福建晋江房地产市场调研分析.docx
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福建晋江房地产市场调研分析
晋江房地产市场调研分析
一、宏观环境分析
【一】晋江城市发展概况
1、城市规模
地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金、台隔海相望，和南安市接壤，东北紧邻石狮市。
集闽南金三角经济开发区、全国著名的侨乡，台胞主要祖籍地于一体。
全市陆域面积649平方公里，海岸线110公里，现辖15个镇1个农场、385个村（居），总人口102万居海外侨胞、港澳台同胞220多万人。
2、产业结构
2003年全市国内生产总值达到330.16亿元，其中第一产业占3.4%，为11.19亿元，第二产业占55.4%，为183.69亿元，第三产业占41.2%，为135.28亿元。
总体上看，当前晋江市的产业发展主要体现在以劳动密集型为主的工业经济，轻加工业占主导地位，第三产业比重比重相对低。
产业组织结构以民营经济为主，外向型经济为辅；产业布局分散，工业区与居住区混杂，城市化进程较为缓慢，晋江市今后将不断调整和升级产业结构的同时，将为房地产业发展孕育巨大的空间。
3．晋江市各项相关经济指标
县域经济基本竞争力：
名列全国第6位，竞争力等级为最高级别的A级。
总面积：
649平方公里人口：
102万人
建成区面积：
128平方公里市区人口：
8.1万人
城镇居民人均可支配收入：
8903元农民人均纯收入：
6410元
全市民居存款余额：
1293841万元房地产开发总额：
10644万元
2001年新开工面积：
26642平方米城镇私人建房：
41715万元
竣工面积：
12201平方米销售面积：
56202平方米
4、人口环境
A．人口发展规模
○人口数量：
102万人（常住人口）+45万人（暂住人口）=148万人
○人口发展进程：
2005年：
105万人（常住人口）+50万人（暂住人口）=156万人
2010年：
110万人（常住人口）+53万人（暂住人口）=163万人
城镇化水平57%。
2020年：
116万人（常住人口）+60万人（暂住人口）=176万人
城镇化水平70%。
B．人口素质
晋江人的受教育程度普遍不高，初中毕业以下共占71%，其中以初中毕业居主导地位，占受访人数的44.9%；高中及同等学历（中专、职业高中）共占18.4%（其中高中毕业比例为13.4，中专职业高中占5.2%）；大学毕业（大专、本科）毕业人数比例为7.5%。
从上述情况可以得知晋江人的受教育程度普遍较低。
随着人民生活水平的日益提高，晋江人面对经济浪潮的冲击，更加清醒地意识到知识的重要和对人才的渴求。
因此，许多富起来的晋江对于子女的教育问题尤为重视，就目前置业到泉州、厦门的晋江客户有很大一部分是因为子女的教育问题而置业的。
分析：
如果能把名校引入晋江楼盘，使楼盘具有较大的教育资源优势，将会成为晋江楼盘的亮点和具有强烈竞争力的卖点。
5、社会与文化因素
晋江人民风淳朴，热情好客，民间十分重视血缘、亲缘、地缘的联系与交往，素有“敦亲睦邻”的优良传统。
晋江人苦干务实而又勇于接受新事物的拼搏风尚，是晋江人民赖以生存和造就无数能人志士、商贾巨子的精神支柱。
实际上所谓的"晋江精神"概括起来只有两点：
1务实苦干；2勇于开拓。
就这两点而言，晋江人的经济和生活观念相对要比泉州其他地区更为超前。
但由于短期内经济状况的急剧膨胀，不但给晋江人带来了极端的自信，同时也养成晋江人先入为主的主观意识。
分析：
晋江人思想活跃，易于接受新事情——易于引导，这样可以通过造势，形成销售热潮。
6、城市规划发展因素
（1）随着市政府迁址世纪大道罗山段方案的确定，将会直接拉动世纪大道房地产的发展
（2）主城区功能定位
主城区的职能定位结构：
泉州湾地区重要的经济、商贸城区，晋江市的行政、商业和文化中心。
（3）晋江城市空间规划图（详见规划图）
（4）规划进程
A、建立“一市三区”的行政管理模式，即主城区下属青阳区、陈埭（含西滨）区和罗山区；
B、近期大力发展新的行政中心区，初步形成陈埭、青阳老城，行政中心区的组团式格局，远期分别向东北和西南扩展，最终形成带状主城区。
分析：
晋江市化进程的加快，必定在较大程度上拉动房地产市场的发展，随着市政府迁移世纪大道，不难预测未来晋江房地产的开发重点将集中在世纪大道两边的地块。
二、晋江市房地产开发和市场环境现状分析预测
近年来，随着晋江中心市区的不断外移，“西进”步伐的进一步加快，晋江房地产开发迅猛，数量急剧增多，市场趋于活跃，呈现如下态势：
1、政府提升城市形象，房地产主力先行
历来，晋江的经济实力与其城市形象并不相符。
这两年，当地政府为了改变这一现状进行了诸多努力，而作为提升城市形象的关键点——房地产业，迎来了发展良机。
在以后的一长段时间内，政府的宏观因素将有利于房地产业的发展
2、本地客户回流明显，支撑当地市场快速发展
2003年前，晋江是厦门和泉州房地产市场的主要客源地，特别是在厦门的外地购房量中，晋江不只撑起了半壁江山。
但自2003年后，晋江本地客户回流明显，这是因为：
1）晋江人选择购房厦门的，除了看中其优良的环境和配套外，其便利的入户政策更是一大吸引点。
但自从厦门提高了入户门槛以后，晋江人在厦门的购房热情锐减；
2）厦门及泉州迅速飙升的房价，晋江城市环境及配套设置的提升，几个大盘的相继入市，价格上的对比优势，地域上的亲情联系，这些都是促成晋江客回流的重要原因
3、长时间原始缓慢增长，2003年井喷爆发
晋江房地产作为晋江一个新近崛起的行业，同其它市场一样，在市场起步之初，它具备了所有行业的开拓初期的典型特点，在城市的总体规划与房地产业的发展和推动，则是相当的原始和初级。
规划不合理和城市建设管理混乱，致使晋江城市聚集力也无法得到体现，很多消费者纷纷把资金投向厦门或泉州。
而2003年随着“宝龙”、“华泰”、“锦绣”几个大盘的入市，当年，晋江的的房地产市场无论从成交量、成交价格、供应量等都有飞跃性的提升。
这种境况也一直保持至今。
4、起步晚、起点高
晋江房地产的起步发展应该是2002年末到2003年初这一段时间，这之前的晋江房地产市场除了一些政府行为以外，并没有什么真正的商品房住宅，较之临近的泉州、石狮，甚至还不如经济实力远差于自己的南安。
但2003“宝龙”、“华泰”、“福璟”等大盘的陆续推出，晋江市场呈现井喷的现象。
晋江的房地产市场虽起步较晚，但其高起点的建设及规划直接跳跃了初级阶段，这也是晋江的经济能力和市场接受度所决定的；
5、中心商业圈狭小，整体商业状况低迷
晋江中心市区狭小，近10万人口都聚集在中心市区，商业集中度高，且中心城区商业物业价值极高。
但商业范围过于狭小，与中心市区差3分钟的车程商业价值即迥然不同，且商业结点不多，这就形成了晋江特有的商业特性——以阳光路为首的密集型高价值商业区域。
但整体商业形态及结构层次不高。
目前晋江商业物业市场低迷，投资回报率不高。
因为：
1）目前晋江新推出的商业物业均处于中心城市边缘位置，因晋江中心市区人口的过度集中，且这些项目均尚未交房，致使区域人气不足，商业氛围无法形成。
导致商业物业销售乏力；
2）福隆旧城改造二期的推出，使大家的目光都集中到老城区的商业上，但其销售业绩并没有预想中的火爆。
虽中国鞋都等项目均有较理想的销售业绩，但其专业的定位和较少投资客的光顾，对晋江整体商业市场影响极小；
3）中心城区如阳光路、塘岸街的租金极高（最高可达200-250元/m2●月），但商家经营业绩不甚理想，相较以前呈倒退趋势。
再加上最新推出的商业物业均处于新区，使得商业物业投资者谨慎观望；
综合以上情况，晋江的商业物业市场进入了一轮的整合期。
而随着新区楼盘的交房入住，商业氛围的逐渐形成，晋江整体商业物业的销售将到达一个较好的状况。
三、晋江楼盘开发相关情况分析
从目前晋江市区房地产开发总体情况来看，楼盘开发数量达10多个，经调研分析，呈现出以下特点：
1、大户横行，小户稀少
纵观晋江住宅市场，都是三房、四房、复式的大户型，缺少紧凑型和小户型的供应（两房、小三房）。
虽说以晋江人的消费习惯，大户型走俏是必然，但市场需求是各种各样的，晋江的普通工薪阶层也是一个庞大的消费群体，谁也不能坐视市场空白点而不动，预计今后的晋江住宅市场将会出现小户型、紧凑户型。
2、楼盘开发规模大
以“宝龙”、“华泰”、“福璟”为代表的大盘在100-600亩之间，而“新世纪”、“福隆旧城改造”也有近百亩，这即使在前两年的泉州也是无法见到的。
除了市中心的小地块和旧城改造以外，晋江以后的楼盘开发规模大的特性将得到延续；
3、项目综合素质高，但产品差异性一般
因开发规模大，晋江楼盘项目综合素质均较高，大多数项目都以小高层为主，多层较少。
但产品的差异性不强，卖点难以突出，没有因地置疑的塑造项目卖点和前瞻意识。
4、楼盘销售竞争激烈
由于近年来楼盘开发迅猛，晋江楼盘经历了2003年的热销之后，今年进入了一个相对稳定时期。
晋江本身外来人口置业不多，而落后的城市形象及配套分流了不少客户到泉州、厦门。
而本地开发项目不断增多，市场竞争日益激烈，在没有大量新增购房群体的情况下，销售竞争将异常激烈；
5、别墅市场炙手可热
因晋江经济发达，造就了许多成功人士，这些人必然是高端住宅的需求客户。
而晋江别墅市场供应量极少，且品质较低，目前还没有一个纯别墅的楼盘，处于供不应求的状态。
随着晋江城市建设的不断提高和配套设施的完善，人们对别墅的需求将大幅度增加（包括新增客户及回流客户），对品质要求也将提高。
四、户型售价及面积分析
1、晋江商品房相关情况一览表（详见附表一）
由“附表一”可以估算出，2004年，晋江商品房供应量为350亩左右，供应面积达50万m2（统计数据包括“福景花园”、“锦绣广场”等跨年度楼盘）。
预计住宅销售额在9.5亿元左右（包括预订）。
2004年，从晋江楼盘的推出量来看，供需基本平衡，且房价上涨较快，年底较年初上涨400-800元/m2。
1）户型分析
在所调研项目中（除单身公寓以外），以三房设置的比例最大，即几乎每个项目主力户型均为三房，且比例大都在50％以上。
面积范围从120-160m2，主力面积130-145m2；
因年底几个单身公寓楼盘推出，1房占户型总量的43.7％左右；实际上晋江单身公寓楼盘并不是很多，但因其面积小，套数多的特性及其他户型的设置面积过大，从而使得1房在套数比例中仅次于3房；
4房与复式住宅的比例基本相当，分别为11.7％和11.5％；
2房和别墅的比较相对较少，为1.5％和2.5％；
详见户型配比图
从以上可以看出，晋江住宅市场的主力户型为3房，且以大3房居多，4房及其以上的比例也占到25.7％，说明晋江高端住宅的消费量惊人，1房的投资价值也得到晋江人的认同。
但两房和紧凑型三房在晋江市场极为稀少，户型比例失调。
由此可见，在调研项目中，三房的市场供应量最大，大约占总供应量的29.1％，且户型面积大，而4房以上的占到了25.7％。
如今晋江房地产市场的日渐规范和发展，房地产市场已经逐步形成了“产品跟着市场走”的开发格局，因此今后的三房需求面积将会降低，而4房以上的高端住宅需求量将会回落，2房需求量会增加。
回归到一个理性的水平。
注：
以上所采用数据不是很完全，准确率在85%左右。
据调研推测分析房型需求有如下相关原因：
a、家庭人口结构
一般而言，家庭人口在4-6人之间，多数客户都有自建房，第一次置业因改善居住条件而购房大多以需求3房到4房为主；
b、收入水平
在晋江私营企业主、政府和企事业单位人员，已经成为住宅市场消费的“主流人物”，该类型消费群体收入购买力强，住宅需求类型为3房、4房、楼中楼或别墅。
因户型设计偏大，市场缺少紧凑型（2房、小3房）住宅。
而晋江的普通工薪收入水平一般，经济承受能力有限，难以消费大面积住宅，置业时往往以2房和小3房为主，并通常选择按竭的付款方式。
因此，晋江的普通工薪阶层在现有市场消费群体中只占小部分
2）住宅面积分析：
从所列表格的数据中可以发现：
a、主力户型3房，面积在120-160㎡之间，其中以130-145㎡的主力面积最为集中；
b、次主力户型四房面积范围在142.9-190㎡之间，以150-170㎡面积之间集中度最高，大约占该房型总数的70%；
c、二房的供应量稀少，只有晋兴有少量二房，面积为65-75㎡；
d、1房面积在40-60㎡之间，虽数量多，但绝对面积不大，只有晋兴公寓、宝龙、国际大厦、国际贵宾楼、金钻等楼盘有推出。
目前晋江市中心的单身公寓已趋于饱和，且众多项目的陆续交房，其出租压力也将显现。
预计未来晋江中心市区单身公寓开发量将减少，但新城区仍有一定量。
e、复式面积在145-300㎡之间，以200m2以上的最为集中。
别墅在该片区只有福璟、华泰二期及新天地等项目有其。
福璟花园已售馨。
华泰二期别墅尚未推出，估计销售形势看好。
2、区域楼盘售价分析
●从该片区楼盘价格特征来看：
1）在晋江这种中心市区小，人口高度集中的地方。
地段差异化导致价格的差异化，市中心的泉安路、迎宾路楼盘开发密集度最高，生活环境相关配套已形成，售价相对普遍较高在2600元/㎡到3300元/㎡之间，而世纪大道和SM广场因其生活氛围不足，又离市区有一定距离，价格居中2300-2800元/㎡。
2）主力房型3房的主力总价在30-45万元不等。
其价格以新世纪和福璟价格反差最为明显。
可见地段差异化导致价格差异化。
3）世纪大道的发展和环境的提升较快，随着锦绣广场、福璟花园、新天地、瑞璟花园、三远地块的陆续推出，使该路段综合环境将会不断改善，人流日益增多，交通商业日渐发达，从而发展成为政治、经济、交通为中心，预计该路段价值将会迅速提升。
●从时间跨度来看：
2003年前，因晋江住宅市场尚未启动，其价格在1200-1400元/㎡间，以当时的“竹园小区”为代表；
2003年初，“新世纪豪园”一期、“福龙花园”等的推出，预示着晋江房地产开发时代的到来，此时的价格在1600-1850元/㎡之间；
2003年下半年，“华泰国际”、“宝龙金色家园”的开始，掀起了晋江第一轮房地产开发的高潮，其间均价1900-2200元/㎡；
2003年底2004年底，“华泰国际”、“新世纪豪园”等楼盘跟进推出二期，凭借其一期良好的口碑，其均价在2400-2700元/㎡。
另部分精装修小套房也在这个区间入市，价格在3300-3400元/㎡之间。
五、晋江住宅市场客户群体分析
客户群体类型：
晋江客户群体类型，根据其收入状况进行细分可得出以下分类：
1、高收入阶层：
1）私营企业主和个体工商户
该类型消费群体特征：
数量较多，购买能力强；
对地段、生活环境和住宅配套档次要求较高；
大多需求较大面积三房以上，房型包括4房，楼中楼和别墅。
但现此部分人群仍热衷于自建房，有购买也是以别墅为主，普通住宅较少，这也是晋江别墅市场畅销的主因之一
2）行政机关和企事业单位的高级管理人员
该类型消费群体购买能力较强，对住宅各方面要求也较高，大4房、复式，对别墅也有一定需求。
此部分人群是晋江住宅消费的主力之一。
以上两种类型消费者在购房是依次考量的指标为：
1、居住环境（地段）2、产品素质3、房价4、物业管理5、子女上学、就医、交通配套及开发商知名度等因素。
2、中等收入阶层：
一般是指：
行政机关和企事业单位工作人员，
他们是市场的主力军，占消费群体的50-60％左右。
有较强的消费能力，较为关注上班及购物的便利性。
同时购房时价格是主导因素；
以需求中档产品的普通商品房为主，2房占多数，少量因其它因素需求3房；其购房的主要目的往往是拥有自已居住场所、改善居住环境或增加居住面积等，也有一部份是因结婚需要而购房。
该类型的消费者购房的主要考量因素依次为：
地段、价格、环境、产品品质、交通、物业管理和户型结构等。
从几个楼盘了解到，这部分人群是晋江的购房主体，以锦绣广场为例，就有7成的客户就是这部分人群。
3、中低收入阶层的消费者
因晋江住宅以大户型为主，致使该类型消费群体所占比例较小，由于经济水平不高，他们选择经济适用房或位置较为偏僻、价格较为低廉的住宅。
4、周边进城族
因工作、学习等原因，需在晋江长期居住的周边村镇和县市人群。
此部分人群需求以小户型为主，而晋江住宅市场户型配比的极度不均衡恰恰遏制了这部分人群的购买能力
根据其区域可以分为：
从上表可以看出，晋江各大楼盘的客户区域青阳都占了一半以上，为最为主力的客户群体。
而周边的几个镇加起来也占到41.5％，可见，晋江的住宅消费以本地为主。
外来消费力极少。
且因其户型设置上的不均衡，晋江住宅投资市场并不活跃，只局限在几个单身套房和温州人的炒作。
这从其二手房的萧条情景可以看出。
六、晋江未来楼盘开发量
随着晋江住宅市场近两年的火爆，未来的晋江楼盘开发将呈快速增长趋势，且开发区域将不断外移（如双沟、罗山等），楼盘品质也将继续得到提升。
细数今年底及05年的晋江楼盘开发量将超过——500亩（详见附表二），保守估计，05年市场供应量也将超过100万平方米，市场供应量可谓惊人。
且政府“湖光西路”一期旧城改造即将启动。
我们应该看到的是，晋江住宅市场经过这两年的高速发展，市场已经消耗了一大部分量。
在没有外来购房群体入住、二手房市场尚未启动、并且以本地消费为绝大多数的情况下，未来晋江市场这么大量的供给必然造成供过于求。
分析：
●晋江全市人口102万，但市区人口仅有9万余人，不足十分之一，虽有45万的外来人口，但鉴于晋江多为劳动密集型产业及家族式管理，外来人口素质不高，收入低，并非购房的主要人群，而管理人员基本上都是本地人；
●由于晋江人固有的意识，对二手房具有很大的抗性，二手房市场尚未启动，从而导致投资无法在短期内得到相应回报，使投资客信心不足，投资谨慎。
现晋江人购房大多是为了改善居住环境，真正用于投资者见少，且市场经济发达，其资金多用于生意，投资商品房的概念尚未深入人心；
●因晋江城市形象及建设水平所限，周边县市来晋购房极少，他们多会选择厦门或泉州，晋江本地的高端客户流失也非常严重。
晋江的城市水平的提高并非短时间内可以有质的飞跃，且泉州相对于晋江来说城市吸呐力更高，所以期望周边县市成为购房客在晋江发挥多大作用并不现实。
综上可以看出，未来晋江的房地产市场竞争将趋于激烈，以上几大难点如未得以突破或找到其他新的途径，晋江的房地产市场将很难有再大发展。
但我们看到困难的同时也应看到希望与契机：
●从“晋江住宅消费群体分布表”可以看出，9万人口的青阳占消费群体的一半以上，而周边区域全部累加起来还不过半。
在争取周边县市顾客效果不大的时候，是否应该关注周边乡镇呢？
晋江9万人口买了55%的住宅，而其它90万人口只买了不足45%，且其中不乏经济发达的安海、陈埭、池店、罗山等。
如能激发这部分购房群体，其市场需求量将是惊人的。
●晋江这两年加大了城市建设的力度，虽在短期内难以取得立竿见影的效果，但晋江本地客户的不断回流已是一个不争的事实。
且一些政策的出台（如在晋江失去禁止自建房）为房地产的发展提供了极大的便利及市场需求。
●03年开始的楼盘现多处于交房阶段，随着这些住宅的陆续交付，其价格与现价产生明显的对比，一方面可以让人们很明显的看出房地产的投资价值；另一方面也可以催动晋江的二手房市场；
●03-04年晋江房价的持续快速增长，不仅使早期购房者在房产投资中尝到了甜头，也会吸引投资者的光。
随着时间的推移，进入2005年，晋江房地产投资市场将会一定量的增长；
未来的晋江房地产市场将会是机遇与困难并存，只要在市场上能扬长避短，适应市场需求，制定适应的产品，找准市场空白点及切入点，定能获得成功。
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