高档小区设计任务书.docx

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高档小区设计任务书

华润置地（北京）股份有限公司

华置曙函字[2004]号

签发人：

郭晓东

大兴翡翠城四期工程设计任务书

委托方：

北京华润曙光房地产开发有限公司

受托方：

建设部北京中联环建文建筑设计有限公司

1.项目概况

1.1项目名称：

大兴黄村翡翠城四期住宅工程

1.2项目用地：

本工程：

位于北京市大兴区黄村北区，用地范围为控规中24#地一部分，北临金星路，东临兴业路，南临北程庄南路，西临兴盛路。

详见规划意见书附图。

1.3项目定位：

以联排住宅、多层住宅、小高层住宅为主，兼有配套商业的低密度社区；

建筑风格设计应注重提高产品的品质感，满足功能需要及心理需求，体现出雅致、和谐的风格。

2.设计条件

2.1项目招标文件附件：

出让宗地位置图、规划意见书及附图、拨地定桩成果、市政管线图。

2.2地形测绘图电子版；

2.3地质勘察报告；

2.4四围市政条件图

2.5国家及北京市现行《住宅建筑设计规范》及《建筑防火设计规范》等（最新版本）；

2.6国家及北京市现行规划、建筑、结构、设备、电气、人防、消防等各专业设计规范标准等（最新版本）。

3设计要求

3.1规划设计要求：

本小区要建设成为功能合理，交通便捷，空间丰富，适宜居住的高品质住宅社区。

同时，建筑单体造型、材料组合、体量尺度等都应考虑要与周边住宅建筑相协调。

各单项要求包括：

道路系统:

包括小区内环路、组团道路和宅前尽端路；机动车、行人的流线组织。

住宅规划：

合理组织各住宅组团布局，在保证整体统一的效果前提下，合理进行组团空间景观的设计。

住宅单体设计：

在原有布局的基础上完善设计，改善室内空间环境。

在建筑细部处理上要充分考虑结构、设备的布局和安放。

可适当采用新材料、新技术。

宅间景观系统：

充分考虑住宅组团间绿化、隔离、停车等因素，为进一步的景观设计打好基础。

保留区域内现有树木，在景观上加以利用。

竖向设计：

应结合市政设计及园林设计确定合理的建构筑物标高、场地标高。

其它辅助设施：

按照住宅区设计规范合理布置市政站点（开闭站、变配电室、中水处理站、燃气调压箱、交接间）及设施等。

具体布局可考虑：

小区设置北、东、西三个入口，小高层住宅布置在区域北侧，多层布置在西侧及小高层南侧，联排别墅住宅布置在中心区及东南区并独立成区，商业布置在小区东北侧。

3.2设计限价：

3.2.1本设计采取限价设计方式，设计如超出限价，设计单位无偿返工修改设计。

3.2.2设计限价：

以地下室面积折入地上面积计算设计限价:

联排别墅、多层住宅为1700元/M2，小高层为每1800元/M2（包括土建工程，给排水、采暖、强弱电、燃气、消防、设备等工程）。

3.3外型尺寸：

3.4立面要求：

3.4.1充分体现的设计风格；

3.4.2应结合立面造型设计，对空调室外机和冷凝水管做隐蔽处理；

3.4.3结合立面造型，对户门、阳台门、外窗进行深入设计；

3.4.4单栋住宅立面色彩的运用应避免杂乱，选色不应过多；

3.4.5根据美观、经济的原则，在方案成果基础上，深入推敲住宅檐口、屋面构件、飘板、挑台的形式和材料。

需提供详细设计图纸（包括细部做法），图纸深度应能指导施工，并应获甲方确认。

3.4.6对与主体结构相连的装饰构件等必须提交详细设计图纸（包括细部做法），图纸深度应能指导施工。

大型装饰构件要避雷设计。

3.5功能和空间设计：

3.5.1主要房间满足功能要求，充分体现流动空间特点；

3.5.2在保证方案特点的前提下，注意考虑室内空间与庭院空间的交流；

3.5.3主要门厅应预留衣帽间或衣帽柜空间；

3.5.4合理设置电冰箱、洗衣机的专用位置（并设洗衣机专用地漏），洗衣机房（位）应与浴室、卫生间相邻或集中布置，以利于空间的合理利用和上下水管线组织；

3.5.5分户墙及楼板应考虑建筑隔声同时兼顾使用功能；

3.5.6联排别墅及多层、小高层住宅首层应结合户型和楼座组合特点，进行院墙、院门、车位预留设计，并保证院落进出车的便捷；

3.5.7在户型组合设计中应尽量避免各户间对视现象；

3.5.8采用外墙外保温。

层高：

一般居室2.9米，联排别墅起居厅、餐厅可适当加高或局部有吹拔空间。

地下室：

联排别墅每户考虑做局部地下室并考虑面积计入地上，地下室面积随户型面积增加而递增，地下室尽量保证有自然采光和通风，外墙应有防水、保温设计，底板应根据规范要求进行防水或防潮设计；层高2.7m，各户之间管线综合可以考虑在地下室中解决。

小高层住宅应结合人防、车库进行地下室设计。

户内楼梯满足结构规范要求，楼梯预留楼梯护栏埋件。

结构设计应保证主要房间无结构梁外露。

3.6结构设计：

3.6.1基础形式：

建议根据地质报告联排住宅部分考虑条形基础，小高层考虑筏基；

3.6.2结构选型：

联排为砖混结构、多层及小高层为短肢剪力墙结构。

3.6.3材料：

建议采用二级钢（钢筋混凝土构件选用经济配筋率，钢筋在无特殊情况下优先选用二级钢）

3.7外装修：

3.7.1户门：

联排别墅、多层及小高层采用国产中高档四防门；

3.7.2外窗：

联排别墅住宅采用国产中高档静电粉末喷涂铝合金隔热断桥窗，多层及小高层在满足热工计算的前提下采用塑钢窗，均为中空玻璃，并根据功能需要设置纱扇；

3.7.3外墙：

采用国产中高档弹性防水涂料，局部可采用面砖、石材；

3.7.4屋面：

联排住宅部分采用彩色复合压型钢板组合屋面，多层、小高层采用装饰瓦坡屋面，应提供相应的设计节点图。

3.8内装修：

3.8.1楼（地）面、内墙、天花做到水泥砂浆抹灰层；卫生间、洗衣房及首层地面应有防水处理。

3.8.2隔墙材料采用砌块；尽量减少内部隔墙，为业主装修留有余地。

内装需增加隔墙处地板采暖须预留10CM。

3.8.3内墙不做踢脚线；

3.8.4按规范要求设置内门门洞，门洞应考虑预埋，不做内门、内窗。

3.8.5防水工程应考虑卫生间地板采暖管线交叉高度问题。

3.8.6防水材料：

卫生间采用防水涂料，地下室、露台采用防水卷材。

3.9设备工程：

3.9.1设备档次为国产中高档或合资中档。

3.9.2水、电、燃气采用分户设表，分户计量方式，均采用磁卡表计量方式；水、燃气磁卡设于室内，电磁卡表设于户外电表箱中。

3.9.3室内燃气：

图纸上须考虑燃气管线的路由及燃气炉排烟管道出户的合理位置；

3.9.4暖通空调：

3.9.4.1采暖形式：

联排住宅卫生间、地下室为散热器采暖，其余房间地面采用地板采暖；地暖管道采用PEX管道，图纸应注明采暖工况，散热器使用下进下出的铜铝复合散热器；分水器位置应合理分布，同时考虑连接分水器干管的路由。

小高层及多层住宅采用散热器使用下进下出的铜铝复合散热器采暖，散热器管材采用PPR管。

3.9.4.2采暖热源为户用燃气炉（同时提供采暖及生活热水），设计图纸中应注明采暖炉的功率、流量、扬程；同时应合理考虑燃气炉在厨房内或专用房间内的摆放位置（须固定于承重墙上）及散热器的位置对室内空间合理利用的影响；

3.9.4.3采用分体式空调，按使用需求配置预留空调室外机位，并考虑柜式空调室内机位，预留空调洞口；多层、小高层应考虑组织冷凝水管。

3.9.4.4住宅室内采暖温度不低于180C，卫生间不低于200C（有淋浴的不不低于250C）。

3.9.4.5应提供各户房间热负荷表等相关技术指标。

3.9.5给排水：

3.9.5.1给水管采用暗装PPR管（注意管道与防水层的关系），出户管为塑料管；

排水管道采用UPVC,出户管用铸铁管。

3.9.5.21-3层采用市政供水，4层以上考虑加压供水；

3.9.5.3小市政考虑消火栓位置，小高层住宅、商业配套按规范要求考虑消防设施及设备设计。

3.9.6中水系统

采用中水处理系统，中水收集管污废不分流，中水回用管不入户，中水仅作为

小区绿化、水景用水、洗车用水。

3.9.7强电专业:

对小区供配电作整体规划。

根据用电性质（居民照明/非居民照明/动力/商业）和用电点分布情况，统一考虑配电干线设计及用电容量。

不同用电性质的线路自变配电室起要分开。

除居民用电外，其它用电性质的计量装置要求设置在变配电室内。

小区配电系统采用TN-C-S系统，以π接箱为TN-C系统和TN-S系统的分界点。

居民住宅设独立电表箱及配电箱，设计用电容量为50W/M2。

其中联排别墅额定用电容量不低于12KW，磁卡电表箱要求设置在户外，并由土建专业考虑防雨设施。

多层和小高层单元住户每户额定用电容量不低于6KW，磁卡电表箱可设置在楼梯间、过道等公共区域。

联排别墅室外楼总配电箱的布置既要考虑本专业功能要求，同时也需考虑与园林景观工程的协调，并由土建专业考虑防雨设施。

自楼总配电箱至电表箱间电缆采用直埋敷设方式，局部加套管保护。

多层和小高层楼总配电箱设置在楼内，楼梯间照明计量磁卡电表不能设置在总配电箱内（大兴供电局要求）。

住宅室内照明支线规格为BV-3*2.5mm2，电气配管管材选用焊接钢管。

每户室内按规范要求设置适当数量的电源插座，并注意插座设置位置的合理性及与其它专业的协调，避免出现相互冲突。

厨房、卫生间采用防溅安全插座，洗衣机、空调、电冰箱、抽烟机、燃气炉设专用插座，并用专用图例标注。

公共区域照明器具按规范要求设计。

居民住宅室内灯具及室外吸顶安装灯具按座灯头装普通白炽灯设计，但要考虑业主在装修时在客厅等位置安装花吊灯时对用电负荷的需求。

公共楼梯间照明开关选用声光控开关。

配电箱内主要元器件按施耐德（梅兰日兰）系列产品设计，电表箱内元器件按大兴供电公司要求选取。

3.9.8弱电专业：

除消防报警控制系统（公建区域）外，弱电系统另包括电视、电话（网络）、安防、对讲、巡更等系统。

其中室外公共区域设闭路监控、周界防范和电子保安巡更管理系统，联排别墅室内设非可视对讲和居家报警系统，多层和小高层设ID卡门禁管理和可视对讲系统。

；室外公共设备箱的安装位置（需考虑防雨设施）；摄像机、红外探测器的布置点位；弱电进楼、进户管的规格、数量、方向等。

弱电配管材质选用焊接钢管。

联排别墅每户室内设置一个弱电多媒体设备箱，电话（网络）、电视、对讲、报警等系统的室内外线路分配、接线均汇集在此箱内，箱内需设置一个220V交流电源插座供弱电系统使用。

多层和小高层的电视、电话及对讲门禁设备箱应分别独立设置，并尽量选择在楼梯间或弱电竖井等公共区域内安装，首层对讲设备箱内需配置交流220V电源插座，同层的电视、电话和对讲设备箱间用1根SC25钢管连通。

，多层和小高层住宅每户预留2条电话外线。

室内电话系统采用放射式布线，每户起居室、卧室、书房、独立餐厅、厨房及主卧卫生间设电话插座。

其中主卧与主卧卫生间电话插座共用一条电话线，厨房与餐厅共用一条电话线。

电话线采用超五类非屏蔽双绞线。

室内有线电视系统采用放射式布线，联排别墅每户起居室、主卧室、独立餐厅、家庭娱乐室（如有）及大于15m2的次卧室设电视终端插座，每户最多设5个电视终端；多层和小高层住宅每户起居室、主卧室及大于15m2的次卧室或其它娱乐功能区设电视终端，每户设3个电视终端。

室内有线电视采用四屏蔽电视电缆，同一管内最多允许敷设2根电视电缆。

本小区设联网型对讲及居家报警系统。

在小区入口处设围墙对讲门口机；联排别墅主入口户门外设对讲小门口机，户内首层设保全型对讲分机，二、三层设非保全型对讲分机，首层楼梯口设红外探测器，厨房设燃气报警探测器；多层和小高层住宅设单元门禁控制系统（感应卡开门、磁力锁），每户室内设一保全型对讲分机，厨房设燃气报警探测器。

本小区在周界围墙边、出入口等处设闭路监控系统，在周界围墙上设主动红外对射报警探测器防范非法翻越围墙，闭路监控系统与周界防范系统联动控制。

按此功能要求，设计摄像机和红外探测器的布置点位及线路平面图。

本小区设24小时保安巡更管理系统。

该系统选用无线电子式，无室外线路。

系统管理主机安装在中控室控制台上，信息纽扣选择在巡更线路上合适的安装位置处固定。

，按标准要求设计弱电机房，包括电源供给、设备平面布置、进出机房管道以及空调等。

进出机房管道数量和机房内地面线槽规格应考虑本小区分期开发的影响，预留线管数量应适度增加。

3.9.9电梯及其它动力系统配电

依据土建设计对电梯的配置情况，按规范要求设计多层和小高层电梯的配电系统。

综合考虑小区高层给水系统、消防系统、人防设施、中水处理系统等对动力用电的需求，合理设计其配电系统及其相关控制系统并提供系统图、平面图和原理图。

按公建使用功能要求及政府相关规定设计公建部分的动力、照明、消防、弱电等系统。

3.10与市政站点临近的住宅应满足有关规范要求。

3．11商业楼：

设备专业按餐饮、会所功能要求进行建筑、结构、水、电、燃气、暖通设计。

4.进度要求：

2004年8月30日完成报方案图纸

2004年11月10日完成样板区施工图

2004年12月5日完成联排住宅部分报建图（根据实际情况调整）

2005年12月10日完成联排住宅部分招标用图纸（兼作施工图院审图）

2005年2月8日完成联排住宅部分院审后正式施工图

2005年2月28日完成多层及小高层住宅部分报建图

2005年3月15日完成多层及小高层住宅部分招标用图纸（兼作施工图院审图）

2005年4月10日完成及院审后正式施工图

以上成果需提供相应图纸、透视图、模型、电子版、签约图等。

具体提供条件及数量待具体商定，具体时间节点个别调整会及时通知乙方。

5.其它：

5.1其它事项以甲方与乙方召开的设计联络会会议纪要设计依据。

5.2未尽事宜请与我公司联系:

北京华润曙光房地产开发有限公司设计部。

电话：

（010）-5231

北京华润曙光房地产开发有限公司

2004年7月1日