郑州工业地产调研报告.docx
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郑州工业地产调研报告
郑州工业地产市场调研报告
风尚招商部
目录
第一部分:
郑州工业地产市场的分布情况
第二部分：
郑州工业项目的详细介绍
第三部分：
行业内的产品功能分析
一．郑州工业地产市场的分布情况
１。
目前郑州的已入市工业地产分布
项目名称
所属区域
功能定位
产品
总建筑面积
大学科技园东区
高新区
总部经济
高层写字楼，独栋
209万方
企业公园
高新区
厂办一体
厂办一体
4０万方
慧谷企业加速器
高新区
总部经济
企业独栋
30万方
河南电子商务产业园
高新区
总部经济
高层写字楼
20万方
国家动漫产业基地
高新区
总部经济
高层写字楼
78万方
企业总部基地
高新区
总部经济
企业独栋
3１万方
大学科技园西区
高新区
厂办一体
厂办一体
36万方
嘉图西城发展基地
高新新城
生产
厂房
15万方
龙鼎企业中心
高新新城
生产
厂房
15万方
金玺总部港
高新新城
生产
厂房
１5万方
聚方科技园
北龙湖区
总部经济
高层写字楼,独栋
10万方
嘉阳科技园
北龙湖区
总部经济
高层写字楼
8.3万方
外包产业园
北龙湖区
总部经济
企业独栋
47万方
台湾科技园
航空港区
厂办一体
企业独栋
200万方
手机产业园
航空港区
生产
厂房
只租不卖
衣天下
新密产业聚集区
厂办一体
厂办一体
1６０万方
同赢总部港
新密产业聚集区
总部经济
企业独栋
30万方
2.已入市项目分析
（1）区域分析：
目前工业地产在郑州主要分布在高新区,高新新城,被龙湖区,航空港区,新密产业聚集区等,分别所占的比例为下图:
图示：
目前工业地产市场的已入市项目中，主力军还是高新区,北龙湖区,航空港区，新密产业聚集区已开始投入市场。
（2）已入市项目的功能定位划分:
目前主要有总部经济，厂办一体，生产厂房分别所占比例为下图：
图示：
在郑州市场上目前总部经济项目所占的比例较大,而厂办一体,厂房的总量不足5０％
（3）已入市项目的各类产品开发面积所占比例如下图：
图示：
目前整个郑州工业地产市场上的总部办公型产品有４63。
3万平方米占总的比例为62.2％，厂房仅有45万方占总市场的比例为6．1％因此导致了郑州市场的短缺,同时由于总部办公型产品的竞争者还有郑州市区内的写字楼市场目前有700万平方米的库存，直接导致未来办公市场的红海现状,厂房类产品的短缺也将导致其越来越抢手。
二.郑州工业项目的详细介绍
1。
各项目基本信息
1。
1.大学科技园西区基本信息
项目名称
大学科技园西区
所在区域
郑州高新区
项目地址
郑州高新区西三环与北环交汇处向南３0０米路东
占地面积
1５50亩
总建筑面积
2０9.8万平方米
绿化率
４０%
容积率
2.1
层高
3.3米 3。
5米
停车位配比
电梯比例
4：
１
物业及物业费
2元/平米
产品类别
联排独栋、科研办公楼
主打产品
科研办公楼
功能定位
总部经济、
客户定位
科技企业
销售方式
平销,集中开盘
付款方式
按揭、一次性付款
主广告语
企业成长摇篮,国家技术转移示范基本
配套
会议中心、
交付时间
一期已交付，二期已开盘
1．2。
中原广告产业园基本信息
项目名称
中原广告产业园
所在区域
高新区
项目地址
高新区科学大道信息工程大学对面
占地面积
3８6亩
总建筑面积
78万平方米
绿化率
36％
容积率
3
层高
3。
6米4.8米—9．6米
停车位配比
1：
1。
２
电梯比例
4：
１ 5：
1
物业及物业费
３.5／㎡
产品类别
5A级写字楼
主打产品
写字楼
功能定位
商业综合体,复合型商业建筑群
客户定位
广告、动漫、文化类,其他
销售方式
平销
付款方式
按揭,一次性付款
主广告语
5Ａ级智能化写字楼，铸就城市巅峰商务,缔造文化财富价值
配套
百货、电影院、录音棚、摄影棚等,会展、会议、购物中心、酒店、文化休闲
交付时间
现房销售
1。
3河南省电子商务产业园
项目名称
河南省电子商务产业园
所在区域
郑州市高新区
项目地址
郑州市高新区冬青街西四环向东1000米
占地面积
1０７亩
总建筑面积
20万方
绿化率
29。
82%
容积率
2．1４
层高
３.4米
停车位配比
电梯比例
２户一电梯
物业及物业费
产品类别
高端写字楼,研发中心
主打产品
写字楼
功能定位
5A级电子商务企业总部经济
客户定位
全国性电商企业
销售方式
多种销售综合（行销为主）
付款方式
按揭，全款,分期
主广告语
电子商务企业的家
配套
研发中心,停车场，资源共享平台
交付时间
一期现房,二期年底交付，三期15年5月交付
１.４慧谷企业加速器的基本信息
项目名称
北软慧谷—郑州高新企业加速器
所在区域
郑州市高新区
项目地址
郑州市高新区长椿路与冬青路交汇处
占地面积
２0万平方米
总建筑面积
3０万平方米
绿化率
35%
容积率
0．９8
层高
3。
6米
停车位配比
以组团的形式，4个方向的围合建筑，一个组团的地下停车位大约70个
电梯比例
每户有独立的电梯楼梯
物业及物业费
６元/每月交半年送半年后期自己的物业
产品类别
企业独栋,写字楼
主打产品
企业独栋
功能定位
总部经济
客户定位
高新企业
销售方式
平销
付款方式
一次性付全款或按揭
主广告语
郑州高新企业加速器
配套
服务配套楼,员工餐厅，酒店，多媒体会议室,健身房，丹尼斯
交付时间
分四期开发，一期销售接近尾声，只剩下两栋，二期明年八月份交房，主体楼已完工
1.5企业公园基本信息
项目名称
企业公园
所在区域
郑州西开发区
项目地址
郑州西四环与冬青街交叉口西
占地面积
200亩
总建筑面积
４0万平方米
绿化率
４0％
容积率
2．5
层高
标准层高3.6米
停车位配比
１20亩地下停车场
电梯比例
双电梯配置,实现客货分梯
物业及物业费
自己的物业
产品类别
企业独栋，企业独栋，高层写字楼,临街商铺
主打产品
企业联排，企业独栋，高层写字楼
功能定位
中部首创４C产业综合体，国际化企业品牌基地
客户定位
科研，办公
销售方式
支持企业独栋定制,高层写字楼正常销售
付款方式
按揭，全款
主广告语
企业新引擎,世界大舞台
配套
会议厅,产品展示厅，酒店，银行，餐厅，宿舍
交付时间
一期２014年６月底
１。
６企业总部基地基本信息
项目名称
总部企业基地
所在区域
郑州高新区
项目地址
郑州市瑞达路与翠竹街交叉口
占地面积
3２3亩
总建筑面积
35万平方米
绿化率
容积率
2。
０
层高
标准层３。
4米
停车位配比
１２０0个车位
电梯比例
双电梯
物业及物业费
2．5元/㎡ 每月
产品类别
企业独栋
主打产品
企业独栋
功能定位
总部企业基地
客户定位
科研,办公,生产,教育
销售方式
付款方式
以租代售,合作加盟，定向开发,资产置换，一次性，分期。
主广告语
创业者的沃土经营者的乐园
配套
医院，酒店,银行,商业，饮食等
交付时间
2０1１年6月
１.7聚方科技园项目基本信息
项目名称
聚方科技园
所在区域
龙湖
项目地址
中州大道杨金路向东５公里
占地面积
30０15平方米
总建筑面积
１00000平方米
绿化率
35%
容积率
3．0
层高
4．5米
停车位配比
不配停车位2万平方米的地下车库8９：
1
电梯比例
一栋楼两部电梯
物业及物业费
暂没有定
产品类别
产业大厦
主打产品
产业大厦办公楼
功能定位
总部经济总部办公
客户定位
无
销售方式
销售租赁
付款方式
分期付款一次性付款
主广告语
中原首家总裁专属高尔夫生态办公领地
配套
5Ａ级标准配备 21部德国蒂森克虏伯电梯韩国大金中央空调 LOW－E镀膜玻璃墙 智能楼宇系统
交付时间
201５年１0月份
1.8河南省外包产业园项目基本信息
项目名称
河南省外包产业园
所在区域
郑东新区
项目地址
中州大道连霍高速向东5公里（中州大道杨金路向东5公里）
占地面积
４26亩
总建筑面积
60万平方米
绿化率
35％
容积率
１.3
层高
一层４.２米 二层以上3．6米
停车位配比
独立停车库
电梯比例
一户一梯
物业及物业费
珠江物业五元每平方米
产品类别
企业独栋
主打产品
企业独栋
功能定位
总部经济
客户定位
电子物流保健品研究院等各个行业
销售方式
销售、租赁
付款方式
现房首付90％再付１0％二期期房首付50％交房40% 再付10%
主广告语
营造智慧产业基地
配套
一期美食街二期酒店咖啡馆超市会展会务中心
交付时间
现房 二期2015年底交付
1.9嘉阳科技广场基本信息
项目名称
嘉阳科技广场
所在区域
郑东新区
项目地址
中州大道杨金路向东5公里
占地面积
2２９５９平方米
总建筑面积
83873平方米
绿化率
４2。
5%
容积率
2。
9９
层高
3．３米底层６米 顶层６.6米挑高
停车位配比
690个
电梯比例
1：
１
物业及物业费
无
产品类别
办公楼
主打产品
办公楼企业办公
功能定位
总部经济
客户定位
总部办公
销售方式
平销行销结合招商部门
付款方式
先付４0% 交房再付４0％房产证下来再付20%
主广告语
科技生态商务总部
配套
玻璃幕墙精装写字楼电梯 管家式的商务服务
交付时间
2015年10月份
1.10嘉图西城发展基地基本信息
项目名称
嘉图西城发展基地
所在区域
郑州市高新区
项目地址
郑州市高新区西四环莲花街向西2000米
占地面积
1250亩
总建筑面积
120万方
绿化率
30％
容积率
3．0
层高
标准厂房一楼层高５。
９米其余层高3.５米共6层
停车位配比
每栋楼都有地下停车场园区有公共停车场共２00０个停车位
电梯比例
四户一电梯
物业及物业费
产品类别
标准厂房，研发中心
主打产品
标准厂房
功能定位
生产性企业，承接产业转移园区
客户定位
生产性企业负责人,地产投资者
销售方式
多种销售综合（行销为主）
付款方式
按揭，全款,分期
主广告语
好厂房,并不贵123家入园企业的共同选择
配套
研发中心,停车场,资源共享平台
交付时间
现房
１。
11金玺总部港基本信息
项目名称
金玺总部港
所在区域
高新区
项目地址
郑州市高新区莲花街与红楠路交汇处北5０米路西
占地面积
200万
总建筑面积
15万
绿化率
30%
容积率
3。
０
层高
一层5．７米，二楼以上3。
6米
停车位配比
电梯比例
物业及物业费
管委会找的物业公司
产品类别
标准化厂房，厂办一体，写字楼,科研楼
主打产品
标准化厂房
功能定位
生产办公一体
客户定位
以电子电器，生物医药等轻工业为主
销售方式
平销
付款方式
一次性付款，预定金１０万,一星期内付5０％
主广告语
发展型企业动力港
配套
酒店，宿舍,沿街商铺出租
交付时间
现房
1。
１2龙鼎项目基本信息
项目名称
郑州龙鼎企业中心
所在区域
高新区
项目地址
郑州高新区莲花街与西四环交汇处向西3公里处
占地面积
２00万
总建筑面积
15万
绿化率
３0％
容积率
3.0
层高
一层5.7米，二楼以上3。
6米
停车位配比
后期物业公司负责
电梯比例
物业及物业费
后期自己的物业
产品类别
标准化厂房,厂办一体，写字楼
主打产品
标准化厂房
功能定位
生产办公一体
客户定位
以电子电器,生物医药等轻工业为主
销售方式
平销
付款方式
一次性付款，预定金１０万,一星期内付50%
主广告语
ＣPU企业服务联盟
配套
酒店,宿舍,沿街商铺出租
交付时间
现房
１.13台湾科技园基本信息
项目名称
郑州台湾科技园
所在区域
郑州航空港区
项目地址
S102省道与四港联动大道交汇处
占地面积
20００亩
总建筑面积
总建筑面积200万平米 首期开发1５０亩
绿化率
30%
容积率
容积率1.8７
层高
北侧底层４．5米 2-6层3．7米荷载2。
5KN/㎡中心组团型底层4.8米 2-5层3.９M,二、三层5。
0KN/㎡,四、五层3．0KN/㎡
停车位配比
园区规划停车为1900个，另外铺设草坪砖，充分满足停车需要
电梯比例
１：
1
物业及物业费
暂定
产品类别
双拼、联排式、企业独栋
主打产品
双拼、联排式、企业独栋
功能定位
厂办一体、企业独栋
客户定位
电子信息、生物科技、总部经济（现代服务业）；产业发展特色是：
以现代服务业提升现代制造业园区。
销售方式
定制式销售
销售方式为：
招商式销售、采购式销售、推广式销售、投资式销售.
付款方式
按揭50％ 按揭合作的银行是郑州银行
主广告语
一个企业来了就不想走的地方
配套
一期规划建设有两栋（F、G楼），与生产办公用房同时启动。
交付时间
20１4年年底
1.1４智能手机产业园基本信息
项目名称
智能手机产业园
所在区域
郑州航空港区
项目地址
郑州航空港区人民路
占地面积
总建筑面积
政府总体规划
绿化率
容积率
层高
4．5
停车位配比
1．3
电梯比例
物业及物业费
产品类别
厂房
主打产品
功能定位
厂房
客户定位
手机制造商
销售方式
港区招商局负责招商
付款方式
只租不卖
主广告语
配套
二期有配套设施
交付时间
已交付使用
１．１５同嬴·企业总部港项目基本信息
项目名称
同嬴·企业总部港
所在区域
郑州新密曲梁产业集聚区
项目地址
大学南路与密港大道交汇处西北角
占地面积
400亩
总建筑面积
30万方
绿化率
４９%
容积率
层高
一楼5．４米,二楼3。
9米
停车位配比
园区内有2000多个 1：
4
电梯比例
一栋一梯
物业及物业费
产品类别
企业独栋,写字楼，多功能厂房
主打产品
企业独栋
功能定位
中部首席EIＣ花园式生态办公
客户定位
生产加工科研型企业
销售方式
多种销售综合，团购
付款方式
按揭,全款，分期
主广告语
为中部服务
配套
商业中心，停车场
交付时间
一期2015年6月
办公地点
火车站速８酒店九楼
１。
1６衣天下项目基本信息
项目名称
衣天下中国服装梦工厂
所在区域
郑州市新密产业聚集区
项目地址
郑州市大学南路与S３２1交会处东2００米
占地面积
1２０0亩
总建筑面积
160万方
绿化率
50％
容积率
１.８
层高
3．4米
停车位配比
独栋地下停车场
电梯比例
每栋２部电梯
物业及物业费
0。
43元
产品类别
多功能标准化厂房、独栋办公研发楼、商务配套
主打产品
企业独栋
功能定位
中部服装产业崛起引擎
客户定位
服装生产性企业、服装加工型企业
销售方式
多种销售综合（行销为主）
付款方式
按揭，全款，分期
主广告语
承接中国服装行业梯度转移，400家企业零距离产业配套
配套
服装博物馆、主题公园、运动会所、创意中心
交付时间
一期2014年底交付，二期三期正在筹划中
三。
行业内的产品功能分析
1.各项目的产品销售价格
项目名称
所属区域
产品
销售价格
大学科技园东区
高新区
高层写字楼，独栋
高层写字楼7000元/平独栋已售完
企业公园
高新区
厂办一体
厂办一体1期的8000元／平二期独栋定制报价90０0元／平
慧谷企业加速器
高新区
企业独栋
企业独栋10０00元/平
河南电子商务产业园
高新区
高层写字楼
层高3．4米的５00０元/平
国家动漫产业基地
高新区
高层写字楼
层高３.3米的７８00元/平,层高４。
8米的９600元／平
企业总部基地
高新区
企业独栋
已售完
大学科技园西区
高新区
厂办一体
已售完
嘉图西城发展基地
高新新城
厂房
2-6层36０0元/平1层7800元/平
龙鼎企业中心
高新新城
厂房
2—6层36００元/平1层7800元／平 即将售完
金玺总部港
高新新城
厂房
2-6层360０元/平１层7800元/平 即将售完
聚方科技园
北龙湖区
高层写字楼，独栋
高层写字楼7500元/平,独栋900０元/平
嘉阳科技园
北龙湖区
高层写字楼
７800园／平高层写字楼
外包产业园
北龙湖区
企业独栋
独栋１50０0元／平
台湾科技园
航空港区
企业独栋
1期已售完
手机产业园
航空港区
厂房
只租不卖
衣天下
新密产业聚集区
厂办一体
3300元/平均价
同赢总部港
新密产业聚集区
企业独栋
５０0０元/平
2．各区域工业地产均价比对如下图
由上图可以看出目前在郑州工业地产市场上新密产业聚集区以及高新新城以及航空港区都是价格较低的战略洼地,产品具有很大的升值潜力，并带动这三个区域的快速发展。
３.总部经济类项目的产品对比
项目名称
产品类别
销售面积
物业类别
销售价格
销售情况
大学科技园
高层写字楼，独栋
高层最小销售面积１26平，独栋最小２1０0平
高新区成立的管委会提供
高层写字楼７0０0元/平独栋已售完
目前高层写字楼销售较为吃力
中原广告产业园
2０层的写字楼
最小销售面积144平，３9０平
自己的物业
层高３。
3米的７800元／平，层高4.8米的９60０元/平
由于价格和市区写字楼没有什么价格优势,销售不顺利
电子商务产业园
17层的写字楼
最小销售面积1４0平，3７0平
自己的物业
层高3．4米的５00０元/平
价格优势明显,但销售一般
慧谷企业加速器
企业独栋
最小销售面积900平
自己的物业
企业独栋1０００0元/平
销售情况很好
企业总部基地
企业独栋
最小销售面积１50０平
自己的物业
已售完
201０年4月开始开发，2０12年初销售完毕
聚方科技园
高层写字楼
最小销售面积20０0平
自己的物业
高层写字楼750０元/平，独栋9000元／平
销售吃力
嘉阳科技广场
写字楼
最小销售面积３80平
自己的物业
7800园/平高层写字楼
销售吃力
外包产业园
企业独栋
最小销售面积1３00平
珠江物业
独栋150００元/平
销售吃力
在目前郑州的工业地产的市场里面，总部经济的总开发量很大，但销售却非常吃力,主要原因为目前其产品的主要竞争对手是市区内的商业地产的写字楼，而目前写字楼存量７00万平方，而郑州每年去化量大概在15０万方左右，所以如果产品没有特色的话很难打开市场，我建议在总部里面产品做的好的有慧谷，外包产业园但目前卖的好的是慧谷，而外包难以销售目前以租为主，建议总部经济类的领导考察的项目为慧谷,外包产业园
4.生产型厂房项目的产品对比
项目名称
产品
特殊配套
销售情况
销售价格
开发时间
金玺总部港
６层高标准厂房1层层高5.9米，２-6层３。
6米
每户有一部货梯一部客梯（2。
2＊2＊2．9）最小销售面积61７平，单层面积50０0平
剩少量余房
一层没有房源．二层以上售价3６00元/平
2012年下半年
龙鼎企业中心
6层高标准厂房1层层高5.９米，2-6层3.６米
每户有一部货梯一部客梯，最小销售面积6８0平单层面积5000平
剩少量余房
一层价格680０元/平二层以上价格38０0元
20１2年下半年
嘉图西城发展基地
6层高标准厂房１层层高5.9米，2－6层3.6米
大面积的配有汽车梯.最小销售面积为4８4平单层面积5０００平
一期二期销售即将售完，三期开始销售
一层价格7500元/平,二层以上380０元/平
２012年下半年
由于目前郑州的标准厂房需求较大,且开发量较小,所以目前这部分产品在市场上的销售很火爆，建议领导考察项目为嘉图西城发展基地.
5.产办一体的项目的产品对比
项目名称
产品
销售价格
销售情况
开发时间
台湾科技园
产办一体单层500平,一栋２0００平
５00０元／平
一期已售完，二期待开发
2010年10月开始销售２0１３年10销售完毕
企业公园
产办一体单层32０0平，一栋３层90０0平左右（相当于厂房）
高层写字楼最小面积３00平
产办一体4000元/平已售完
高层写字楼5500元／平
产办一体已售完,高层写字楼目前销售有压力
２０11年开始销售，2０13年初销售完了产办一期,目前还在销售高层写字楼
衣天下
产办一体单层面积７50平，一栋的面积３０00－70０0的都有
产办一体销售均价在３30０元/平
销售难度大
2０12年开始开发的.
目前在产办一体的项目当中销售最好的是台湾科技园，但台湾科技园的项目更多的成功与政府的航空港区大发展政策，而企业公园的产办一体之所以卖的好是因为其实际盖得是标准厂房,所以销售的很好，而衣天下销售压力大的原因是定位的高不成低不就，做厂房太小，做办公品质低,建议领导考察一下企业公园
建议领导调研郑州项目有：
慧谷，外包产业园，嘉图西城发展基地，企业公园.
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