我国商业银行个人住房贷款风险的分析防范Word格式文档下载.doc

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[Abstract]SinceSeptember2001,ourcountrycommercialbankindividualhousingloanhavesurpassedtherealestatedevelopmentloans,whichbecamethemostimportantmortgageobject,individualhousingloanriskthusbecamethemostimportantpartofbankriskmanagement.Riskofindividualhousingloansinclude:

creditriskandprepaymentloansrisk,thecurrentriskmanagementofcommercialbanksfocusondefaultedloans,whileignoringtheimportanceofriskofprepayment.October20thisyear,thecentralbankannouncedtoraisethebenchmarkinterestratesby0.25%,thisisthefirsttimetoraiseinterestratesfrom34monthsago,thenwhatkindofimpactwillbringforthebenchmarkinterestratesrisingtoindividualhousingloan?

[Keywords]:

commercialbank;

individualhousingloan;

riseinterestrates;

creditrisk;

prepaymentloansrisk

[作者简介]钱枫林，男，汉族，江苏省无锡市江南大学教授，硕士生导师，研究方向：

管理科学与工程

邓予兰，女，汉族，江苏省无锡市江南大学研究生，研究方向：

管理科学与工程（江苏无锡214122）

一、个人住房贷款现状

1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。

在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务比重与日俱增上升。

到2001年9月个人住房贷款在房地产信贷中的比重已超过房地产开发贷款，成为银行信贷中最重要的增长点。

我国个人住房贷款自1998年至2009年贷款余额发展趋势如图1所示：

图1个人住房贷款余额发展趋势

随着房地产市场的繁荣发展，我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2009年底的4.4万亿元，在13年中增长了231.58倍，占金融机构全部贷款余额的比重由0.49％上升为11％。

从图中我们可以看出，04年之前，我国个人住房贷款余额以一递增的速率增长，04年至05年增速减缓，这是多年以来高速增长以来的一个正常调整，是国家房地产宏观调整政策发挥作用的结果。

紧接着06年之后，随着国家对房地产及个人住房贷款政策的出台，各贷余额又以一递减的速率增长。

截至2009年年末，全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元，同比增长47.9%。

是个贷业务开展以来增速最显著的一年。

个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性。

随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。

但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡。

银行也将是金融危机的最大受害者。

19世纪30年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国9000多家银行倒闭，其中1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。

失业率的上升与收入的下降，曾使200多万户居民因无力偿还贷款。

2008年，源自美国次级抵押贷款市场的金融动荡迅速演变为波及全球的金融危机，各国经济均遭受到不同程度的影响。

与此同时，我国的商业银行面临海外投资直接受损、金融衍生产品创新步伐放慢、中间业务收入降低等风险。

二、我国商业银行个人住房贷款风险分析

按照国际货币基金组织的分类，商业银行所面临的风险分为五类：

市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。

具体到个人住房抵押贷款业务，国外研究表明，该业务面临的主要风险是违约风险和提前还款风险

。

我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面：

信用风险、市场风险、操作风险。

其中信用风险是个人住房贷款业务中商业银行面对的最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范也被提上了日程。

个人住房贷款风险管理成为当前金融界和学术界研究的一个热点话题。

如图2所示，是我国商业银行所面临的个人住房抵押贷款风险分析图示：

信用风险

市场风险

操作风险

违约风险

个人住房抵押贷款业务面临的风险

图2个人住房抵押贷款所面临

的风险示意图

从图2我们可以看出个人住房贷款风险最根本的来源有三个，而信用风险与市场风险结合在一起形成违约风险，提前还款风险主要是由于市场风险造成的，就比如说目前我国银行存贷款利率的上涨，导致目前借款人争相提前还贷的现象，操作风险主要来源于银行内部。

下文重点从违约贷款风险和提前还贷风险来分析我国商业银行所面临的个人住房贷款风险。

（一）违约贷款风险

违约贷款是指，借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。

违约贷款风险也称为信用风险。

违约贷款风险主要根源是信用风险，信用风险是金融市场上最古老的一类风险，它随着信贷的发生而产生，直到这笔贷款的本金和利息完全归还，或者发生违约冲销坏账准备才结束。

对于一个特定的贷款人来说，能否及时归还贷款总存在这不确定性，因此从发放这笔贷款开始一直到贷款本金和利息的收回都要进行一系列的度量、分析以及作出各种组合管理的决策，这就是信用风险管理的全过程

信用风险管理是商业银行风险管理最重要的内容之一，信贷质量差，会导致银行经营效率低下，严重的可能导致银行的倒闭，造成局部金融危机。

银行和借款人之间信息不对称是商业银行个人住房贷款信用风险产生的根源，而不完全契约和不完善的个人信用制度是其产生的充分条件。

所谓的信息不对称是指由于社会分工和专业化，使得有关某些事件的知识或概率分布在市场交易双方不作对称分布。

信息不对称又分为外生性信息不对称和内生性信息不对称，外生性信息不对称指交易对象本身所具有的持征、性质与分布状况等。

这类信息不是由当事人行为造成的，在某种意义上是一种原有的秉赋，也称为事前的信息不对称，通常会造成“逆向选择”。

内生性信息不对称是指合约签订后他方无法观察到的、无法监督到的、事后无法推测到的行为所导致的信息不对称，也可称为事后的信息不对称，通常会导致“道德风险”。

个人住房贷款信用市场上的信息不对称。

通常指贷款申请人对自己的个人相关信息有清楚的认识，处于信息优势地位；

而商业银行则无法清楚地获取贷款人这方面的真实信息，处于信息劣势地位。

处于信息优势地位的借款人会通过“逆向选择”和“道德风险”行为来损害商业银行的利益，而价格机制（利率）在此时无能为力。

信用风险由此产生。

通常借贷双方非对称信息的程度（信贷过程中有关信息数量及质量的差异程度）越大，信用风险也就越大。

在这种信息不对称的情况下，银行会通过使用信用合约（贷款合同）来降低信用风险。

然而由于人的有限理性和交易费用的存在使信用合约总是不够全面，信用风险只能有限地被降低。

除此之外，银行还可以借助于其他手段（比如说请中介机构对贷款人信用等级进行评价等）来获取贷款申请人的信息以降低信息不对称程度，从而降低信用风险。

然而不完善的个人信用制度使得个人信息根本无法完全获取，或者信息搜寻成本远远超过了可能的收益而不可行。

因此，面对这种信息不对称的状况，商业银行个人住房贷款违约风险也不可避免。

（二）提前还款风险

提前还款定义为在贷款达到违约标准前进行清偿的行为，且该提前偿还的金额为全部贷款额，未考虑部分提前还款的情况。

提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。

个人住房贷款的借款人，在合同签订时候，同时取得违约和提前还款的选择权。

一旦借款人选择违约或提前还款，就会改变银行贷款的未来现金流量。

从这个角度来说，违约和提前还款，都会对现金流造成一定的影响。

尤其对以个人住房抵押贷款为担保的有价证券，这种重要性就更强。

而提前还款的风险不同于违约，违约部分地可以通过购买保险进行补偿。

而提前还款对银行来说是净损失。

只有了解问题的根源才能深入挖掘出解决问题的根本方法。

以下我们来分析下影响提前还款的因素，将其分为外生因素和内生因素两大类

：

1、外生因素

外生因素也被称为非自愿性提前还款（involuntaryprepayment），是指一般模型无法掌握的非经济变量，包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起，导致借款人提前还款。

另一种情况则是房屋遭受天灾损毁，或借款人死亡，此时保险公司会代为偿还本金余额，出现提前还款。

2、内生因素

内生因素是指可以纳入提前还款模型的内生经济变量，影响提前还款内生因素最重要的有：

（1）利率和房价。

利率和房价是影响借款人的再融资（refinancing）成本的最主要因素。

个人住房贷款又分为固定利率贷款和浮动利率贷款，固定利率贷款，就是在贷款合同签订时设定好一个固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。

浮动利率房贷是目前比较普遍的一种房贷方式，央行根据国内经济发展需要适时调整利率，利率风险由借款人承担。

如果碰到贷款利率调高或调低的情况，贷款买房者就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷

由于住房贷款一般期限都比较长，借款人的利息支出会一直处于不确定的状态。

8Q*R（m6{2x9n买房,购房,装修论坛,房产论坛目前我国绝大多数的个人住房贷款为浮动利率贷款，因此每月还款额度也随着贷款利率的变动而变动。

固定利率和浮动利率制度对提前还款行为具有不同的影响：

在固定利率制度下，市场利率上升时，因固定的合同利率低于市场利率，借款人将选择维持同银行交易；

当市场利率下降，借款人选择提前还款，然后通过再融资获得更低的市场利率；

而在浮动利率制度下，市场利率下降时，因合同利率随市场利率向下浮动，借款人将选择维持同银行交易；

当市场利率上升，借款人选择提前还款，彻底退出交易形式，规避较高的市场利率。

市场利率与提前还款的关系见表1所示

表1市场利率与提前还款的关系

利率上升

利率下降

固定利率

维持

提前还款

浮动利率

通过以上分析，结合目前我国新出台的政策，10月20号实施的存贷款利率上升，在目前浮动利率占主导的情况下，利率的上升会导致借款人提前还款的现象。

尽管此次加息手法比较“温柔”，加息给房贷客户增加的月供不是很多，