天下城市场调研报告.docx
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天下城市场调研报告
第一部分市场调查研究
一、同类住宅市场状况分析
（一）调查方法、内容及分析方法说明
对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑：
1）时间上的限制
2）取得楼盘准确的各类数据
3）取得客户资料
4）取得专家的判断，对市场作出的分析
专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表
访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。
通过累计、比较分析法，交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。
（二）供给分析
1．规模分析
国务院批复了《郑州市（1995-2010）年城市总体规划》，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。
纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表：
楼盘
占地
面积
总建（m2）
栋数/层数
物业位置
开发商
未来花园
6.6万
18万m2
10栋
10-26层
纬四路
未来地产
九鼎欧洲花园
5400m2
1.26万m2
2栋多层
东风路、花园路
九鼎地产
江山智能公寓
3500m2
1.8万m2
1栋高层
东明路、黄河路
江山房地产
明鸿新城
189亩
十几栋多层
经三路
德亿房地产
建业广场
50余亩
4万m2
2栋高层
纬四路
河南建业
建业城市花园
550亩
45万m2
一期多层
建业路
河南建业
文博花园
5万m2
15万m2
14栋
农科路
河南中房公司
英协花园
315亩
30万m2
二期多层
107国道
英协地产
明辉城市花园
1.66万m2
4.56m2
2栋小高层
优胜南路
新明辉置业
中孚紫东苑
8665.8
6万m2
2栋高层
紫荆路北段
中孚置业
世纪城
1.8万m2
2栋多层
丰产路、纬七路
兆群地产
裕鸿花园
30亩
17万
一期三栋高层
东西大街、紫荆山路
河南裕鸿置业
锦江国际花园
8万
多层
未来大道
上海锦江
陇海星级
1.75万
1栋17层，
2栋11层
陇海路9号
河南鑫苑置业
日月星城
3万
2栋高层
东西大街
郑州嵩颍实业
融元广场
5.6万
2栋22层
花园路
中达房地产
文博名门
2000
1.2万
1栋16层
农业路、文化路
泰宏房地产
太极公馆
5.7万
3栋小高层2栋带电梯7层
紫荆山路
太极置业
同乐花园
110亩
7万
3栋12层
2栋15层
东风路
信宇地产
绿洲花园
15亩
2栋高层
农业路、经七路
大地地产
绿城花园
110亩
13.8万
多层
航海路、嵩山路
市经济适用房开发中心
东西大街
商铺1万
多层
东西大街
上海中凯
长江城中城
7万m2
多层
东西大街
上海长江
通过上表，从规模看差异大。
建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。
从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。
从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。
●规模开发是发展的趋势
根据《郑州市（1995-2010）城市总体规划》，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。
●规模优势尽显。
伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：
建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。
从目前郑州房地产市场的现状也可看出：
象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。
2．户型分析
以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：
户型结构表
户型
套数
面积（M2）
比率
二房
146
100-129
6%
三房
1352
140-188
53%
四房
636
150-200
25%
五房
44
192
2%
跃式
44
275
2%
复式
301
250-348
12%
合计
2523
100-348
100%
户型面积表
面积（M2）
户型
套数
比率
100-130
二房
146
6%
130-160
三房
552
22%
160-200
三至五房、复式
1386
55%
200-250
四房、复式
222
9%
250以上
复式、跃式
217
8%
合计
2523
100%
从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。
从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最大，所占比为55%，次之为130-160平方米之间，所占比为22%。
以下为个盘户型供应状况表
楼盘
面积、户型、套数
绿洲花园
主力户型3房，164-167平方米；
5房192平方米，各44套，
复式8套；5房面积295平方米；
8房8套，面积340平方米
日月星城
主力户型3房148-170平方米之间，共84套；
四房28套，面积184.01平方米；
复式8套250平方米以上
文博花园
主力户型3房，141-158平方米，142套；164.81平方米116套；
四房187.23平方米，56套；
二房117.06平方米，22套；
复式230-260平方米，60套；
中孚紫东苑
主力户型三房162-175平方米，152套
四房218.8平方米，56套；
复式218.8平方米，12套
锦绣正泓
主力户型三房，141-148平方，62套；
四房161.14平方米，48套；
复式五房，270.26平方米，32套；
跃式275.53平方米，共44套
合计186套
太极公馆
主力户型三房、四房、二房及复式（五房）
面积105-400平方米
建业广场
共212套
主力户型三房、四房，分别为72套，150.36M2、180.61M2
二房共36套，面积108.19M2
复式共32套，面积216.37M2
建业城市花园
三期以三房为主，面积127.92M2、143.88M2
次之为四房172M2、190M2
裕鸿花园
二房、三房、四房相当，各68套，面积分别为129M2、154M2、179M2；
复式24套，面积200M2、270M2、340M2；
明辉城市花园
主力户型四房，共124套，面积191.08-209.23M2；
次之为三房，共60套，面积154-167M2
英协花园
主力户型为四房，面积152.4-167.4M2，共120套；
三房143.5平方米，共30套；
二房100.5M2，共20套；
复式247-276M2，共67套
未来花园
三期主力户型为三房、四房，面积分别为166.8M2、188.1M2，各216套；
复式229.6M2、328.6M2，共48套；
同乐花园
主力户型为三房，面积151-163M2共120套；
四房面积192.5M2,共52套；
复式22套，其中199.85M26套；256-269M212套；348.82M24套
世纪城
主力户型三房，210M2206M2；
跃式四房和五房，面积213M2、278M2
陇海星级
主力户型三房、四房，各占总套数的47%，面积分别为144.28M2-170.79M2
锦江国际花园
全为复式，户型由二房二厅到五房二厅，面积由130-207.7M2
从上表来看，个盘中有10个项目以三房为主要市场供应户型，次之以四房为主要供应户型2个项目，分别为英协花园、明辉城市花园，以三房和四房为主要供应户型的项目3个，以复式为主的项目1个——锦江国际花园，以跃式为主的项目1个——世纪城。
●三房是市场供应的主力户型。
目前户型供应市场结构多样，从二房到五房、复、跃式皆有，其中三房是主要户型，户型面积集中在140-188平方之间，本次调查中，140-160平方米之间的三房552套，160-200平方米之间三房共800套。
●160-200平方米是发展商开发的主要户型面积。
户型面积在160-200平方米之间合计共1386套，从单位结构看，这个区域主要为三房、四房、五房、复式，其中三房有800套。
3．价格分析
价格是房地产市场中最敏感的因素之一，从目前市场价格来看，普遍多层的价格在2000元/平方米左右，高层的价格在3000元/平方米水平，具体各项目的价格见下表：
楼盘
楼层
价格（元/平方米）
一次性付款折扣
按揭付款
均价
最低价
最高价
未来花园
高层
3300
3100
3700
5%
7成20年
欧洲花园
多层
3121
4%
7成15年
江山智能
公寓
高层
2827
2290
3066
3%
明鸿新城
多层
2600
3%
建业广场
高层
3200
3059
3718
1%
7成30年
建业城市
花园
多层
2800
2762
3506
2%
7成30年
文博花园
多层
2500
3200
2180
明辉城市
花园
小高层
4436
4380
4850
2%
7成15年
中孚紫东苑
高层
3800
2940
4057
7成15年
世纪城
高层
2950
2360
3300
5%
7成20年
裕鸿花园
高层
4100
3128
5446
3%
7成20年
锦江国际
花园
多层
2850
陇海星级
小高层
3230
2840
3580
3%
7成15年
日月星城
小高层
3500
4097
2520
文博名门
小高层
3000
2700
3300
太极公馆
小高层兼多层
3100
2602
3588
18%
同乐花园
小高层
2775
2500
3250
3%
绿洲花园
高层
3300
2999
锦绣正泓
高层
3700
5560
3650
英协花园
多层
2500
2180
华林广场
高层
3200
2800
17%
7成30年
以上的21个楼盘中，其中高层（含小高层）项目共16个，多层项目共5个，楼盘均价在4000元/平方米以上的有2个楼盘，分别是明辉城市花园和裕鸿花园，均价在3000元/平方米以上，4000元/平方米以下的项目共10个，其中最高的是锦绣正泓，最低的是文博名门。
楼盘的综合素质直接决定价格。
楼盘的综合素质体现众多面上包括小区规划、物业配套等，如同在“省体育场”项目附近的两个楼盘明辉城市花园和华林广场同属高层，价格却相差每平方米1000多元；再如位于东西大街的裕鸿花园和日月星城，价格每平方米相差也近千元，由此可见，楼盘的自身素质对其价格的影响。
规模优势为项目提升价格奠定了基础。
如东区的几个大型项目：
未来花园、英协花园、建业城市花园等，二期的发售成功很重要的原因就是一期的成功入市，不但为后期的发售注入人气，同时也使价格上升。
高层不是支撑价格高低的重要依据。
高层无疑建筑成本高，但这并不代表能在市场售高价，如欧洲花园、虽为普通多层项目，均价却高达3121元/平方米，就连许多高层住宅都望尘莫及。
按揭年限延长为百姓购房创造了宽松环境，早期郑州市场按揭年限最长也不过十五年，随着房地产发展的日益成熟，按揭付款发挥了很大的作用。
从目前市场来看，七成二十年是正常现象，三十年的期限更是缓解了居民购房的压力。
4．配套设施分析
各项目户型设施状况见下表：
楼盘名称
配套设施
建业
城市花园
壁挂式家用采暖及热水供应系统，独立的消防系统
水电气暖、宽带网、门禁IC卡、智能化安防体系（红外线）
英协花园
水电气暖、小区监控智能化、塑铝窗、自动烟感系统、IDD电话预留、卫星收视系统，
同乐花园
六层单位以上为二次提升供水系统，门：
防火防盗
窗：
塑钢双层；
锦绣正泓
户式YORK（美国）牌中央空调，可视对讲系统
厨房：
灶具、抽油烟机、不锈钢水槽、防滑瓷砖、墙面瓷砖
天花：
铝扣板
卫生间：
TOTO洁具
地面：
实心木地板
墙面：
立邦漆
窗：
铝合金、双层玻璃
锁：
全钢
明辉城市
花园
每户6千瓦以上的配电，24小时双水源供应，450米矿泉井（温度30度以上），温泉水智能物管
内墙：
粉刷石膏
地面：
水泥地面
水、电、气暖，智能化收费
窗：
塑钢双层玻璃
中孚紫东苑
24小时供热，水、电、气、暖，智能化物管
华林广场
双回路水源、双回路电源、配进口自动切换应急发电机组
江山智能
公寓
双层玻璃塑钢窗、复式防盗门、天然气；二次供水
长城宽带、烟感报警、可视对讲系统
文博花园
毛坯房、双层玻璃塑钢窗、防盗门、水电气
冷、暖气：
户式中央空调系统
宽带网、收费智能收费系统、邮政信箱
厨房：
油烟集中排放、预留上、下水接口，电子防盗报警系统
绿洲花园
毛坯房：
墙面、地面：
水泥沙浆找平
门：
防火、盗双扇子母门
窗：
塑钢窗
卫生间：
冷热水系统，预留接口
电话：
预留两部IDD直线
空调：
统一定位
24小时供热水
收费IC卡、智能化物管、可视对讲系统
未来花园
水、电、气暖，户式中央空调（三期）、宽带网、可视对讲系统，
日月新城
水、电、气、智能化收费，自动报警喷淋系统、紧包呼救自动系统、宽带网、中央户式独立空调
世纪城
户式中央空调、宽带网、二次加压供水、15千瓦电表、大功率自启动发电机，自动喷淋、烟感报警，可视对讲系统。
出入口IC卡管理、闭路监控，双玻塑钢窗
从上表看，除锦绣正泓送装修外，其余项目均为毛坯房。
其中：
供暖系统：
大多楼盘均采用壁挂式供暖系统，但不乏个盘采用了户式中央空调，如锦绣正泓、文博花园、未来花园、日月星城、世纪城均采用此种供暖设备，特别是锦绣正泓采用美国YORK牌中央空调。
智能化：
采用IC卡智能收费、可视对讲系统、宽带网，物管采用红外线监控，烟感报警等。
供水方面：
高层住宅全部提供二次供水服务。
其中绿洲花园、中孚紫东苑、锦绣正泓24小时热水供应，另如明辉城市花园、绿洲花园提供地下矿泉水。
窗：
在售项目中大多都采用塑钢双层玻璃
新技术、新产品得到广泛应用。
先进实用的新产品有燃气壁挂炉、塑钢窗等。
智能化系统成为必备要素。
包括智能收费系统，即水电煤从IC卡中自动划取；安全防范报警系统、烟感报警，煤气泄露报警系统等，像英协花园、未来花园、建业城市花园等均有不同层次的采用。
5．小结
通过对郑州市房地产供应市场调查和分析，可以看出，户型供应虽朝多样化发展，但三房仍是市场供应主力户型。
根据城市规划和市场发展需要，规模开发是必然趋势，东、南、西、北将成为物业主要开发地带，市场将转向“品牌经营”，项目品质是被市场所接受的基础，同时，伴随着外地开发商进驻，郑州房地产市场将进入一个更高层次的竞争。
（三）需求分析
1.销售率分析
项目
销售状况
未来花园
一期100%，二期销售98%
欧洲花园
销售90%
江山智能公寓
二房售4套，三房售8套，四房售2套，
明鸿新城
最后一期售50%
建业广场
总销售率90%；其中二房售86%；三房售100%；四房售100%
建业城市花园
一期小高层40%，高层90%
裕鸿花园
复式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%
陇海星级
销售100%
中孚紫东苑
销售率13%
明辉城市花园
售50%，三房已售完
日月星城
全部为三房，已售15%2
同乐花园
销售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比较畅销，二房售完，
英协花园
销售率为70%
锦绣正泓
销售率15%，其中三房已基本售完，剩余较多的是复式
绿洲花园
销售率为65%，跃式和四房比较青睐
世纪城
销售率30%，主力户型跃式难销，
小区规划对销售率的影响。
下表是各楼盘具体小区规划及配套情况：
楼盘
小区规划、配套
建业城市
花园
绿化率45%，豪华业主会馆设恒温泳池，300人立体影院，200人餐厅、酒吧、网吧、建业哈佛幼儿园、小学、外国语中学，假山、人造瀑布、小桥、樱花、
文博花园
绿化率40%，开放式园林绿化、中心绿地广场、人工水环境、柱廊、石雕、豪华会所、儿童乐园、康体中心
明辉城市
花园
30%以上立体绿化、竹林、喷泉、健康步道、网球场、小型便利店、诊室、托儿所、酒吧
中孚紫东苑
面积3162平方米广场花园，住客专用会所内设桑拿浴池、网球场、健身房等，草坪、竹园、林木、喷泉、儿童乐园
未来花园
占地2万平方米花园，中央广场、阳光广场、休闲广场、健康广场四大广场
绿洲花园
绿化率54%，拥有两个花园广场，并有大的假山后花园
建业广场
公寓
绿化率80%，建业VIP俱乐部，花园超市、音乐书店、诊所、建业哈佛幼儿园、双语学校
裕鸿花园
绿化面积7000平方米，空中欧式花园面积5000平方米，休闲广场
英协花园
9000平方米绿化覆盖，图书馆、健身中心，占地10亩人工湖、瀑布、假山
锦绣正泓
广场平台上3500平方米中庭花园
2.消费者分析
1）收入水平分析
根据郑州99年统计资料显示，郑州市居民按收入水平可分为七等，（如下表）
收入阶层
人均可支配收入（元）
家庭人口数
比重（%）
最低收入户
2351.92
3.49
10
低收入户
3355.5
3.64
10
中等偏下户
4258.03
3.36
20
中等收入户
5551.15
3.11
20
中等偏上户
6696.78
3.18
20
高收入户
8877.8
2.6
10
最高收入户
11999.21
2.51
10
其中，中等收入户分为中等偏下户、中等收入户、中等偏上户，其所在总户数比例分别为20%、20%、20%，家庭可支配收入分别为14307元、17264.1元、21295.8元。
这一部消费者有着一定的购买力，其现有居住状况大多不十分理想，有较强的置业愿望，其中中等收入户、中等偏上户有一定的置业能力。
高收入户、最高收入户占总户数比例的20%，其收入却占到了总收入的42.4%，他们具有较强的购房能力，但这部分消费者在选择购房时对房屋综合质素要求较高，更有可能选择高品质的商品房。
中等收入户、中高收入户
该类消费者主要为政府部分的一般职员，公司的普通白领阶层，部分小商小贩，中小学普通教员，经济效益好的企业职工等，这一阶层消费者很大一部分居住现状不十分理想，有着较强的置业需求。
这类消费者普遍的置业心理为满足居住需求，非常注重实用性，价格对于其购房来讲是最重要的决策因素，因此其购房多选择经济适用房，城乡交接处比较便宜的多层住宅。
他们对小区的规模、生活的便捷性等因素也有着一定注视度。
中等偏下收入户
该类消费者虽有强烈的购房需求，但限于自身的经济条件，相当一部分此类消费者无购房能力，不能形成购买力，而该阶层中条件较好的一部分，可能产生购买，但房屋总价是这部分消费者购房决定的第一因素，因此他们会选择单价低的小户型住宅，在此基础再综合考虑其它因素。
高收入者
此类消费者主要集中在影视演员、作家和运动员、部分个体和私营企业主、中外合作企业中高级雇员、金融机构管理人员、房地产部门的开发商和经理、部分企业承包者和技术入股者、高新技术产业白领者、著名专家和律师等。
此类消费者有相当强的消费能力，他们多受过一定程度的教育，具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐时尚，对住宅的需求已从简单的满足居住需要上升到提高生活品质、满足现代化居家的空间的需求。
因此他们对住宅的位置、环境等各方面综合素质的要求较高。
结合项目所在地理位置、地块经济性、大规模物业等先决条件，可以看出此类消费者是本项目的主要目标客户。
2）消费者阶层及特征分析
下表是通过专家访谈的形式而对客户来源和客户分类具体情况作以了解：
楼盘
客户来源
客户分类
建业广场
市区55%，（金水区33.3%，二七区2.2%，邙山区2.2%，管城区6.5%，中原区1.1%，开发区2.2%，）外地45%
国家公务员11.3%，科研、医生等7.5%，企业管理人员21.3%，个体户、私营企业主53.7%，其他6.2%
建业城市花园
市区68%（金水区32%，二七区11.3%，邙山区16.5%，管城区7.2%，中原区7.2%，开发区1%），外地32%
国家公务员15.5%，科研、医生等11.7%，企业管理人员15.5%，个体户、私营企业主52.4%，其他4.9%
裕鸿花园
建材、外地市50%，丹尼斯百货经商户
陇海星级
5%外地市，95%郑州市区
华中食品城、银基商贸城、铁路系统
文博花园
金水区36%，二七区15%，管城区19%，外区10%，其它19%
企业管理人员30%，公务人员13%，个体户私营业主43%，外地10%，其它4%
中孚紫东苑
本地人士80%，外地人士20%
私企老板62%，发展商的朋友20%，公务人员8%，企业管理层10%
未来花园
本地人士75%，外地25%
私企老板70%，外地25%，其它5%
欧洲花园
市区95%，外地5%
国家公务员10%，科研28%，企业管理32%，私企业主30%
锦绣正泓
周边白领80%，私企业主10%，外地10%
同乐花园
金水区50%，其它区20%，外地30%
国家公务员12%，企业集团25%，私企业主25%，当地人18%，企业管理人士20%
●私营企业主
待征：
敢于冒险
追求身份感，尊荣感
易跟风，羊群效应较重
重健康问题
关注因素依次为：
物业档次、环境、小区规划、物业管理、价格、户型
●私企白领，特殊职业者（律师、作家、运动员、演员等）
特征：
意识超前开放
文化素质高，追求高品味
讲求身份
重健康问题
关注因素：
环境、小区规划、价格、户型、配套。
●银行、税务、工商、邮电、公务员等。
特征：
求稳心理
讲究实惠
讲求品味
关注因素依次为：
小区规划、价格、位置、配套、户型
●个体经营者
特征：
渴望提升社会地位
追求实惠
附庸风雅
追求时髦
关注因素有很大不确定性从整体来看为：
价格、小区规划、位置、配套、环境，
●国企管理者，技术员，营销人员。
特征：
意识保守
讲求身份
不愿露富
关注因素为：
小区规划、位置、价格、交通、配套。
●
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