商业地产分类及各类成型运营模式模式.docx
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商业地产分类及各类成型运营模式模式
商业地产分类及各类成型运营模式模式
商铺概念
商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。
北宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：
（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商品交易场所。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。
消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商业分类：
商铺分类：
从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
（6）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。
各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）选址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米以下。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1）在城乡结合部、交通要道。
（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
商业街商铺：
商业街商铺类型
商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。
专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
商业街
（1）专业商业街特点
规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。
北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。
如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。
（3）商业街名称特点
专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。
比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店"不夜城"，消费者从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。
复合商业街的特点
（1）商业街规模特点
复合商业街大多数规模庞大。
无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。
（2）商业街规划设计特点
沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。
复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。
科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题。
（3）商业街名称特点
复合商业街的名称主要体现其所在的位置。
复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高。
一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。
开发量的问题，专业的问题，无序开发问题等等。
最初商业地产形成是我们城市商业网点立法之后。
第二，在执行过程中，政府管理这块又缺失，立法滞后，管理缺失，这就造成了整个行业的无序发展。
实际上商业地产这么多年一直是个无序发展的状态。
但是这么多年来政府没有做工作，反而做了一些不应该做的位置上，导致现在也无法做工作。
首先，各个城市有商业网点规划，但是一直没有出台，就是无法可依，各地政府可以不执行。
实际上现在商业地产怎么开发，都是规划局说得算。
这方面，政府没有一个严格的管理条例。
建委又不懂商业，规划也不懂商业，所以商业地产开发这么多年来一直是无序的状态，就是没人管，不该管。
所以商业地产开发，归根到底是政府的问题。
商业网点规划，这里面有几个大问题，就是政府缺失在这个商业网点的规划，它更主要的出发点是城市形象和政绩工程，所以造成了商业地产的无序发展。
所以政府应该是目前商业地产发展的一个最大的责任。
总之，两方面的原因，一个是政府支持不到位，恐怕商业地产五年十年之后还会这样无序的发展。
我们今天探讨的问题可能五年十年之后还是这种情况。
我们希望大家从自身条件多约束，来推动商业地产的发展。
商业地产我们无法驾御，因为政策、法律的问题我们解决不了。
商业地产各类运营模式简述
1、温州模式：
温州模式→该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。
由于市场这个领域内，大部分市场都是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。
温州一般是民营企业，股东较多，办事效率高，注重政府等人际关系建设，社会游资力量丰富，资金融资能力强。
对于市场一般是几个人合股运作，招商方式中多采用温州传统的老乡资源，进行炒作或出假牌，对于广告投入不甚加强，节点控制观念不强，但其对开业、开盘之类活动重视，对于政府的组织公关能力非常擅长，而且在关键时刻敢于投资。
2、远洋城模式：
远洋城模式→城市中心建Shoppingmall，销售采用虚拟铺位方式。
由河北万昌投资公司修建的唐山远洋城，保定远洋城，石家庄远洋城，这种中国式的shoppingmall，虽然超出市场领域的范畴，但其有许多新意之处，与市场有许多借鉴之处。
远洋城，在城市中心地带或次中心地带，这与传统的郊区商业不同，而且城市人均收入水平和汽车拥有量低于标准水平，如唐山、保定等为三级城市，建设规模宏大的shoppingmall。
通过概念营造，招商也是通过主力店（麦当劳、肯德基、超市、娱乐等）组成一个大的集合体。
新颖之处在于其虚拟铺位，产权销售模式，即将商场划分为若干个小小铺位，通过平面图虚拟铺位销售产权，采用统一返点，然后在经营上统一管理、根据对主力店实力和号召力不同定不同租金，租金与售价之间的必然联系不强烈。
比例也不正确。
但其shoppingmall中许多设计和运作理念，仿造传统shoppingmall的概念进行，有许多成功之处，尤其在建筑设计中颇有借鉴的成功之处。
其产权销售价奇高，从销价提返点给投资人，其模式在河北几个城市欲连锁，走租金制与流水返扣结合模式，建中国式的shopplngmall。
目前唐山远洋城已处半倒闭状态，其营销方式脱离中国国情。
远洋城简介：
远洋城商业广场是由北京万昌投资有限公司投资规划,由远洋城房地产开发公司开发、建设的大型综合性购物中心（SHOPPINGMALL）。
远洋城商业广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、娱乐的崭新生活体验。
远洋城商业广场的商业形态定位于——以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。
此项目得到河北省、市各级领导,各相关单位的大量关注和支持，远洋城商业广场建成后将成为河北省内的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚，是购物、休闲、娱乐的最佳选择。
河北省内目前有两个远洋城商业广场正在进行筹建，分别是石家庄远洋城商业广场、唐山远洋城商业广场。
其中：
石家庄远洋城商业广场：
总建筑面积约为240000平方米
（开发商：
石家庄远洋城房地产开发有限公司）
唐山远洋城商业广场：
总建筑面积约为110000平方米
（开发商：
唐山远洋城房地产开发有限公司）
保定远洋城商业广场：
总建筑面积约为60000平方米
（开发商：
保定远洋城房地产开发有限公司）
以上三个远洋城商业广场项目均处在城市的商业黄金地带和市政府规划的商业发展中心。
交通方便，人流、客流充足，地域优势强。
远洋城商业广场将引进国际（国内）知名的零售商和具有专业特色的专卖商场，国际（国内）知名品牌的专卖店分布其中。
整体商业布局和每层卖场规划，均由专业的商业顾问（咨询）公司进行指导。
其匠心独具的设计和商品组合，将为当地顾客度身打造新颖的购物、休闲空间，提供舒适的购物环境和崭新的生活体验。
功能定位远洋城MALL由两大功能组团构成，一是以零售消费为主的购物组团，面积约为70000平方米；二是以餐饮、文化、娱乐为主的休闲消费组团，面积约为40000平方米。
建筑总面积为110000平方米。
项目市场形象定位华北极具热带浪漫风情的集观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体的唐山“城中之城”。
3、万达模式→定单产业。
万达的定单产业，利用500强中的沃尔玛等品牌商业进行定单式开发，其属于住宅范畴，商业主要对定式商业服务，利用品牌连锁商业为其做地产服务商，而且由于依靠强大品牌效应，得到各地政府积极支持。
现其商业部分出售产权，造成小业主与统一管理之间的矛盾不断，使其开发的部分万达广场经营维艰。
哈尔滨万达商业广场
哈尔滨万达商业广场，是以4座大型商厦为主体，有机整和的大型商业建筑群落。
两条林荫步行街联络着各个商业单元，近3000平米的大型休闲广场，营造出度假、欢聚的主题氛围；抢先入驻的有沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和3C数码广场5大国际级巨头，只有不到10%的铺面产权出售，出售的铺位要求自营，其最小销售单位是20平米。
开业时间2004年10月.
4、东方家园模式：
东方家园东方家园模式→超市化连锁商业。
东方家园是家居装饰材料领域中的“中国的宜家”，通过大型建材超市，在产品管理、品牌优势，地产资源（地产资源在这几个要素并不是最主要的）因区域消费力要求有关（达到一二级城市，人均水平过2000元/月的城市，方可支撑建材超市模式，返之选购就在建材大批发市场）。
其完全是资源性扩张，如在食品业中已很普遍，如各超市华普、家乐福、物美等。
它已超越了市场摊位式，采用的是流水返扣和自营管理模式。
在其基础的家世界、通过超市、建材，餐饮，三板斧迅速扩张。
家电行业中的国美、苏宁、大中、他们都是通过控制产品渠道，对市场的进程要求严格，进行区域化扩张，其远比任何一种模式都有杀伤力，也是未来商业发展的主流模式和方向。
其市场运作和产品行销控制于一体。
东方家园由东方集团全面引进了美国THEHOMEDEPOT（家居货栈）的经营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑装饰材料自选超市。
它以统一采购、统一营销、天天平价、一站购齐为主要特色，在建材市场尚不发达的中国展示了装饰建材零售业的现代形象让顾客天天都能以低廉的价格感受现代商业文化的氛围。
东方家园经营的商品共分为10大部类，即：
木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品，商品品种多达3万－5万种，家庭装饰装修所需材料在这里都能一次购齐。
运营模式是:
在总部设立一个采购中心,按上述10大部类分工,精选全国各名牌产品供货商,以统一采购的方式,杜绝了劣质和假冒产品,同时也为消费者争取到最优惠的价格,让消费者在产品质量价格和售后服务上放心。
商品全部放在货架上展示，由顾客自由选购。
营运特色是：
店址选择在交通方便的城郊结合部，店面整洁，宽敞明亮，且不着意豪华装饰。
对每一个店的建设力求规模宏大，每家标准店的营业面积均在3万平方米以上，室外停车场也不少于1万平方米。
店内所售商品种类达3万－5万种，且所有商品直接向制造厂家采购，摈弃一切中间环节。
经营目标是：
连锁化规模经营，采用统一标识、统一进销和统一管理，以高品质的商品和优质的服务树立东方家园的服务品牌和整体形象。
5、香港豪德公司模式：
通过住宅模式，在中低级城市运作商业，进行规模化扩张模式。
在江西省的三级城市赣州市，以及内蒙古包头，都有香港豪德公司开发的市场。
其主要在三级城市运行，其开发商拿地一般很优惠，他对地块的商业性要求不太苛刻。
通过住宅模式运营商业的市场，主要在低端城市和无低端市场竞争的城市运作取得成功的例子。
在三级城市，人均收入在600元/月的城市开发，建筑模式连锁一托三式市场，一二层做商业，3层住人或做仓库，实行产权销售，售价参照当地商品房价，略高一点；也有容积率高的，一二层为市场，3、4、5为住宅，其规模较大，可滚动开发，对业态不限制，从最低端食品批发，服装、建材、装饰材料。
粮油等能够包罗万象，而且兼容性大，市场形成一个组合体，其中商业、住宅、物流，（车流、人流混杂）热闹，特适合低端城市的需求，所以其模式已复制不少，而且因其采用住宅模式，所以商业压力小，资金借贷方便，操作难度低。
由于在这类城市一般无有规模市场竞争，所以容易成功
开封豪德贸易广场开封豪德贸易广场是开封市政府与香港豪德集团合作开发的大型商贸广场，位于开封市具有大都市风范的开发区黄金路段—金明大道南段。
优越的地理位置，商机无限。
广场内设有工商银行建立的豪德贸易广场金融中心。
广场外紧邻多个著名住宅小区，入住人口将达25万人。
贸易广场商户从业人员近8000人，日客流量将达3万人次，购货群体将辐射周边30多个市县乡镇。
开封豪德贸易广场将成为豫东商贸中心,并重新确立著名商品集散地之地位，重拾当年雄风，展一幅当代清明上河图。
广场占地近400亩，总建筑面积25万平方米,商住两用商铺2300余套。
广场西区为综合商品区,三种户型,面积100m2—150m2。
分为百货区、烟酒副食区、电子电器区、土特产综合区、餐饮区。
广场东区为灯具、水暖、油漆、五金交电、建材区。
四种户型，面积100m2—200m2。
广场内户户临街，路路通畅。
本项目为联体结构，独立门户，一、二、三层为一套。
6、赛博模式：
品牌优势、产品资源优势和地产资源三者组合，进行扩张模式。
在中国电脑行业，电子计算机领域中，赛博电子市场已遍布中国的开了几十家连锁市场，控制着各城市的电脑行业的市场。
这种模式是比较欣赏和推荐的，品牌化、连锁化和资源化的统一。
在各城市其选址按照市场参数条件，对地段性、商圈性、规模性、人气性要求甚严，从而建立一个良好的市场基础。
而且其具有品牌效应，运作规范，以租赁为主，招商面对当地散户，在行业内长期品牌扩张，形成电脑行业中的资源拥有者。
类似这种模式，但小规模发展的有在北京家居行业的爱家家居、北京各效区县的鑫隆服装市场，建材行业中的红星美凯龙都是参考此模式发展，它是未来其它市场行业效仿的典范。
赛博数码生活广场隆重开业，中国首家数码生活广场（ITMALL），8月12日在北京亚运村小营路口（原进口商品大厦）隆重开业。
继1999年首次推出中国数码广场后，赛博迅速在全国拓店50家，建成中国最大的数码产品连锁渠道。
在今天，数码产品越来越走进我们生活的时候，赛博再次将“数码广场”提升为“数码生活广场”，并在北京首次闪亮登场。
一楼、二楼是电脑品牌馆和数码馆，销售全系列的电脑、手机、数码产品；三楼引进鸿利多装机配件超市、四楼知识天地图书音像馆，配套中还有游戏体验中心、音乐影像DIY、网上数码冲印等更加人性化并贴近消费大众的设施，其产品线的组合完全不同于传统电子市场。
7、天雅模式：
通过品牌优势，利用地产资源优势，整合商业资源的模式。
在过去三年，人们熟悉的雅宝路天雅大厦，木樨园天雅大厦，五方桥天雅大厦以及正等建的红桥天雅大厦，它通过天雅市场运作管理的品牌，对地产资源的整合，按照市场建设参数，利用地产资源优劣整合商业资源，然后再从商业资源和地产资源同时扩张的模式。
其在赛博模式基础商业范畴更广泛一些。
对地产资源的依赖要大于赛博和豪德模式。
总之：
未来的趋势中，高档进程将以国美模式，中低端将以赛博模式大行其道。
在各种模式中，其中市场类中未来的发展模式就是赛博模式，品牌性与地产资源相结合的方向。
而商场式中则以国美模式和东方家园模式畅行，在不同的行业、不同的领域、不同的阶断进行扩张，形成中国的“沃尔玛”“宜家”，在近十年内，将是在某些经济发达的二级城市，由商场式将逐渐取代市场模式。
但在中国广大农村和三级城市，市场模式将长期存在。
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