18米规划路三福龙景配套路元华路.docx
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18米规划路三福龙景配套路元华路
18米规划路（三福龙景配套路-元华路）
项目房屋征收补偿方案
（适用私人自建住宅部分征求意见稿）
因18米规划路（三福龙景配套路-元华路）项目建设需要，福清市人民政府已决定征收18米规划路（三福龙景配套路-元华路）项目规划红线内的房屋。
根据《中华人民共和国土地管理法》、等有关法律、法规及政策规定，为规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。
第一部分总则
一、基本原则
征收工作坚持“依法依规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。
二、征收范围
具体征收范围以18米规划路（三福龙景配套路-元华路）项目红线图为准。
三、征收补偿对象及方式
（一）凡本征收范围内的被征收人均列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。
（二）对具有认定补偿安置面积的房屋，被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。
选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的（评估内容不含管理费、利润、税费等），不得再选择征收补偿方案进行补偿,在评估价值的基础上，再给予搬迁补助费和临时过渡费，以现金一次性结算；在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估，但房屋装修档次超出方案标准的，可以单独对装修进行评估。
被征收房屋不具有认定补偿安置面积的违章建筑，其建安造价（含房屋及二次装修重置价）的补偿不以评估为依据，一律按本补偿方案规定的标准给予补偿。
（三）本地块征收补偿方式：
实行货币补偿、产权调换、部分产权调换与部分货币补偿相结合的三种方式，若被征收房屋属于本方案“四、补偿安置”中第（五）点规定的，不能实行货币补偿。
（四）产权人认定：
《房屋所有权证》、《土地使用证》登记的产权人为准，或经审批的《用地申请表》、《建筑许可证》以及其他证明产权材料为认定依据。
四、补偿安置
（一）补偿安置方式。
分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。
选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的方式，其用于产权调换部分的面积只能从一层开始依次往上累积进行产权调换，土地价值按产权调换与货币补偿面积比例分摊。
（二）补偿计算。
房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。
土地补偿（专指住宅），经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按210万元/亩；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。
埕地、空地的补偿：
经国土部门确权的，属出让土地的按210万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按210万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按210万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。
埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。
（三）产权调换补偿方式安置原则。
住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。
（四）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为8类22等，其重置价标准详见附表一。
根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。
装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。
（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：
1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；
2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
4、被征收房屋被法院查封的。
（六）补偿安置及签约程序
1、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，内容含：
认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。
2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置房选房细则）。
3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与《房屋征收补偿协议书》有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。
五、面积计算
有权证的土地、房屋面积按权证确权的计算，无权证的土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。
面积测量由征收实施单位委托具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范测量。
六、补偿结算
（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在10个工作日内一次性付清补偿款；
（二）全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：
1、选房时结算的款项
（1）搬迁补助费
（2）临时过渡费
（3）低保户、五保户、孤寡老人补助款项
（4）二次装修补偿款
（5）按时签约封房奖励金
（6）自行过渡奖励金
（7）附属物（含埕地、空地及奖励）补偿款
（8）认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款
（9）认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款
（10）照顾购买面积应缴款
（11）等面积产权调换应补缴款
（12）选房时面积误差产生的款（面积限制原则按十一、（三）、3执行）
（13）公摊面积奖励
（14）住宅改经营性用房补助款
选择安置在未动建安置区的，以上（10）、（11）、（12）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。
2、交房时结算的款项：
交房时面积误差产生的款
（三）部分产权调换与部分货币补偿相结合的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：
1、选房时结算的款项
（1）搬迁补助费
（2）临时过渡费
（3）低保户、五保户、孤寡老人补助款项
（4）认定补偿安置面积选择货币补偿部分房屋全部补偿款
（5）附属物（含埕地、空地及奖励）补偿款
（6）选择产权调换部分二次装修补偿款
（7）选择产权调换部分按时签约封房奖励金
（8）自行过渡奖励金
（9）认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款
（10）认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款
（11）照顾购买面积应缴款
（12）等面积产权调换部分应补缴款
（13）选房时面积误差产生的款（面积限制原则按十一、（三）、3执行）
（14）公摊面积奖励
（15）住宅改经营性用房补助款
选择安置在未动建安置区的，以上（11）、（12）、（13）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。
2、交房时结算的款项：
交房时面积误差产生的款
选房时面积误差产生结算款项，在正式签约前结清；交房时面积误差产生的款项交房前结清。
第二部分手续认定
七、手续完整
持有有权机关颁发的《土地使用证》及《房屋所有权证》的，持有镇街及以上人民政府审批的《用地申请表》或《用地通知书》及《建筑许可证》或《建设工程规划许可证》的，为土地、房屋手续完整，按权证登记的房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积。
八、手续不完整
下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：
（一）对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积；天井及其房前进深不超过3m范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》）之一的。
持有镇街及以上人民政府审批的《用地申请表》或《用地通知书》和《建筑许可证》或《建设工程规划许可证》之一的，手续不完整的建房户，按权证（或表格、通知书）登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。
（三）经镇（街）建房清理（持有有效凭证、且四至清楚、权属明确）的，按清理的房屋占地及建筑面积的90%予以认定补偿安置面积。
（四）原持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》），但未经审批擅自进行翻建、改建、扩建的，经村（居）和镇（街）确认后，在原权证范围内的房屋占地及建筑面积按100%认定补偿安置面积，超出原权证的房屋占地及建筑面积，按本实施方案“九、无手续”的相关规定认定补偿安置面积。
（五）在已审批、经镇（街）清理的以及未审批的土地搭建的建筑物上被认定为临时搭盖的（指2016年4月1日前建成的），不予认定补偿安置面积。
在规定期限内配合拆除的，可给予适当的补偿，详见附件七。
九、无手续
无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：
（一）1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。
（二）1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。
（三）2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的70%认定补偿安置面积。
（四）2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋在签约期限内签订协议并封房交拆的，可按以下规定给予认定补偿安置面积，超过签约期限或被依法强制拆除的不予认定补偿安置：
1、2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的50%认定补偿安置面积；
2、2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的40%认定补偿安置面积；
3、2011年6月30日以后建成的，一律不予认定补偿安置面积，视实际情况给予150-300元/㎡一次性搬迁补助。
4、2016年4月1日后未经审批建成的，一律不予认定补偿安置面积，且不给予含建安造价、一次性搬迁补助在内的任何补偿。
以上“九、无手续”中
（一）至（三）项及（四）项第1、2点，未经权属登记、未经镇（街）建房清理等无审批手续的非公寓式住宅，以栋为单位，土地、建筑单层认定安置补偿面积以150㎡为限，超过150㎡的，土地部分按征地价4.3万元/亩计算，建筑部分按房屋建安造价（含房屋和二次装修重置价，下同）给予补偿。
以上“八、手续不完整”和“九、无手续”中除“八、手续不完整”中第（五）点、“九、无手续”中第（四）点第4小点外，所有被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积，按征地和建安造价给予一次性货币补偿。
建房时间和建房手续由村（居）审核并公示后，由项目所在街道会同征迁工作组结合航拍图等技术资料予以审核确认。
第三部分住宅补偿安置
十、补偿计算
（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。
1、选择货币补偿的结算：
计算公式：
私人自建民宅补偿金额=经认定可补偿安置的房屋建筑占地面积×土地补偿价210万元/亩+埕地、空地面积×相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按210万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按210万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按210万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。
）+房屋认定补偿安置面积×（房屋重置价×房屋成新率＋室内二次装修×二次装修成新率）+被认定不予补偿安置的土地面积×征地价格＋被认定不予补偿安置的房屋建筑面积×建安造价×成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。
房屋征收补偿结果计算表（全部货币补偿）
款项
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
系数
金额（元）
各项补助A
搬迁补助
15
1
临时过渡补助
10
6
低保户/五保户/孤寡老人补助
30000
1
各项补偿款
建筑占地补偿
认定补偿安置建筑占地B
1
认定不予补偿安置建筑占地（h）
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
埕空地补偿
确权的埕空地
出让
1
划拨及集体
60%
清理手续的埕空地
40%
无手续的埕空地
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
建筑物补偿
认定补偿安置面积的重置价C
认定不予补偿安置面积的重置价（i）
认定补偿安置面积的二次装修D
认定不予补偿安置面积的二次装修（j）
各项奖励E
按时签约奖励
100
1
按时封房搬迁奖励
600
1
自行过渡奖励
200
1
公摊面积奖励
1
放弃产权调换安置的补差F
1
1
1
店面补助
1
附属物补偿（详表六）
1
照顾购买面积应缴款
-1
小计
照顾购买房交房时结算的款项G
交房时面积误差
产生的款
±1
合计
2、选择产权调换的结算：
在等面积产权调换的基础上，按以下计算：
被征收人领回款=埕地、空地面积×相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按210万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按210万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按210万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。
+房屋认定补偿安置面积×室内二次装修×二次装修成新率+被认定不予补偿安置的土地面积×征地价格＋被认定不予补偿安置的房屋建筑面积×建安造价×成新率+各项奖励、补助费用（扣除放弃产权调换安置的补差款），详见附表一、二、三、四。
被征收人应缴款=照顾购买面积×照顾购买价+选择产权调换的面积×等面积应补缴价格（附表五）
房屋征收补偿结果计算表（全部产权调换）
款项
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
系数
金额（元）
选房时结算的款项
各项补助
A
搬迁补助
15
2
临时过渡补助
10
低保户/五保户/孤寡老人补助
30000
1
建筑占地补偿
认定不予补偿安置建筑占地（g）
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
埕空地补偿
确权的埕空地
出让
1
划拨及集体
60%
清理手续的埕空地
40%
无手续的埕空地
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
建筑物补偿
认定不予补偿安置面积的重置价（h）
认定补偿安置面积的二次装修B
认定不予补偿安置面积的二次装修（i）
各项
奖励
C
按时签约奖励
100
1
按时封房搬迁奖励
600
1
自行过渡奖励
200
1
公摊面积奖励
1
店面补助
1
附属物补偿（详表六）
1
降低（升高）地段等级补差价D
±1
产权调换等面积补缴款E
-1
照顾购买面积缴款
-1
小计
交房时结算的款项F
交房时面积误差产生的款
±1
合计
房屋征收补偿结果计算表（部分产权调换与部分货币补偿）
款项
项目
面积
（㎡）
单价（元/㎡）
系数
金额
（元）
选房时结算的款项
各项
补助
搬迁补助
货币补偿部分A
15
1
产权调换部分a
15
2
临时过渡补助
货币补偿部分B
10
6
产权调换部分b
10
低保户/五保户/孤寡老人补助C
30000
1
建筑占地补偿
认定补偿安置建筑占地
货币补偿部分D
产权调换部分d
认定不予补偿安置
建筑占地（l）
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
埕空地补偿
确权的埕空地
出让
1
划拨及集体
60%
清理手续的埕空地
40%
无手续的埕空地
补偿
64.5（每亩4.3万）
1
奖励
210（每亩14万）
1
建筑物补偿
认定补偿安置面积的重置价
货币补偿部分E
产权调换部分e
1
认定不予补偿安置面积的重置价（m）
认定补偿安置面积
的二次装修
货币补偿部分F
产权调换部分f
认定不予补偿安置面积的二次装修（n）
各项
奖励
按时签约奖励
货币补偿部分G
100
1
产权调换部分g
100
1
按时封房搬迁奖励
货币补偿部分H
600
1
产权调换部分h
600
1
自行过渡奖励
货币补偿部分I
200
1
产权调换部分i
200
1
放弃产权调换安置的补差
认定补偿安置面积选择货币补偿部分J
公摊面积奖励
1
店面补助
1
附属物补偿（详表六）
1
降低（升高）地段等级补差价
认定补偿安置面积选择产权调换部分j
±1
产权调换等面积补缴款
-1
照顾购买面积缴款
-1
小计
交房时结算的款项K
交房时面积误差产生的款
±1
合计
（二）层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积，夹层、阁楼现状建筑面积不大于下一层现状建筑面积50%的可不计入总层数，同时不享受照顾购买面积。
（三）房屋顶层（层高2.2m及以上）现状建筑面积不大于18㎡的，可按规定认定补偿安置面积，不计入总层数。
补差价格按下一层标准计算，不享受照顾购买。
（四）地下层露出室外地面超过其层高1／2以上的，按规定给予认定补偿安置面积，并计入总层数；地下层露出室外地面在其层高1／3（不含1／3）至1／2（含1／2）的，按规定给予认定一半的补偿安置面积，不计入总层数；地下层露出室外地面不超过其层高1／3的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积，不计入总层数。
十一、安置办法
（一）安置房的选择
被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区内选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。
（二）照顾购买面积的标准
1、低层私人自建住宅照顾购买。
房屋总层数按房屋现状层数予以认定。
属总一层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过认定补偿安置面积的1倍；属总二层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过认定补偿安置面积的0.5倍。
总层数二层以上（不含二层）的房屋，其所有建筑面积均不享受照顾购买面积。
2、宅基地照顾购买。
手续完整的宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），按未建用地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
1987年前所建房屋已倒塌或只剩基础的，按房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
持有土地使用证或房屋产权证房屋已倒塌或只剩基础的，按权证确权的房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
3、符合以上照顾购买条件的，不区分选择何种补偿安置方式均可将照顾购买面积用于产权购置，但放弃照顾购买的，该照顾购买面积部分不再享受“十四、奖励措施”中“
（二）被征收人另可享受下列奖励”的第2点“放弃产权调换安置的补差”，放弃照顾购买部分的面积也不另外给予货币补偿。
4、以上照顾购买面积按照顾购买价〔详见“（三）安置原则及安置房价格”第2点〕计算。
（三）安置原则及安置房价格
1、私人自建住宅认定补偿安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换部分，按总层数补缴费用，不同结构按总层数套相应结构类别补缴费用，详见附表五。
2、本项目产权调换可选择安置的安置区及先后顺序、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、所选安置区的照顾购买价、选房时因安置房户型和建筑结构等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的补偿价（含误差面积在7㎡以内及超出7㎡部分）详见下表：
序号
安置区
补差价
（元/㎡）
照顾
购买价
（元/㎡）
误差面积在7㎡以内的补偿价
（元/㎡）
误差面积超出7㎡部分的补偿价
（元/㎡）
计划
交房
时间
1
政府储备地2010-044A
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
2
政府储备地2010-044B
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
3
政府储备地2015-014
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
4
金辉优步书院
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
5
世茂云城（原璀璨天玺）
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
6
世茂璀璨天城
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
7
音埔区域安置区
1500
5000
9000
11000
2021.7.31
8
霞盛东桥区域安置区
1500
5000
9000
11000
2021.7.31
9
融侨玖里
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
10
文光公馆
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
11
世茂璀璨天镜
1000
4000
7500
9000
2021.7.31
12
泽辉住宅小区
1500
5000
9000
11000
2021.7.31
13
全市指定
统筹安置区
石井花园安置区
-1500
2800
4000
5500
2019.5.31
14
千面山安置区
-1500
2800
4000
5500
现房
15
东环路安置区
-1500
2800
4000
5500
现房
16
霞楼名苑
-1500
2800
4000
5500
现房
选择安置区的具体规定
升级会员 