地产项目成本指导书.docx

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地产项目成本指导书

城市风景

（一期）

成

本

指

标

控

制

指

导

书

2、目标4

四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制——财务部4

1、成本控制目标：

4

七、建安造价指标分析表12

一、项目概况

1、一期总规划指标

⏹占地面积：

58067.21m2（其中：

建筑用地56043.38m2，代征地2023.83m2）

⏹容积率:

1.023

⏹总建筑面积62911m2

住宅：

53643m2（不含不计建筑面积的多层阳光房391m2，小高层阳光房305m2，过道骑楼、商铺后仓储部分450m2、架空层庭院355m2）、分散商业1353m2、餐饮2319m2、人防地下室4280m2、餐饮地下室1316m2。

⏹销售面积:

57315m2（住宅53643m2、分散商业1353m2、餐饮2319m2）

⏹层数：

住宅3-9层

⏹户数：

487套

⏹车位:

444个（其中:

室外289个,小高层地下室109个、餐饮地下室46个）

⏹入伙日期：

2005年4月

二、地价成本控制

1、责任部门——财务部

2、现状及控制要点

⏹按照已经签署的土地合作等协议，城市风景土地证面积占地为342824平米（已扣除南海渔村占地），实际使用面积为333183平米约499.77亩，地价为19991万元，市政配套费为3353万元，合计23344万元，为截止2004年4月底已支付14282万元占61.18%。

整个小区的容积率为1.5，平均楼面地价为501元/㎡。

一期占地面积为58067.21㎡，建筑面积为62911㎡，容积率为1.023，从一期售价相对较低，以及品牌树立考虑，一期地价按508.99元/m2进行分摊。

三、营销费用控制

1、责任部门——销售经营部

2、目标——考虑城市风景一期以及中山市场的现实情况，具体控制指标为：

1300万,此项费用不包括人工,具体费用明细见营销费用成本指导书。

四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制——财务部

1、成本控制目标：

☞负责核算及进行合理分配；

☞吃透政策，合理降低物业基金成本；

☞督促销售部加快房款回笼，加强付款计划性，以减少利息支出；

☞通过公司范围内的目标费用管理，合理降低费用支出。

五、建安成本控制

1、责任部门——项目经理部

☞项目部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任。

☞项目经理部关于成本控制的基本职责：

✧按照成本费用控制管理要点和目标，遵照目标成本管理通则及其相关规范和制度开展业务活动；

✧根据成本部定期发布总成本动态变化的情况，并对动态变化有权进行各专业部门的主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。

✧对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；

✧主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度；

✧配合并接受成本管理部按章行使的指导与监控工作；

✧根据总部招标管理规范组织招标工作；

✧整理并更新合格承建商及供货商名录，确保每次邀请的投标单位均有能力承担我司的工程；

✧制订《材料设备供货计划》、《招投标工作计划》，并及时发送到相关配合部门。

✧对基础、设备等重要方案进行技术审核，确保方案的合理性及经济性；

2、责任部门——成本管理部

☞成本管理部的成本控制基本职责：

✧对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化有权进行各专业部门的主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。

✧各项招标工程的标底工程量编制及配合招标工作;

✧对非招标工程的合同造价进行预算的编制或审定；

✧配合项目部的各类工程方面方案的成本比较;

✧按月及按阶段动态分析成本执行变化情况;

✧合理安排预算结算人员的具体专职工作，保证预算结算工作的及时完成;

✧参与审核各类工程合同及招投标文件;

✧按照公司有关规范，参加招投标定标工作；

✧完成每月设计变更及签证的结算;

✧及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验

✧根据实际工程进度审核各分部分项工程进度款

✧竣工项目成本的全面分析

预结算、动态成本控制

✧目前，预结算采用对外委托的方式，重点要做好预算、结算的审查控制工作。

✧成本部制定了各项控制表格，以便审查控制。

✧成本部正在建立成本经验数据库，便于对比分析控制，提高对咨询公司的控制力度。

✧实行变更签证月结制度，按时完成各项工程结算。

✧做好各项招标的成本分析比较。

✧专业工程师力所能及地协助完成零星工程的工程量计算，造价人员复核、套价。

3、责任部门—万创：

☞万创的成本控制基本职责：

✧加强设计计划管理，保证招标及施工所需时间；

✧严格控制设计费用，不可超成本指标；

✧按照成本指标及公司相关成本管理规范组织样板房、会所、售楼处装饰工程设计及招标；

✧按照总部规范及公司规范做好装饰工程变更及签证工作，必须保证在成本控制指标内。

✧按照成本指标组织园建及绿化设计，以及细化设计，确保低于成本指标。

4、目标成本及控制要点：

☞设计管理：

定期跟踪设计，做好图纸细化，减少现场修改。

A.优化设计方案，直接降低建安成本

✧提倡设计招标，实行限额设计，力求将使含钢量、砼含量做到更省，更合理。

✧对基础工程（包含承台），应在考虑现场实际的情况下，尽量优化设计方案。

✧对于结构部分钢筋，可采用三级钢筋替代二级钢筋，有利于降低钢筋含量。

✧严格按照公司统一构造做法进行设计与施工。

✧在没有特殊要求的内墙面，尽量采用混合砂浆替代水泥砂浆，既有利于控制墙面开裂，也有效的降低了成本。

✧雨水管尽量设在阳台外面，既增加美观，也减少阳台渗水的几率。

✧设计尽量考虑得更详细、更明确、更经济适用。

如：

能采用塑料套管就不会用钢管；能用轻型砼水泥管就不用重型管等。

✧加强专业设计招标及施工图的审查，减少现场设计修改变更。

✧各种管网的设计考虑冲突的问题，在图纸会审时加大审核力度，避免部分出现不少管道与管道之间的冲突。

✧环境园建及样板房的施工选择，必须按公司规范执行，选材、定价及选施工方时应进行多方对比及合理招投标。

✧环境园建及样板房部分的设计与实际施工情况变化太大，成本较难控制，结算比预算高一倍。

设计阶段控制中重点把握，尽可能一次到位，对园建、样板房等的成本控制，一定要做好前期预测、分析，做好各项功能的比较，以满足客户需各项功能的比较及需要的“必要功能”。

在适当的部位，增加一些新颖的功能，也可吸引客户。

☞工程管理：

A.避免工程质量问题

✧为避免发生出现过的工程质量问题，特别需要注意公司内部网上的工程案例库以及常规问题。

✧加强总包、分包单位的现场管理，对部分分包工程，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等的成品保护意识不够，提高各单位的成品保护意识。

✧加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加。

✧加强现场工程管理，特别注意对隐蔽工程的验收，避免施工单位偷工减料。

✧外墙采用灰砂砖或红砖砌体，减少外墙渗水的可能，还要特别注意对门窗部位的防水处理。

✧卫生间在做防水层施工前，先做灌水实验。

✧厨卫间、屋面等根部易渗水处设置一次性浇灌返梁，不留施工缝，提高防水的效果。

✧坡屋顶老虎窗砼一次浇筑改为二次浇筑，减少渗漏，避免投诉。

✧甲方分包工程及采购较多，加大总包及甲方的管理。

✧对指定品牌范围内的材料的跟踪力度不够，导致有个别材料不在指定品牌范围内。

B.材料设备的订货及限价

a）总体情况

✧尽快提供集团集中采购范围的涂料、洁具、发电机、电梯等的材料设备详细计划（包括型号、数量及到货期等），便于集中采购。

✧做好区域采购和集团联合采购的材料、设备计划，提早做好招标，尽量找到更便宜的厂家。

✧项目经理部必须按期提交成本部及预算组一份材料设备采购及限价时间计划，并得到主体单位的共同认可。

✧因钢筋、水泥、砼价格波动较大，为减少风险，采用按投标期公布信息价与施工期平均公布信息价的差额进行调整。

✧设计图纸与工程方案（包括分包及园建工程）是预结算工作质量和效率的源头，专业部门应当充分重视并进一步改进。

b）、工程招标

✧严格按照集团及公司规范要求进行材料、设备、工程的程序进行招标定价。

✧在条件允许的情况下，桩基工程、主体建筑及安装工程尽量采用工程量清单综合单价招标的方式，这样会使工程的建安成本完全接近市场价，避免定额的不合理性。

✧样板房、销售大厅、住户大堂、裙楼外墙等装修分包工程，以及园建、绿化、室外管沟等工程采用图纸范围内综合单价招标包干的形式进行招标，并列明主材的价格。

✧对零星小型工程项目，由项目部按照公司的零星小型工程规范执行。

✧对于分包工程中比较专业化的项目，尽量进行综合单价分析，以便掌握部分组件的市场价格。

如高低压柜、三箱、铝合金门窗、木门、阳台栏板、幕墙等。

对这部分设备及工程，必须要求设计及项目部提供详细的技术要求，避免出现招标后修改设计方案。

✧对于一个立面或一个部位的工程，最好进行一次招标，不要进行分开招标，以免投标单位为了进场，先占住位置，以后工程紧急，指定这家单位做其他的增加工程。

既会出现审价困难，也会出现低价中标，高价结算的情况。

c）材料、设备、工程分类

✧按甲方实时限价：

实时限价：

是指由甲方根据选定的样板、品牌及市场情况,在施工过程中根据实际需要进行实时限价，限价中应注明限价材料价格所包含的范围。

主要材料

其他可采用以往项目的材料价

石材及磨边费

可在成本管理部材料价信息库中查寻或市场寻价的方式确定

✧集团战略采购（甲供）

材料、设备、工程

外墙劈历砖、内外墙涂料、洁具及洁具配件、发电机组、电梯、开关插座、电线管、户内配电箱、室内外排水管

✧区域采购

材料、设备、工程

进户门安装工程、钢屋瓦、雨水檐沟工程、分格条、变压器、环网柜、室外灯具、室内暗埋给水管（PPR管）、保安对讲、居家报警工程、草地喷灌系统工程、

✧联合采购

材料、设备、工程

阳台栏杆工程、楼梯扶手工程、楼梯间墙地砖、设备间和公用间墙地砖、铝合金冲孔板百叶工程、窗护栏、玻璃雨蓬、院门、信奶箱、装配式花槽、室内灯具、

✧公司自行采购

材料、设备、工程

铝合金门窗工程、单元门、门牌门号、小区围墙工程、高低压配电房安装工程、发电机组安装及降噪工程、室外弱电管网工程、变频供水安装工程、消防工程（包括发电机房CO2工程）、游泳池及水景设备供货安装工程、园建工程、绿化工程

✧直接采购工程

材料、设备、工程

有线电视工程、电话工程、网络信息工程、燃气工程

✧乙供材料设备（部分需指定品牌）

材料、设备、工程

大理石门槛、防水材料、保温材料、防火门、商品混凝土、成品烟道、钢筋、水泥、电线、电缆、三箱、母线、桥架、水泵、风机、阀门、外墙给水立管、消火栓箱

6、具体控制指标

见附表：

六、其他相关事项

1．有关目标成本执行情况的考核办法另行制订；

2．招投标、工程预结算、成本变化信息的跟踪等相关事项，按公司统一规范执行。

（完）