经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究.docx
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经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究
3经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究
3.1经济适用房的特征
经济适用房是由政府扶持并调控价格，面向中低收入家庭的微利政策性住房，它是顺应在社会主义市场经济条件下使房地产市场成为新的经济增长点，使住宅成为居民消费热点的重要政策构思而形成的具有广阔发展前景的带有商品性质的住房。
它除了直接显示其“经济”、“适用”能满足现实家庭生活的基本需要的特征外，还具有以下4个特征：
（1）对象明确
经济适用房是以城镇中低收入家庭的住房困难户为配售对象，不包括高、中高或最低收入家庭。
经济适用房的配售对象必须对其收入和居住情况经过审核。
（2）价格受控
经济适用房作为微利住房其价格不由开发商随行就市自行确定，而必须受住宅建设主管部门和物价部门核准控制，实行微利销售、防止土地或工程的转手加价，确保中低收入的购房家庭得到实惠。
（3）政府扶持
政府扶持经济适用房的一项重要政策是建设用地实行行政划拨、免收土地出让金、人防工程建设费、绿色新型墙体材料保证全实行承诺制、产权登记、勘测收费优惠及其它税费的优惠，同时在建设资金及个人购房的贷款方面也有相应支持。
这些可以适当降低经济适用房的建设成本。
（4）市场运作
经济适用房实行社会化供应，最终还是以配售方式进行销售。
中低收入家庭在掏钱购房时不仅有了完整的房地产权，也有了自己的选择权。
因此，经济适用房建设的规模大小取决于配售量，配售是建设的前提，建设是配售的条件。
政府的指导性安排，开发商的具体规划实施，一切要以中低收入家庭最终购买为依据。
3.2经济适用房的发展
在《经济适用住房管理办法》中明确指出：
经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革》（国发[1991]30号）文件中提出：
“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和困难户的住房问题。
”这样，就对经济适用住房的建设在国家政策上做了初步的定位。
1994年7月国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）文件中提出：
“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。
”并对经济适用住房的建设用地进行规定，“批准原则上采取划拨方式供应，对经济适用住房的建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持”。
同年，建设部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》，建立了以中低收入家庭为销售对象，具有社会保障性质的经济适用住房的供应体系，并加强了对经济适用住房的建设管理。
在这个时期内，由于各种政策未到位如与之发展相配套的金融、财政、技术等方面，以及对房地产业发展的认识不足，使得经济适用住房处于摸索阶段。
1995年，国务院办公厅转发了《国家安居工程实施方案》的通知（国办发[1995]6号），为此拉开了我国以“安居工程”为主要形式的经济适用房建设的序幕。
1996年9月，建设部提出“把住宅建设当作新的增长点，形成住房消费热点”的观点在全国引起强烈的反响。
1996年，中央经济工作会议确定了“把住宅建设培育成为带动整个经济发展的经济增长点和消费热点”的重大决策，这样各部门、各地方在加快住宅建设，加速培育住宅消费市场的思路达成了共识。
1998年，由于亚洲金融危机对我国经济发展带来了冲击，中央政府决定采取积极的财政政策，加大投资力度，通过扩大内需来刺激经济增长，房地产业再次受到重视。
同时结合1992年以后我国房地产业存在的现实问题，即仅依靠商品房来解决居民住房问题，尤其是满足中低收入家庭的住房需求，政府需要制定相应的住房政策来解决。
1998年7月，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件中明确提出“建立和完善以经济适用住房为主体的住房保障体系”，这样就确立了经济适用住房在住房体制中的重要地位。
1998年7月三部委联合下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房[1998]154号）,1998年8月又颁布了《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》（计投资[1998]47号）。
这两个文件明确指出，要支持有关经济适用住房建设的土地政策、价格政策、税费政策、房改政策，这样就更加有力的推动我国经济适用住房的建设。
1999年，建设部颁布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令），进一步完善了经济适用住房的相关政策，规范了经济适用住房上市出售行为，基本满足居民改善、提高居住条件的需要，也促进了房地产市场的健康发展和存量住房的上市流通。
2003年8月国务院出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），文件进一步明确经济适用住房的保障性、政策性，并要求加强经济适用住房的建设管理。
并通过提供各种优惠政策，切实降低经济适用住房建设成本，以降低经济适用房的价格。
2004年5月四部委联合下发了《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]177号），再次严格界定了经济适用住房的性质，并明确了政府扶持的各项优惠政策。
3.3经济适用房与普通商品住宅的主要差异
普通商品住宅与经济适用住宅都属于商品住宅范畴，其差别在于政府给与优惠，是否限定价格，是否控制销售对象。
其区别如下：
（1）土地获取方式不同
经济适用房的建设用地实行行政划拨方式供应，尽量不占用或少占用耕地。
商品房建设用地实现出让方式供应，土地使用者必须缴纳土地出让金。
（2）成本构成不同
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。
商品房的成本则除此之外还包括行政事业性收费、土地出让金等因素，其利润不受限制，由市场决定。
（3）租售政策不同
我国目前经济适用房采取只售不租的政策，而商品房不受限制，根据市场情况，可以出售，也可以出租。
（4）购买条件和对象不同
经济适用住房的供应对象为中低收入家庭，各个地区、各个时期都有相应的收入标准来确定具体对象，如重庆市在《重庆市经济适用住房管理暂行办法》中规定三类家庭或人员可购买经济适用房，不是任何人都能在市场上自由获得。
而商品房销售对象相当宽泛，包括所有具有购买能力的公民。
（5）价格政策不同
经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价；商品房的出售价格完全由市场决定。
经济适用房是由国家推出带有半福利社会保障性的住房，建房所占土地由政府统一划拨，国家对其基本建设成本有所规定，减免了一些税费；而且对于开发建设经济适用房的开发商，限制微利，因此经济适用房的最终售价应该比市场上同类型、同档次的商品房便宜的多。
而商品房则没有这些优惠和限制，相应的售价是随行就市确定的。
（6）建设标准不同
经济适用住房具体的建设标准，严格控制在中小户型，中套面积在80平米左右，小套面积在60平米左右，《重庆市经济适用住房管理办法》中规定经济适用房建筑面积控制在60平方米，房屋的挑选余地比较小。
而商品房的灵活性较大，房屋可根据市场需要营建不同标准，不受具体条件限制，能满足不同住户的各种需求。
3.4经济适用房在住宅市场中的地位与作用
（1）完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接经济适用房是介于完全市场化的商品住宅和非市场化的廉租房之间的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。
因此，经济适用房完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接，符合住宅市场和住宅消费梯级发展的规律，对于建立稳定协调的住宅市场具有重要意义。
（2）具有市场调控功能
经济适用住房是政府调控住房市场的重要手段。
经济适用住房的市场调控功能主要表现为：
首先经济适用住房的投放量会影响住房市场的供求关系，从而具有平抑房价，稳定房市的功能。
另一方面，经济适用住房能调控住房供给结构。
中低收入阶层占总人口的比例最大，这一阶层是住房市场的消费主体。
经济适用住房推出的目的是为了解决中低收入者的住房问题，政府通过投放经济适用住房，并且不断加大投放力度，逐渐建立合理的住房供应结构。
（3）具有保障功能
经济适用住房政策是政府为了解决中低收入者的住房问题而推出的福利性政策。
经济适用房以低于普通商品住宅的价格销售给中低收入者，因而福利性是经济适用住房区别于普通商品房的最大特性，因此经济适用住房在功能上就必然具有社会保障功能。
④是整体住宅供给的重要组成部分从经济发达国家和地区的发展经验来看，虽然随着各国或地区社会经济的发展，经济适用房建设的绝对数量和相对比例有所调整，但经济适用房始终是住宅供给的重要类型。
3.5重庆市经济适用房发展及市场分析
重庆市经济适用住房从其开始建设以来就受到国家、部、市领导的重视。
市政府把它作为推动城镇住房制度改革，加速住房新体制的建立而采取的一项重大举措，也作为解决中低收入家庭住房问题、逐步实现住房商品化而采取的重要手段。
为此，重庆市政府先后下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（渝府发[1997]43号文件）、《重庆市安居工程管理（暂行）办法》（渝府发[1995]65号令）和《关于贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知>的实施意见》（渝府发[2003]18号文件），系统地提出了“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”的政策，并由市住房委员会统一计划、部署，连续1年将经济适用房住房建设纳入市委、市政府的一级目标进行管理，严格执行。
3.5.1重庆市经济适用房发展阶段
自1995年起，重庆市就积极开展经济适用住房建设，重庆市经济适用房大致经历了起步、初步发展、深入发展和调整完善4个发展阶段，在每一个历史时期都取得了积极成果。
第一阶段，1995年到2000年。
这一阶段主要是在贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定精神基础上，及时出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，重庆市经济适用住房建设主要集中在实施安居工程方面。
1995年，国家下达重庆市经济适用房建设计划近705万平方米，投资规模近56亿元重庆市其中组织了洋河花园住宅小区等安居工程建设。
到2000年，重庆市累计批准安居工程108个，建设规模达697.7万平方米。
开工建设安居工程为488万平方米竣工面积309万平方米，销售面积294万平方米，销售率达95％，全市共有中低收入家庭约37000户喜迁新居。
重庆市的安居工程在这一时期及时缓解了部分居民住房的问题，也推动了重庆市住房商品化的进程，加快了重庆市住房制度改革的步伐，有效促进了城镇居民住房消费观念的转变。
第二阶段，2001年到2003年。
这一阶段主要是在贯彻国家住房政策的基础上出台《重庆市经济适用住房管理办法》。
这时期的经济适用房建设进一步推动重庆市住房制度改革，加快城镇住房建设，也进一步满足城镇居民日益增长的住房需求。
同时，逐步开始构建以经济适用房为主体的重庆市住房保障体系。
在此期间重庆市相继出台经济适用房有关的各项管理措施，明确经济适用房的管理机构及相关职责，对经济适用住房建设从政策上予以保证。
这一阶段，重庆市经济适用房建设的范围及内涵也得到了进一步的拓展，即在原有的基础上，初步形成了以企事业单位组织职工集资建房为主，同时增加部分面向社会公开发售经济适用住房的供应格局。
从2001年至2003年3年间，重庆市经济适用住房建设完成总投资40.06亿元，开工943.72万平方米，竣工380.36万平方米，销售面积358万平方米，解决了4万多户中低收入家庭的住房困难，确保了住房新旧体制的平稳过渡，经济适用住房也成为重庆市居民住房消费的有机组成部分。
第三阶段，从2004年到2007年10月，重庆市采取措施加大经济适用住房保障力度，同时发挥经济适用住房市场调控功能，出台《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）、《重庆市经济适用住房管理暂行办法》（渝建发[2007]223号）。
这一阶段工作的重心主要集中在以下两个方面，一是调增经济适用住房建设计划，增大面向社会公开发售的量；二是进一步明确了经济适用住房建设标准、申购条件、交易限制和申购程序，规范销售行为。
这一阶段基本奠定了经济适用住房建设、管理的制度化、规范化基础。
大规模的经济适用住房建设，使得大量低收入家庭住房问题得以有效解决，提高了社会满意度。
同时住房供应结构也得以改善，供需矛盾得到缓解，房价涨幅减缓。
第四阶段，从2007年11月开始至今。
这一阶段出台《重庆市经济适用住房管理暂行办法》，和老办法相比，新办法在户型面积、申购条件和交易限制等方面作了更为严格的规定。
经济适用住房的建设和发展由此进入到了一个关键的调整与完善时期。
重庆市作为我国西部唯一的直辖市，以及城乡统筹综合试验区，经济适用房的开发建设将迎来了难得的机遇，重庆市经济适用房的开发建设和资金投入在重庆市经济长期稳步增长的情况下，将迎来一个更高发展前景；其次是经济适用房价格偏低，刚性需求充足，销售优于商品房，房地产开发企业将投资转向经济适用房，促进重庆市经济适用房大力发展；最后政府对民生的关注，扩大对保障性住房的投资以及一系列优惠政策的出台，为经济适用房的发展壮大提供了良好的政策环境。
3.5.2重庆市经济适用房的开发投资情况
重庆市住宅与经济适用住房新开工面积（万M2）如图所示：
以上图表根据重庆市统计年鉴历年统计数据制成。
从上图可以看出，经济适用房新面积的比例、实际开发量的趋势都是逐年上升的。
重庆市在2001年正式启动经济适用房，所以在开始时期经济适用住房开发量大幅上升。
在2004年、2005年较这一时期比例有所下降。
2005年、2006连续两轮出台房地产宏观调控政策，重庆市加大了经济适用房建设的政策引导和房地产市场管理，加快解决中、低收入家庭的住房问题，在2007年重庆市经济适用房开工面积创新高。
在《国务院关于解决低收入群体住房困难的若干意见》的指导下，重庆市住宅市场积极响应，反映经济适用房建设情况的各项指标在2007、2008年出现全面领先的局面。
尤其是2008年重庆市完成经济适用房投资51.72亿元，同比增长43.47%，高出商品房投资增速24.77个百分点，已成为重庆市房地产投资的一大亮点。
重庆经济适用房投资总额具体数据如图所示：
以上图根据重庆市统计年鉴历年统计数据制成。
可以看出，重庆近几年来的经济适用房投资额度正逐渐增大，政府加强宏观调控、关注民生的决心已越来越明显。
重庆市政府2001年开始启动经济适用住房项目，以后随着政策的日趋发展与完善，到2008年，经济适用房投资达51.72亿元，占住宅总投资619.53亿元的8％。
重庆经济适用房的大量供应，有效调整房地产市场供求关系，对平抑房价起到一定的推动作用。
但其总的供应量较之中低收入者这一旁大的消费群体而言，这一投资额仍需提高。
3.5.3重庆市经济适用房价格分析
3.5.3.1重庆市经济适用住房历年价格走势
重庆市经济适用住房历年价格走势从重庆市物价局了解到2003年至2008年部分经济适用房的价格，需要说明的是，从重庆市物价局了解到的都是销售基准价格，且有上浮幅度和下浮幅度的限制，一般上浮比例为10%，特殊的可上浮到20%或15%，下浮比例不限。
但由于经济适用房总价比商品房便宜很多，加之僧多粥少，抢购者众多，因此，在实际销售过程中，大多数楼盘的价格均是上浮的。
从图中可以看出，经济适用房价格基本上每年都在小幅攀升，但是涨幅还算合理。
3.5.3.2重庆市经济适用住房价格影响因素分析
通过对经济适用房的价格构成分析，价格的影响因素主要是成本，其次是有关外部条件，表现为税金和利润。
（1）土地征用及拆迁补偿费用
经济适用房建设土地虽是政府无偿划拨，但土地上面建筑物的拆迁却是由开发商负责。
有的政府部门在划拨土地时把经济适用房建设土地安排在拆迁成本高的地方，有的政府部门对拆迁不闻不问，加大了拆迁成本。
重庆市现行经济适用住房的价格与普通商品房相比，土地征用及拆迁补偿费中与普通商品房基本相同形成了现行较高的经济适用住房价格与群众期待的低房价的矛盾。
（2）建设标准
关于经济适用住房的套型和标准，重庆市政府文件《重庆市经济适用住房管理办法》中明确规定每户建筑面积不超过60平方米，其它方面则缺少严格、具体的量化标准。
重庆市现有新开发经济适用房项目大多地点偏远，没有地理位置、交通条件方面的优势，使得项目本身缺乏吸引力。
有的项目开发商为了提升整个楼盘的价值，拿配套设施做文章，营造比较好的小区环境，形成新的卖点，超标准、超面积建设经济适用住房。
提升档次的同时，也增加了经济适用住房的开发成本，使得其售价偏高，经济适用房失去了“经济”的意义。
重庆市前几年有部分经济适用房小区配套设施豪华，内设有齐全的康乐健身设施、宽敞的休闲空间、羽毛球场以及全面细致的绿化景观，甚至设有游泳池和停车库。
这样不难发现开发商的建设成本与周围高档商品房相当，而只获得比同类商品房低的净销售面积。
无形中抬高的单位销售面积的开发成本，导致销售单价高涨。
（3）优惠政策
重庆市经济适用住房建设用地实行行政划拨，对经过批准的行政事业性收费实行减半征收。
相对于重庆市中低收入者的收入来说，这些行政事业性收费减免力度过小，在实际操作中还时有存在落实不到位的情况，直接影响了经济适用住房的价格。
在行情低迷情况下，商品房可降价促销，经济适用房却不理会楼市“表情”，家家楼盘都在上浮高限开盘，销售不完也不考虑降价出手。
相对于商品房的开发商经济适用房开发商承受的压力和风险要小得多：
一是地价相对便宜，使得总价较低；二是风险较小，基本上只赚不亏，如果卖不出去，开发商就另寻其他出路，比如成为政府的安置房或补交土地出让金转为商品房。
其次，国家规定经济适用房的利润是成本的3%，属于微利，如果真正按照国家的程序去开发，开发商追求利润，不愿意去开发；另外，因为经济适用房要讲求适用，比商品房低一个档次，企业的品牌和形象会受到影响。
所以很多开发商在经济适用房建设之初就是按照商品房的档次来开发，这样在销售是刻意隐瞒住宅性质，抬高房价。
（4）宏观经济环境
首先，近几年国家宏观经济保持又快又稳增长，房地产伴随着经济增长而增值既是经济发展的必然，又是市场选择的结果。
房价也必将围绕经济增长曲线上下小幅波动，而总体呈现上涨趋势。
经济适用房作为房地产市场的一个组成部分其价格也会随着大环境呈上涨趋势。
其次，重庆市直辖以来，随着宏观经济的增长，居民财富增加，推动重庆住房需求结构的升级。
特别是重庆城乡统筹，成立城乡综合配套改革试验区，大大了吸引农村人口进入城市，购房人群明显增加，刚性需求拉动经济适用房的价格上涨。
再次，建安成本上升。
由于近两年主要建材如钢材、水泥价格上涨及人工费用大幅上涨，导致建设成本增加。
同时国家各种宏观政策的调控举措频繁出台，连续加息引导房地产软着陆。
对于经济适用住房而言，加息提高了贷款利息，会直接导致经济适用住房成本的上升。
作为成本定价导向的经济适用住房，其价格必将上升。
（5）监管
经济适用房使用政府指导价的定价原则，在理论上是合理的，但实际上政府部门对整个经济适用房的公示量不够大，公示不够广，很多消费者不知道有这种项目，中低收入家庭得知有经济适用房项目的途径太少，使得他们失去购买机会另外，也很少有开发商把经济适用房项目公示在市场上，更有甚者会刻意隐瞒住宅性质。
这种信息不对称也会间接影响到经济适用房的价格。
由于政府部门监管不到位，部分开发商会在在建设成本上做手脚有。
一些经济适用房开发商为获得政府更高的核准销售价，想方设法虚报成本。
所以在这种情况下，即使国家有优惠政策，有利润率限制，但只要成本虚高，照样能使经济适用房价格疯涨，开发商从中获得巨大的利润。
另外，我国个人诚信系统与税收信息系统尚未健全的情况下，无法对经济适用住房申请对象信息的真实性进行有效审查，使得部分富人进入经济适用房市场伪装成为了一部分具有有效需求的消费者，而且他们能够接受在中低收入家庭看来较高的价格，这种投资渠道被他们看好。
这样也会间接的影响到经济适用房的售价。
3.5.3.3重庆市经济适用住房价格预测
房地产价格的波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。
因此，当需要评估或预测某宗某类房地产的价格时，可以收集该类房地产过去较长时期的历史价格资料，并按时间先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随时间变化的而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该类房地产价格为来比较肯定和科学的判断。
长期趋势法是对房地产价格在过去一段时间内形成的变动规律作出判断，借助历史数据和现实调查资料来预测未来，通过对这样的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
通过预测经济适用房价格如下图：
由此可见，经济适用房的价格还会不断攀升，对于重庆的经济收入水平仍然偏高。
本项目是安置房项目，其主要目的是安置拆迁片区的群众。
项目的开发将得到财政资金的支持，项目建成后供应给原拆迁片区拆迁户居住，销售价格不会成本项目的主要问题，因此本项目市场风险小。
建议项目建设单位要注重产品的合理规划设计和品牌建设，在户型设计上要紧凑舒适、经济适用、注重细节、创造品质优越的安置房。
另外要加强成本控制，提高项目竞争力，达到取得良好的社会效益提高项目影响力的预期目标。
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