指标及推导过程.docx

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指标及推导过程

建设用地总面积295.2公顷

一、常住人口用地规模计算

人口规模：

根据柳叶湖总规：

柳叶湖旅游度假区总建设用地规模：

5.3平方公里，度假区人口规模：

2.8万人，中心区建设用地：

2.7平方公里，得出人口规模1.4万人。

居住用地：

江北城区人均居住用地面积26m2/人，江南城区人均居住用地面积27m2/人，德山开发区人均居住用地面积32m2/人，取最大值32m2/人。

得出中心区居住用地面积32m2/人×1.4万人=44.8公顷

根据《城市居住区规划设计规范》，7000～15000人为居住组团。

居住区用地平衡控制指标：

住宅用地70～80%，44.8公顷×70～80%=31.36～56公顷

公建用地6～12%，44.8公顷×6～12%=2.7～5.38公顷

道路用地7～15%，44.8公顷×7～15%=3.14～6.72公顷

公共绿地3～6%，44.8公顷×3～6%=1.34～2.69公顷

公共服务设施控制指标：

教育：

建筑面积160～400m2/千人×1.4万人=2240～5600m2，

用地面积300～500m2/千人×1.4万人=4200～7000m2

医疗卫生（含医院）：

建筑面积6～20m2/千人×1.4万人=84～280m2，

用地面积12～40m2/千人×1.4万人=168～560m2

文体：

建筑面积18～24m2/千人×1.4万人=252～336m2，

用地面积40～60m2/千人×1.4万人=560～840m2

商业服务：

建筑面积150～370m2/千人×1.4万人=2100～5180m2，

用地面积100～400m2/千人×1.4万人=1400～5600m2

社区服务：

建筑面积19～32m2/千人×1.4万人=266～448m2，

用地面积16～28m2/千人×1.4万人=224～392m2

市政公用（含居民存车处）：

建筑面积9～10m2/千人×1.4万人=126～140m2，

用地面积20～30m2/千人×1.4万人=280～420m2

二、旅游人口用地规模计算

人口规模：

1、景区容量

柳叶湖旅游度假区游人容量计算表

大阳山森林游览区

戴家岗生态公园

滨湖景观带戴家段

月亮山自然游览区

仙人洞山水游览区

花山文化游览区

白鹤山生态游览区

蚂蟥溶湿地游览区

游览区面积（公顷）

600

80

30

80

120

100

200

350

单位规模指标

（人/公顷）

15

80

150

20

20

20

5

3

瞬时容量（人）

9000

6400

4500

1600

2400

2000

1000

1050

日周转率

1

2

2

2

2

2

2

2

日总容量（人）

9000

12800

9000

3200

4800

4000

2000

2100

2、旅游度假区日游人容量

到柳叶湖旅游度假区游览的游人必定要到柳叶湖和太阳山游览，同时会有选择性的到其他景区游览，因此大量的游客也就最主要集中在大阳山山地游览区、戴家岗生态公园、滨湖景观带戴家岗段等三个区域内，所以这三个景区游人容量之和就构成了整个旅游度假区游人容量的瓶颈，规划选取此三处景区游人容量之和。

旅游度假区日游人容量约为30000人次。

3、集会赛事期间游人容量

作为水上运动天堂的柳叶湖，其水上赛事将在短期内吸引大量的游客，为保证水上赛事能够安全、顺利的举办，规划确定赛事举办期间合理游人容量作为赛事举办的重要参考指标。

考虑到大量游人活动的空间、时间比较集中等因素，规划采用面积法进行容量计算。

游人容量的计算公式为：

游人容量＝活动空间面积/单位面积规模指标

赛事期间游客主要集中在起点区至终点区之间，其活动场地面积约为18公顷，国际水上体育赛事较为合理的单位面积规模指标为4平米/人，则：

赛事游人容量约为：

4.5万人

旅游度假设施规划

1.现状概况

从目前情况看，由于柳叶湖旅游度假区距离市区仅3.5公里，交通方便，游客基本在市区住宿。

如有大型的赛事、节庆活动需要住宿，一般通过农家旅社解决，住宿条件较差，旅游度假区内尚未形成满足休闲度假的中高档住宿设施。

而区内住宿设施以外的其它类服务设施也较少，仅在戴家岗一带有所分布，且局限于简单的餐饮、游船服务，不能很好地满足游客的需求。

2.基本原则

利用区位优势，发展多种类型度假设施

柳叶湖旅游度假区位于城市的周边，与城市关系密切，应充分利用这一优势，引入部分城市功能，开发高档酒店、休疗养中心、培训中心、度假营地等多种类型的旅游度假设施。

满足各类人群的需要。

因地制宜、尊重环境的原则

在旅游服务设施的选址和设计时应尊重旅游度假区的环境，努力做到与环境景观特征相协调，坚决避免对风景资源造成视觉上的污染，同时还应通过建筑形式，让游客感知当地的人文风貌。

利用现状，合理布局的原则

充分利用区内外现有的旅游服务设施，通过对旅游服务地数量和级别的系统规划达到旅游服务设施的合理布局。

关注服务对象，方便游人活动

旅游接待设施规划应首先关注旅游者的各种需求，只有让旅游者处处体验到旅游度假区的人文关怀，才能提高游客的满意度及重游率，无论是住宿、餐饮、娱乐、会议等设施及服务，都应根据当前和将来的服务对象制定相应发展建设策略。

3.分类与分级

柳叶湖旅游度假区的旅游活动与住宿接待是相互相结合的，因此有关住宿接待设施规模与布局应单独考虑。

规划将旅游服务设施分为住宿类旅游服务设施和非住宿类旅游服务设施分别规划。

（1）住宿类旅游服务设施

1）规模估算

根据度假区游人规模预测远期240万人次，按全年200天游览时间计算，平均日接待游人量近12000人次。

约70%左右的游人在此住宿，因此需要提供8400个床位。

其中戴家岗度假中心区5000个床位，花山400个床位，罗湾山地度假区1000个床位,老堤障水景度假区2000个床位。

戴家岗度假中心区已建成五星级的共和酒店，其拥有365间/套客房，按照平均每间套客房2个床位计算，戴家岗度假中心区已有床位730个。

本次规划地块为戴家岗度假中心区中的一部分，所以还需规划床位4270个。

2）分类

根据柳叶湖旅游度假区的景观资源特征、旅游服务功能及与城市的关系等综合因素，旅游服务设施主要是分为以下3种类型，

●度假宾馆酒店

●度假高级洋房

●度假花园洋房

3）空间布局与要求

柳叶湖旅游度假区的旅游设施的空间布局主要特点为：

类型齐全、强调重点、合理配置、功能完善

●度假宾馆酒店集中布置于戴家岗东侧、老堤障南部和花山东部三个区域。

戴家岗东侧酒店区是旅游度假区的标志性地段，建筑应构成富于变化的天际线，并充分考虑与周边环境协调统一；老堤障、花山地区的酒店建筑要求以低层庭院式布局为主，色彩淡雅、风格朴素、体量适宜，融入柳叶湖美丽的山水风光之中。

规划度假宾馆酒店要求每床位用地不低于120平米，其中绿地面积不低于30平米。

●度假高级洋房集中布置于戴家岗生态公园周边、老堤障东北部和罗湾高尔夫球场。

规划要求度假高级洋房每床位用地不低于150平米，其中绿地面积不低于40平米，使别墅掩映在碧水绿树的自然环境中，成为自然山水有机组成部分。

●度假花园洋房布置于戴家度假中心区边缘地带，规划要求以低层住宅为主，建筑高度低于15米，容积率低于0.6，绿化覆盖率大于40％。

4）用地规模

粗略估算，4270个床位，假设每个床位平均用地150平米，住宿类旅游服务设施用地为640500m2（64.05公顷）

（2）非住宿类旅游服务设施

1）分级

非住宿类旅游服务设施主要指为游览活动服务的设施，规划按照旅游服务中心、旅游服务点、旅游服务站三级配置。

2）空间布局及服务项目

●旅游服务中心：

是旅游度假区内设施最集中分布、服务内容最全面、服务设施最齐备的综合性旅游咨询服务场所，应设置在旅游度假区游客最集中分布的区域。

本度假区设旅游服务中心一处，设置在戴家岗中心区内。

提供旅游综合商店、游客中心、银行、停车场、门诊所、安全监管、纪念展览、餐厅等较为全面的综合性服务内容。

●旅游服务点：

是为游客提供简易的旅游咨询、餐饮、购物、卫生保健等服务项目的服务场所，分布在主要景区和游览区的入口或人流集中处。

旅游本度假区内设旅游服务点10处，位于太阳山、白鹿寺、花山、月亮山、仙人洞、白鹤山、竞速区、大溶障、东江、水上起点等地。

提供休憩庇护、餐饮店、小卖部、卫生间、停车场、旅游纪念品商摊、救护站、游览宣讲设施、安全监管等服务内容。

●旅游服务站：

是为游客提供较简易的购物、旅游咨询等服务项目的服务场所，分布在主要景点附近。

旅游度假区设旅游服务站12处，位于太阳山、森林浴场、神路冲、响水垱、蚂蟥溶、万寿、杨幺水寨、白鹤山、老堤障、生态公园、体育休闲区、水上终点等地。

提供休憩庇护、导游小品、卫生间、环境卫生、商亭等服务内容。

3）建设控制要求：

旅游服务中心的建设应选址在戴家岗度假中心区内的中心地段，紧临柳叶大道和中心广场。

服务建筑应采用现代、明快的建筑风格，体量不宜过大，可采用低层群落式布局方式。

建筑面积控制在2000平方米左右。

旅游服务点的建设应严格控制服务建筑的体量和形式，采用单层，且与环境协调的景观建筑，不宜设置与游览无关的广告宣传设施。

建筑面积控制在300平方米以内。

旅游服务站的建设应尽量避免暴露在主要景点、景物的观赏面内，选择较为隐蔽处设置，服务建筑体量宜小而精，与整体景观空间相协调。

建筑面积控制在100平方米以内。

规划城市建设用地

参考：

1、长沙滨江新城控规

规划城市建设用地平衡表

序号

用地性质

用地代号

面积（ha）

比例（%）

备注

1

居住用地

R

349.28

52.33

其中

一类居住用地

R1

7.02

1.05

二类居住用地

R2

342.26

51.28

其中公共服务设施用地

R22

29.3

4.39

中小学

2

公共设施用地

C

78.32

11.73

其中

行政办公用地

C1

13.21

1.98

商业金融用地

C2

41.34

6.19

文化娱乐用地

C3

10.43

1.56

体育用地

C4

3.59

0.54

医疗卫生用地

C5

3.4

0.51

教育科研设计用地

C6

0.72

0.11

文物古迹用地

C7

5.63

0.84

3

道路广场用地

S

123.9

18.56

其中

道路用地

S1

121.41

18.19

广场用地

S2

1.02

0.15

社会停车场库用地

S3

1.47

0.22

4

市政公用设施用地

U

10.74

1.61

其中

供应设施用地

U1

5.42

0.81

交通设施用地

U2

3.12

0.47

公交、加油站

环卫设施用地

U4

2.20

0.33

垃圾转运站、泵站

5

绿地

G

105.25

15.77

其中

公共绿地

G1

105.25

15.77

其中

公园绿地

G11

96.1

14.4

街头绿地

G12

9.15

1.37

6

总用地

667.5

100.00

2、杭州市湖滨地区控规

3、湖州市太湖旅游度假区梅西片控规

用地代号

用地性质

用地面积（hm2）

用地比例（%）

C

公共设施用地

25.5

74.6

R

居住用地

8.3

24.3

U

市政公用设施用地

0.07

0.2

G

绿地

0.3

0.9

总用地

34.17

100

4、丽水市滨江地带控规

用地代号

用地性质

用地面积（m2）

用地比例（%）

C

公共设施用地

37333

40.7

R

居住用地

47873

52.24

S

道路广场用地

3282

3.58

G

绿地

3160

3.48

总用地

91648

100

金石滩北部生态旅游区

容量控制

旅游容量是一个概念体系，它包括旅游心理容量、旅游资源容量、旅游生态容量、旅游经济发展容量等。

控制性详细规划通过总体面积法和景点容量测算预测金石滩北部生态旅游区的旅游资源容量，再结合国内外旅游区的实例对预测结果进行综合预测。

 亚龙湾国家旅游度假区

度假区用地规模为18.6平方公里，人口规模为4万人（为游人规模，职工人数和居民人数之和）。

总建筑面积约为236.83万平方米，建设用地规模约1064.25公顷。

度假区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）的规定。

本规划用地性质一般划分至中类，配套公共服务设施划分至小类。

 为适应度假区控规的特殊性要求，本次规划新增了度假接待设施用地（C25）和综合服务用地（C2/C3）。

规划用地统计表

宜昌市唐家湾片区控制性详细规划

配建停车位应符合下表规定：

名称

单位

自行车

机动车

公共中心

车位/100m2建筑面积

7．5

0．3

商业中心

车位/100m2营业面积

7．5

0．3

集贸市场

车位/100m2营业面积

7．5

饮食店

车位/100m2营业面积

3．6

1．7

医院、门诊所

车位/100m2建筑面积

1．5

0．2

佛山云东海中心区控制性详细规划

容积率

建筑密度

用地性质

开敞空间

≤0.05

≤5%

城市公共绿地

高强度开发区

2.4~3.0

≤40%

中高强度开发区

1.6~2.4

≤35%

商住用地、商业行政办公用地

中强度开发区

0.6~1.6

≤30%

二类居住

低强度开发区

0.1~0.6

≤25%

一类居住用地、中小学用地

低强度特殊开发区

0.1~0.8

≤25%

旅游发展用地

建筑高度控制

标志

120m

高层A区

40-80m

高层B区

24-40m

多层区

12-20m

低层区

≤12m

湖州市太湖旅游度假区梅西片控制性详细规划开发控制指标表

用地代码

用地性质

容积率

建筑密度（%）

建筑高度（m）

绿地率（%）

C21

商业用地

0.8

45

7/10

25/30

C21,C24

商业/服务业

0.8

35

7/10

30

R21

住宅

0.6

30/35

7

30/40

C21,C24,R21

商业/服务业/住宅

0.8

35

7

30

杭州市湖滨地区控制性详细规划地块规划指标

用地代码

用地性质

容积率

建筑密度（%）

建筑高度（m）

绿地率（%）

C12

会议中心

2.0

50

18

20

C21

商业用地

2.4

60

18

25

C24

旅游服务

2.4

60

18

25

C25

度假用地

2.4

40

24

45

R21

二类居住

1.8

30

18

45

R22

公共服务设施

1.0

30

21

45

道路广场用地

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，道路广场用地占规划建设用地的8~15%，295×8~15%=23.6～44.25公顷。

换乘用地

每6条公交线路占地2000平方米，根据用地规模，设置6条以内的公交线路即可满足需求。

停车场30m2/辆，设置100个车位，即占地3000平方米。

换乘用地供需5000平方米。