哈尔滨生态健康养老示范项目投资建议 1.docx
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哈尔滨生态健康养老示范项目投资建议1
哈尔滨市生态健康养老示范项目策划方案
一、项目概况
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1、位置四至
项目名称：
哈尔滨市生态健康养老示范项目
位置：
黑龙江省哈尔滨市香坊区
四至：
东—南岗区红旗乡
南—哈达市场南侧
西—龙运物流
北—哈南经济开发区
A项目位置示意图
2、宗地概况
项目坐落于香坊区哈双老道50号，北靠哈南经济技术开发区，东临南岗区红旗乡，与京哈高速路平行，公路交通较便利。
项目位置距离一号线地铁约9公里左右，距离较近，能更好地发挥地铁交通对沿线的带动作用。
项目东面紧靠东北林业大学等几所高校，文化气氛较好。
另南面有黑龙江森林植物园，为市民休闲提供诸多便利。
项目位置周边A1
项目位置周边A2
项目位置周边A3
项目位置周边A4
项目位置周边A5
项目位置周边A6
项目位置周边A7
二、市场背景分析
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1、哈尔滨市香坊区经济情况分析
黑龙江省哈尔滨市香坊区位于市境东南部，香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区。
全区总面积208.5平方千米，其中城区面积18.5平方千米。
人口33万，其中非农业人口24万人。
2013年，实现区域生产总值527.3亿元，同比增长5.6％。
以工业为主体、新兴物流业和新型商服业为两翼、现代农业为补充的较为合理的产业发展格局已基本形成。
■产业结构
从GDP构成看，第一产业增加值5.6亿元、第二产业增加值309.2亿元、第三产业增加值212.5亿元，比上年分别增长6.9％、2.1％和11.4％。
非公有制经济实现增加值249.1亿元，同比增长10.4％，占全区GDP的比重为47.2％。
三次产业所占比重由上年的1：
64.1：
34.9调整为1.1:
58.6:
40.3。
第一、二、三产业对GDP贡献率分别为1.1％、23.6％和75.3％。
■支柱产业
全区充分利用国家振兴东北老工业基地和黑龙江省委、省政府建设哈大齐工业走廊的优惠政策，发挥“三大”集中的比较优势，积极扶持发展机电配套、包装印刷、生物制药、新型建材、电子信息、食品加工等支柱行业，鼓励企业不断提高核心竞争力和自主创新能力，充分发挥大学、大所、科技人才等相对集中的优势，以科技园区建设为龙头，以各类园区为基地，加速科技成果转化。
■财政收支
2013年，全区完成财政总收入37.1亿元，地方公共财政预算收入15.6亿元，公共财政预算支出23.7亿元，分别比上年增长10.9％、11.2％和10.5％，其中：
教育事业费支出为7.7亿元。
财政总收入占GDP的比重7.0％，比上年增加0.1个百分点。
■农业
农业和农村经济稳步发展。
农业园区建设不断壮大，以光明、红旗为首的棚室发展突飞猛进，畜牧业得到快速发展，秋林云宴农业畜牧科技园区投资2190万元，建成猪舍8栋；天旺畜禽养殖专业合作社养殖场投资500万元，建成立体养殖猪舍2500平方米。
全年实现农业总产值90042万元，比上年增长6.9%；实现农村人均纯收入11756元，同比增长18.2％。
扶持壮大5000万元—1亿产值规模企业15户，扶持和培育亿元以上产值企业9户。
■工业和建筑业
2013年，受外部环境等因素影响，全区工业发展依然面临严峻挑战。
直报规模以上工业企业102户，实现增加值54.8亿元，同比下降11.2%。
降幅比上年增加2个百分点。
区域规模工业实现增加值112.3亿元,同比下降6.4%。
其中：
中省直企业实现增加值38.1亿元，同比下降14.9%（三大动力实现增加值35.7亿元，同比下降15.7%）；分劈数据实现增加值57.5亿元，同比下降1.9%；地方规模工业实现增加值16.7亿元，同比增长5.4%。
全年直报规模以上工业实现主营业务收入227.42亿元，同比下降15.8%；实现利税18.34亿元，同比下降46%；实现利润8.65亿元，同比下降45.9%。
规模以上工业亏损企业22户，亏损面为21.57%，同比增长2.94个百分点，亏损企业亏损额4.64亿元，同比下降38.4%。
产品销售率为98.5%，同比下降0.7个百分点；总资产贡献率为6.9%，下降5.93个百分点；资产负债率72.1%，增加0.2个百分点；流动资金周转率为0.98%，下降0.3个百分点。
利税同比增长的企业有52户，占总户数的51%，利税总额同比增加超过100万元的企业27户，占总户数的26.5%。
建筑业继续保持健康稳定快速发展态势，企业实力不断发展壮大，经济总量持续快速增长。
全区资质建筑业企业189家。
全年实现增加值93.7亿元，同比增长9.2%；完成工程结算收入为203.6亿元，同比增长13.9%；工程结算利润12.0亿元，同比增长7.1%。
全年开工建设保障房项目16个，开工率100%，实际竣工803套，竣工率100%。
■消费市场
全年实现社会消费品零售总额158.5亿元，增长14.7%。
其中批发零售业实现零售额126.6亿元，增长15.3%，住宿餐饮业实现零售额31.9亿元，增长12.5%。
全区限额以上社会消费品零售总额42.2亿元，增长21.9%，增幅比上年同期高5.3个百分点。
全区商品交易市场17个，年成交额超亿元的商品交易市场6个，成交额50.8亿元。
■科技
科技工作在新起点上高位运行、高速发展。
2013年，区本级科技支出3687万元，占地方财政支出比重达1.8%。
新认定国家级高薪技术企业4户，全区高新技术企业达38户，高新技术产业产值283亿元。
实施区级科技计划项目48项，投入区应用技术研究与开发资金3426万元。
申请专利3159件，授权专利1814件。
2、哈尔滨市整体房地产市场分析
全年房地产开发完成投资849.7亿元，增长10.1%，占全市固定资产投资的16.3%。
其中，商品住宅投资581.8亿元，增长9.8%；办公楼投资23.3亿元，增长10.8%；商业营业用房投资148.5亿元，增长22.8%。
房屋施工面积5839万平方米，增长6.5%，其中住宅施工面积4254.1万平方米，增长3.9%。
房屋竣工面积1056.3万平方米，增长-1.0%，其中住宅竣工米娜及845.1万平方米，增长-3.5%。
商品房销售面积1348万平方米，增长15.4%，其中住宅销售1206.6万平方米，增长20%。
3、香坊区房地产市场分析
全区全年房地产开发完成投资93.6亿元，增长62.9%。
其中，商品住宅投资79.7亿元，增长59.5%；办公楼投资0.38亿元，增长211.8%；商业营业用房投资5.8亿元，增长98.4%。
房屋施工面积564万平方米，增长41.6%，其中住宅466万平方米，增长42.4%。
房屋竣工面积46万平方米，增长-56.1%，其中住宅竣工41万平方米，增长-56%。
商品房销售面积117.7万平方米，增长-3.2%，其中住宅114.3万平方米，增长4.4%。
4、中国养老地产现状分析
养生地产概念及定义：
按照世界联合国健康组织的调查显示：
商业社会中的人群中有20％的人是
患者、75％为亚健康人群、只有5％是健康人。
不难想象，现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全，全球有87％的都市人有生态移民的愿望。
伴随着人们物质生活水平的提高，养生地产所营造的健康人居理念，越发
受到各界追捧。
科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的中国养生养老地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。
所谓中国养生养老地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具
备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式，我们概括称之养生地产。
养生地产的市场需求
亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推
进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。
中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12％，比上年上升了0.4个百分点。
报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势。
中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。
通俗地说，就是这70％的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中，自觉活得很累。
解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：
人体就像一个弹簧，外部环境和工作劳累就是外力。
长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。
所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间
来调整，才能使机体恢复到正常状态。
人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。
我国养生养老地产发展概况
旅游养生养老地产在我国还是一个比较新鲜的概念。
首先，旅游业涉及地
产这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。
在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。
随着养生旅游的日益发展成熟，中国养生养老地产因其“养生+旅游+房产”
三管齐下的开发模式也备受社会各界投资者的青睐。
2010年12月，万科正式宣布进入老龄化养生住宅开发运营领域。
与此同时，不少开发商也跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养生养老产业研究团队。
泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养生养老产业项目。
一时间，各方对于养生养老地产的关注度达到高峰。
我国旅游养生地产发展态势
现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，但是可以预见，我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。
经济的发展，人民生活水平的提高，是催生养生地产的前提条件。
在追求
社会发展的征程中，科技的提高，现代工业文明的出现，提高了人民的生活水平的同时，带来了自然资源的破坏和摧残。
工业文明的发展，让人类越来越渴望最自然的环境和最安逸的生存空间，人民开始追求更高层次的生活需求。
居家生活的多样性也得到了充分的释放。
收入的差异性、工作的地域性、投资的不同需求等等原因，使人们在选择居家生活的方式上，逐渐体现自身的个性化的需要。
其中以事业有成的社会中坚一族和退休金丰厚的老年人一族，在选择居家生活时，选择舒适度更高的居家条件，更多的侧重对周边环境的选择。
另外，一些追求高品质生活的城市新贵族阶层，也对这种新型的物业产生了浓厚的兴趣。
人以类聚，在经济比较发达的沿海城市，把家安在自然风景怡人的地方，是所有追求高品质生活享受的先富裕起来阶层的共同选择。
比如：
香港维多利亚海湾的高档住所、山东烟台的近海度假洋楼、海南三亚的海景别墅，都是有名的富人阶层社区。
三、区域因素分析
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1、区域界定
香坊区位于哈尔滨市东南部，东经126.68度，北纬45.72度，是四个中心城区之一，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积96.29平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约92万人。
区域北靠道里区和南岗区，南邻平房区，区内G202和G301贯穿而过，紧邻哈阿高速出口，并有地铁一号线穿行，交通较为便利。
另有东北林业大学等高校驻扎区内，教育、文化氛围浓厚。
2、经济运行状况
2013年，香坊区实现区域生产总值527.3亿元，同比2012年增长5.6%。
1）第一产业
2013年，香坊区秋林云宴农业畜牧科技园区投资2190万元，建成猪舍8栋；天旺畜禽养殖专业合作社养殖场投资500万元，建成立体养殖猪舍2500平方米。
2013年全年实现农业总产值90042万元，比2012年增长6.9%；实现农村人均纯收入11756元，同比2012年增长18.2%。
扶持壮大5000万元--亿元产值规模企业15户，扶持和培育亿元以上产值企业9户。
2）第二产业
2013年，香坊区直报规模以上工业企业102户，实现增加值54.8亿元，同比2012年下降11.2%。
降幅比2012年增加2个百分点。
香坊区区域规模工业实现增加值112.3亿元,同比2012年下降6.4%。
其中：
中省直企业实现增加值38.1亿元，同比2012年下降14.9%（三大动力实现增加值35.7亿元，同比2012年下降15.7%）；分劈数据实现增加值57.5亿元，同比2012年下降1.9%；地方规模工业实现增加值16.7亿元，同比2012年增长5.4%。
2013年全年，香坊区直报规模以上工业实现主营业务收入227.42亿元，同比2012年下降15.8%；实现利税18.34亿元，同比2012年下降46%；实现利润8.65亿元，同比2012年下降45.9%。
规模以上工业亏损企业22户，亏损面为21.57%，同比2012年增长2.94个百分点，亏损企业亏损额4.64亿元，同比2012年下降38.4%。
产品销售率为98.5%，同比2012年下降0.7个百分点；总资产贡献率为6.9%，比2012年下降5.93个百分点；资产负债率72.1%，比2012年增加0.2个百分点；流动资金周转率为0.98%，比2012年下降0.3个百分点。
利税同比2012年增长的企业有52户，占总户数的51%，利税总额同比2012年增加超过100万元的企业27户，占总户数的26.5%。
2013年，香坊区主营业务收入达到5000万元以上的重点企业有41户，占直报规模工业企业总户数的40.2%，其中装备制造业企业17户，食品行业企业9户。
41户重点企业实现的经济效益占直报规模工业企业的90%以上。
3）第三产业
2013年，香坊区建筑业继续保持健康稳定快速发展态势，企业实力不断发展壮大，经济总量持续快速增长。
全区资质建筑业企业189家。
2013年全年实现增加值93.7亿元，同比2012年增长9.2%；完成工程结算收入为203.6亿元，同比2012年增长13.9%；工程结算利润12.0亿元，同比2012年增长7.1%。
2013年，香坊区开工建设保障房项目16个，开工率100%，实际竣工803套，竣工率100%。
2013年，香坊区房地产开发完成投资93.6亿元，比2012年增长62.9%。
其中，商品住宅投资79.7亿元，比2012年增长59.5%；办公楼投资0.38亿元，比2012年增长211.8%；商业营业用房投资5.8亿元，比2012年增长98.4%。
2013年，香坊区实现社会消费品零售总额158.5亿元，比2012年增长14.7%。
其中批发零售业实现零售额126.6亿元，比2012年增长15.3%，住宿餐饮业实现零售额31.9亿元，比2012年增长12.5%。
香坊区限额以上社会消费品零售总额42.2亿元，比2012年增长21.9%，增幅比2012年同期高5.3个百分点。
2013年，香坊区商品交易市场17个，年成交额超亿元的商品交易市场6个，成交额50.8亿元。
2013年，香坊区实际使用内资目标任务为87.7亿元，2013年全年实际完成89.32亿元，同比2012年增长27.3%。
实际使用外资目标任务为6746.4万美元，实际完成7684.98万美元，同比2012年增长28.7%。
2013年全区产业项目招商引资目标任务为签约额39亿元，到位额5.85亿元。
2013年香坊区共签约项目36个，总签约额352.44亿元，到位额42.72亿元。
3、周边配套
交通：
公交哈平路站，28路、51路、67路、209路、338路等；
公交乐松广场站，10路、56路、73路、117路、601路等
银行：
工商银行，哈尔滨银行，邮政储蓄银行，建设银行
商场：
乐松广场
学习：
东北林业大学，哈尔滨市第十五职业高级中学，哈尔滨市三十五中，，哈尔滨市电工小学校
医疗：
黑龙江中医学院附属医院
其他：
中国移动，中国联通
项目周边配套较齐全。
4、片区规划
■功能定位
香坊区是哈尔滨市重要的工业区，重要的农业科研区、重要的物流区。
是国家重要电站成套设备制造业基地，是哈尔滨的绿色食品产销基地，农副产品集散地，该区以东北农业大学为依托，将成为哈尔滨农业高新技术开发中心、农业先进技术推广中心、农业科技人才培训中心、农业物资、资金、信息集散中心。
■人口规模
香坊区户籍常住人口72.4万人，其中非农业人口63.7万人，农业人口8.7万人。
至规划期末，预测新香坊区人口规模为88.77万人。
■用地规模
依据总体规划要求，确定香坊区人均建设用地指标为117.05平方米/人，从而得出城市建设用地面积为103.91平方公里，规划区总用地面积为115.24平方公里。
■总体布局
规划以三环路为轴线，将规划区用地划分为西部、东部、南部三个地区。
1）西部地区：
三环路以西、以北地区
西部地区主要是原香坊区、原动力区的老城区。
该地区主要是优化配套设施，加强商业服务等配套设施建设。
合理配置大型公共绿地，增强该地区的绿化品位，把该地区建设成为配套设施健全的新的服务中心。
2）东部地区：
三环路以东地区
东部地区主要是原香坊区的新香坊地区和成高子镇。
该地区以开发建设为主，增加居住用地，以疏散铁路以西过密的人口。
建设成规模的居住区，形成东部地区新的服务中心。
结合哈尔滨市工业企业搬迁，在东部地区建设新型工业区。
3）南部地区：
三环路以南地区
南部地区主要是原动力区的开发区。
该地区以发展工业为主，以生产汽车及汽车配套工业为主，壮大哈尔滨市的汽车产业。
四、养老市场研究
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【养老行业发展背景】
我国于2013年老龄人口已达到2亿，未来老龄化程度还在不断加速。
◆20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年，“十二五”期间我国60岁以上老年人口年均增长800万以上，总量将突破2亿。
◆截至2013年末，中国内地已有2亿60岁以上老人，60岁以上老年人占总人口的14%。
从2001年到2020年间，我国将经历一个快速老龄化阶段，年均增长速度达3.28%。
◆据联合国统计分析，从2051年到2100年间，迎接我国的将是稳定的重度老龄化阶段，全国老年人口规模将达到峰值4.37亿。
【养老市场】
1）从需求方面来说，“未富先老”“未老先衰”是中国养老市场的真相。
◆世界范围看，德国、法国、英国等发达国家进入老龄化时，人均GDP在1~3万美元之间，而我国刚超过5500美元，差别甚大；
◆现有养老制度仅局限于城镇，只能顾及全国1/4的老年人口，养老金也很少，需今后逐步建立城乡统筹的养老制度；
◆同时退休年龄人口与就业人员之比将从目前的1：
6，到本世纪中可能变为1：
2，养老金存在的巨额隐性缺口
北京某养老项目调研中，65%（455份问卷，2013年4月）老人身体都存在或多或少健康方面困扰
2）“未富先老”意味着老人的支付力有限，精打细算和消费理性；降低支付门槛，创新支付方式，是养老项目普遍待解的课题。
3）“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。
●服务、专业医疗和费用是老人选择养老公寓的考量因素；
【养老地产发展背景】
当前，我国养老地产面临资源供求失衡，管理机制滞后和服务水平不高等诸多问题，如何利用政策指引有效平衡供求资源，引入第三方运营机构参与管理，不断提高服务水平成为解决问题的关键。
◆相关数据显示，预计到2050年，中国的
老年人口总量将超过4亿，占总人口的
1/4以上。
但现阶段，我国养老产业和养
老服务的发展还相对滞后。
目前中国每千
名老年人拥有的养老机构床位数只有
11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养
老机构
◆无障碍设计，明确的标志系统，医疗
保健中心，齐全的老年交流场所，老年运
动场所等都没有考虑老年人的需求
【养老宏观政策】
针对日益紧迫的养老问题，国家政策频出，鼓励加快发展养老事业。
【养老地产】
利好的政策催生了养老地产的发展，但也产生了诸多问题，世联把房地产开发商开发养老地产的问题总结为：
五、项目发展分析
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1、项目区位
项目位置位于哈尔滨市香坊区哈双老道50号，属于香坊区规划三环路南部区域，该地区以发展工业为主，以生产汽车及汽车配套工业为主。
随着工业大区域的建成，企业退休职工养老必然是企业要面临的一个问题。
如能与企业达成意向，承接大量企业离退休人员，发展企业定制养老服务是一个期待的规划方向。
2、项目前期建设现状
基于罕有的黑土地资源与生态条件，项目开发的指向性确定为由休闲观光农业、旅游向健康生态养老双养升级的调整。
同时借助CCRC标准指引，使之从一开始就获得东北亚及影响哈尔滨的度假双养胜地，打造成哈尔滨生态CCRC中央度假旅游休闲生态双养区，拉阔其空间循环经济新领域。
都会CRD&CCRC度假双养地
生态文化旅游+度假休闲+养生养老
打造成“都市春天度假双养城”
做足双养软实力打造首座生态文旅度假双养基地
3、项目现有布局规划
实地生态度假双养战略标的与先行起步区域分成四个区域现已构架
A区有机小菜园定制区域，实行会员制，全部
为无公害有机蔬菜品种达15种以上，每
星期配送两次，送货到家，会员还可以在
休息日到自己定制的小菜园体验种植的
乐趣。
B区及C区休闲观光种植居住区域
①（给城市中喜欢自然田园风光的客人提
供长期居住和种植的场所，种植品种
由公司统一管理并服务。
）
②休闲采摘无公害有机食用区域
（为城市中注重健康饮食的人提供现场
采摘、现场制作，公司提供食用品种，
包括无公害种植和养殖的所有品种，
供客人自由的选择。
）
D区各种药食两用休闲观光采摘展示区
（包括黄秋葵、穿心莲、鱼腥草、栀子花、
薄荷、紫苏、金银花、茉莉花、鲜芦根、
蒲公英、马齿苋等）
E区各种珍禽养殖品种展示区、食用区，供接
待旅游散客。
包括蓝孔雀、珍珠鸡、贵妃
鸡、白凤乌鸡、大雁、野鸡、飞龙鸡、绿
壳蛋鸡、野猪等各种珍禽、家禽。
规划为垂钓场所
4、项目养老区域建设规划
1、园区占地面积101870万平方米，现欲将A区（长510米X宽65米）
建设成为低密度高端住宅养老区域，建筑面积欲建设5万平方米，布
局如下：
1.47000平方米高端住宅区域，分为单独房间居住区域及双人
房间居住区域。
可接受2500-3000名老人入住。
2.1000平方米为医疗服务场所，实行医保联网，为居住的老
人及时提供健康保障。
3.1000平方米为活动区域，其中包括活动室、棋牌室、茶室、
电子应用中心、书画活动室、阅读室、音乐活动室,由
升级会员 