房地产评估00122教学文稿.docx
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房地产评估00122教学文稿
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房地产评估（00122）
一、单选题
∙1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是
A.公共建筑
B.居住建筑
C.工业建筑
D.商业建筑
参考答案：
B
∙2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑？
A.居住建筑
B.公共建筑
C.商业建筑
D.工业建筑
参考答案：
B
∙3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则
A.房地产价格较高
B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化
D.房地产价格较低
参考答案：
D
∙4、持续在同一地块上不断增加投资，由于每次投资的生产率不同而带来超额利润，以此转化成的地租称
A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.垄断地租
D.矿山地租
参考答案：
B
∙5、在房地产中，将地块上的建筑面积与（）称为容积率。
A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比
参考答案：
B
∙6、如果实现土地使用年期越长、（）的情况，必须以年地租不变为前提。
A.地价越高
B.地价越低
C.地价越固定
D.地价越波动
参考答案：
A
∙7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金。
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
参考答案：
C
∙8、在因素成对比较的情况下，给A赋值（），则能实现A与B同等重要。
A.10.00000
B.50.00000
C.0.50000
D.5.00000
参考答案：
C
∙9、评估（）价格所应采用的资本化率称为综合资本化率
A.建筑物
B.构筑物
C.房地合一
D.土地
参考答案：
C
∙10、成本法是（）以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
A.扣除管理费
B.扣除税费
C.扣除折旧
D.扣除保险费
参考答案：
C
∙11、成本法投资利润的计算基数为
A.自有资金投资额
B.贷款总额
C.总投资额
D.借款总额
参考答案：
C
∙12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定
A.土地还原利率
B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正
D.如何计算土地使用年期修正
参考答案：
B
∙13、市场比较法的理论依据是
A.最佳使用原则
B.替代原则
C.区位理论原则
D.市场原则
参考答案：
B
∙14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的
A.各年净收益的总和
B.各年毛收益的现值之和
C.各年净收益的现值之和
D.年平均收益之和
参考答案：
C
∙15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是
A.土地的估价期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同时期的基准价不同
D.土地在不同时期的路线价不同
做
参考答案：
B
∙16、估价中的最高最佳使用中不包括
A.最佳位置
B.最佳用途
C.最佳规模
D.最佳集约度
参考答案：
A
∙17、剩余法在评估待开发土地中运用得
A.最少
B.最为广泛
C.最难
D.最一般
参考答案：
B
∙18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的
A.性质
B.工业状况
C.生活状况
D.设施状况
参考答案：
A
∙19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合
A.统一原则
B.合法原则
C.平衡原则
D.同步原则
参考答案：
B
∙20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的
A.任意计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
参考答案：
B
∙21、房屋的商品租金构成因素是
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
参考答案：
C
∙22、路线价估价法是一种评估大量土地的
A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法
参考答案：
A
∙23、路线价法的难点和关键是
（5）资金问题A.深度百分率表制作
B.深度的确定
他们的成功秘诀在于“连锁”二字。
凭借“连锁”，他们在女孩们所喜欢的小玩意上玩出了大名堂。
小店连锁，优势明显，主要有：
C.宽度的确定
喜欢□一般□不喜欢□D.单位价格的确定
综上所述，DIY手工艺品市场致所以受到认可、欢迎的原因就在于此。
我们认为：
这一市场的消费需求的容量是极大的，具有很大的发展潜力，我们的这一创业项目具有成功的前提。
参考答案：
A
∙
∙小饰品店往往会给人零乱的感觉，采用开架陈列就会免掉这个麻烦。
“漂亮女生”像是个小超市，同一款商品色彩丰富地挂了几十个任你挑，拿上东西再到收银台付款。
这也符合女孩子精挑细选的天性，更保持了店堂长盛不衰的人气。
24、新开发区内可出售土地的平均售价
A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
成功秘诀：
好市口＋个性经营C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费
为此，装潢美观，亮丽，富有个性化的店面环境，能引起消费者的注意，从而刺激顾客的消费欲望。
这些问题在今后经营中我们将慎重考虑的。
参考答案：
B
∙
∙喜欢□一般□不喜欢□25、在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在什么情况下应具有同样的地价标准。
3、竞争对手分析A.任何区域内
小饰品店往往会给人零乱的感觉，采用开架陈列就会免掉这个麻烦。
“漂亮女生”像是个小超市，同一款商品色彩丰富地挂了几十个任你挑，拿上东西再到收银台付款。
这也符合女孩子精挑细选的天性，更保持了店堂长盛不衰的人气。
B.一个城市内
C.全国范围内
D.同一市场供需圈内
参考答案：
D
∙26、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用
A.主观耐用年限
B.自然耐用年限
C.经济耐用年限
D.客观耐用年限
做题结果：
C
参考答案：
C
∙27、标准深度是指标准宗地的
A.街道宽度
B.临街深度
C..街道长度
D.街道曲度
参考答案：
B
∙28、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是
A.评估报告的有效期
B.估价作业日期
C.估价工作结束日期
D.评估报告的时效期
参考答案：
B
∙29、“三通一平”是指
A.通道路、供水、供气和土地平整
B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整
D.通道路、供水、供电和土地平整
参考答案：
D
∙30、不属于土地自然属性的是哪项
A.土地资源的有限性
B.土地资源的可替代性
C.土地使用的可持续性
D.土地自然性状的地域差异性
参考答案：
B
∙31、房地产价格的实质是房地产
A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格
参考答案：
B
∙32、建筑地段地租的基础是由真正的
A.生产成本规定的
B.农业地租规定的
C.生产价格决定的
D.垄断利润决定的
参考答案：
B
∙33、韦勃的区位因素体系是
A.交通、质量、劳力
B.运费、劳力、集聚
C.运费、销售、成本
D.自然技术、社会文化、人口
参考答案：
B
∙34、商业中心往往位于地价高昂的
A.黄金地段
B.边缘地段
C.落后地段
D.一般地段
参考答案：
A
∙35、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是
A.土地个别因素
B.建筑物个别因素
C.城市区域因素
D.政策因素
参考答案：
A
∙36、商业标准宗地的位置应是
A.街角地
B.多面临街地
C.一面临街地
D.畸零地
参考答案：
C
∙37、城镇土地定级的主要任务就是测算
A.级差收益
B.中房指数
C.价格指数
D.基准地价
参考答案：
D
∙38、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格
A.最终会基本趋于一致
B.最终会扩大差别
C.由有关部门确定
参考答案：
A
∙39、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值
A.1.00000
B.0.50000
C.10.00000
D.5.00000
参考答案：
B
∙40、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中
A.其中分母小于100
B.其中分母大于100
C.其中分母等于100
D.不成立
参考答案：
A
∙41、归属于房地产的净收益是由
A.有效毛收入扣除利润，税金后
B.潜在毛收入扣除合理运营费用后
C.有效毛收入扣除合理运营费用后
D.潜在毛收入扣除利润，税金后
参考答案：
C
∙42、以下属于按照补助费的有
A.农民工安置补助费
B.超转人负安置补助费
C.拆迁安置费
D.征地管理费
参考答案：
B
∙43、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以
A.建造时间为基准时点
B.开始使用的时间为基准时点
C.购买土地使用权的时间为基准时点
D.估价时点为基准时点
参考答案：
D
∙44、以下哪些选项属于房屋重新建造成本
A.利息、利润
B.利息、利润、税费
C.利润、税费
D.利息、税费
参考答案：
B
∙45、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按
A.任意计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
参考答案：
B
∙46、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在
A.区域范围
B.规定范围
C.合理范围
D.期望范围
参考答案：
C
∙47、路线价是标准宗地的
A.每平方米价格
B.每平方英尺价格
C.单位价格
D.每米宽度的价格
参考答案：
C
∙48、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为
A.21万
B.19万
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