南昌市红谷滩置业分析.docx

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南昌市红谷滩置业分析

《家住红谷滩》置业及调查分析

世纪之交，南昌市市委市政府决定抽沙填滩，开发红谷滩，开发昌北。

短短三年，不仅红谷滩新区成了南昌市房地产开发的最大热点，就连昌北经济开发区、新建县、望城等地也一跃成为南昌市民竞相迁住的地段，一个占地150平方公里的大昌北新城呼之欲出。

曾几何时，地处红谷滩旁的沙井小区的房价每平方米500元都无人问津，而现在，这点钱连土地成本都不够。

2001年，某机构曾经做过一次调查，对红谷滩的商品房价格，90%以上的市民心理价位都在1500元/M2以下，而现在，所有红谷滩楼盘的售价均在2000元/M2以上，部分楼盘的最高售价已接近4000元/M2。

那么，红谷滩的楼盘究竟是否还有上涨空间？

明年这里的楼盘还会火爆吗？

首先让我们回顾一下近两年南昌市房地产业的发展状况。

南昌市房地产业始于20世纪八十年末，当时的房地产开发公司主要是国有企业或事业单位，主要任务是危旧房改造。

从1996年开始，南昌市的房地产逐步以商品房为主。

1996年至2001年期间，全市房地产累计完成投资额71.95亿元，年均施工274.50平方米，年均竣工房屋面积102.17万平方米，年均销售面积101万平方米，年均销售金额14.32亿元。

2003年1—10月，南昌市房地产投资额高达36.19亿元，10个月超过前五年的1/2；销售商品房17221件，其中住宅12493套，新增商品房销售面积195万M2，加上存量房100万M2，2003年1—10月我市房地产成交量近300万M2，增长幅度高达53.78%……

此外，1—10月份南昌市商品房施工面积已达479万M2，其中住宅385万M2，以每套平均110平方米计算，供应量为35000套。

二、红谷滩新区楼盘供应状况

目前红谷滩新区的在售楼盘几乎都集中在中心行政区范围，商品房总占地面积约2000亩，总建筑面积为250万平方米，超过了南昌市一年的供应总量，如果加上红角洲和凤凰洲的几个大楼盘，总开发量接近南昌市两年的供应量。

如果以2400元/平方米的楼价计算，红谷滩仅行政中心一带的商品房市值就达60亿元。

目前南昌市城区人口约190万，以户均4人计算，约47.5万户。

据市统计局最近公布的数据，南昌市86.53%市民拥有产权房，约41万户，平均每户居民的住房市值为72300元，约为296亿元，假如有30%的市民愿意房屋置换的话，将有88.9亿元资金用于购买新房，再加上一些积蓄和银行按揭，居民手中可以用于购房款项不会低于300亿元。

这300亿元，有多少愿意投向红谷滩？

我们《江西商报》近期作了一次调查。

调查问卷共分二个部分：

一是已在红谷滩购房，一是未在红谷滩购房。

前者收到问卷320份，后者收到问卷3750份。

下面便是此次调查分析。

A、已在红谷滩购房问卷

在320份回收的问卷当中，购房时间100%是2003年，这说红谷滩楼备用真正启动还是今年。

有34人是二次置业者，占问卷调查的10.6%。

⑴在这些已在红谷滩购房的读者当中，选择最多是万达星城有70名，占总数的22%；其次是滨江豪园和洪城时代广场，分别占总数的20%和15%。

具体图示如下：

⑵你为何选择在红谷滩的房（多项选择）？

说明与分析：

已在红谷滩购房的读者当中，70%的人认为该区的周边环境好，一半以上的人认为楼盘的品质好，说明广大市民的置业心态趋向成熟。

虽然只有25%的人认为价格合理，但并不能反过来说75%的人认为价格不合理，因为有30%购买红谷滩商品房考虑到了投资，这就说明很多购房者还是认为红谷滩的楼盘有一定的上升空间。

⑶在红谷滩购房的信息来源

这里需要说明的，我们通过电话咨询，无论是亲友推荐还是自己判断，这其中超过一半的人还是通过新闻媒体了解红谷滩和这里的楼盘的，虽然不是一看广告就冲动买房，但广告的潜移默化作用还是相当明显的。

⑷购买楼盘的结构

说明：

多层住宅仍是南昌市民的首选

⑸购买何种户型？

说明：

二房、三房一直是南昌市商品的主力户型，红谷滩楼盘当然同样是这种情况，但有一个情况值得注意，不少被访者想买80平米左右二房，但这种户型在红谷滩楼盘的供应量非常有限。

⑹购买总价？

说明：

房子总价25—30万元之间的占27%，排在第一，这27%当中有相当一部分是二次置业者，无论是投资还是房屋置换，大多数还是中等收入者。

而15万元以下的购房户，其实是购买红谷滩行政区周边的“恒兴园”“丰和苑”等低价楼盘。

其次是20—25万元之间，这个价位南昌市民最能接受。

⑺认为红谷滩何时最合适？

说明：

大多人认为两年后入住红谷滩是最佳时期，估计一年以后这里的物业更吸引人。

小结：

在被调查的人数当中，80%以上是45岁以下的中青年读者，这一方面说明本报的读者结构主要以中青年为主，同时也可以看出，红谷滩新区也是年轻人向往的居住地段。

在付款方式上，采用银行按揭的购房者也超出了80%，“用明天的钱，今天就拥有理想居所的观念”，目前已深入人心。

人们——尤其是年轻人对未来的生活充满自信，便是一个城市向前发展的利好因素，从这点又可以看出，红谷滩新区一定是未来南昌最具活力的地方。

B、《打算在红谷滩购房者问卷调查分析》

本次调查问卷共分A、B两个部分，而且同时刊登在一个版面，共收到回信4000多封，A、B问卷的回收比例是1：

10，由此可见，大多数读者（购房者）对红谷滩虽然情有独钟，但出于种种顾虑，观望者仍然大大超过“下单者”。

通过电话随机采访，我们发现，多数南昌人的投资心态倾向保守，在没有亲眼目睹完全竣工的楼盘之前，敢于“看楼书下定单”不足十分之一，这是其中一个缘由；另一方面，配套设施神龙见首不见尾，房价涨幅过快，部分楼盘宣传不到位，政府承诺中途变卦等等因素，也是广大购房者持币等待的原因。

下面，我们从以下几个方面将调查结果公示于众，不妥和疏忽之处，也请诸位加以指示。

按照社会调查学原理，任何问卷调查都无法做到100%准确，我们公布的调查数据，对大家来说，也只能作为“仅供参考”之用。

⑵打算何时在红谷滩购房

说明：

大多数的调查者似乎都不急于购房，高达43%的人虽然想买却又拿不定主意。

当然一年之内和现在就想买房者加起来也有35%，这对于目前在售楼盘来说，是一个好消息。

那么，他们倾向哪家楼盘呢？

⑶你对目前红谷滩哪家楼盘印象最好？

由于多数被调查者同时选了好几家楼盘，问卷分析变得比较麻烦，疏理之后发现，读者对红谷滩在售楼盘的品质和特色了解得并不透彻，从电话随机访问中我们发现，读者对广告投放较多的楼盘了解得也就多一点。

滨江豪园洪城时代广场，万达星城的排名相应靠前，但也不占绝对优势。

其后几家楼盘如江湾、红谷春天、泉水湾、鹿景名居等的得票都相差不大。

鱼和熊掌，不知舍谁才好。

⑷打算在红谷滩购房的原因

由于是多种选择，认为周边环境好和楼盘品质好的购房者占大多数。

至于楼价，多数被访者都认为偏高，这是他们的心理价位太低的缘故。

出于工作便利而选择红谷滩购房的不到5%，可能是因为市委、市政府的工作人员将来住房另有安排之故。

⑸打算在红谷滩购房，但对选择哪家楼盘举棋不定，大多数人对售楼人员的解释颇有微词，房地产营销人员的素质有待提高。

另外，有些楼盘的楼书让购房者读不懂，这种情况，常常让消费者感到迷茫。

⑹选择红谷滩楼盘最注重的是什么？

说明：

大多数选择楼盘把价格和品质放在首位，这就是“性价比”的问题。

从目前情形来看，由于红谷滩楼盘都没有交付使用，普通购房者要想弄明白一家楼盘性价比的真实情况是相当困难的。

在选择楼盘当中，有10%的人比较注重开发商的知名度，说明房地产的品牌效应并非有些媒体渲染得那样突出。

⑺对红谷滩楼价看法

说明：

看来，真正炒房的人只有10%左右，85%的人不希望房价上涨，“如果房价再低20—30%，我们马上就会去红谷滩买房。

”多数被访者都这样说。

——然而，根据目前的状况，红谷滩片区的房价降下来的可能性几乎是零。

⑻你最不喜欢的楼盘之原因

说明：

在谈到广告与事实不符时，多数被访者楼盘广告“起价”表示十分不理解。

他们说，既然没有这种价位的楼房，以低起价宣传就是欺骗。

另外，广告中的一些画面和宣传词也让被访者觉得不可信。

关于开发商形象问题，被访者不满多集中在以前的个别小楼盘如“恒兴园”上，现在的一些楼盘总体形象都不错。

九、如果本报为你担保，由《江西商报》郑重推介楼盘，你是否愿意购买：

⑽你最希望本报《房周刊》介绍红谷滩楼盘的哪些情况？

说明：

因为是多项选择，这道题多数人都选择了三个答案。

针对读者的各项意见，今后本报《房周刊》将加大相关内容的采写。

⑾你打算购买红谷滩的房子，比较喜欢

说明：

在南昌，一般居民比较习惯住多层楼房，加上目前楼盘当中，低层的售价和物业管理相对便宜一些，这也是多层住宅受青睐的原因之一。

⑿你打算购买的户型是：

说明：

二室二厅和三室二厅仍然是广大购房者的首选，也是红谷滩多数楼盘的主力户型。

这种户型可以达到应该是小康生活的标准：

舒适。

⒀你打算购买的面积是：

说明：

面积和户型的关系非常密切，二室一厅或二室二厅，一般都在70M2—110M2之间，三室一厅或三室二厅一般都在90M2—130M2之间，这些户型在南昌市至少可以畅销5年。

⒁你希望购房的总价控制在：

说明：

超过一半的被访者希望购房总价控制在20万元—30万元之内，如果房价再度上涨，估计有相当部分购房者会持币等待，因为毕竟南昌市民的收入有限。

小结：

对红谷滩房地产的调查，相信各房地产公司过去曾经做过不少，但通过媒体刊登问卷的形式，对已在红谷滩购房和打算在红谷滩购房者公开做全面的调查，在全省尚属首次。

通过这次调查，我们再次领略到了红谷滩的巨大魅力，同时也证实了红谷滩片区已成为高品质楼盘的聚集中心。

两年之后，红谷新城将成为提升南昌城市地位坚强基石。

我们认为，无论红谷滩楼盘的销售是否红火，“宣传红谷滩”的工作却不能停止，政府也罢，开发商也罢，媒体也罢——对红谷滩，我们目前需要的不仅仅是口号，是实实在在地回答。

我们应充满自信地告诉百姓：

家住红谷滩，是南昌人的骄傲！