房地产估价理论与方法分类模拟题17.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题17
房地产估价理论与方法分类模拟题17
（一）单项选择题
（每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的______。
A.完全相同的房地产
B.相关的房地产交易
C.类似房地产的交易
D.房地产的交易
答案：
C
2.下列不属于比较法适用估价对象的是______。
A.存量成套住宅
B.房地产开发用地
C.商铺
D.古建筑
答案：
D
3.搜集内容______的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A.充实和完整
B.丰富和完整
C.广泛和真实
D.完整和真实
答案：
D
4.采用比较法估价时，一般要求选取______可比实例。
A.3个以上
B.5个以下
C.3～5个
D.3～10个
答案：
D
5.在用比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的______倍。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
答案：
A
6.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为______。
A.建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1000m2，近期租出，年租50元/m2，位于50km外
C.建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D.建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
答案：
D
[解答]
（1）根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000。
（2）估价对象和交易实例位于同一工业区。
7.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取______的买卖实例。
A.协议方式
B.招标方式
C.拍卖方式
D.政府定价
答案：
A
8.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取______的方式支付。
A.一次付清
B.支付定金
C.分期支付
D.以一定日期为最后期限一次付清
答案：
C
9.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为______万元。
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50
答案：
C
[解答]在成交日期一次付清的价格=[4+18/（1+0.5%）6+18/（1+0.5%）12]万元=38.42万元。
10.某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。
已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为______元/m2。
A.3000
B.2895.73
C.2985.71
D.2960.80
答案：
B
[解答]该可比实例的实际总价格=[12+8/（1+8%）0.5+10/（1+8%）]万元=28.9573万元，实际单价=289573/100元/m2=2895.73元/m2。
11.在估价中选取四个可比实例：
甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10%，那么这四个可比实例实际单价的高低排序为______。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲
答案：
C
[解答]计算各可比实例的实际价格：
甲的实际单价=[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）]/100万元/m2=0.4653万元/m2，乙的实际单价=[24+36/（1+10%）0.5]/120万元/m2=0.4860万元/m2，丙的实际单价=0.4700万元/m2，丁的实际单价=[20+32.36/（1+10%）]/110万元/m2=0.4493万元/m2。
故有乙＞丙＞甲＞丁。
12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。
假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为______元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：
A
[解答]设建筑面积为xm2
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即
x=100+x×10%，求得x=111.11m2
该房地产一次付清的价格=[30×30%+30×70%/（1+6%）]×10000/111.11元/m2=2593.04元/m2。
13.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为______元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
答案：
C
[解答]建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=（145+9）m2=154m2，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500×145/154元/m2=3295元/m2。
14.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为______元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
答案：
B
[解答]建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125m2+25m2=150m2，每平方米建筑面积的价格=300000/150元=2000元。
15.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为______元/m2。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
答案：
A
[解答]使用面积=100m2×0.8=80m2，
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100元/m2=2400元/m2。
16.某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为______元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
答案：
C
[解答]建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=（100-100×10%）m2=90m2，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100元/m2=2340元/m2。
17.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用______时的汇率。
A.成交日期
B.价值时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
答案：
A
18.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064
答案：
D
[解答]交易情况修正系数=100/（100-6）=1.064。
19.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是______万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150
答案：
C
20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为______元/m2。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：
D
[解答]正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应自卖方缴纳的税费比率）=[300000/（1-6%）]/120元/m2=2659.57元/m2。
21.某宗房地产交易，买卖双方约定：
买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为______元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：
D
[解答]正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/m2/（1-6.8%）=2559.01元/m2；买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559.01元/m2×（1+3.9%）=2658.81元/m2。
22.在某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易中应由卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费。
则该宗房地产的正常成交价格最接近于______元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
答案：
D
[解答]正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500元/m2/（1-5%）=2631.58元/m2。
23.在某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%。
则该宗房地产交易的正常成交价格为______万元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
答案：
B
[解答]正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）=29万元/（1+3%）=28.16万元。
24.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方______元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
答案：
B
[解答]正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2500元/m2/（1+5%）=2380.95元/m2，卖方实际得到的价格=正常成交价格×（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2380.95元/m2×（1-7%）=2214.29元/m2。
25.在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。
则该宗房地产的正常成交价格为______元/m2。
A.2660
B.2425
C.2294
D.2427
答案：
D
[解答]正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2500元/m2/（1+3%）=2427.18元/m2。
26.在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方______元/m2。
A.2816
B.2823
C.2688
D.2632
答案：
B
[解答]正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500元/m2/（1-7%）=2688.17元/m2，正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应自买方缴纳的税费比率），买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2688.17元/m2×（1+5%）=2822.58元/m2。
27.为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
由2012年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为______元/m2。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：
A
[解答]此题综合性较强，面积误差为（100-95）÷95=5.26%，超过《商品房销售管理办法》规定的面积误差范围（3%），但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此买受人不用为增加的5m2买单，但购买单价发生了变化：
4000元/m2×95m2÷100m2=3800元/m2，因此计算过程如下：
3800元/m2×（1+0.3%）6=3868.92元/m2。
28.为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2011年11月13日。
经调查获知2011年6月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行市场状况调整后的价格为______元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458
答案：
B
[解答]可比实例在价值时点时的价格=可比实例在其成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数=3000元/m2×（1+1%）11=3347元/m2。
29.某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。
其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为______元/m2。
A.1376
B.2308
C.2558
D.1055
答案：
A
[解答]2012年10月1日的价格=2000元/m2×85.0/100×89.2/100×92.5/100×98.1/100=1376元/m2。
30.为评估某宗房地产2012年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年4月末，该类房地产自2012年1月至2012年6月末每月价格递增1%，2012年6月末至2012年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。
则该可比实例在2012年10月末的价格为______元/m2。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
答案：
B
[解答]该可比实例在2012年10月末的价格=[3000×（1+1%）2-10×4]元/m2=3020元/m2。
（二）判断题A对B错
1.对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。
答案：
A
2.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
答案：
A
3.城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。
答案：
B
[解答]城市规划规定了某宗土地为届住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，也应以居住用途来估价，除非申请变更为商业用途。
4.某块带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，建筑面积400m2，拆除建筑物费用为150元/m2，残值为50元/m2，则该地块总价为54万元。
答案：
B
[解答]该宗房地产相对于空地的减价额=（150-50）×400元=40000元=4万元，该地块的地价=2500×200元=500000元=50万元，则该地块总价=（50-4）万元=46万元。
5.如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。
答案：
A
6.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。
答案：
B
7.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。
答案：
B
8.法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。
答案：
B
9.评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。
答案：
A
10.评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，应取保守的居中的收益估计值。
答案：
B
[解答]遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。
11.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
答案：
A
12.对于价值时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。
答案：
A
13.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是价值时点时的状况，但估价对象状况不一定是价值时点时的状况。
答案：
A
14.在房屋征收中，当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来状况，因此价值时点应为未来。
答案：
B
[解答]在上述情况下价值时点应为现在，而估价对象状况应为未来状况。
15.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，价值时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。
答案：
B
16.某房地产估价公司于2010年3月11日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则价值时点应为2013年3月11日。
答案：
B
[解答]价值时点为2010年3月11日。
17.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。
答案：
B
18.价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。
所以房地产估价结果旨定是现时的价值时点的价值。
答案：
B
19.如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。
答案：
A
20.在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。
答案：
A
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