用房销售收入（万元）
5550
办公楼销售收入（万元）
1451
商品房平均售价（元/㎡）
2155
其中
商品住宅平均售价（元/㎡）
2031
商业营业用房平均售价（元/㎡）
3169
办公楼平均售价（元/㎡）
3880
注：
1、上表数据局来源于南平市建设局
2、数据采集范围为延平区及其辖区内各下属乡镇
本年1-8月份，房地产市场运行平稳，投资有大幅增长，新开工面积与销售面积基本持平，供给需求两旺，成交量与销售价格双坚挺，市场态势良好。
4）延平区房地产区域划分
在本次调查中，为了对延平区房地产地段有更好的理解，根据目前延平区居民对各地段的价值理解及各地段土地价值、在售楼盘的价格水平，把延平区由市中心至城市边缘区依次划分为四级地段,四级地段的价格水平分别为3000元/㎡、2500元/㎡、2200元/㎡、1600元/㎡。
图六：
延平区不同级别地段区位图
二、在售楼盘分析
1、价格分析
八月份的商品住宅主要价格指标与六月份基本持平，但是在实际购买时价格有了小幅上升，一方面主要表现在很多楼盘低价位的产品基本售罄，现在剩下的产品相对价格较高；另一方面部分楼盘已经进入现房销售阶段，价格水平有了一定提升。
表二：
各级地段代表楼盘八月价格情况一览表
所属地段
楼盘名称
均价
起价
最高价
层差
一级
汇丰·现代城
3100元/㎡
2550元/㎡
3600元/㎡
30-40元/㎡
胜利大厦
3000元/㎡
2600元/㎡
4100元/㎡
40元/㎡
二级
世纪星城
2300元/㎡
1800元/㎡
2900元/㎡
40元/㎡
三元楼
2750元/㎡
1788元/㎡
3218元/㎡
50-60元/㎡
三级
锡华·翠城
2200元/㎡
1800元/㎡
2600元/㎡
30-50元/㎡
武夷花园
2200元/㎡
2050元/㎡
2400元/㎡
50元/㎡
怡景嘉园
2300元/㎡
1800元/㎡
2800元/㎡
40-60元/㎡
景宏花园
1900元/㎡
1600元/㎡
2350元/㎡
30-50元/㎡
四级
新城中心
1600元/㎡
---元/㎡
---元/㎡
---元/㎡
注：
新城中心未正式销售，价格还未最终确定
从商品住宅的价格来看，目前市区四级地段的价格水平分别为3000元/㎡、2500元/㎡、2200元/㎡、1600元/㎡，市场上的在售楼盘主要集中在城市三级地段，同时，二、三级地段的价格比较接近，说明两桥以内消费者的心理距离正在减小，这一方面得益于城市两桥外四级地段的大面积开发、城市居住范围的不断扩大，消费者对于地段的参照物也逐渐向边缘地区移动；另一方面与三级地段楼盘的大力宣传也有着很大的关系。
从层差方面看，延平区目前在售项目的层差在30-60元/㎡之间，高楼层的销售情况远不如低楼层，这一方面反映了南平的楼盘价格弹性远大于厦门、福州等沿海城市，同时也说明了南平消费者对于楼层的要求不强烈。
延平区目前在售项目景观朝向差一般都在20-30元/㎡左右，而且基本无景观朝向销售差异。
从楼层与景观朝向的去化来看，延城区的消费者对于以上方面的关注程度依次为：
价格＞楼层＞朝向＞景观。
产生以上现象的原因有两个方面：
1）南平消费者目前的居住环境很低，“握手楼”、“楼中楼”比比皆是，基本无朝向、景观可言，长期居住在南平的人，对于景观、朝向等方面的需求被现实所淡化，渐渐埋没。
2）目前南平的在售楼盘有很多都是单体楼，如三元楼、胜利大厦等，基本也无景观可言，而一些上规模有小区的楼盘，他们所谓的景观也只能算是“绿化”而已，附加值并不高。
所以，南平的真正消费心理应该是：
没有景观可以选择，只有价格！
没有朝向可以选择，只有楼层！
2、户型分析
表三：
在售楼盘各户型比例
户型比例
楼盘名称
一房比例/面积（㎡）
两房比例/面积（㎡）
三房比例/面积（㎡）
四房比例/面积（㎡）
复式比例/面积（㎡）
胜利大厦
---
36%
72-114
64%
127-143
---
---
世纪星城
---
10%
70-90
10%
105-120
70%
95
10%
150-180
三元楼
10%
50
10%
105
38%
105-115
37%
115-135
5%
180-220
锡华翠城
20%
30-60
50%
70-95
30%
120-145
---
---
武夷花园
30%
43-55
20%
58-74
30%
86-107
10%
136
10%
150-200
怡景嘉园
---
50%
70-100
40%
120-150
---
10%
180-200
景宏花园
10%
40
10%
80
65%
103-110
10%
145
5%
150-250
注：
灰色部分为最高比例额
市场上的户型正逐步多元化，但三房仍是目前楼市的主力户型，同时也有不少项目推出了部分一房的小户型，虽然很多楼盘是因为设计上的问题不得不出现一房，但是也有楼盘在分期推广中看准一房市场，直接一房为主打产品，例如武夷花园，为市场增添了不少活力。
同时产品也曾现两个方面的特征：
1）产品逐步创新化
已经有了不少的错层、飘窗等户型创新的应用，可见南平的房地产建筑户型设计水平正逐步快速提升，一方面因为本地化的房地产企业视野不断扩大，自身市场的不断成熟与发展；另一方面与厦门、福州等沿海城市开发商与代理商的进驻也有着很大关系。
2）产品空白点依然存在
从产品类型上讲，目前南平还没有真正意义上的别墅类产品出现，花园洋房等庭院式住宅也是市场空白；从产品创新上讲，如户型中的空间咬合、竖向空间的充分利用等形式
3、户型去化分析
表四：
在售楼盘各户型去化
户型比例
楼盘名称
一房销售/面积（㎡）
两房销售/面积（㎡）
三房销售/面积（㎡）
四房销售/面积（㎡）
复式销售/面积（㎡）
胜利大厦
---
95%
72-114
99%
127-143
---
---
世纪星城
---
80%
70-90
95%
105-120
60%
95
60%
150-180
三元楼
90%
50
95%
105
85%
105-115
90%
115-135
75%
180-220
锡华翠城
80%
30-60
90%
70-95
80%
120-145
---
---
武夷花园
80%
43-55
30%
58-74
70%
86-107
30%
136
50%
150-200
怡景嘉园
---
35%
70-100
25%
120-150
---
5%
180-200
景宏花园
100%
40
80%
80
85%
103-110
80%
145
60%
150-250
注：
灰色部分为最高比例额
由上表可将现阶段市场上的畅销户型概括为：
一级地段大户型
二级地段中等户型
三级地段小户型
从南平各户型的去化情况分析，南平的城市化水平还比较低，生活配套等市政设施大都集中在两桥以内地区，当地居民对地段的依赖度和认同度很高，所以消费者在选择楼盘时对地段的要求较高，具有较高购买力的高端消费群体大都会选择市中心区，因为高购买力消费者的相对集中，所以一级地段的三房热销也就理所当然了。
而城市三级地段的一房户型，因为其低单价加上低总价，成为城市购买能力较差与城市郊区想进城购买者的首选，这部分客户大多年龄不是很大，集中在25-30岁之间，而且以单身为主。
4、客户群体分析
表五：
各地段客户描述
地段
客户分析
一级地段
他们具有较高购买力，多为二次置业，他们偏好于生活的便利与配套，年龄在35岁以上，多为企事业高级管理人员及私营业主。
二级地段
一次置业与二次置业，购买力尚可，对价格较敏感，同时追求市中心的生活
三级地段
一次置业者，亟待解决住房问题的城里人，想进城居住的郊县居民，购买力较低，对总价敏感
5、物业管理及配套现状
目前南平的物业管理水平还比较低，绝大部分楼盘的物业管理服务还仅处于保安与卫生管理的阶段，有待进一步的提高与加强，目前一般的楼盘物业管理收费为0.3-0.5元/㎡。
其中武夷花园的物业已真正得到实施，基本达到国家三级物业管理的标准，并是目前南平物业管理最完善的小区。
表六：
各在售楼盘小区配套及物业
楼盘名称
物业费
小区配套
胜利大厦
0.45元/㎡
-----
世纪星城
0.35元/㎡
游泳池、阅览室、棋牌室、影音室、咖啡厅、篮球场
三元楼
0.38元/㎡
-----
锡华·翠城
0.30元/㎡
会所、放映厅、书店
武夷花园
0.60元/㎡
棋牌室、健身房、台球室
怡景嘉园
0.35元/㎡
羽毛球场、攀岩场、乒乓球室、棋牌室、咖啡屋、茶楼
景宏花园
0.35元/㎡
健身房、羽毛球场、棋牌室、乒乓球室
6、智能化系统现状
南平目前在售小区的智能化水平也还处于较低水平，很多小区根本没有智能化，在售的几个楼盘中，怡景嘉园与世纪星城的智能化水平是最高的，在怡景嘉园，还出现了南平首例透空围栏防越报警系统。
表七：
各在售楼盘智能化系统
楼盘名称
智能化系统
胜利大厦
网络系统
世纪星城
可视对讲门禁、监控系统、报警系统、宽带
三元楼
宽带
锡华·翠城
磁卡门禁系统、宽带
武夷花园
可视对讲闭路、宽带
怡景嘉园
可视对讲闭路、智能停车场、24H监控、透空围栏防越报警系统、消防自动报警系统、宽带
景宏花园
宽带、闭路监控
7、新技术、新材料的运用
延平区目前的在售楼盘中，还没有看到任何新技术、新材料的运用，在这方面的发展比较滞后，有待进一步的引导和带动。
附：
各在售楼盘资料汇总
房地产项目个案分析表（住宅）
项目名称
胜利大厦
项目位置
胜利街与八一路交叉口
楼盘性质
商住
开发商
南平市建工房地产
代理商
黄晶
售楼电话
8858999
总建面积
4万㎡
总户数
308
总销售率
97%
容积率
10
绿化率
----
公摊系数
25%
栋/层数
一栋，最高28楼
开盘日
交房日
户型配比
及
户型去化
户型
面积
比例
销售率
起价
2600元/㎡
两房一厅
72-78㎡
18%
95%
最高价
4100元/㎡
两房两厅
114㎡
18%
95%
均价
3000元/㎡
三房两厅
127-143㎡
64%
99%
层差
40元/㎡
景观差
--
朝向差
20-40元/㎡
项目主题
绝版豪宅
诉求卖点
市中心黄金地段、户型设计
广告投放
电视、NP
项目配套
无
周边配套
医院、邮局、学校、银行、超市、农贸市场
物业管理
网络系统、保安、清洁卫生
物业费
0.45元/㎡
客户分析
政府人员、大企业管理者
去化分析
三房大户型销售较快
优劣势分析
无小区景观
调查日期：
2005年9月20日调查人：
姚
房地产项目个案分析表（住宅）
项目名称
世纪星城
项目位置
南平市马坑路7号
楼盘性质
商住
开发商
福州龙鑫房地产开发有限公司
代理商
前线（福州）房产顾问
售楼电话
8600888/8600999
总建面积
40万㎡
总户数
约500户
总销售率
85%
容积率
3.64
绿化率
25%
公摊系数
14%
栋/层数
4栋18层
开盘日
2004.5.1
交房日
2005.9
户型配比
及
户型去化
户型
面积
比例
销售率
起价
1800元/㎡
两房一厅
70-90㎡
10%
80%
最高价
2900元/㎡
三房两厅
105-120㎡
70%
95%
均价
2300元/㎡
四房两厅
95㎡
10%
60%
层差
40元/㎡
复式
150-180㎡
10%
60%
景观差
20-30元/㎡
朝向差
20-30元/㎡
项目主题
开启南平大居住时代
诉求卖点
国际化社区、完善的配套、超大社区
广告投放
NP、DM、电视
项目配套
双回路供电、煤气入户、游泳池、会所、幼儿园、24小时保安、超市、篮球场
周边配套
学校、银行、步行街、公交站点、菜市场
物业管理
24H保安、清洁、对讲门禁
物业费
0.35元/㎡
客户分析
近郊，部分郊县
去化分析
沿街销售较好、高楼层销售较慢
优劣势分析
具有一定规模优势、配套设施完善、但价格相对较高
注：
本表的户型配比及销售率为本楼盘一期的情况
调查日期：
2005年9月20日调查人：
姚、胡
房地产项目个案分析表（住宅）
项目名称
三园楼
项目位置
三元公园对面
楼盘性质
住宅
开发商
南平明翠房地产
代理商
无
售楼电话
8283335/8859373
总建面积
总户数
136户
总销售率
90%
容积率
10以上
绿化率
无
公摊系数
16%
栋/层数
一栋18层
开盘日
2004.8
交房日
2005.11
户型配比
及
户型去化
户型
面积
比例
销售率
起价
1788元/㎡
一房一厅
50㎡
10%
90%
最高价
3218元/㎡
两房一厅
105㎡
10%
95%
均价
2750元/㎡
三房两厅一卫
105-115㎡
38%
85%
层差
50-60元/㎡
三房两厅两卫
115-135㎡
37%
90%
景观差
20-30元/㎡
复式
180-220㎡
5%
75%
朝向差
20-30元/㎡
项目主题
绿茵相伴，名校相邻
诉求卖点
环境（三元公园）、教育（实验小学、三中）
广告投放
DM、NP
项目配套
无
周边配套
公园、学校、超市、银行
物业管理
一户一表、保安
物业费
0.38元/㎡
客户分析
周边居民、第一医院职工
去化分析
高楼层由于其单价较高，较难销售；小户型销售较快
优劣势分析
单栋无小区配套，无其他配套，价格相对偏高，销售水平偏低
调查日期：
2005年9月20日调查人：
朱
房地产项目个案分析表（住宅）
项目名称
锡华·翠城
项目位置
马坑路杨真公园旁
楼盘性质
住宅
开发商
南平锡华房地产
代理商
蔚蓝机构
售楼电话
8880333
总建面积
3.1万㎡
总户数
340
总销售率
85%
容积率
3.52
绿化率
----
公摊系数
18%
栋/层数
18层、15层、14层、7层各一栋
开盘日
2004.5
交房日
2005.6
户型配比
及
户型去化
户型
面积
比例
销售率
起价
1800元/㎡
一房一厅
30-60㎡
20%
80%
最高价
2600元/㎡
两房两厅
70-95㎡
50%
90%
均价
2200元/㎡
三房两厅
120-145㎡
30%
80%
层差
30-50元/㎡
景观差
20-40元/㎡
朝向差
20-40元/㎡
项目主题
南平前卫化生活社区
诉求卖点
升值潜力、户型设计
广告投放
NP、DM
项目配套
超市
周边配套
杨真公园、杨真小学、三中、银行、餐厅
物业管理
封闭式小区、门禁系统
物业费
0.3元/㎡
客户分析
个体经营户、周边居民、事业单位
去化分析
小面积两房销售较快，无明显楼层销售差异
优劣势分析
面对公园，有一定环境资源优势；均价低于怡景嘉园，相对价格优势
注：
本表的户型配比及销售率为本楼盘二期的情况
调查日期：
2005年9月21日调查人：
胡、姚
房地产项目个案分析表（住宅）
项目名称
武夷花园
项目位置
玉屏山闽江路
楼盘性质
住宅
开发商
南平武夷房地产
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