我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范.docx

我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范.docx

《我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

本科毕业论文

内容摘要

2008年的一场次贷危机，掀起了全球性的房贷危机。

中国的房地产市场也在这次危机中受到了波及，而那时，中国的地产泡沫还没有达到最高峰，随着中国市场经济的快速增长，泡沫也在越滚越大，但是房产是一个刚性需求，个人房贷业务在市场的驱动下已经深受广大买房群体的拥护，不良贷款率因此而逐步攀升，同时也导致了市场贷款风险的逐步增大，

另外，国内的房地产市场由于起步较晚，市场监管机制不健全，相关法律政策不完善，种种因素综合起来，如果不加以解决，必将导致严重的后果。

本文结合商业银行的相关政策，以及房贷相关者的个人的自身情况，从已有的现象中总结规律，从而对市场中存在的风险加以防范。

当然，最终目的还是让房贷相关者少受房贷之苦，并推动我国的房贷业务健康发展。

关键词：

个人住房贷款；商业银行；风险防范

Abstract

Asubprime crisisin08years, setoffa global crisis. China'srealestatemarketisalso inthecrisis affected, andthen, Chinese realestate bubblehasnot reacheditspeak withtherapidgrowth ofmarketeconomy China, bubble inthe snowball,but realestate isa rigiddemand for personalloansbusiness, buyahouse inthemarket hasbeenwellreceivedbythe community driven the rateofbadloans,thus graduallyrise, also hascausedthemarket riskoftheloan increasegradually.

Inaddition, thedomesticreal estate marketduetoalatestart, themarketsupervision mechanismisnotperfect, therelevantlaws andpoliciesarenotperfect, allkindsof factors, ifnotaddressed, will leadtoseriousconsequences.Incombinationwiththerelevant policies ofcommercialbanks, and mortgagerelated individual'sownsituation, summarized fromthe phenomenon, thus toprevent the riskinthemarket. Ofcourse, theultimateaimis tolet mortgagerelated mortgage suffered less, andtopromotethehealthydevelopmentof themortgage businessinchina.

Keywords:

individual housingloans; commercialbank; precautionrisk

目录

一、个人住房贷款风险概述 5

（一）个人住房贷款相关概念 5

（二）我国个人住房贷款现状及主要风险 7

二、我国个人住房贷款风险的成因 9

（一）个人贷款中的逆向选择和道德风险 9

（二）房地产泡沫 10

（三）房地产业本身的缺陷 11

三、我国的个人住房贷款风险防范措施 12

（一）建立和完善个人住房信贷保障制度 12

（二）建立银行内部风险控制体系 13

（三）加强房地产市场监控及预测 14

我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范

引言

分析个人住房按揭贷款的风险及防范，首先应该了解风险产生的根本原因、风险现状以及未来发展和解决方法。

近年来，我国商业银行个人住房按揭贷款业务迅猛发展，80%的购房者是通过按揭贷款来买房的。

随着该业务的不断升温，其潜在的风险也不断的增加，因此，价抢购个人住房按揭贷款业务的风险分析和防范是当下我国商业银行信贷业务中的重中之重。

对于商业银行来说，住房按揭贷款的风险主要来源于开发商和购房者，按揭业务也是这三方共同参与的买卖活动。

商业银行的信用风险、市场风险、操作风险是现代商业银行面临的主要风险，还有其他非主要风险，所以本文从实际出发，并提出了相应的防范对策。

一、个人住房贷款风险概述

（一）个人住房贷款相关概念

1.个人住房贷款基本概念

受中国传统存钱买房的思想的影响，我国的房地产市场起步较晚，因此，有关个人住房贷款的相关研究，在我国开始的也比较晚，但是，随着中国住房市场的日趋规范化，相关的法律政策也越来越完善。

例如，中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》中明确了个人住房贷款的定义：

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

定义很简单，但是在执行过程中，却会受到方方面面因素的制约。

住房贷款申请人必须在申请贷款时为贷款提供方提供相应的抵押和担保。

这是为了防止申请人逾期不能交纳或是付清贷款时，贷款人将受到损失。

提供担保之后，贷款人可以在申请人违约时将抵押物拍卖或是找担保人承担相应的责任。

2.个人住房贷款的主要特点

个人住房贷款在我国作为一种比较新兴的贷款类别，与银行其他种类的贷款相比而言有很大不同，其主要特点如下：

⑴长期性。

这一点大多数人都知道，在现如今的市场行情下，一般一套房产的价格都在几十万上百万，别墅那就更不用提，价值过千万。

那么购房者在售中没有余钱的情况下贷款，都要经过十年甚至二十年的还款期限。

但由于市场货币价格波动等等因素影响，导致不论是贷款方还是还款方都背负了一定的信用风险和利率风险。

⑵零售性。

由于国家政策的限制，例如：

最近为了限制投机者炒房，同时为了规范市场，对有二套的户主实行了买卖加税，银行向个人提供贷款，就相当于向个人出售商品，贷款金额有大有小，有长期有短期，所以就体现了一定的零售性。

⑶区域性。

每个地方的经济状况不一样，所以银行的政策也不一样。

而且如果想要进行异地贷款，资格审查等等工作将会变得异常艰难，得不偿失。

因此在当地贷款方面，很容易出现各地优惠政策不同的情况。

3.个人住房贷款的流程

个人住房贷款的流程并不复杂，主要分为贷前审查和贷后管理两个方面。

主要流程图如下：

图1个人住房贷款流程

这几个环节环环相扣，任何一部分出了差错都有可能造成次贷，或是其他重大损失，给银行造成风险。

所以，必须慎之又慎。

（二）我国个人住房贷款现状及主要风险

1.我国个人住房贷款市场现状

我国的住房贷款随着房贷市场的日渐成熟，数额逐年攀升，根据国家统计局的数据显示，2000年时，个人住房贷款余额就达到了3376.82亿元，2005年，达到20509.33亿元，2008年，受到美国次贷危机的影响，个人住房贷款余额比2007年有所减少，但依然高达29800亿元，个人住房贷款占银行消费贷款的80%以上。

到了2013年末，个人贷款余额已经突破了9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。

另外，有的银行为了能拉拢开发商，为其提供高额的买地贷款和开发贷款，这就大大增加了住房贷款在银行贷款业务中的比例，其丰厚的利润使得银行重视业绩提升的同时忽视了这样导致的银行贷款和资金流动风险，以及对地产行业高速发展的推动作用。

下面提供中国建设银行在2013年12月31号提供的年度报告中的贷款年表。

表1中国建设银行2011-2013年的贷款情况简表

20013年12月31日

20012年12月31日

2011年12月31日

金额（百万元）

占总金额百分比（%）

金额（百万元）

占总金额百分比（%）

金额（百万元）

占总金额百分比（%）

公司类贷款和垫款

5399631

62.86

4963050

66.07

4400421

67.74

短期贷款

1870823

21.78

1725607

22.97

1383008

21.29

中长期贷款

3528808

41.08

3237443

43.10

3017413

46.45

个人贷款和垫款

2464654

28.69

2017826

26.86

1677910

25.83

个人住房贷款

1880219

21.89

1528757

20.35

1312974

20.21

信用卡贷款

268663

3.13

177936

2.37

97553

1.50

个人消费贷款

71490

0.83

80556

1.07

76692

1.18

个人助业贷款

91655

1.07

101776

1.36

78716

1.21

其他贷款

1152627

1.77

128801

1.71

111975

1.73

票据贴现

116962

1.36

137558

1.83

111181

1.71

海外和子公司

608810

7.09

393878

5.24

306899

4.72

总计

8590057

100

7512312

100

6496411

100

数据来源：

中国建设银行

由上表可以看出，个人住房贷款和信用卡贷款的比例正在逐年的提高，其他各项由于政策的实施等等原因比例在2013年时候有所下降。

但个人住房贷款市场在逐年升温确是事实。

2.个人住房贷款的主要风险

要拿未来的钱做现在的事，那就难免出现了不确定性，例如，考虑到资金的时间价值，考虑到资金的流动性风险等等。

其中，主要的风险，可以归纳为以下几点：

⑴借款人风险。

个人住房贷款的特点决定了其还款周期相对较长，在还款期限内，个人的经济状况存在很大的不确定性。

例如，工作的变更，意外的发生，健康问题等等都有可能导致还款人的支付能力出现问题，这就给银行贷款造成了风险。

此外，借款人如果买房贷款是投机行为的话，一旦房地产市场出现经济波动，银行将首当其冲遭受风险。

⑵宏观经济风险。

个人住房贷款的期限一般都为数十年，而经济周期有时会很短，例如：

日本上世纪九十年代的房地产泡沫，仅仅持续了十年，可能一个借款人的按揭期限都比这个时期长；经济周期也可以很长，例如：

美国上世纪三十年代的大萧条，持续达二三十年。

这些价格的急速膨胀又急速下跌，会对房地产市场产生巨大的负面影响，而且还会造成恶性循环。

所以，就需要国家的宏观调控政策加以干预，我国从2008年的次贷危机直到现在，经济未见衰退，就是政府及时的干预起到了降温分散风险的作用，不但挽救了银行，也挽救了广大房贷背负者。

⑶流动性风险。

银行为个人住房贷款需求者提供一定数额的贷款，就必然要占用这一部分的银行款项，而且银行拨付给个人做贷款用途时，已经确定了贷款利率，这笔款项在按揭期内就不能再进行流动。

而由于资金的流动能产生利润，不流动就意味着将要损失这部分利润，这也是银行所要面临的风险之一。

⑷开发商风险。

开发商的房地产贷款一般都是为了投机需求，房地产项目动辄上百亿，企业肯定不能拿这个做流动资金，就求助于银行贷款。

而开发商所建工程一旦出现质量，工期，政策，技术等等方面的问题导致不能及时还款，或是由于开发商主观意愿，利用政策的漏洞，或是联合市场上其他企业以不正