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运营策划方案
运
营
策
划
方
案
书
站前路14套酒店式公寓
摘要
一.市场分析
<一>酒店式公寓社会地位及酒店式公寓在市场前景<二>酒店式公寓发展历程及未来发展趋势
<三>行业现状
二.商业模式
<一>赢利模式
1.酒店式公寓发展方向
2.酒店式公寓经营优势
3.酒店式公寓未来发展战略
<二>运营模式
1.目标市场分析
2.竞争对手分析
3.业务开展方式
三.财务预算
<一>前期资入与收益分析
<二>未来半年收益分析
四.风险评估与控制
摘要
酒店式公寓位于站前路48号之二,提供多种类型公寓的租住服务，其以酒
店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，既融合了酒店的细微服务，又
保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。
我们将致力于为租住客户营造如
酒店一样的家。
适合对象:
个人：
商务/旅游/探亲的人士；在常住地希望
更便捷租房服务的人士。
公司：
有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实务型企业。
公寓装修典雅，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独
立卫生间、阳台（通风采光）、1.5米双人床，电热水壶、茶几、沙发、衣橱、24小时免费宽带。
所有房型都配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。
套房布置温馨舒适，让您体会到回家的温馨。
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公寓内配齐高档家具、家电及其他居家用品，进行简单的入住手续后，您
就可以甩开沉重的包裹，进入摩登世家为您创造的个人温馨空间，为您提供家一般的享受与酒店的优质服务。
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室内有紧急报警等求助装置，安全可靠。
20多条公交线路全市一站式到达，24小时宽带上网、打字、快递、传真、复印，并可享受订票、订餐、订车、导游等多种贴心服务。
一.市场分析
<一>酒店式公寓市场历程及短租公寓在社会地位
（1）酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式
的管理”，市场定位很高。
最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当
时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管
理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓
的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大
消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
在我国，酒店式公寓
最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，但前几年未形成热点。
<二>公寓发展前景及未来发展趋势
对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了
市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐。
酒店式公寓的经营发展有：
（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；
（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；
（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物短租公寓的主要功能业和服务的品质，提高专业化程度；
（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；
（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；
（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。
尤其是一些相对冷僻
地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。
在这种趋势下，投资者一定要注意
楼盘所处地段的功能定位。
地段位置决定了市场需求，因此决定着投资的升值
酒店式公寓这种租房模式的特点是租期灵活，租房手续简单，免去添置
家具家电的烦恼，而在住宿体验上，有一种家的感觉，比较温馨，住宿价格
跟传统的宾馆酒店相比，也具有很大的优势。
借助互联网的宣传力量，这种
潜力是否巨大。
当然，这并不等于说，非中心城区的酒店式公寓就不能选择。
由于北京市的城区建设不断扩大，有些经营性机构根据自身的业务特点开始外
迁，去选择更适合自己发展的地理位置，而不是一味地向CBD、金融街酒店式
公寓的理念或使馆区“扎堆”。
因此，市场对酒店式公寓的需求并没有减少，
而是正在形成一种新的分布格局。
在非中心城区选择产品，如果选址合适，反
而会因其稀缺性而迅速升值。
比如说，像望京、回龙观等大社区，当初规划的
时候忽略了商务设施的配套，因此几乎成了“卧城”。
由于这样的区域人口密
度很大，因此也会产生对类酒店产品的需求。
一些中档的小户型服务式公寓随之应运而生，也就顺理成章了。
目前开发的酒店式公寓，，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业
综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间星级
酒店的主要产生原因的形式出租。
酒店式公寓提供的是“公寓式的业态，酒店
式的服务，”以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标。
总之，酒店式公寓
既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，
集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超
市等其它项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。
无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。
作为一种新型的房地产产品，酒店服务式公寓在北京、上海、深圳、广州等大中型城市蔚然兴起，具有良好的市场前景。
<三>行业现状
近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的
单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积
方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客
厅、餐厅、阳台等等。
在一些城市，100平米以上的大型公寓也深受欢迎二．商业模式
<一>赢利模式
1.酒店式公寓发展方向
这样的酒店式公寓，一般都是产权独立分割出售（也可以自主经营）、配备
厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管
理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由酒店式公寓管理反租房间的形式出租。
销售模式:
购房（送卡）+第一年分红一次性返还+15年递增式分红收益+第8年、15年增值回购。
买酒店式公寓，送VIP现金消费卡（5万元）。
按一套房100万计算，首付30万，第一年分红一次性反还6万，相哪于首付19万。
第一年分红一次性反还：
在公寓正式经营时将第一年的分红（公寓成交价的6%）一次性支付给业主，以后按季度支付分红。
15年递增式分红：
三年一增，年均8%，总收益120%。
具体递增方按如下：
1-3年：
年分红6%
4-6年：
年分红6.5%
7-9年：
年分红7.5%
10-12年：
年分红9%
13-15年：
年分红11%
15年以后视公寓经营情况重新签订分红协议。
2.酒店式公寓经营优势
酒店式公寓具有三大特征：
地段尊贵:
位于站前路48号，紧靠火车站、省市汽车客运站，便捷的交通地利，旺盛的商业圈，保值升值毋庸置疑。
配套完善:
城市名校流花路小学、中学就在旁边，步行到流花湖公园仅需5分钟，周边银行、医院、市场等一应俱全。
服务上乘:
给予客人提供干净、温馨、舒适的酒店式公寓，无形中提升了使用者的身价和形象。
因此，无论政策上是否住宅禁商，加上酒店式管理的高附加值，从而使人们得到“自住出租两用”的真正便利。
长期来看，投资这种房产依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。
在广州以酒店式公寓出售的住宅，就有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。
3.酒店式公寓未来发展战略
（1）聘请经验老道的公寓管理、销售人员主持销售过程；
（2）发展日渐成熟的直接销售技巧可以使销售活动更有针对性；（3）利用客户关系系统对销售的业务进程进行实时监控；
（4）随着购买者的增多，提高售后服务质量可以促进旧客的口头宣传或重复购买。
6、经营管理策略酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，
又具有住宅特点，即可收益。
这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，
由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店式公寓。
<二>运营模式
1.目标市场分析
酒店公寓位于站前路48号之二,是专门为个人/商务/旅游/探亲的人士提供短期租凭业务的酒店式公寓，毗邻火车站、省市汽车客运站，
旺盛的商业圈、交通方便、配套齐全。
致力营造自由、舒适、温馨的居家氛围，以中低价位提供超值享受，整合城市住宅资源和酒店服务理念，为异地工作、旅游人士推出便捷的一站式租房服务。
经营宗旨：
酒店式服务、公寓式管理。
2.竞争对手分析
广州酒店式公寓日租表
名称
装修
户型
面积（㎡）
租金（元）
马骞国际公寓
精装修
单间
48
日租：
188
标准间
63
日租：
238
一房一厅
73
日租：
288
广州盛雅服务公寓
精装修
单间
38
日租：
610
一房一厅
65
日租：
782
二房一厅
65-80
日租：
1070
三房一厅
138
日租：
1380
富力威尔斯国际公寓
精装修
标准大床房
48
日租：
298
珠江新岸公寓
普通装修
标准双床房
48
日租：
368
豪华单间
48
日租：
278
一房一厅
65
日租：
298
豪华标间
65
日租：
328
广州火车站附近酒店
名称
装修
户型
面积（㎡）
租金（元）
流花宾馆
精装修
标准房
22
468
豪华单间
22
568
商务房
22
668
东方宾馆
精装修
豪华双人房
35
640
豪华商务房
55
840
高级套房
68
998
广东新大地宾馆
精装修
标准房
30
438
豪华单间
30
498
商务房
30
568
广州酒店式公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为:
天河160元
/㎡·月;珠江新城130元/㎡·月;二沙岛200130元/㎡·月。
天河板块和珠江
新城板块相对城热区域，相对于火车站附近只要是高档的星级酒店比较城热，
但日租金高面积小。
而且公寓有一种家的感觉，比较温馨，住宿价格跟传统
的宾馆酒店相比，也具有很大的优势。
从租金区域分析火车站附近公寓130-160元/㎡·月是个市场空白。
3.业务开展方式
需要准备落实工作
（1）确定销售方案
（2）自营还是委托经营
（3）完成样板房
（4）详细价格确定
（5）销售人员培训及销售说辞制定
公寓基本都通过服务商建立的网络平台进行交易操作。
通过这样一个网络平台，服务商们把其下所有房源的大小、内部设施、租金及房屋照片的介绍放到网上，客户如果在网上看到合适的房源，可以直接在网上下定单，或者通过电话、传真与当地的服务商联系。
可以说目前短租公寓的市场推广及客户联系大部分依靠网络。
统一的信息平台不仅可以为客户节省大量时间，也容易赢得客户的信任。
三.财务预算
<一>前期资入与收益分析
公寓统计分析:
将二层规划为休闲吧饮食及其它配套功能区,故此方案以4-9层为公寓房间做相关运营分析。
即：
套房按：
2套/层×6层﹦12套
单房按：
12套×2（1套2房）﹦24单房
销售面积66.21㎡为主力套型共计12套,其中62㎡为2套,总计14套,共约918㎡,现整体实现销售均价:
15000元/㎡,总价约为1377万元，项目总投资均价13000元/㎡,总价为1193.4万元（包产权过户税费和装修费用）1.房间实收价格标准（15年平均实现价格）
单房300元/间/天
套房500元/间/天
标牌价:
275-325元/间/天
标牌价:
475-525元/间/天
2.年营业天数:
365×70%=255天
3.年营业额:
255×450元/套×12套=153万元
<二>公寓收益分析
1.前15年年均整体物业分红额:
总销售金额1377万×8%=110.16万元2.前15年年均经营公寓净利润:
153万元
3.即经营公寓平均每年收益:
153万元-110.16万元=42.84万元
4.公寓经营总利润:
42.84万元×50%（公寓经营费和人工费）=21.42万元5.前15年公寓共盈利:
321.3万左右
6.前15年总盈利:
1377万元（产权销售总价）+321.3万元（前15年公寓盈利）-1193.4万元（包产权过户税费和装修费用）=507.6万左右
四.主要风险
第三、自身问题：
短租运营管理公司，因为短租房源分散且量小，很难
做到集约化管理，管理成本相当高傲，现很多短租运营管理公司基本都是投资者本人兼任客服、维修等。
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