小户型复式产品设计研究样本.docx
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小户型复式产品设计研究样本
小户型复式
产品设计研究
10月23日
前言
小户型物业是一种依托于都市产物。
从物业分布区域特性来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通以便明显特性。
从物业用途来看，重要分为投资型及过渡加投资型两种。
从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹特点。
但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其他物业有着很强互补性，因而长期存在。
小户型中复式产品是基于小户型产品特性中一种，是规避小户型劣势创新型产品。
小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中一种分支，诸多在面积区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全一致，在空间使用方面更加有效。
近阶段随着规划政策不断完善，小户型复式产品发展出各种衍生类产品，下面咱们将对此逐个进行研究分析。
第一某些：
小户型开发中遇到问题及对策
各地市场小户型住宅被疯抢背后，小户型产品自身弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智购房者不承认，其产品也就逐渐会被市场合裁减。
因而，咱们更有必要对此类产品存在局限性及其如何解决对策做个理性剖析和冷静思考，以便在日后小户型开发中能引觉得鉴，有所突破。
一、当前小户型开发存在局限性：
1、房型不合理，居住功能差
当前，小户型公寓中大多是宾馆式一室户房型，无独立厨房、无寻常起居活动空间，往往只具备普通集体宿舍功能和旅店暂住功能，缺少寻常居家生活功能。
此类标房式房型酒店式公寓，事实上就减少了作为居住物业使用价值。
有些小户型中一室一厅房型，虽说比一室户房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二室、三室组合在一起一房设计。
小户型公寓中一室一厅大多是直套型类似于老式公房中一室半房型。
这种房型客厅采光局限性，而卧室却过于明亮。
而依照居住功能区隔使用规定，客厅采光应当胜于卧室，应更充分。
此外，小户型中储存空间严重局限性，也是一大通病。
房型设计与装修设计时，未能充分运用有限空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”小而全、小而精。
这也同样影响到小户型居住功能。
2、得房率低，走道过长
如今，小户型公寓得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有甚至只有60%，这与普通新建住宅80%以上得房率相比，实在是相差悬殊。
对于日趋理性与精明购房者来说，这一过低得房率，显然会影响她们购房抉择。
导致得房率低一种重要因素，是其一梯十几户走道过长陈旧设计，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，犹如鱼骨状平面布局。
这一设计显然是不合理，既会导致人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又导致过多分摊面积，减少得房率。
从而，也就削弱了其物业产品将来市场竞争力，以及其保值增值功能。
3、辨认性差，安全存在隐患
由于小户型设计陈旧，一种层面十几户，鱼骨状状平面布局，便必然导致各家各户辨认性差弊端。
进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其她可辨认不同空间格局标志，往往使人不辨东西，失去方位感。
一旦遇到火警便难以迅速疏散。
且外人闯入也难察觉，不象一梯两户、两梯三户那样容易辨别。
这便给不法之徒留下可乘之机。
4、公共空间拥挤
既有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户电梯设立。
平均每部电梯要承载上百户上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知。
5、面积不当，价格与价值相偏离
既有小户型公寓，一室户面积多在35—50平方左右，显然这对于一室户来说，有些偏大了，总价随着面积偏大而增高了，也就失去了小户型意义与优势了。
二、小户型优化及对策
1、改点式为板式，创新平面格局
变化整体建筑造型，将点式塔楼改为板式构造，并将普通一梯二户或二梯三户板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户小户型。
这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增长各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式诸多弊端，增长安全保障。
2、改直套为横套，缩短进深
既有小户型往往进深过长，大都只能形成直套型一室一厅，以及暗卫、暗厨。
且客厅要么无直接采光，要么采光局限性，不如卧室明亮。
如果能将其改为并列式横套，同步缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光生态功能。
同步又能丰富外立面凹凸变化筑体现，强化其造型美感。
3、细化功能区隔，合理面积配比
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域面积配比，以及充分运用空间基本上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
4、变化局部隔断，增长储存空间
为了充分运用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等各种形式隔断。
以形成大小不同、厚薄不一各类壁橱空间，既能增长分门别类各种储存空间，又能节约占地，提高空间运用率。
且又能保持分割墙面平整和完整，提高隐蔽性。
虽说相似隔断在常规房型二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型设计中，却几乎绝迹。
如能更好地、因地制宜地采用此类隔断，则小户型设计便能突破。
其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。
5、创新型房型“偷面积”设计办法
1）当前惯用设计办法
a）赠送一半面积
i.阳台
阳台结合客厅或主卧布置，增长宽敞感，赠送一半面积。
对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。
ii.入户花园
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒服度。
iii.内庭院
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。
赠送面积效率非最高，但实用性较强。
a）赠送所有面积
i.露台
奇偶层送露台，赠送所有面积
ii.凸窗
凸窗增长了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。
iii.夹层
在层高容许状况下，夹层产品具备较强灵活性，赠送面积较多，但空间舒服度普通，市场接受度不高。
v．复式
复式产品分区明确，通高空间有较高舒服及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。
二、新测量规范出台后创新户型设计办法
1、新规定中对于户型面积设计方面规定
住宅层高不超过3米;架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米;运用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1/2面积室内净高不低于2.2米。
办公建筑原则层层高不超过4.5米;居住区内配套及小型商业建筑首层层高不超过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米;单层建筑面积超过平方米仓储超市、大型商场、学术报告厅等层高不超过9.0米。
阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积总和不得超过单套套内建筑面积15%。
凹阳台围护构造外围水平投影面积不得不不大于8平方米且其进深不得不不大于2.4米。
凸阳台和复合型阳台围护构造外围水平投影面积不得不不大于10平方米且其进深不得不不大于2.4米。
2、新规定后受限制和不能用法
1）受限制办法
a）进深不不大于2.4米、面积不不大于12平方米，阳台计算所有建筑面积。
b）.高度不不大于或等于2.2米、进深不不大于0.6米凸窗计算所有建筑面积。
c）进深不不大于0.6米或高度不不大于2.2米，落地窗计算所有建筑面积。
不不大于9平方米异形入户花园计算所有建筑面积。
2）新测量规范出台后已不能使用赠送方式
a）超大入户花园、阳台和露台
b）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
c）半封闭阳台
d）两个单元之间空中过道
e）隐藏式衣柜
3、根据新规范进行小户型创新实例
1）阳台内庭改房
按奇偶层，运用内庭院，结合露台，提高户型舒服度及品质，并为改房提供也许，增强实用性，达到提高产品价值目。
2）入户花园改餐厅
入户花园既改进了不规则平面对户型影响，又为户内外提供了一种过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等各种功能使用，丰富了居民生活内容。
3）阳台改厨房
预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其他功能空间节约面积。
4）大进深阳台
进深稍作调节阳台，赋予更多功能：
阳光书房、餐台、花厅
5）L型阳台
6）主卧送双凸窗
凸窗赠送面积最大化：
大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗.
7）衣帽间
主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增长使用以便性；
衣帽间设立，增长小户型豪华和舒服元素，是小户型重要创新点。
8）弹性空间预留
多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供各种实用也许，读书、家务、健身、暂时居住可变空间体现居住个性。
8）夹层空间
通过夹层设计，提高了对空间运用率，有力提高产品附加值，对本项目设计有借鉴意义
9）精品小复式
依照景观资源不同设立不同户内花园/形成丰富空间形式/同步赋予空间不同功能。
借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台所有赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高明星产品。
10）其他办法
空调机安放处变生活阳台，设计出一种或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一种假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一种生活阳台。
虽只能“送”得1——2㎡左右面积，但多余每一平米，对客户而言均是实惠。
第二某些新规范下复式小户型创新实例研究
一、复式小户型LOFT概述
LOFT这种工业化和后当代主义完美碰撞艺术，逐渐演化成为了一种潮流居住与工作方式，在全球广为流传。
LOFT在牛津词典上解释是“在屋顶之下、存储东西阁楼”。
但当前LOFT所指称是对既定空间尊重与在经济限幅内空间大胆切割、重构相结合，有内墙隔断高挑开敞空间。
满足复合工作、生活、休闲多重空间需求，和形象概念归属。
二、复式小公寓LOFT设计要素
1、上下双层复式构造
2、类似戏剧舞台效果楼梯和横梁
3、流动性，户型内无障碍
4、透明性，减少私密限度
5、艺术性，普通是业主自行决定所有风格和格局。
6、灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中家、梦想中生活，丝毫不会被已有机构或构件所制约。
可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化审美情趣。
7、空间性，5.6米层高，将小户型也做成两层，形成小复式空间。
小户性价格，复式楼体验，并使空间自主性更强。
将二楼不做任何隔断，由业主自己依照需要、喜好自由组合自己居住和工作空间，使住宅不但仅是居住功能，而是赋予了更新生活概念。
小户型复式实例，总面积80-90㎡，一层只有50㎡，二层为阁楼，客厅架空，空高5.6m，使客厅舒服通透，同步使楼上楼下有了一种交流通道，让小面积房子里体验多重空间享有。
5.6米小复式LOFT空间，体现完全不同空间感受，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。
（预留有关管道）
三、武汉复式小公寓产品分析
1、金地·国际花园奋斗2小复式
该产品是稀缺地铁小户型，推出时间正是11月房价下行最低俗阶段，在周边楼盘面价均价跌至6400元如下时，该小户型复式产品折后价达到7400元均价，但开盘当天销售95%。
图为72㎡金地·国际花园奋斗2小复式产品为南北通透复式跨界产品，但当时并未出跨界这一概念，72㎡两房跨界小户型设计规避小户型产品连廊不通透性和公摊面积挥霍；6米大开间，9.8米短进深合理面积控制，加大空间运用高集约性和总价格合理性；由于为规划前审批项目，送全面积大露台，成为其一大亮点。
加大卧室开间75㎡设计。
2、万科朗苑
楼盘位于武昌徐东才华街西侧，南侧毗邻万科集团典型建筑社区万科润园8月开盘价6800元，复式小户型（89㎡）单套90万元但平层单套仅70万元。
一方面因素是当时市场过于火热，另一方面是由于户型设计较为合理，隐性赠送面积较多。
两房两卫舒服型89㎡小户型复式，阳台上空日后被较多客户改成卧室增容面积。
3、万科金色家园跨界NLOFT
万科跨界NLOFT是万科武汉金色系列产品，项目处在老汉口江汉路与武广商圈核心地段，拥有轻轨交通和多路公共交通系统集合，资源优势明显。
万科跨界有别于其他产品在于其更大强调LOFT对于商业、商务、居住功能性价值，并将极为强调其双层使用空间合理性功能体现，在概念包装上将客户推广到极致。
跨界NLOFT挑高空间为约5.6米，约67~75㎡框架构造空间较为合理，依然强调小户型低总价优势。
其最大优势是规避了普通开发小户型项目高容积率低绿化景观率特点，建设多功能公园中庭，将赏景、休憩作用与业主后期也许商务商业功能相结合，使得其与户型产品价值得到共赢。
其他创新尚有如一条贯通一座楼层漫步回廊；约2.2米处备有两根向外扩张支撑衡梁，增添二层使用面积；入户大堂初次运用观光电梯；万科物业创新，办公、经营、居住物业联合功能，实现产品与服务完美标配。
物业服务
1）万科专业装修顾问
2）12小时大堂经理服务
3）无休憩家政预约服务
4）全年水电代收代缴
5）24小时值班电话
4、天下晶立方
该项目是典型市中心小户型公寓楼，产品涵盖小户型平层和小户型复式跨界产品和类产品。
项目最大卖点是买一层送一层，小面积低总价，70㎡约40万起。
将于10月25日开盘，据业内消息截止10月19日，该项目实际认筹约260套（网上传言千人认筹消息不实，后156个号客户需要摇号购房，并且是前面156人选剩余户型，因此156背面认筹多半买不到好房子，诸多客户就没有认筹了，预计冲天客户在260在300组）。
项目占地3027㎡,总建面15322㎡,最小户型面积约29平米,主力户型38平米复式（使用面积达60平米），空高5.4米。
4、其他LOFT产品借鉴
参照户型为跨界LOFT类产品，保存了复式两层模式和跨界产品双向采光通风长处，但采用小开间短进深客厅，在空间运用上更加强调卧室功能而弱化客厅居家功能。
B户型跨界LOFT类产品，采用下沉式设计，保存了跨界产品所有优势，值得借鉴。
5、总结
从当前LOFT小户型复式系列发展来看，有较多创新型产品正在进一步发展完善中。
设计发展方向重要就是尽量保存小户型面积属性，也就是保证小户型低总价属性（偷面积设计）；第二个是充分运用好可用空间，向上、向下和向外发展（高空间设计）；为规避普通性小户型产品单向朝向劣势，设计出跨界产品和其类产品。
但诸多小户型产品由于做到了集约化功能设计，诸多时候需要与后期装修和家居相联系，也必然将影响客户入住后生活习惯。
因而，诸多小户型项目选取了装修交房，装修交房也正在形成一种趋势。
第三某些小户型设计与装修问题
在小户型规划设计中，事先就需要考虑到装修需要，将两者结合起来，形成互补互动效应，建立相辅相成关系，那么便能使相称有限小户型空间，特别是小户型复式发挥更大效用，真正做到小而全、小而精。
通过装修增强居室实用性、功能性，同步也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不决其小，产生以小见大空间感受。
如各类吊柜、壁橱设计镜面墙运用，全透或半透玻璃隔断，似断非断半隔断等，提高空间运用率，增强房型实用性和功能性。
一、房型设计与装修设计同步结合原则
小户型长处在于总价低，易于过渡、容易出租……基本上可以满足置业者居住需求。
小户型居室虽然面积较小，但只要设计合理，空间功能可以不减，仍能烘托出高质量生活氛围。
如何科学营造小户型设计风格，这离不开如下三个元素：
1、科学营造小户型设计风格三个要素
1）色调
小户型居室如果设计不合理，会让房间显得更灰暗狭小，因而在结合业主兴趣同步，色彩设计普通可选取冷色调。
冷色调有扩散和后退性，使居室能给人以清新开朗、明亮宽敞感受。
当整个空间有诸多相对不同色调安排时，房间视觉效果将大大提高。
但需注意是，在同一空间内最佳不要过多地采用不同材质及色彩，这样会导致视觉上压迫感，最佳能以柔和亮丽色彩为主调。
2）家具
家具是居室布置基本要素，如何在有限空间内使居室各功能既有分隔又有内在联系，不产生拥挤感，这在很大限度上取决于家具形式和尺寸。
造型简朴、质感轻、小巧家具，特别是那些可随意组合、拆装、收纳家具比较适合小户型。
或选用占地面积小、比较高家具，既可以容纳大量物品，又不挥霍空间。
3）空间分割
在平面格局上，小户型设计普通以满足实用功能为先，应合理地布置各个功能分区、人行路线和某些大型家具。
可以采用开放式厨房或者客、餐厅并用等，在不影响使用功能基本上，运用互相渗入空间增长室内层次感和装饰效果。
在户型较小居室内，应尽量避免绝对空间划分，如完全独立玄关会占去客厅不少空间。
可以运用地面、天花板不同材质、造型，以及不同风格家具以示区别。
二、小户型设计尺度设计原则
1、小户型空间布局要按照中华人民共和国人人体工程学与家具尺寸进行设计，借用餐厅、客厅空间每一寸空间。
例如家具尺寸决定空间大小客厅开间；液晶电视普及，可恰当缩减客厅面宽；主卧开间；液晶电视普及，3.6米以上卧室面宽看电视也可不会局促。
2、小户型空间布局要按照中华人民共和国人生活习惯来设计，设计紧凑布局与适当尺度。
如厨房设计中将厨房空间开放，与客厅融为一体，家人和孩子活动一览无余，一边做饭，一边闲聊，即打破了煮饭单调，又增进了与家人交流。
如在户型设计中运用竖向和边角空间作储藏。
因厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大，在90平方米左右住宅中，固定储藏空间需要占到总面积7%，加上非固定储藏空间，基本达到13%。
国外案例中，日本厨房多采用降板解决，降板后空间可作储藏。
拉开这个盖子，下面是一种储物空间。
增长吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。
3、先进小户型借鉴案例
前期设计可步入式宽阳台与后期装修完善使得并不大客户略显宽敞。
将客厅大电视背景墙设计成统一格调墙柜，将功能与艺术进行了完美结合。
墙柜做到了家庭日惯用品储物间功能。
家庭办公、卧室静区与客厅休闲动区相组合运用，在定位居住人数并不复杂小户型居所，达到空间合理高效运用。
客厅进深与开间刚好达到可以使用家庭影院尺度设计。
大面积镜面运用一方面使得卧室空间与客厅空间得到有效划分，另一方面客厅给人错觉是客厅并不太小。
厨房被隐藏在过道镜面背面，显得空间表面较为整洁干净。
厨房设计仅一米宽，设计有水池、电池炉、烤箱、电饭煲、消毒柜和储物间隔间，实用率高，使用相称以便。
厨房另一边是专门设计好空间大小冰箱，与厨房零距离。
卫生间运用进行了合理功能区间，将上卫生间、面部洗漱和沐浴进行了独立功能划分。
考虑到小户型居住人口并不复杂状况下，作为卫生间重要三个功能，如果进行功能划分，一方面分割成小面积将有助于空间设立，另一方面提高了卫生间同期使用效率。
洗衣机与烫衣板布局在一种片区，实用率大大提高
衣帽间采用双面可步入式设计，同步与卧室同样也是采用了隐形式设计。
三、小户型装修原则
1、装修集成运作模式
从房地产商角度来看，装修不要一味求“精”、求“豪”，在整合厨卫、整体门窗、地板墙面、供暖空调、智能化等方面一步到位，至于其她个性创意或风格营造，既不是房地产商强项，也不利于装修集成运作模式，尽量让业主收房之后自由发挥。
2、专业人做专业事
让有经验专业装修集成公司提供一站式到位全程服务，无疑是房地产商作为资源整合商角色回归。
例如户式中央空调是当前最节能先进温度调节产品，供方在项目土建构造阶段就开始介入装修设计，精确预留了机房位、管线通路，并与整个建筑构造与设计风格有机融合
3、集中采购与高效物流
当前装修材料或部品种类繁多，洁具、磁砖等均有上千种规格或品牌，对集中采购与高效物流提出了挑战，而高效物流平台可以协助解决这一点，大批量采购可以比市场价格减少20-30%，例如金港•国际配备1000多套海尔中央空调，直接从工厂拿到订单比国美电器都便宜诸多。
4、专业服务、责利清晰、合同分解
在房地产商与装修公司订立合同合同之后，在销售房子时，装修公司需要与每一位业主就装修质量、维修等订立一份合同，以保证后续服务有序进行。
并且，房地产商要搭建一种交流平台，让业主与装修公司之间更多沟通，在菜单式装修之外，业主个性化需求可以继续得到装修公司服务。
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