晚清上海地价及其对早期城市化的影响.docx
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晚清上海地价及其对早期城市化的影响
晚清上海地价及其对早期城市化的影响
2011-04-1918:
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王少卿
【英文标题】TheLandPriceinLateQingDynastyandItsImpactonEarlyUrbanizationofShanghai
【作者简介】王少卿，南开大学历史学院博士研究生，《经济经纬》杂志社编辑。
（天津300071）
【内容提要】地价因素对上海早期城市化起着至关重要的作用，一方面，地价级差导致了近代上海城市功能区的形成，决定了近代上海的城市空间；另一方面土地收益为近代上海城市建设提供了资金保证；同时，地价因素导致了上海在建筑形式上出现全新的城市面貌。
【关键词】晚清上海地价早期城市化
晚清时期的上海是近代中国地价最高和地价增长幅度最快的城市，它从开埠时的“一片泥滩、三数茅屋”，到清末的“全球盖无其匹的国际都市”①，地价的推动是其重要原因之一。
西方殖民主义强势介入中国以后，将资本主义生产方式最先引入上海，土地被纳入了市场，导致晚清上海地价进入了上升通道。
同时，地价的增长导致晚清上海城市功能区的形成，为上海近代城市建设提供了资金，导致城市建筑形式的变化，使上海出现了全新的近代城市风貌。
正因为如此，我们需要从城市化和近代化的角度来认识上海的地价问题。
一 晚清上海地价的基本情况
对晚清上海的地价问题，没有系统的统计资料，也缺乏系统的研究。
本文资料主要来源于当时英国驻上海领事馆的贸易报告、《申报》的土地拍卖公告和上海档案馆所藏清代上海房地契档案，这三种资料来源正好形成一个逻辑链条。
上海领事馆的贸易报告反映的是19世纪六、七十年代上海租界地价的情况，《申报》的资料反映的是19世纪80年代上海租界地价再次上涨的情况，而上海档案馆所藏的晚清房地契档案则能较连贯地反映了华界的地价情况。
晚清的上海是作为一个县级行政区存在的，全县总面积约90万亩，城厢面积根据“上海城周九里围”②推算，约为4500亩，其中有500亩左右是大小东门内外沿浦商业区。
其土地所有制的主体形式是私有的“则田”，即地主和自耕农占有主要的土地，并以一定的规则向清政府纳税。
在开埠前，上海城厢土地买卖在大小东门内外商业区比较常见，买者主要是客帮商人，大宗集中在以商帮为纽带的会馆。
开埠前上海的会馆达20多处，占有大量的土地，但是土地交易的价格资料比较缺乏。
1843年上海的开埠和随之建立的租界，使土地交易改变了原有的交易轨迹。
上海道台宫慕久与英国领事巴富尔达成了建立租界的原则，将上海洋泾浜以北、李家场以南之地，准租与英国商人，以为建筑房舍居留之用。
买卖土地就不再是个人商业行为。
英、法等西方商人在取得宗主国殖民主义的强权支持以后，成片在上海购得土地。
按1845年《上海租界章程》，外国人租地每亩应付押租15000文，约合文银15两左右。
道光年间每两银兑钱1000文左右。
押租实际上成为地价。
刚开埠时，黄浦江沿岸多旧式船厂和木行，其后面多为农田和荒滩。
实际上在此之前，来到上海的外国商人迫切需要取得土地。
如1844年开始出现英国商人从中国业主手中购买土地，每亩押银99000文，合银60两。
③“黄埔滩之地售与外商，其价较平日为贵，然每亩亦只制钱三四十千，至多五六十千而已。
”④
1848年10月17日，法国领事馆翻译哥士耆向法国领事提出了地皮申请书，1849年法国人雷米共花费457元购得2.385亩，平均每亩191元。
上海开埠之初，土地的买方以英、法商人为主，地价的议定由通事找地保与土地业主谈判，居间促成。
毛祥麟的《墨余录》记载：
“城西北三四里屋少田稠，且多义冢，西商不辨肥硗，或得善价，然在地保尽知底细。
且串通事以霸持。
”⑤当初，西方人购地多为自用。
从1844年到1852年间，上海地价没有太大的变动。
1852年以后，上海地价进入了快速增长的通道。
1852年至1857年间，上海租界的土地价格涨了一倍。
主要是因为小刀会起义导致租界人口的急增。
在19世纪中期以后的10年时间，是上海地价快速飞涨的时期，10年时间平均地价上涨了10倍。
英商义记洋行1844年11月从农民吴襄等手上租到南京路的一块地，其租价是每亩42两，到1869年工部局估价时，这块地每亩6000两，25年间涨了143倍。
美国学者罗兹•墨菲得到的这个时期上海的地价数据是：
“1852年，租界内的地皮平均每英亩售价50英镑，到1862年平均每亩售价一万英镑。
”⑥
小刀会起义和义和团运动使上海租界的人口急剧上升，江苏和浙江一带的富商大贾大量逃到上海避难，他们拥有大量钱财并在上海购置地产。
葛元煦的《沪游杂记》记载：
“上海租屋获利最厚。
租界内洋商出赁者十有六七。
”⑦西方商人感到发财的机会来了，“大家都赶着盖房子，适合当地人习惯的房子像魔术般地一片片建造起来。
有钱的商人把他们的资金都投在造房子上，没有钱的人借钱造房子，职员、买办、邮差、佣人，所有的人都投入这个投资事业里去，并且都从中赚了钱”。
⑧
英国驻上海领事向英国政府的贸易报告正好反映这个时期上海地价的上升情况。
1866年4月4日领事文极司脱致阿礼国爵士函中说，在1862年和1863年以及1864年的上半年中，上海租界的外国居民区变成了大批无家可归的中国难民的避难城，这些难民是被迫从长江右岸广大冲积平原上的城市和乡村中逃出来的。
原有的住房很快就住满了；在租界内的空地和租界边沿地区的田野或由外国业主本人，或由短期内租地造屋的买办们迅即造起了住房。
同实际支出比较，利润是如此之大，本来在四五年内就能收回全部资本。
⑨
笔者综合整理了一份1857年上海法租界的地价资料，列表如下：
从这份地价资料中可知，1857年上海租界的地价每亩在1500两至2000两之间。
1862年上海法租界公董局在法租界的中心得到17亩的地皮，用于兴建办公大楼之用，当时的地价是17050两银，平均每亩地价银1000两左右。
（11）
1865年以后，随着太平天国运动的被镇压，上海地价出现了大幅度的回落。
文极司脱1866年4月致阿礼国爵士的函中说，无人居住的中外住房，搁置了大量的资金，“在这些租界内，不论是在外国人的还是在华人的房地产方面，都没有看到任何好转的情形”。
（12）1867年，文极司脱在《土地与房产的备忘录》中记载，“房主们已经接受了更低的租金，不能吸引资本家来投资于建筑更多的房屋”。
（13）
《申报》创刊于1872年，《申报》不仅刊载有土地的拍卖资料，而且还发表了晚清上海地价上涨的时评。
1873年10月19日《申报》刊载了四宗土地交易的地价情况，这四宗土地位于英租界内，地理位置较好，地价较高。
第一宗为江西路一块的土地，面积为1亩9分6厘，卖出价格为6000两白银，平均每亩地价为3061两。
第二宗土地也位于江西路，紧挨第一宗土地，面积1亩5分8厘，卖价也为6000两，平均每亩地价为3797两。
第三宗土地位于北京路，面积为4亩8分6厘，卖出价为11000两，平均每亩地价为2263两。
第四宗土地位于湖北路北头，面积为两亩，卖价2100两，平均每亩地价为1050两。
（14）
1879年5月16日《申报》刊载了几宗浦东和吴淞等地土地的拍卖情况，这几宗土地地理位置较偏，地价不高。
但如此偏僻的地区土地也进入买卖，从另一个角度反映出上海城市空间的扩展，上海城市外围的土地也具有投资价值。
（15）
19世纪80年代，在《申报》上刊载了多篇关于上海“地贵”的报道与评论。
在此期间，尽管上海地价上涨幅度较大，却没有人感叹“地贵”。
但进入80年代以后，上海地贵成为大家的共识。
如1882年1月7日发表了《论本埠地贵》的评论，1883年4月22日又发表了《论沪上地价之贵》的评论。
“上海之地价昂贵，一亩之地价值千金”，“设家有一二亩地，举而售之，当获千金，则可以美食鲜衣，呼奴使婢，嫁女婚男，几多大事，皆从此可以如愿”。
（16）
之所以19世纪七八十年代上海地价再次上涨，主要是太平天国被镇压以后，从上海返回家乡的富商巨族，回到家乡以后，满目苍凉，“于是复有搬出者又有创业在上海，虽有家眷迁回而仍以上海为外宅”。
于是众人争买地皮，地价再次出现大涨。
像上海新闸一带离马路近的地方，“1882年地价涨了四五倍”。
（17）同时，1870年以后，上海的工商业发展迅速，对土地的要求上升，地价自然快速上涨。
郑观应在他的《盛世危言》中也得出了“今上海地价极昂”的结论，他说，租界的地价为三四千两至七八千两不等，浦东地价则为二三百两，要是修一条隧道，就可以平抑地价了。
（18）
1877年10月，哈逊向巴林兄弟公司买进和平饭店北楼基地11.892亩，连地上旧屋在内，计价8万两，每亩合6730两。
此处工部局1876年的估价为每亩6500两。
下面是徐润用于抵押给轮船招商局的房产清单，共四处房产中，除一个在镇江外，其余地产均在上海。
这些地产是1883年的估价，非常有价值。
上海的三处地产估价如下：
从1883年到1898年徐润用于抵押给轮船招商局的房产，地价涨了一倍，但1898年他用1883年的原价赎回。
这一下得罪了盛宣怀，他说：
“房产于二十四年（1898年）分价涨逾倍，亦照原价赎去。
本局吃亏甚巨，局中人至今憾之。
”（20）
到了清末，上海公共租界工部局每年因为收取地租的需要，对公共租界的土地面积的地价进行了估量。
根据估价面积和估价总值推算出清末公共租界的地价情况，清末上海地价出现了较快的增长。
1903年，上海公共租界的平均地价为每亩4603两，1907年则达到了每亩9596两，四年时间翻了一倍多。
南京路在晚清就一直是上海最繁华的中心地段，也是地价仅次于上海滩的地段，通过上海档案馆租界档案能基本理出晚清上海南京路地价变迁的基本轨迹，列表如下：
从有资料记载的1869年的每亩1676两到1911年的29788两，上海南京路的地价平均上涨了17倍。
上海地价，不同区域，相差极大。
就大体言之，上海可为两大区域，一是华界，一是租界。
租界又分公共租界和法租界。
公共租界分中、北、东、西四区，法租界也有新旧之别。
同是南京路，1869年东段外滩至四川路每亩的平均地价是5260两，而西段的贵州路至西藏路的地价仅仅只有232两。
1862年6月4日法租界公董局会议对不同区域的地价制订了一个标准，便于收税之用。
规定黄浦江和第一条马路之间的地皮，每亩地价2000两，第一条马路和帝国路之间的地皮，每亩地价1000两，帝国路以内的地皮，每亩300两。
以上分析的主要是晚清上海公共租界和法租界的地价的上涨情况，下面我们以上海档案馆所藏上海地契资料来分析晚清华界地价情况。
会馆、公所是当时上海城厢田地买卖的最大主顾。
据统计，道光二十一年（1841年）之前，上海有各类公所会馆约25所，他们占有大量的土地。
（22）
表4这部分地契资料集中在上海县城的大东门和小东门地区，将这些资料进行整理，能基本反映出是晚清华界地价变化的趋势。
这份表格主要反映的是华界上海城厢的地价情况，集中在小东门和大东门地区，这里是上海城华界比较繁华的地区。
从这份表格来分析，晚清上海华界地价上涨的幅度比租界要小得多。
在有数据的五六十年时间内，其华界的地价基本维持在每亩500两到1500两左右的水平上。
民国以后，地价仍然呈现上升的趋势。
“开埠八十余年来，人口日增，地价飞涨，在昔每亩市价仅为制钱十五千文，至三十五千文者（照彼时洋价约合得十五元至三十五元），今日竟有每亩值达五十万元者”。
（24）“在昔每亩价值约制钱十五千文至三十五千文者（斯时银元一元约合制钱一千文左右，嗣因外人竞相争购，每亩涨至五十千文至六十千文）。
迄于今日，竟一跃至数十万元”。
（25）对于民国上海地价，另文研究。
二 晚清上海地价上涨原因考察
晚清上海地价的上涨，主要有三个方面的原因：
第一，土地的商品化。
晚清上海的地价是由市场来调节的，并且采用招标竞标等方式运作。
从19世纪70年代开始，《申报》就有长利洋行等的土地拍卖公告。
晚清上海是近代中国率先实行土地商品化和住房商品化的城市，土地作为商品进入流通领域。
外国人取得上海土地的永租权以后，开始用资本主义方式来使用土地。
房地产因为地面建筑的营造和基础设施的建设，使土地作为自然物的属性退到次要的地位，而作为土地资本的意义得到了放大。
晚清上海的地产业主要由外国资本启动，由中国的官僚、买办、商人等注入大量的资金造成的。
清末在上海比较著名的房地产公司有英商业广房地产公司、新沙逊洋行、哈同洋行、建业地产公司、普益地产公司等。
美国经济学家雷麦说：
“地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要形式。
”据他估计，晚清英国人在上海投资的1亿美元中有60％为房地产投资。
（26）
由于大量资金进入房地产业，上海出现的房地产业空前活跃，土地和房产都有极高的投资价值，房价和地价都极度升涨。
“洋商以民地转取商租，利几百倍”。
（27）
上海房地产业的第一次契机是在19世纪50年代中期，随着大量华人进入租界，外商趁机建起大量简陋的木板房出租，仅英租界就有八百幢。
60年代初，太平军三次逼近上海，再一次助推了上海房地产市场。
“凡是能够逃难的人都纷纷涌进租界，致使租界成为……巨大的避难所。
”（28）英租界的木板房就盖了8000幢。
当时的媒体报道：
“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间……自是以后，房屋日多，昔日之衰草白杨，变成平沙大道，未几而平沙大道之旁即成列肆市集。
”（29）晚清上海已经有非常活跃的房地产市场。
由于土地作为商品进入市场，土地的转让也就非常频繁起来。
在上海市房地产管理局档案英册道契中，7号道契土地面积18.92亩，1844年英商融和洋行从中国业主手中租得，1845年划出一小部分转与裕盛等两个英商。
此后在1850年至1865年经过了7次转让，其中1862年转手了3次。
并且同一天发生两次转手。
又如英册72号道契土地面积8.88亩，1849年由英商满吉利租入，1854年过户3次，1860年过户3次。
每一次交易，意味着一次地价上涨。
（30）
第二，文化势位。
就文化势位来说，晚清上海，西方殖民主义主义者带来了完全不同于中国传统生活方式的西式生活方式和西方近代文化，这里有自来水、马路、电灯、邮政、规范的城市管理和漂亮的城市面貌。
这里在近代中国率先是上海所独有的，至天津、汉口等口岸城市兴起以后，上海也是最好的，文化势位也是最高的。
并且这种文化不是出现在橱窗中的，而是出现在世俗生活中的。
“从政治上观之，由上海为外力侵占入手地；从物质上观之，则上海又为全国文明发轫地。
即以交通论，今者轮船纵横，邮电遍国，试推原此事之导线，则上海实开其先。
”（31）1847年，一位内地文人到上海后就感叹，上海就像变魔术似地繁荣，真是个奇迹。
他们不是在造西式洋楼，而是在造各式各样的宫殿。
当1876年上海最先引进火车的时候，就有人这样说：
“我昔曾乘火轮船，万顷波澜若平地。
我今复乘火轮车，又若平地波澜沸。
一车先导众车随，推挽不假人力为。
”对晚清上海的生活方式，当时的中国人就感觉，“西域移来不夜城，自来火较月光明。
居人不信金吾泰，路上徘徊听五更”。
（32）
交通运输对地价的影响很大。
大凡交通便利，地价自然就高。
地价高之地段，必合乎最经济最合理之原则。
所谓上海租界当局特别热衷于越界筑路，“越界筑路之处，地价就因之腾贵。
马路一拓，交通因之便捷，水电亦因之伸展，租界警权亦立即到达，租界势力也就随之到达。
越界筑路计划一出，此地地价即出现飞涨”。
（33）
这在近代中国具有很强的文化示范效应，使晚清上海独占全国之地利，地价自然会大幅度的上涨。
1883年4月22日《申报》在一篇名为《论沪上地价之贵》的时评文章中，就看到这种现象。
第三，人口的聚集。
从晚清上海地价的变化情况我们发现，人口不断向上海聚集与晚清上海地价呈现正相关关系。
小刀会起义、太平天国运动，每遇大的时局动荡，各地人口，特别是江浙一带的富商巨族竞相涌入上海，导致上海地价大幅度上涨。
上海租界人口在1853年和1860年出现了两次大幅度增加。
1853年，小刀会占领上海县城时，大约有2万名华人进入租界。
1860年太平军进攻苏杭，又有数十万华人涌进租界。
人口、资金向上海聚集自然带来了对城市空间的巨大需求。
小刀会起义打破了“华洋分居”的禁令，出现“华洋杂居”的局面，而太平天国运动则刺激了土地的投机行为。
中外人士之所以会聚居于上海，主要出于三种考虑：
一是历年内战不息，居民岁无宁日，身家性命时有危险，富有者多置产于沪地，中产人家也举家迁至上海，以谋安全。
二是上海为全国第一商埠，就业空间大，人们纷纷到此谋生。
三是上海娱乐业发达，能悦耳悦目，再加之道路宽敞，交通便利，卫生清洁，人们视上海为乐土。
1880至1890年《海关十年报告》中说：
“中国人有涌入上海租界的趋向。
这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也在这里。
”（34）姚公鹤在他的《上海闲话》中感叹：
“远近避乱者，遂以沪上为世外桃园”，“租界一隅，平时为大商埠，乱时为极乐国”。
（35）
同治年间上海人毛祥麟在《墨余录》中说：
“我邑西商之租地也，始于道光壬寅（1842年），而盛于咸丰庚申（1860年）。
其始，仅于浦滩搭盖洋房，以便往来贸易。
继因粤逆（指小刀会）之乱，调兵助剿，请益租地，商富巨贾，于是集焉，而市斯盛矣。
”（36）
三 地价与晚清上海城市化
地价对晚清上海城市的影响主要体现在如下三个方面：
第一，晚清上海地价的价差导致了近代上海城市功能区的形成，也决定了近代上海的城市空间。
地价导致城市功能区的形成是一个渐变的过程。
上海开埠时，根本谈不上功能区域的划分。
随着城市的扩大，首先是工业区从中心区分离出来，其次是高级住宅区。
最后按地价从高到低依次为商业、金融中心区—一般商业住宅区—高级住宅区—工业区及棚户区—农田的用地格局和功能区。
上海的金融区集中在外滩、四川路、江西路一带，这里汇集了大量的银行、钱庄、保险公司。
商业区由主要集中在市中心地段，有著名的南京路、霞飞路、四川路等商业街。
特别是南京路更是集中了一大批的名店，如先施、永安、新新、大新等。
工业区主要在城区的外围，如黄浦江边的杨树浦是全市最大的工业制造区，沪西苏州河边和法租界的南面的肇嘉浜一带也是重要的工业区。
上海公共租界西区和法租界是晚清上海的高级住宅区，大量的别墅和花园洋房集中在这两个区域。
地价决定了上海近代城市的空间格局。
晚清上海功能区的形成，地价是决定性因素。
1860年法国上海领事爱棠向上海道台提出土地要求，上海道台明确表示，天后宫附近的地皮主要做商业用地，所以地价很高，要想得到这块地皮，必须付出高出一般价格多得多的价格才能取得。
（37）1883年，杨树浦水厂在选址时，原本考虑在市中心建厂，后因为地价因素，而在地价较低的杨树浦建厂。
晚清上海金融区和商业区的地价最高，上涨幅度也最快。
上海南京路不仅在上海地价最高，在晚清中国也是地价最高，从1840年上海开埠到1869年，南京路平均地价上涨近百倍。
最为典型的是位于外滩金融区的沙逊大厦（现和平饭店北楼）地基，1844年原始地价为每亩银42两，到1869年估价为6000两，上涨达143倍；1877年，沙逊洋行以银8万两买进这块不到12亩的土地，每亩地价达6730两；1902年每亩估价3万两，1906年为10万两。
孙中山先生在他的《民生主义》中就说：
“上海黄浦滩的地价，比较80年以前的地价，相差又是有多少呢？
大概可说相差一万倍。
”（38）
由于每块土地所在区位的经济效益不同，使城市土地地段之间出现了较为复杂的价格差别，土地投资者不得不按照自己投资用途的特点来选择最经济的土地价位，这样在人为城市规划极端薄弱的近代中国，价值规律的自发作用完成了对城市土地资源合理配置及功能区的划分，地价成为城市的天然规划师。
“公共租界之地价，以中区为最高，而中区之地价，以外滩与南京路成这丁字型之心腹地为最高，中区为金融之中心点，凡各洋行银行重要公司所在之地，如此昂贵之地价，果其生产所得，不能获利，甚至不能偿还地价之利息，必其地利获得较多之生产能力”。
（39）
到了清末，上海外滩金融区地价为每亩25万～35万两，南京路的地价为每亩14万～25万两，淮海路的地价为每亩0.45万～2.5万两，工厂区的地价为每亩0.5万～1.8万两。
而在租界外的地价则低至每亩0.02万两。
地价的高低差别迫使土地利用集约程度高的企业向高地价区集中，集约程度低的则向边远地区扩散。
因为贸易带来的利润较高，土地低值使用的门类被自然淘汰和迁出，比如工厂和住宅逐渐迁出外滩，而实力雄厚的银行和洋行逐渐聚集，土地使用的门槛提高，这些高效益、高土地利用值的企业的集中，又引起地价进一步升高。
由于城市土地功能的区域性分化，出现了明显的土地级差效应。
在地价较高的地段，人们为了取得更大的经济效益，就在土地上尽力增加具有产出能力的投入，使土地的使用得到最充分的发挥。
土地的开发一方面向集约型发展，土地的集约使晚清上海的里弄建筑发展起来。
另一方面就是向高档豪华型演变。
赵津先生把地价看做是中国近代城市发育过程中的天然规划师。
（40）
晚清上海，地价决定了城市功能区的形成，而城市功能区的形成则决定了近代上海城市的格局。
第二，土地收益为近代上海城市建设提供了资金保证。
晚清上海，土地收益成为城市快速发展的助推器。
租界当局是地价上涨的最大经营者。
他们低价购得土地，然后进行土地整理和规划，高地价卖出。
取得收益，然后进行公共建设。
上海租界的财政收入主要依靠房地产租地建屋形成的地税、房捐。
根据公共租界的年报统计，地税、房捐在工部局的1880年收入中占40％，1890年占45％，1898年占60％，1905年占65％。
1854年，工部局确定的税率为地价的5％，1866年调整为6％，1875年下降到3％，1880年为4％，1908年再增至6％。
房捐1867年华人房屋按房租征6％，西人房屋按房租征4％，1869年改为华人房屋8％，西人房屋6％，1898年全部定为10％，1908年为12％。
从1869年到1900年，上海公共租界的地税收入从13172两，增加到221155两，增加了16.78倍，土地估值从5268826两增加到44230938两，增值达8.39倍。
租界当局用土地收入来修桥筑路、发展水电煤，改善环境，让土地升值。
从土地取得收益的方法在晚清华界也得到了效仿。
上海道台刘麟祥就华界的收入致信江苏巡抚，说“一应用款，拟请酌仿租界章程，就地筹款”。
（42）
第三，地价的升高，导致了晚清上海建筑形式的变化。
上海是中国近代最早开展住宅商品化的城市。
高昂的地价，迫使人们不得不高效率地利用土地，提高土地的附加值，形式向艺术化发展，建筑物向高空发展，管理向规范化发展。
到19世纪70年代以后，上海的高地价地段，建筑形式更加讲究，建筑物普遍增高，导致城市向空间发展。
像石库门等民居建筑和各种艺术风格的公共建筑在上海普遍出现。
建筑成为近代上海亮丽的一道风景线。
“上海早些时候的房子从未超过三层，通常还有前院。
但是最近建筑的高度都增加了，并且紧靠道路，这种变化表明了地价的大幅度提高”。
（43）直到19世纪70年代《纽约时报》记者到了上海以后，看到建筑还不高，他发出这
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