XXX物业保安部作业规程.docx

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XXX物业保安部作业规程

XXX管理公司

保安部经理

作业文件

1.目的

达到保安部内部规范管理，使保安工作有序，确保业主的人生财产安全。

2．适用范围

XXX保安部经理

3．职责：

3．1制订和完善保安部规章制度，并负责贯彻实施。

3．2制定部门年、月工作计划，并检查工作计划实施完成情况。

3．3负责对各主管的工作进行监督、检查、考核。

3．4实施开展对员工的业务技能培训。

3．5负责接待住户的投诉，并及时处理和回复，重大问题及时向上级领导汇报。

3．6纠正保安工作中存在的不合格，不断改进工作方法，检验改进后的实用性。

3．7负责审定小区治安、消防预案和突发事件应急预案，并组织实施。

3．8经常与上级主管公安部门协助处理小区发生的重大事件。

3．9完成上级领导交办的其它工作任务。

4．工作程序：

4．1完善规章制度：

4．1．1审定和完善本部门的规章制度和小区安全管理制度。

4．1．2要求各职能负责人根据内部管理和小区安全防范的缺陷，每半年提出修改意见，达到制度完善。

4．1．3对日常管理中制度的不足，要随时进行补充和修订。

对每一次的补充修订都要组织学习，并督促检查实施情况。

4．1．4全部规章制度应分类，装订成册，发到必要人员手中作一次全面的修订后，应收回旧的制度。

4．2工作计划：

4．2．1按公司的规定按时组织制订年、月、周工作计划，工作计划必须做到切实可行。

并按时实施完成。

4．2．2工作计划做到目的明确，计划性强，绝不盲目开展工作，并实施检查所订计划完成情况，如计划与工作不相适应对所定计划进行调整或修改，并采取纠正措施。

4．2．3年终、月末、周末进行工作总结，对照检查，从中总结经验，找出不足，以利今后工作的开展。

4．3训练计划：

4．3．1审定年度训练计划，督促实施训练课目。

4．3．2训练分为：

A春季、秋季实施强化训练一个月。

B非强化训练季节每周不少于两课时，根据实际情况制定训练时间。

4．3．3训练内容包括：

A安全知识授课。

B拳术、队列、礼仪。

C治安消防课目。

4．4每半年督促实施训练考核一次，检验训练效果，如训练达不到目的，应研究改变训练方法。

4．5住户投诉：

4．5．1认真听取住户意见，了解投诉的真正目的和原因。

4．5．2尽力作出恰当的答复。

4．5．3若当时无法答复，则：

A和住户约定时间。

B立即将投诉的问题下达给责任人，让其立即落实，按时汇报，或亲自落实。

C回复投诉者。

4．5．4如投诉者仍不满意，或感到事关重大可向上级领导汇报；并按上级领导意见办。

4．5．5在一定时间内，上门回访。

4．6巡视小区：

4．6．1巡视小区形成制度，每日至少一次。

4．6．2巡视的范围和主要内容包括：

A有无管理制度上的欠缺；通过巡视，发现造成问题的原因，是执行制度的不严，还是管理制度的欠缺。

B检查重点要害部位防范措施是否到位，岗勤质量是否符合要求。

C各主管工作职责是否明确，工作有无推诿，怠工现象。

D在与其他部门管理工作的协调、配合是否顺畅，工作能否顺利开展。

4．6．3对巡视中发现问题的处置：

A作好记录。

B立即落实到具体责任人。

C限期整改。

D整改到期后，立即复查。

4．7突发事件：

4．7．1突发事件是指：

A治安、刑事案件。

B火警、火灾。

C聚众斗殴。

D自然灾害。

E重大交通事故。

4．7．2当接到出现突发事件报告后，应立即赶赴现场。

4．7．3进行简要了解后，组织指挥按《XXX突发性案事件处置预案》、《XXX消防灭火预案》结合当时具体情况实施处置。

4．7．4立即向上级报告。

4．7．5按上级领导的要求或根据当时具体情况，决定是否向上级主管公安（消防）部门报告。

4．7．6协助上级主管（或消防）部门处理完毕突发事件。

4．7．7责成归口责任人，对突发事件进行调查，作出记录并存档。

4．8安全管理宣传

4．8．1安全管理宣传重点在于：

A治安安全管理。

B消防安全管理。

C交通安全管理。

D装饰施工安全管理。

4．8．2安全管理宣传应结合小区的具体情况编拟，每季度印发一次宣传材料。

4．8．3将安全宣传落实到归口责任人，按期印发宣传材料，对针对性较强的材料要求分发到户。

4．8．4按期收集各归口责任人宣传工作情况汇报，并指示下步工作。

4.9考核部门主管依照《保安部管理干部工作业绩考评标准》执行。

5．相关文件及记录

5．1《XXX突发性案、事件处置预案》（见《XXX管理制度、规定》）

5．2《XXX消防灭火预案》（见《XXX管理制度、规定》）

5．3《保安部管理干部工作业绩考评标准》（见《XXX管理制度、规定》）

5．4《保安部责任范围巡检表》JX/QR/05-25

5．5《经理责任范围日检记录本》JX/QR/01-10

5．6《物业公司各部门经理巡视责任范围》-《管理制度、规定》

XXX管理公司

保安部门岗队员

作业文件

4.3.4站岗、座岗应相互配合协作。

4.4住户进入小区

4.4.1对不熟悉的住户及车辆进入小区时：

A应行举手礼，说：

“先生（女士或小姐）请出示您的证件”。

B认真验证。

C人证（车证）相符后，放行，并说：

“谢谢合作”。

D对不能确定的住户，向服务部核实清楚才放行。

4.4.2对已熟知的住户，可不询问，准其进入小区，并行举手礼。

4.4.3如进入小区住户需要值班人员帮助时，应乐意接受，如因工作不能为住户提供帮助时，要婉言谢绝或通知值班主管解决。

4.5外来人员进入小区

4.5.1当有外来人员步行或开车进入小区时，站岗队员用手势请其停车。

4.5.2先行举手礼，问：

“先生（女士或小姐），请问有什么事。

”

4.5.3确定可以让其进入后，向其指引到来宾登记处登记联系。

4.5.4当来宾来到登记处时：

A座岗应主动问：

“先生（女士或小姐），您好，请问您有什么事”。

B再问清来宾来庄事由，工作单位。

C请其出示本人有效证件，尔后说：

“请稍候，我帮您联系一下”。

D用电话联系，征得住户（或被访人）同意后，迅速登记，将登记好的《来宾登记表》副页交与来访者，同时告之：

“请被访人在《来宾登记表》副页上签字，出来时交给门岗登记处。

E如住户（被访人）不同意接见时，则应制止进庄。

4.5.5如外来人员开车进入小区时，按4.5.4程序进行，对需要停在停车场的车辆。

要给其指明停车位，并按公司《XXX停车场收费管理办法》收停车费。

4.5.6来访者出小区时，收回《来宾登记表》副页，并在存根上注明出小区时间及当时座岗队员姓名。

4.5.7对公、检、法、水、电、气7等政府有关部门人员因公进入小区时：

A请出示本人有效证件。

B简单询问进入小区原因，是公、检、法来宾因公的请其出示法律文书，并报值班主管处理。

C记录其姓名、单位、证件名称及号码、车牌号码，以及进入小区原因等。

D放行。

4.6外来车辆和出租车进入小区：

4.6.1禁止空载出租车进入小区拉生意，但住户叫定的空载出租车可以进入小区。

4.6.2对住户叫定或住户、服务部通知代叫的出租车，须由门岗派人随车带人。

4.6.3当住户乘出租车进入小区时：

A用手势请其暂停。

B辩认清楚车内是住户时，用手势放行，同时向住户行举手礼，对确定不了的住户，向服务部核实后，给予放行，并行举手礼。

4.6.4对外来人员乘座出租车进入小区时：

A用手势请其停车，同时行举手礼，并告之非住户不得坐出租车进庄。

B请其下车登记，联系。

C住户提前打招呼的出租车可以进庄，特殊情况时也可以进庄。

D放行。

4.6.5对住户通知或服务部通知代叫的出租车进入小区时，带车进庄的队员应带上《XXX代叫出租车登记薄》作好记录，记录内容为：

A叫车时间。

B出租车牌号。

C房主签名。

4.6.6对乘座出租车的是公司员工，应请其下车，步行入小区。

4.6.7对非住户、公司车辆进入小区时：

A站岗队员用手势请其停车，同时行举手礼。

B问明进庄事由，确定可以进入小区的，指引到来宾登记处前的停车位置，请其带上证件到登记处联系、登记。

C对需停到停车场的车辆应指定停车位置，并按规定交停车费。

D认真检查车内是否有易燃、易爆物品，如有嫌疑，立即报告值班主管。

E如有施工单位的车辆运施工材料进入小区，应严格查问：

“到什么地方，做什么用，属违章建筑施工用的，应立即通知值班主管处理，不得私自放行。

”

4.6.8关于门岗队员主动为出行人员提供咨询服务的规定.

4.6.8.1门岗队员应有意识的观察是否有须乘车离开山庄的人员,不管是住户、来宾、公司员工等，队员都应热情主动为其提供山庄出行服务信息（包括发车时间、地点、车经过的站，以及到站后可乘坐车的路线），并给予确实的帮助。

4.6.8.2门岗队员应随时观察是否有须用手推车、方便伞的进庄人员，不管是来宾、住户、公司员工等，队员都应热情主动为其提供手推车、方便伞服务。

4.6.8.3对出行人员应有礼有节，语言规范，举止大方，常用规范语言有：

先生、小姐、太太、您好、；别客气、没关系、慢慢走、欢迎下次光临、需要我帮忙吗？

等，严禁使用不规范语言，恶语伤人，有损公司形象的为。

4.6.8.4当出行人员要公司出租车时，应迅速与服务部联系，安排出租车，同时对出行人员说：

“对不起，先生或小姐或太太，请稍等一下”。

如公司出租车已经乘客出庄，应对出行人员说：

“很抱歉，公司出租车乘客人走了，如需要请稍等一下，同时我也可帮你叫一辆外面的出租车。

”

4．7物品出大门：

4.7.1住户携带物品出小区时，可以不作阻拦。

4.7.2对非住户携物品出小区时：

A须持有住户签名的清单（或住户电话通知）。

B应对照清单（或住户电话所述项目）进行逐一清点。

C认真作好记录,并把清单贴在值班记录本上。

D放行。

4.7.3对持有住户清单，但持单人有明显的疑点或物品较贵重，以及与住户电话通知所述项目不相符时，立即与住户联系，经住户同意后，作好记录，放行。

4.7.4对施工单位人员（车辆）携带材料或其它物品出小区时：

A看是否真有其施工单位现场负责人签名的清单（或公司有关部门出的出门条以及保安部签署的意见）。

B看是否真正属施工单位的材料或物品。

C逐一对照清单清点后放行。

D如清单或材料、物品有明显疑点的，应立即与其单位负责人或有关单位负责人及保安部联系，经过查实后，放行，并作好记录。

4.8施工人员进入小区：

4.8.1对装饰、施工人员进入小区，主要有以下几种方式：

A持《XXX临时出入证》。

B持相关部门或领导的签条。

C相关领导的口头通知。

D施工负责人带工人入庄。

4.8.2对上述方式进入小区的应该：

A认真验看施工人员的临时出入证，首先明确是否人证相符，其次注意是否过期。

B对借用他人出入证或证件过期的一律收缴，及时上交值班主管。

C对持签条进出小区的，除公司领导签批外，其它部门的签条，必须要有保安部领导的意见和签名，并做好记录。

D对口头通知的，除公司领导口头通知外，对其它部门的口头通知应上报保安部，按保安部领导的意见办理。

E对口头通知，应认真作好记录，并清楚地向下一班交待。

F对持批条或公司领导口头通知而进入小区的施工民工，应对其进行登

G施工负责人临时带工人未办理出入证者须缴治安保证金每人50元正，并通知值班主管。

记，按《外来人员进入小区》程序办理。

4.8.3对安装空调、雨棚等人员进入小区时：

A按照《外来人员进入小区》程序办理。

B必须通知服务部（或维修部），上报保安部值班主管，通知巡岗。

C留下有效证件，无证件者押现金200元整。

D回收副页时，必须要有维修部负责监督检查安装空调或雨棚人员签字，否则，请其回签或检查负责人检查安装合格后，才能退还证件或押金。

4.9监控岗应按其职责实行24小时监控。

4.9.1熟练掌握监控设施的性能和操作程序.

4.9.2熟悉监视范围内的地形环境及监视镜头、红外线探头的编号和分布位置.

4.9.3认真查看监视范围内的情况;出现报警和可疑情况应立即与巡逻人员联系,并利用监控系统跟踪监控.情况紧急应即时上报值班主管.

4.9.4停电时应立即通知周边岗巡逻人员,加强周边警戒和小区巡逻.

4.9.5作好监控记录,不午在记录本上乱写乱画,班次及岗次交接应把本班

情况交待清楚.

4.9.6无关人员不得擅自进入监控室.岗位人员不得做与本职工作无关的事,无特殊情况不得擅自离开岗位.

4.9.7爱护设施,不得乱调乱扳.随时保持监控室内卫生和空气流通.

4.9.8设施出现故障,应立即报有关部门维修,并通知巡逻人员和周边岗位加强警戒巡逻,同时应上报值班主管.

4.9.9负责监听报警电话,严禁私自使用报警电话.

4.10天气变化发生打雷时，应立即关掉监控系统避免雷击损坏，上报值班主管及通知巡逻和周边岗人员加强警戒巡逻，并在监控《值班记录本》上作好记录。

4.11遇停电时，应关掉监控系统电源开关。

4.12监控室内的设备设施如出现故障，应立即通知巡岗前来检查，通知服务部或维修部报修，并上报物总办和值班主管。

4.13监控室内的地面和监控设备，设施，应每班交接班前做好清洁卫生。

4.14对整套监控室内的系统，设备，绝对不能沾水，防止水浸进设备内，腐蚀系统零件。

4.15如遇打雷、刮大风、下暴雨等天气情况要在《门岗值班记录本》上作文字记录，并电话通知服务部。

4.16中、夜班队员负责围墙灯、罗马广场灯、喷泉的开和关，并检查灯具的好坏，坏的报维修部。

4.17门岗队员负责旗帜的保管。

4.18上班时间,如有客户买房、看房，门岗应联系、登记后指引到销售部；非上班时间，由门岗与有关人员联系或者门岗上班队员全程陪同，并发资料。

4.19如遇没有证件的，门岗电话联系住户，经同意后方可进山庄。

4.20当小区发生突发性、案事件时，中心监控立即通知值班主管、巡检人员，赶赴现场，同时通知周边各岗亭警戒，必要时通知战勤人员赶赴现场。

4．21货车进庄先缴200元作为清洁抵押金，并通知巡逻人员检查。

4．22栏车杠每月10日、20日、30日上油保养，每日打扫清洁卫生，并在门岗值班记录本上作好记录。

4.23每月30日对手推车上油保养，每周星期天对门岗大伞进行清洗，并在《门岗值班记录本》上做好记录。

4．24监控报警操作程序见《监控报警系统操作手册》。

5．贵宾接待礼仪及接待程序

5．1目的：

树立良好窗口形象，创一流服务品牌。

5．2适用范围：

门岗对新入住户、住户的朋友及公司领导特别交代的重要来宾的接待工作。

5．3工作程序：

5.3.1门岗队员在接受接待任务时，应首先了解如下人员的姓名、称谓、来庄的大约时间以及目的地;

5.3.2业主特别交代的贵宾；

5.3.3近日将入住的新住户；

5.3.4公司领导特别交代的贵宾。

5.3.5接待方式：

5.3.5.1当有来宾时，门岗站岗队员应示意请其停车（或停步），在敬礼后问好，并询问：

“请问先生（小姐、女士）来庄有什么事？

需要帮助吗？

”如非“3.1”所列人员，队员应向其指引登记处。

如来宾在车内，应主动为来宾开车门。

5.3.5.2如来宾是新入住户，门岗则应说：

“某某先生，欢迎您入住XXX，请进。

”

5.3.5.3如来宾是业主特别交代的贵宾或公司领导特别交代的贵宾，门岗在证明其身份后，应说：

“某某先生（职位），欢迎您来XXX，请稍候，我们为您带路。

”然后指引停车地点，同时通知巡岗为其带路，通知门岗登记人员某某房号（部门）的贵宾已到。

如来宾未开车，应为其倒水并说：

“某某先生（职位、小姐、女士），请喝水，我们的引路队员马上就来，我们还为您准备了方便伞，如您需要可以使用，等出庄时再送还原处。

”如来宾所带物品较多时还应说：

“我们为来宾备有手推车，以方便您运送物品，您只需推运到某某房（目的地）后放在门口，我们会派人帮您推回。

”

5.3.5.4来宾如是公司领导特别交代的贵宾，在证明身份后，门岗应说：

“某某先生（职位），欢迎您来XXX。

某某领导或某某先生、女士正在××处等候您。

”其余同3.2。

5.3.6来宾步行出庄时，如有机会应向其介绍公司车辆出行系统，并说：

“请问先生还要使用伞吗？

您上车后我再帮您送回原处。

”如其需要，通知登记队员为其递伞，如来宾还要等车，还应倒水送到其手中。

6．相关文件及记录

6.1《监控室值班记录本》JX/QR/05-14

6.2《XXX来宾登记本》JX/QR/05-15

6.3《门岗值班记录本》JX/QR/05-17

6.4《监控报警系统操作手册》见管理制度、规定

XXX管理公司

保安部内勤主管

作业文件

1．目的

确认身份，及时办理证件服务住户和证件使用人员。

明确工作任务，按内勤主管工作职责履行任务。

2．适用范围

保安部内勤主管

3．职责

3.1负责证件办理、使用、管理的宣传。

3.2按国家有关规定，负责实施对小区内国内国外住户、流动人员、施工人员的管理。

3.3负责办理小区住户、机动车和流动人员、施工人员出入证。

3.4负责注销离开小区的证件使用人员。

3.5负责整理、上报全体队员每月的工作业绩考评情况。

3.6负责组织年度优秀队员的初评。

3.7负责统计、上报保安部全体人员的工作考勤。

3.8负责文件资料的整理和管理。

3.9负责完成部门的周报、月报、总结。

3.10负责保安部收费情况的统计上报。

3.11每月按时公布《纠察违纪通报》。

3.12负责完成领导交办的其它工作。

4.工作程序

4.1住户档案

4.1.1凡办理了《住户出入证》、《临时出入证》、《机动车出入证》的应建立文字档案。

4.1.2与服务部衔接、协调，共同了解、掌握小区住户的情况。

4.1.3住户如属境外人员时，参照《中华人民共和国外国人入境出境管理法》执行，并填写《临时住宿登记表》24小时内向渝北区公安局涉外科申报。

4.1.4办理《施工人员临时出入证》应如实登记存档。

4.1.5《施工人员临时出入证》由施工负责人出示《施工许可证》，经办证人员验明证件后，方可办理。

4.2对证件办理、使用、管理进行宣传：

4.2.1向住户和其他证件使用人员宣传与办证有关的法律、法规及公司的规定：

A《治安管理处罚条例》。

B《中华人民共和国外国人入境出境管理法》。

C《XXX出入证办理及管理办法》。

4.3国内住户出入证办理

4.3.1国内住户主要指除外籍人员、港澳台地区人员以外的，在小区内购、租房屋的住户。

4.3.2国内住户出入证办理及收费内容参照《XXX出入证办理及管理办法》执行。

4.3.3在《XXX住户登记表》上作好登记。

4.3.4当接到住户交来的办证材料后，立即办妥出入证，便于住户随时来取。

4.4境外住户出入证办理：

4.4.1境外住户是指持外国护照的人员，以及持港、澳、台地区证件的人员在小区内居住的住户。

4.4.2境外住户出入证办理及收费内容参照《XXX出入证办理及管理办法》执行。

4.4.3在《XXX住户登记表》上作好登记。

4.4.4当接到住户的办证材料，应立即办理好出入证。

4.5办事机构人员、流动人员和施工人员的临时出入证办理：

4.5.1指定人员或负责人来为其工作人员办证。

4.5.2具体办证及收费内容参照《XXX出入证办理及管理办法》执行。

4.5.3在《XXX临时出入证登记本》上作好登记。

4.5.4当接到办证材料，应立即办理好出入证。

4.6住户机动车出入证办理：

4.6.1小区内住户有机动车的，都要办理机动车出入证。

4.6.2具体办证及收费内容参照《XXX出入证办理及管理办法》执行。

4.6.3在《XXX机动车辆出入证登记本》上作好登记。

4.6.4当收到办证材料，应立即办理好出入证。

4.7雇请人员出入证办理：

4.7.1当住户要求为其请的雇请人员办理出入证时，具体办证及收费内容

参照《XXX出入证办理及管理办法》执行。

4.7.2当雇请人员自己来保安部要求办理出入证时，应与被雇请人员的住

户联系，证实主人是否同意，如同意才办理，不同意不办理。

4.7.3在《XXX住户雇请人员办理出入证登记表》上作好登记。

4.7.4当接到办证材料，应立即办理好出入证。

4.8注销迁出人员：

4.8.1对办理了出入证的人员离开小区或其它因素不使用出入证，应立即注销。

4.8.2对退证或其它因素不使用出入证的人员注销应在文字档案内作说明。

4.9整理、上报队员月考评材料：

4.9.1当接到门岗队、周边岗队、巡检队上报的全体保安队员工作业绩考评材料后，通过下述程序完成复核和初审。

A.参考《纠察违纪通报》

B.当考评出现异议时，召集有关人员核对有关情况。

C.考评成绩在被考评人签字确认后上报。

4.9.2综合上述情况和材料，依照《保安队员工作业绩评分标准》填写《保安部员工考核评定表》，报保安部经理审批。

4.9.3当接到保安部经理批准的考评材料后，交物业公司总经办。

4.9.4对门岗队、周边岗队、巡检队上报的考评材料初稿，妥为保存，以备查。

4.10考勤:

4.10.1每月25日,通过下述方面统计保安部全体人员上月26日至当月25日的出勤情况：

A）参考《保安部排班表》。

B）参考《保安部值班主管值班记录本》。

4.10.2如有出公差勤务的情况，应在保安部出公差勤务表上应注明：

A）姓名；

B）出公差勤务的原因说明；

C）出公差勤务的时间和次数；

D）实得金额费用。

4.10.3填写部门考勤表，报保安部经理审批。

4.10.4将已经审批的考勤表和保安部出公差勤务表一起在当月25日17：

30分前上报物业公司总经办，并负责解释物业公司总经办提出的疑问。

4.11加班工资表上报、领发；

4.11.1每月25日之前，通过下述方面统计保安部全体人员上月26日至当月25日的加班工资情况：

A依照4。

10项内容，统计加班、中班、夜班个数、战值个数和休假天数.4.11.2如实填写保安部加班工资表，报保安部经理审批。

4.11.3将已经审批的加班工资表复印一份，在25日17：

30分前报物业公司总经办，并负责解释物业公司总经办提出的疑问。

4.11.4物业公司总经办通知领取加班工资时，及时领取加班工资并发放。

4．12文件资料的整理和管理：

4.12.1遵照程序文件中《文件和资料的控制》相关内容来执行。

4.12.2将总公司及相关部门下发的文件编号装成册。

4.12.3将外来单位发来的有关函件编号装成册。

4.12.4将本部门的质量记录进行收集、归档、贮存。

4.12.5将本部门发送平级部门或上级物业公司的文件编号分装成册。

4.12.6将内部文件编号装成册。

4.13优秀队员评选：

4.13.1保安部评选出年度优秀队员。

4.13.2年度优秀队员评选依据保安部制订的《优秀队员评选办法》执行。

4.13.4年度优秀队员评选程序：

A年度优秀队员在季度优秀队员中产生。

B年度优秀队员评选程序同季度优秀队员评选程序。

4.14拟定周报、月报、总结。

4.14.1周报：

4.14.1.1每周星期一拟定周报，参考资料如下：

A参考各主管上交的周小结。

B参考保安部值班主管值班记录。

4.14.1.2综合上述情况和材料，整理出部门周小结初稿，报保安部经理审阅补充。

4.14.1.3接到已经审阅补充的周小结后，重新整理出该材料交物业公司总经办。

4.14.2月报：

4.14.2.1每月22日拟定月报。

4.14.2.2参考当月周报。

4.14.2.3将拟定的月报交保安部经理审阅补充。

4.14.2.4接到已经审阅补充的月报后，重新逐条整理出该材料，交物