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1、运营策划方案运营策划方案书站前路 14 套酒店式公寓摘要一.市场分析酒店式公寓社会地位及酒店式公寓在市场前景 酒店式公寓发展历程及未来发展趋势行业现状二.商业模式赢利模式1. 酒店式公寓发展方向2. 酒店式公寓经营优势3. 酒店式公寓未来发展战略运营模式1. 目标市场分析2. 竞争对手分析3. 业务开展方式三.财务预算前期资入与收益分析未来半年收益分析四.风险评估与控制摘要酒店式公寓位于站前路 48 号之二,提供多种类型公寓的租住服务，其以酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，既融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租住客户营造如酒店一样的家。适合

2、对象 : 个人：商务 / 旅游 / 探亲的人士；在常住地希望更便捷租房服务的人士。 公司：有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实 务型企业。公寓装修典雅，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台（通风采光）、1.5 米双人床，电热水壶、 茶几、沙发、衣橱、 24 小时免费宽带。所有房型都配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。套房布置温馨舒适，让 您体会到回家的温馨。公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清洗消毒，卫生间、厨房等均 经过专业消毒，且配备了入住期间所需的各种一次性卫生用品。公寓内配齐高档家具、家电及其他居家用品，进行简单的入住手续后，您就可以甩开沉重的包裹，进

3、入摩登世家为您创造的个人温馨空间，为您提供家 一般的享受与酒店的优质服务。一天起租、按天计费、一地消费、全网积分，比相同品质酒店套房便宜 50%以 上。拥有全封闭式物业管理及 24 小时保安服务，IC 智能门锁，完全私密的空 间，尽享家的温馨。室内有紧急报警等求助装置，安全可靠。20 多条公交线路全市一站式到达，24 小时宽带上网、打字、快递、传真、 复印，并可享受订票、订餐、订车、导游等多种贴心服务。一.市场分析酒店式公寓市场历程及短租公寓在社会地位(1)酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当

4、时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，但前几年未形成热点。公寓发展前景及未来发展趋势对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总 价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐。酒店式公寓的经营发展有：（1）产品根据

5、市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高 低，越来越符合所处地段的独特特征；（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物短租公寓的主要功能业和 服务的品质，提高专业化程度；（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品 服务升级；（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。在这种趋势下，投资者一定要注意楼盘所处地段的功能定位。地段位置决定了市场需求，因此决定着投资的升值酒 店 式 公 寓 这 种

6、 租 房 模 式 的 特 点 是 租 期 灵 活 ， 租 房 手 续 简 单 ， 免 去 添 置家 具 家 电 的 烦 恼 ， 而 在 住 宿 体 验 上 ， 有 一 种 家 的 感 觉 ， 比 较 温 馨 ， 住 宿 价 格跟 传 统 的 宾 馆 酒 店 相 比 ， 也 具 有 很 大 的 优 势 。 借 助 互 联 网 的 宣 传 力 量 ， 这 种潜力是否巨大。当然，这并不等于说，非中心城区的酒店式公寓就不能选择。由于北京市的城区建设不断扩大，有些经营性机构根据自身的业务特点开始外迁，去选择更适合自己发展的地理位置，而不是一味地向 CBD、金融街酒店式公寓的理念或使馆区“扎堆”。因此，市

7、场对酒店式公寓的需求并没有减少，而是正在形成一种新的分布格局。在非中心城区选择产品，如果选址合适，反而会因其稀缺性而迅速升值。比如说，像望京、回龙观等大社区，当初规划的时候忽略了商务设施的配套，因此几乎成了“卧城”。由于这样的区域人口密度很大，因此也会产生对类酒店产品的需求。一些中档的小户型服务式公寓随 之应运而生，也就顺理成章了。目前开发的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间星级酒店的主要产生原因的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态，酒店

8、式的服务，”以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标。总之，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”） 。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。作为一种新型的房地产产品，酒店服务式公寓在北京、上海、深圳、广州 等大中型城市蔚然兴起，具有良好的市场前景。行业现状近 年 来 根 据 市 场 的 需 求 ， 有 些 开 发 商 也 推 出 了 带 厨 房 的 功 能 更 为 健 全 的单 身 公 寓 楼 盘 ，

9、 有 的 还 建 造 起 了 跃 层 小 房 型 公 寓 ， 这 种 房 型 不 仅 在 建 筑 面 积方 面 增 大 到 50 平 方 米 80 平方 米 ， 而 且 在 房 屋 结 构 方 面 还 增 加 了 厨 房 、 客厅 、 餐 厅 、 阳 台 等 等 。 在 一 些 城 市 ， 100 平 米 以 上 的 大 型 公 寓 也 深 受 欢 迎 二商业模式赢利模式1. 酒店式公寓发展方向这样的酒店式公寓，一般都是产权独立分割出售(也可以自主经营)、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由酒店

10、 式公寓管理反租房间的形式出租。销售模式:购房(送卡)+第一年分红一次性返还+15 年递增式分红收益+第 8 年、15 年 增值回购。买酒店式公寓，送 VIP 现金消费卡（5 万元）。按一套房 100 万计算，首付 30 万，第一年分红一次性反还 6 万，相哪于首付 19 万。第一年分红一次性反还：在公寓正式经营时将第一年的分红（公寓成交价 的 6%）一次性支付给业主，以后按季度支付分红。15 年递增式分红：三年一增，年均 8%，总收益 120%。具体递增方按如下：1-3 年：年分红 6%4-6 年：年分红 6.5%7-9 年：年分红 7.5%10-12 年：年分红 9%13-15 年：年分红

11、 11%15 年以后视公寓经营情况重新签订分红协议。2. 酒店式公寓经营优势酒店式公寓具有三大特征：地段尊贵:位于站前路 48 号，紧靠火车站、省 市汽车客运站，便捷的交通地利，旺盛的商业圈，保值升值毋庸置疑。配套完 善:城市名校流花路小学、中学就在旁边，步行到流花湖公园仅需 5 分钟，周边 银行、医院、市场等一应俱全。服务上乘:给予客人提供干净、温馨、舒适的酒 店式公寓，无形中提升了使用者的身价和形象。因此，无论政策上是否住宅禁 商，加上酒店式管理的高附加值，从而使人们得到“自住出租两用”的真正便 利。长期来看，投资这种房产依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓 已经成为当今的一种投资时

12、尚。在广州以酒店式公寓出售的住宅，就有很多个 人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。3.酒店式公寓未来发展战略（1）聘请经验老道的公寓管理、销售人员主持销售过程；（2）发展日渐成熟的直接销售技巧可以使销售活动更有针对性； （3）利用客户关系系统对销售的业务进程进行实时监控；（4）随着购买者的增多，提高售后服务质量可以促进旧客的口头宣传或 重复购买。6、经营管理策略酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅特点，即可收益。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从 本质上来说，它是拥有私家产权的酒店式公寓。运营

13、模式1.目标市场分析酒店公寓位于站前路 48 号之二,是专门为个人/商务 / 旅游 / 探亲 的人士提供短期租凭业务的酒店式公寓，毗邻火车站、省市汽车客运站，旺盛的商业圈、交通方便、配套齐全。致力营造自由、舒适、温馨的居家 氛围，以中低价位提供 超值享受，整合城市住宅资源和酒店服务理念，为 异地工作、旅游人士推出便捷的一站式租房服务。经营宗旨：酒店式服务、公寓式管理。2.竞争对手分析广州酒店式公寓日租表名称装修户型面积（）租金（元）马骞国际公寓精装修单间48日租：188标准间63日租：238一房一厅73日租：288广州盛雅服务公寓精装修单间38日租：610一房一厅65日租：782二房一厅65-

14、80日租：1070三房一厅138日租：1380富力威尔斯国际公寓精装修标准大床房48日租：298珠江新岸公寓普通装修标准双床房48日租：368豪华单间48日租：278一房一厅65日租：298豪华标间65日租：328广州火车站附近酒店名称装修户型面积（）租金（元）流花宾馆精装修标准房22468豪华单间22568商务房22668东方宾馆精装修豪华双人房35640豪华商务房55840高级套房68998广东新大地宾馆精装修标准房30438豪华单间30498商务房30568广州酒店式公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为:天河 160 元/月;珠江新城 130 元/月;二沙岛 200130 元/月。天

15、河板块和珠江新城板块相对城热区域，相对于火车站附近只要是高档的星级酒店比较城热，但日租金高面积小。而且公寓有 一 种 家 的 感 觉 ， 比 较 温 馨 ， 住 宿 价 格 跟 传 统的 宾 馆 酒 店 相 比 ， 也 具 有 很 大 的 优 势 。 从 租 金 区 域 分 析 火 车 站 附 近 公 寓 130-160 元/ 月是个市场空白。3.业务开展方式需要准备落实工作(1)确定销售方案(2)自营还是委托经营(3)完成样板房(4)详细价格确定(5)销售人员培训及销售说辞制定公 寓 基 本 都 通 过 服 务 商 建 立 的 网 络 平 台 进 行 交 易 操 作 。 通 过 这 样 一

16、个 网 络 平 台 ， 服 务 商 们 把 其 下 所 有 房 源 的 大 小 、 内 部 设 施 、 租 金 及 房 屋 照 片 的 介 绍 放 到 网 上 ， 客 户 如 果 在 网 上 看 到 合 适 的 房 源 ， 可 以 直 接 在 网 上 下 定 单 ， 或 者 通 过 电 话 、 传 真 与 当 地 的 服 务 商 联 系 。 可 以 说 目 前 短 租 公 寓 的 市 场 推 广 及 客 户 联 系 大 部 分 依 靠 网 络 。 统 一 的 信 息 平 台 不 仅 可 以 为 客 户 节 省 大 量 时 间 ， 也 容 易 赢 得 客 户 的 信 任 。三.财务预算前期资入与

17、收益分析公寓统计分析:将二层规划为休闲吧饮食及其它配套功能区,故此方案 以 4-9 层为公寓房间做相关运营分析。即：套房按：2 套/层6 层12 套单房按：12 套2（1 套 2 房）24 单房销售面积 66.21为主力套型共计 12 套,其中 62为 2 套,总计 14 套,共约 918,现整体实现销售均价:15000 元/,总价约为 1377 万元，项目总投资 均价 13000 元/,总价为 1193.4 万元（包产权过户税费和装修费用） 1. 房间实收价格标准(15 年平均实现价格)单房 300 元/间/天套房 500 元/间/天标牌价:275-325 元/间/天标牌价:475-525

18、元/间/天2. 年营业天数:36570%=255 天3. 年营业额:255450 元/套12 套=153 万元公寓收益分析1.前 15 年年均整体物业分红额:总销售金额 1377 万8%=110.16 万元 2. 前 15 年年均经营公寓净利润:153 万元3.即经营公寓平均每年收益:153 万元-110.16 万元=42.84 万元4.公寓经营总利润:42.84 万元50%(公寓经营费和人工费)=21.42 万元 5.前 15 年公寓共盈利:321.3 万左右6.前 15 年总盈利:1377 万元（产权销售总价）+ 321.3 万元（前 15 年公寓盈利）-1193.4 万元（包产权过户税费和装修费用）=507.6 万左右四.主要风险第 三 、 自 身 问 题 ： 短 租 运 营 管 理 公 司 ， 因 为 短 租 房 源 分 散 且 量 小 ， 很 难做 到 集 约 化 管 理 ， 管 理 成 本 相 当 高 傲 ， 现 很 多 短 租 运 营 管 理 公 司 基 本 都 是 投 资 者 本 人 兼 任 客 服 、 维 修 等 。