宜兴市物业专项维修资金管理办法.docx

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宜兴市物业专项维修资金管理办法

宜兴市物业专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条     为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《无锡市住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法.

第二条     本市物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于房屋等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条      本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋各业主或者与单幢房屋结构相连的其他房屋各业主共有的部位，一般包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由各类房屋的各业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、技防设施、单元防盗门、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库（位）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、建筑物、构筑物等。

本办法所称物业服务单位是指根据有关委托合同、协议提供物业服务的物业企业、社区居委和实行业主自治管理的业主委员会组织。

第四条      市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）负责本市物业维修资金的指导和监督工作，其所属的市物业管理中心（以下简称市物管中心）具体负责本市维修资金的归集、核算，并做好维修资金使用的相关管理工作；各镇人民政府、街道办事处、园区管委会（以下简称属地政府）协助做好维修资金归集、使用的监督管理工作。

市财政、审计部门根据本办法的规定负责维修资金的管理、监督工作.

第二章 交 存

第五条     下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金:

（一）住宅,包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等,但为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备以及居民依法自建自用的房屋除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者与住宅小区同在一个出让地块上的非住宅，包括开发建设单位建设的可用于售（租）的车库（位）；

（三）其他存在两个以上业主共用部位、共用设施设备应当缴纳维修资金的房屋.

单幢房屋为二个以上业主所有或者原为一个业主所有因分割转让为二个以上业主所有的房屋也须按规定交存维修资金.

第六条     首期维修资金按照以下标准交存:

（一）  住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，设电梯的住宅按照建筑面积每平方米90元标准交存；其中住宅区内单一产权的独立式住宅，按照建筑面积每平方米30元标准交存；

（二）  非住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，设有电梯或与设有电梯的住宅结构相连的非住宅,按照建筑面积每平方米90元标准交存；其中住宅区内单一产权的独立式非住宅，按照建筑面积每平方米30元标准交存；

（三）  出售、出租的车库（位），按照建筑面积每平方米50元标准交存，设有电梯并能直接使用的,按照建筑面积每平方米90元标准交存。

不能确定建筑面积的，按每个车库（位）1000元标准交存；

（四）  经济适用房、拆迁安置房按照建筑面积每平方米20元标准交存，其中设电梯的按照建筑面积每平方米60元标准交存；

（五）出售公有住房的，由售房单位在售房款中按照建筑面积每平方米50元标准提取交存。

设电梯的公有住房,按照建筑面积每平方米90元标准提取交存.

维修资金的首次交存标准应当根据实际情况适时调整.

第七条     业主交存的维修资金属于该业主所有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有.

第八条     首期维修资金由开发建设单位负责代收，开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前应按本办法规定的标准,将首期维修资金一次性交存至指定的维修资金银行专户，由市物管中心分户出具财政监制的专用票据.

开发建设单位应当在房屋买卖合同中载明维修资金的交纳标准和方式，并在代收后交付资料票据时提供交存维修资金的专用票据。

市价格主管部门核定或备案的住宅房屋销售价格不包括维修资金.开发建设单位、销售企业代收的维修资金不计入房屋销售价格。

第九条     公有住房售房单位在出售公有住房时，售房单位应当一次性交存首期维修资金.

第十条     业主在申请产权登记时，应当根据房屋登记机构要求出具维修资金交存凭证；有本办法第五条第二款规定情形且未交存维修资金的，在办理产权转移过户手续时，房屋所有权人应当按房屋类别到市物管中心交存维修资金。

第十一条  维修资金自交存之日起，按照不低于银行同期存款利率计息，每年结息一次。

维修资金使用应当先在利息部分列支，当增值部分不敷使用时,经业主大会会议决议报市住房局批准后，可使用维修资金本金，但业主分账户余额一般不得低于首期交存额的30％。

第十二条   业主分户账户维修资金余额不足首期交存额30%的，经属地政府或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第十三条   维修资金本金由市财政部门管理，市住房局负责维修资金归集和利息专户等日常管理。

条件成熟的住宅区可以申请将维修资金划转业主大会管理，具体办法另行规定。

属地政府、社区居委会应对业主委员会管理、使用维修资金的活动实行指导和监督。

第十四条   市财政部门应当委托所在地商业银行,作为本市维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户.财政部门应将其产生的利息在下一会计年度期第一个月划入市住房局维修资金利息专户。

维修资金按照统一交存、专户存储、专款专用、业主决策和行政职能部门监督使用的原则进行管理。

所设立的维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋门牌号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账，按房屋门牌号设分户账。

第三章 使 用

第十五条       维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十六条       拥有相关共用部位、共用设施设备的业主承担共用部位、共用设施设备维修、更新、改造义务，并按以下方式分摊费用：

（一）住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,其中集中式车库（位）的维修费用按相关业主拥有的份额分摊。

（二）住宅小区内单一产权独立式住宅或非住宅业主交纳的维修资金专项用于小区内共用设施设备的维修、更新、改造，其本体维修等由该业主自行承担。

（三）维修资金未交纳期间发生的维修费用由相关业主按住宅建筑面积的比例分摊；涉及公有住房单位或者尚未办理房屋所有权初始登记的开发建设单位的，由公有住房单位或尚未办理房屋所有权初始登记的开发建设单位按照相关建筑面积的比例分摊。

第十七条      维修资金用于共用部位、共用设施设备维修、更新、改造发生的实际费用，包括前期勘察、鉴定、设计、工程招标、监理、保险、税金、审计费等。

维修资金的使用应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；

（二）维修项目符合维修资金使用范围；

（三）业主维修资金账面余额符合维修资金使用要求；

（四）相关业主已就维修项目的费用分摊达成一致。

第十八条      维修资金的使用一般实行年度计划预算制度，即物业服务单位提出下一年度零修、急修和计划维修项目的计划及概算或预算，确定总（概）预算资金，经业主委员会组织按本小区规定的程序审议通过,市物管中心审核同意后，由物业服务单位组织实施。

上款中的计划维修项目在具体实施前应当编制详细预算,经市物管中心现场勘核后方可实施。

具体办法由市住房局制定。

第十九条      未成立业主大会的住宅小区,需要使用维修资金的,应当向市物管中心提出申请，并提交下列相关材料：

（一）         年度计划表、维修资金使用申请表、（概）预算书；

（二）         物业服务单位根据维修和更新、改造项目提出的使用建议;没有物业服务单位的，由相关业主提出的使用建议。

使用建议应当报所在地社区居委会审核备案；

（三）         维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议的书面材料，或提供按本办法第二十二条规定的相关材料；

（四）        物业服务单位、相关业主编制的组织实施使用方案.

公有住房售房单位需动用维修资金的，可参照以上程序办理。

第二十条      业主大会成立后,需要使用维修资金的，应当向市物管中心提出申请,并提交下列相关材料：

（一）         年度计划表、维修资金使用申请表、（概）预算书；

（二）        业主大会关于同意使用维修资金的书面决议文件。

书面决议文件应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊和相关业主投票同意签署确认等情况；

（三）         物业服务单位、相关业主组织实施使用方案.

第二十一条  按工程实际情况需要事先拨付材料款或进度款的，应当在施工合同书中约定，约定的数额一般不超过工程预算的30％，办理有关划款手续后，未成立业主大会的由所在地社区居委会、成立业主大会的由业主委员会对该款项的使用履行监管职责.

第二十二条   确因特殊情况，不及时维修将损害业主利益时，经市物管中心同意，可由业主委员会或物业服务单位或所在地社区居委会在物业管理区域显著位置采用发布公告的形式广泛征询区域内的业主意见。

公告公示期限一般不少于7天，业主对公示内容有异议的，由公告发布单位负责解释。

在公示期间反对的业主或反对业主所拥有专有部分面积均同时不足业主总数、物业管理区域建筑总面积三分之一的，业主委员会或所在地社区居委会可以据此作出公告通过的决议。

第二十三条    维修结束后，维修实施单位应当及时向市物管中心申请验收,验收属实的,持下列材料到市物管中心提出拨付或列支申请：

（一） 维修资金结算审核表；

（二） 项目工程量清单、验收证明；

（三） 工程决算书,使用资金达到一定额度的需提供有资质审计单位决算审计书;

（四） 施工合同或协议;

（五） 相关业主证明材料。

第二十四条    市物管中心收到上述材料后,在15个工作日内完成材料审核,并出具结算意见。

相关决算和审计经市物管中心审核后，将资金拨付给物业服务单位或者相关单位。

第二十五条     发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务单位或业主委员会或社区居委会先行组织抢修，并告知相关业主或公示。

该类情况应当在制定本小区维修计划时列入急修可能发生的情形作充分预计,其所涉维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。

发生危及房屋安全或严重影响使用功能等紧急情况一般是指:

（一）电梯出现故障，并危及人身财产安全或定期检验被责令整改的；

（二）水泵发生故障或损坏导致供水、排水中断的；

（三）物业外立面破损可能引起坠落危及人身安全的;

（四）消防、安防系统部分设施、部件发生故障，影响系统正常工作,有关部门要求立即整改的；

（五）其他因自然灾害、事故导致需要抢修的紧急情况。

第二十六条    下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅等物业和共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅等物业和共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和日常养护费用；

（五）其他不应列支的情形。

第二十七条    业主对物业维修、更新、改造费用有疑义的，物业服务单位或业主委员会等组织单位应当负责解答，仍有异议的可委托有关机构复核，委托费用由委托人先行支付。

异议成立的，委托费用由相关单位或责任人承担.业主对所承担的份额有异议的，应当协商解决，协商不成可以依法申请仲裁或提起诉讼.

第二十八条    房屋及其他共用部位、共用设施设备在保修范围和保修期限内发生质量问题的，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

开发建设单位应当在各分项工程保修期满前30日上报市物管中心，由市物管中心会同物业服务单位、业主委员会及社区居委会对该分项工程进行检查核验，形成验收合格认定书，明确未尽事宜责任。

未形成验收合格认定书的，开发建设单位应当继续履行保修义务,不得以期限届满为由推卸保修责任.

第二十九条    下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）          维修资金及其利息的收益；

（二）          利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

（三）          共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十条       市物管中心负责建立信息化管理系统，依法对维修资金的归集、查询、使用等环节进行管理。

第三十一条    市物管中心应当为业主、业主委员会提供下列查询、核对服务：

（一）          维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

（二）         发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）          业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

（四）          其他有关维修资金使用和管理的情况。

第三十二条    在保证维修资金安全和正常使用的前提下，被指定商业银行应当按照国家有关规定确保维修资金保值增值。

第三十三条    代管银行每年至少一次向市物管中心、业主委员会报告维修资金情况。

市住房局、市物管中心及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求代管银行进行复核。

房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时过户.

第三十四条     房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）           灭失房屋所有权证记载的业主应当持注销房屋所有权证的证明（或者房屋所在地区拆迁管理部门出具的房屋因拆迁而灭失的证明）、本人身份证,至市物管中心办理资金账户注销手续，房屋分户账中维修资金余额返还业主。

已划转业主大会管理的维修资金，参照本项规定执行；

（二）           公有住房售房单位应当持注销房屋所有权证的证明、单位证明，至市物管中心资金办理账户注销手续,并将房屋分户账中维修资金的余额转为单位住房资金。

售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系，收缴同级财政。

第三十五条     维修资金的管理和使用,应当依法接受财政、审计部门的监督。

维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

第三十六条      违反本办法规定的，由有关行政管理部门依照法律、法规、规章的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条      维修资金管理部门和管理机构及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处,不依法履行职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十八条      本办法第五条规定以外的房屋，包括商业开发销售的各类市场、写字楼、产权式酒店等其他非住宅物业的维修资金交存参照本办法执行，具体内容应当由双方当事人在销售合同中约定。

第三十九条      本办法实施前业主已交存的电梯更新资金仍专项用于电梯的更新，或者根据业主大会决议依照本办法执行。

本办法实施前未建立维修资金的住宅小区是否建立维修资金，由业主大会决定。

业主大会决定建立维修资金的按本办法的有关规定执行。

原由属地政府建造但未建立交存维修资金的拆迁安置小区的维修由属地政府负责.未建立维修资金的老住宅区共用部位和共用设施设备的维修由属地政府负责。

第四十条         开发建设单位或者物业管理单位代收的维修资金,应当按本办法规定及时上交市财政部门指定专户储存。

第四十一条      本办法自2013年1月1日起施行，有效期5年。

《宜兴市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（宜政发［2005］85号）同时废止。

本办法实施前已办理商品房销售许可的房屋等物业的维修资金按原规定的交存标准执行；本办法实施后办理商品房预售许可的房屋等物业，包括分期、分批建设在本办法实施后办理商品房预售许可的，按本办法执行。