我国商业银行个人住房贷款现状及购房人风险分析.docx

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我国商业银行个人住房贷款现状及购房人风险分析

作者：

张婷玉王群

来源：

《今日财富》2017年第01期

近年来，我国房地产市场火爆，一直走高的房价使不少消费者将目光转向了商业银行的个人住房贷款，但由于贷款条件相对严格、贷款流程较为繁琐，使众多消费者放弃了购房的想法，这也导致了住房市场库存的进一步增大，加剧了房地产市场泡沫。

本文将从商业银行个人住房贷款的基本概念入手，简单介绍相关知识，并分析购房借款人可能存在的风险以及对银行构成的潜在威胁。

一、个人住房贷款概况

（一）个人住房贷款的概念

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。

（二）个人住房贷款的种类

个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

目前，个人住房贷款主要有以下三种形式：

1.个人住房委托贷款，一般称为公积金贷款，指银行根据住房公积金相关管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。

2.个人住房自营贷款，也称商业性个人住房贷款，是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。

不同银行的贷款名称也各不相同，中国建设银行称为个人住房贷款，中国工商银行和中国农业银行则称为个人住房担保贷款。

3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和个人住房自营贷款的组合。

除此以外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

（三）个人住房贷款的特点主要表现为五大特征：

1.对象特殊，强调必须是具有完全民事行为能力的自然人。

2.用途单一，只能用于支付其所购住房的房款。

3.偿还期限较长，一般是五年至三十年为主。

4.偿还方式特异，一般是按月归还贷款本息。

5.属于消费类和零售类贷款，其目的是满足居民的居住、投资的需要。

（四）借款人必须同时具备下列条件

1.有合法的身份。

2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

3.有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

4.有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

5.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

6. 贷款银行规定的其他条件。

二、个人住房贷款主体的风险

（一）借款人的信用风险

依据《新资本协议》，信用风险定义为因借款人违约或信用质量下降而对商业银行所造成的风险。

借款人违约的原因主要是借款人的还款能力受主观和客观因素的影响，也就是说信用风险主要取决于借款者的还款能力和借款人的还款意愿两个方面。

1.还款能力风险，结果即是“被迫违约”。

这一风险由借款人的客观因素决定，难以克服。

被迫违约是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还抵押贷款的月还贷额而造成的违约行为。

（1）对于借款人而言，当其收入水平恶化或者家庭支出结构发生意想不到的重大变化或者客观因素造成借款人偿债压力增大而导致其偿债能力不足时，如失业、疾病等均会发生被迫违约。

（2）由于自然灾害、社会动乱等不可抗力造成借款人无法按期还款的行为也可归于被迫违约。

（3）部分客户信用观念不强，这种情况在年龄比较大的客户中比较常见。

这类客户虽然收入足够，但却经常因为其他事情忘记按时还款，以为推迟几天影响不大，却不知自己已经构成了违约，征信系统上已经记录了不良信用。

（4）除了以上分析到的主要影响因素外，还有其他一些因素如：

客户年龄，最高学历，家庭人口，是否本地人，房屋单价，面积，还款方式等也对客户的违约情况有影响。

2.还款意愿风险，后果是“理性违约”。

这一风险是由借款人的主观因素决定的，因此这是一个很难度量的指标。

在房价上涨的时候，投机者可以获得高额的投资收益，在房价下降的时候抵押物住房因各种原因导致其市场价值下跌时，借款人就可能选择“理性违约”，故意违约以减省损失，损失却由银行承担。

这样的行为不但增大了银行的风险，而且助推了房价，更加破坏了市场。

（二）借款人的道德风险

1.借款人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。

2.借款人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。

3.借款人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。

三、结语

对于现今的房地产市场以及商业银行的个人住房贷款业务，各个主体要尽快加强消费者与市场之间的信息传导机制，提升个人住房贷款的风险预防措施，推进我国房地产市场的合理健康稳健发展。

（作者单位为山西财经大学）