人文生态住宅小区开发建设项目可行性研究报告.docx
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人文生态住宅小区开发建设项目可行性研究报告
人文生态住宅小区开发建设项目
可行性研究报告
附件
1.企业法人营业执照
2.税务登记证
3.组织机构代码证
4.《国有建设用地使用权出让合同》（A区、B区）
5.《建设用地规划许可证》（A区、B区）
6.建设项目地理位置示意图
第1章总论
1.1项目名称
XX•人文生态项目
1.2项目地址
XX市XX区三里坪
1.3项目业主
XXXX置业有限公司
1.4建设规模及内容
建设规模：
项目总用地面积91229.41平方米（A区42874.37平方米，B区48355.04平方米），工程总建筑面积182458.82平方米（A区85748.74平方米，B区96710.08平方米）。
建设内容：
住宅及配套用房、地下车库及设备用房以及小区配套服务设施设备等。
1.5总投资及来源
项目估算总投资为：
59804.3万元。
其资金来源为：
业主自筹20931.5万元，销售转投入28872.8万元，申请银行贷款10000万元。
1.6建设工期
建设工期：
36个月。
其中前期报建、规划、设计等6个月，项目实施工期30个月。
1.7主要经济技术指标
项目主要经济技术指标（表1.7）
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
用地面积
平方米
91229.41
1.2
建筑面积
平方米
182458.82
2
开发期
年
3
其中建设期30个月
3
总投资
万元
59804.30
3.1
土地费用及税费
万元
15160.00
3.2
前期工程费用
万元
3210.00
3.3
基础设施建设费用
万元
1860.00
3.4
建筑安装工程费用
万元
32218.00
3.5
管理费用
万元
198.18
3.6
财务费用
万元
1500.00
3.7
开发期税费
万元
1811.62
3.8
销售费用
万元
1934.06
3.9
其他费用
万元
1100.00
3.10
基本预备费
万元
812.44
4
资金筹措
占总投资比例
4.1
项目资本金
万元
20931.51
35.00%
4.2
银行贷款
万元
10000.00
16.72%
4.3
销售收入转投入
万元
28872.80
48.28%
5
财务指标
5.1
销售收入
万元
96703.17
5.2
总成本费用
万元
59804.30
5.3
销售税金及附加
万元
5367.03
5.4
土地增值税
万元
1450.55
5.5
利润总额
万元
30081.30
5.6
所得税
万元
7520.32
5.7
净利润
万元
22560.97
5.8
项目投资利润率
37.72%
5.9
资本金利润率
107.78%
5.10
财务内部收益率（税前）
43.29%
5.11
财务内部收益率（税后）
33.07%
5.12
财务净现值（I=12%）（税前）
¥16,199.00
5.13
财务净现值（I=12%）（税后）
¥10,717.71
5.14
静态投资回收期（税前）
2.51
5.15
静态投资回收期（税后）
2.59
5.16
借款偿还期
年
1.14
含建设期1年
1.8结论
本项目的建设实施是改进和提升城市功能，是把资源优势转化为商品优势，改善和美化人居环境，实现城乡协调发展，促进社会稳定的基础工程。
通过各方面的充分论证，项目符合国家的产业政策且有可观的利税收入。
据此，本项目的实施适应市场需求，有着良好的社会效益和经济效益，其实施条件充分可靠，是完全可行的。
第2章编制依据和范围
2.1编制依据
《中华人民共和国土地法》（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；
《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；
《中华人民共和国安全生产法》（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；
《中华人民共和国清洁生产促进法》（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发改委和建设部2006年7月发布）；
国家、省、市、县《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《XX市城市总体规划（2006－2020）》（中国城市规划设计研究院，2001年5月）；
业主提供的相关资料等。
2.2研究范围
本报告的研究范围是XX•人文生态项目的可行性分析及所有建（构）筑物及附属设施。
本报告着重对项目的建设背景、建设必要性、建设条件、工程建设内容、建设规模、实施计划、投资估算、资金筹措等进行研究，进一步对经济效益、社会效益进行分析，供有关部门决策参考。
2.3编制原则
从实际出发，合理确定XX•人文生态项目的建设内容和建设规模；加强管理和监督，按照统筹兼顾、量力而行、逐步改善的原则进行建设；按照规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑立面特征等与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全等规定；与XX的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。
统一规划、集中管理、共同使用；建设规模符合规划的需求；力求使项目的设施条件满足居住、生活等行为意识之所需，建设一个良好的居家环境，使之真正的为发展地方经济做出贡献。
在技术可行、经济合理的前提下，充分利用现有条件，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，保护环境，提高项目的社会效益。
第3章项目建设背景及必要性
3.1项目单位概况
单位名称：
XXXX置业有限公司
单位地址：
XX市XX区升华街110号
法人代表：
XX
XXXX置业有限公司成立于二00七年九月，位于XX市XX区升华街110号，法定代表人：
XX，公司类型：
有限责任公司，注册资本：
伍仟万元人民币，经营范围：
房地产开发等。
公司自成立以来下设总经理办公室、行政办公室、财务室、业务部、物资采购供应部、工程部、质量安全检查部七个部门，拥有在册职工总数42人，有职称的专业人21人，在经营中秉承“重合同、守信用”为企业宗旨，努力拼搏、艰辛创业，在创业中探索，在探索中发展，逐渐形成了拥有完整和有效的行政及技术管理体制，拟以房地产开发经营、销售建筑材料为主导的综合性公司。
公司进入房地产行业后，将始终坚持以“内抓管理、外树形象、优质服务、信誉至上”为原则，牢记“百年大计、质量第一、安全生产、文明施工”为己任，为社会做出贡献。
3.2项目建设背景
国务院办公厅下发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门联合作出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”。
也说明增加供给的趋势。
考虑到种种因素，据专家预测，房价仍会有上涨空间。
用地审批没有从70年审批变为年租，整体房价仍会上涨。
而地方政府考虑到税收问题，还是希望提高地价，实际结果是决策者和房地产商利益一致。
专家指出，目前房价因素占到中国消费价格指数的比重，约在16%左右。
但是房价因素占消费价格指数的比重过低，所以中国实际城市居民房租消费远远超出发达国家的水平，这意味中国城市房价可能在虚高程度上更上一层楼。
从2003年以来的几次抑制房价措施，最后的结果都是房价上涨。
本次7部委稳定房价的措施一度使得投机用房价格下降，但是普通居民希望的是房价整体下降，开发商则希望大涨，政府部门尤其是建设部的基调是稳定房价，而不是抑制房价上涨。
几方面博弈的结果是房价达到了一段时期内的稳定。
因此，本项目的实施，符合房地产产业政策的要求。
XX市历史悠久，从东汉和帝建治起，历经县、州、府等建制，距今约1900余年。
现辖通川区、XX市XX区、宣汉、大竹、渠县、开江、万源市（县级市），幅员面积16591平方公里，2005年末人口642.9万人，农业人口占83.4%，耕地面积26.97万公顷，森林覆盖率32.6%。
XX市是一个典型的农业大市，但人居耕地面积仅0.63亩，大大低于全国全省平均水平，人、地矛盾十分突出，城乡劳动力严重过剩。
XX市地处内陆山区，又是四川省主要的“老、少、边、穷”地区之一。
虽然改革开放以来，XX市的国民经济和社会发展取得了长足发展，甩掉了贫困帽子，但是，由于历史形成的原有经济基础十分薄弱，经济结构不合理的矛盾比较突出，经济发展是低水平上的快速增长经济增长质量和效益还不高；经济发展的软环境亟待进一步改善，体制性和机制性障碍对经济发展的影响和制约比较突出；对外开放滞后；县域经济实力不强，工业化、城市化水平低；企业改革任务重，就业和再就业压力大；农业产业化进程还处于起步阶段，农民增收难度大，财政收入增长不快；个别地方社会治安状况不好。
这些问题，已经引起市委市政府的高度重视，将采取有力措施加以解决。
由于XX经济实力比较薄弱，城市基础设施建设投入不足，相对滞后。
撤地建市后前，地、市（原县级XX市）、县三级行政机构皆集中在现通川区旧城区内，城市规划难以统一实施；旧城改造不彻底，历史欠账过多，新旧建筑之间矛盾突出，缺乏协调，建筑景观单一枯燥，城市道路被挤占，公共绿地严重不足，环境污染不能从根本上得到治理。
城市市场建设没得到应有的重视，部分市场规模小、容量少、设施差、交易方式原始、拥挤，产品入市难；管理落后，信息闭塞，没有检验检测功能，存在影响人民群众生活和健康的公共卫生安全隐患，有的以街为市，以路为市，阻碍城市交通、影响城市形象，加剧了环境污染，给城市管理、城市交通、消防安全、市容卫生带来了诸多困难和潜在危险，严重制约了XX市产品生产、交易的发展，阻碍了城市化和工业化、农业产业化的进程，削弱了XX作为物资集散和商贸中心的功能和作用。
XX地处西部大开发前沿部位，其地理位置在川渝鄂陕四省（市）交界处。
是四川“东出西进”、“南下北上”的金三角，是山区经济和平原经济的结合部，是秦巴山区物资集散、商贸中心;另一方面，XX通过襄渝、达成铁路以及达渝高速公路、210、318国道和达万高等级公路、达万铁路连接万州深水港、万州长江大桥，成为整个四川物资经过XX、万州通向中东部地区和出海的重要通道，交通枢纽位置突出，定位为成都经济圈和重庆经济圈的次经济圈，为房地产开发创造了前提条件。
2012年全市地区生产总值1135.5亿元，增长13.6%。
地方公共财政收入52.04亿元，增长26.4%。
全社会固定资产投资826.3亿元，增长22.1%。
社会消费品零售总额429.6亿元，增长16.5%。
进出口总额1.83亿美元，增长20.2%。
城镇居民人均可支配收入16949元，增长15.6%。
农民人均纯收入7047元，增长14.6%。
居民消费价格涨幅2.8%。
随着二、三产业的高速发展，城乡居民储蓄余额和收入的持续增长。
较大的人口数量和市场消费需求伴随着城市化进程、工业化进程步伐加快，促使了商业兴旺，加剧了达城住房紧张矛盾，为房地产开发提供了巨大的商机。
因此，在达城开发房地产具有巨大市场空间和市场前景。
XX市在《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中就指出：
“积极发展房地产业。
建立与人口积聚、经济发展相适应的住房建设、供给和管理机制，提高城乡居民居住水平。
严格土地管理，严格土地市场化配置制度，合理安排土地储备，适时适度调控房地产业的土地供给。
以节地、节能、环保、绿色为导向，形成住宅地产、商业地产、高中低端地产配置合理的房地产业。
积极打造品牌住宅小区，规范装饰装修、物业管理。
加强房地产交易市场管理，积极搞活住宅二级市场”。
因此，本项目的建设，符合经济社会发展规划要求。
本项目系该公司参与国有土地竞卖所得，已取得了其前期用地及规划建设等相关手续，并将开工建设。
为加快南城城市建设步伐，提升城市品位，改善人居环境，提高生活质量，维护群众利益，该公司拟在该宗地土地上建设高档住宅小区。
3.3项目建设必要性
“十六大”提出了全面建设小康社会的总目标，涵盖了经济、人口、环境、资源各个方面，进一步丰富了物质文明、精神文明的内涵，勾画了一幅人民收入快速增加、生活质量不断提高，社会保障体系健全、社会综合环境得到巨大改善、社会文明进步的美好蓝图。
因此，该项目的建设是全面建设小康社会总要求的具体体现。
3.3.1是中、低等收入阶层购置不动产进行增值保值的迫切需要
XX是川渝鄂陕四省市结合部的交通枢纽、物流中心和商贸中心，具有深厚的商业底蕴，第三产业异常发达，特别是批零商贸和服务业十分活跃，正逐步构建商贸大区新平台，门面、商铺等商业用房供不应求；又由于存款低息，股票、基金风险大，买保险增值潜力小的因素，促使门面、商铺租金价格坚挺，越来越成为其所有者持续增收的源泉，越来越成为中、低等收入阶层购置不动产进行保值增值的首选，也越来越成为广大群众希望拥有并从事经营活动，致富奔小康的最大追求。
3.3.2是广大群众改善居住环境，提升生活质量的客观需要
随着广大群众收入的持续增加和生活观念的转变，愈来愈不满足原有住房面积狭小，布局不合理，采光通风环境不理想，健身休闲购物不方便和安全性不高的现状。
由于规划等原因，达城老城区建筑高大密旧，20万人口挤在一个不足5k㎡的面积上，人口密度之大，是其它所有城区无法比拟的，活动场所和公用绿地缺乏，脏乱差现象严重，大气环境质量极差，噪音频繁，使人们生活和生存质量受到严峻挑战。
亲山、亲水、亲自然的生态环保健康家居和蓝天碧水、社区服务发达、治安环境良好、健身休闲
活动方便的商住小区是广大群众的追求目标，也是广大群众改善生活质量和生存环境的迫切需求。
随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，以及城市居民生活水平的提高，人们要求改善居住环境的愿望越来越迫切。
根据四川省委、省政府提出的要求：
全省要在本世纪头20年实现全面建设小康社会的奋斗目标，城市化率达到50%，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”；到2010年，要实现城市化水平达到38%、人均住宅建筑面积达到30㎡的阶段性目标。
住宅是人们生活的基本需求和生活条件之一，其市场需求非常大。
3.3.3是实施《XX市城市总体规划》和提升达城形象品位的需要
经营城市、拉大城市框架，拓展城市空间，建设一个新达城是《XX市城市总体规划》和详细规划的目标。
为了更大范围地对外开放，XX市着力改造老城区、建设新区，有关开发税费将享受政策的减免优惠政策。
这些变化主要是通过地产开发来实现的，房地产改变了城市，正创造一个新XX城，房屋建筑正由低矮破旧的杂院向高大的单体楼房，再向环境宜人的商住小区方向发展。
因此，项目建设是推进城市化进程，提升这城形象品位的时代呼唤。
3.3.4是实施西部大开发战略和城市化战略的需要
2012年XX市总人口650万人，城市人口117万人，城市化率只有18%，处于最低位，随着城市辐射功能增强，集聚人口步伐加快，为圆广大群众的城市梦、城市住宅梦，将对房地产产生巨大需求和消费拉动。
3.4项目建设的可行性
1.该项目地处XX市南城区规划范围内，供水、供电、供气和通讯等都能得到有力的保障。
2.该项目在规划中，得到了有关部门的重视和大力支持。
3.项目建设手续，项目已取得了《建设用地规划许可证》等。
4.该工程项目的开发建设引起了市金融部门的极大兴趣，银行、市联社等单位均先后多次到现场考察后，都表示愿为该工程项目投资贷款。
因此，本项目的建设是可行的。
第4章项目场址和建设条件
4.1建设场址
XX市位地四川省东北部、四川盆地东部平行岭谷区，大巴山南麓，嘉陵江水系渠江上游，南部与广安市接壤，北与陕西省安康、汉中地区相邻，地理位置介于东经107°29′—108°22′之间，东西绵延180km，南北长255km，辐员面积16591平方公里，占四川省面积的2.9%，在全省市、州市面积中居第九位。
XX因“地处四达之地”而得名，历史上便是川东和川、渝、鄂、陕结合部的物资集散地和商贸交易枢纽。
项目所在地——XX市南城，是XX区人民政府驻地，也是XX市新城区。
经过二十多年的开发和建设，现已具规模，水、电、气、路、通讯、学校、医院、市场等城市基础设施及配套设施日臻完善，较为齐全。
该工程用地位于XX市XX区三里坪，总用地面积为91229.41平方米。
项目对于合理利用地形而尽可能的控制基础成本，还要在规划建筑设计中找到合理的办法。
本设计总体布局中，根据用地的地形、地貌和周围道路的分布情况，结合业主的要求，尽量减少土石方工程，合理地进行总体布局。
4.2经济社会发展条件
XX市位于四川省东北部，地处川渝鄂陕接合部，是中国西部四大名城——成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的中心
XX市辖通川区、XX市XX区、大竹县、渠县、宣汉县、开江县,代管省辖万源市；北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。
幅员面积1.66万平方公里,总人口650万居全省第3位，经济总量位居全省第5位。
XX是中国“汉阙之乡”和“苎麻之乡”，是全省重要的天然气、煤电、化工基地，是全国、全省重要的商品粮油基地，是四川人口大市、农业大市、川东工业重镇、交通枢纽和川渝鄂陕四省市接合部的商贸中心。
XX市历史悠久，人杰地灵。
XX上古属巴地，自东汉和帝永元二年（公元90年）设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为XX，至今已有1900多年的历史。
XX是原XX市XX区地区的重要组成部分，1993年设立XX地区，1999年撤地成立XX市。
XX市交通便捷，商贸活跃。
XX是四川通江达海的东通道，国道210、318线纵横全境；襄渝铁路、达成铁路、达万铁路四通八达；河市机场复航后可直达成都、武汉、西安、广州、深圳、北京等地；达渝高速公路已建成通车，2小时以内就直通重庆，到成都也仅需3个半小时；达陕高速公路也正在规划建设，渠江航运经重庆可直达上海。
今日XX，已建成集水陆空为一体的立体交通网。
良好的区位和交通优势加速了人流、物流、资金流和信息流向XX聚集，同时由于XX人口众多，市场潜力很大，XX已成为全省五大二级物流中心之一，商贸流通十分活跃。
XX市资源富集，物产丰饶。
全市已探明可开发利用矿产28种，天然气、钾盐、石灰石、煤、石膏、富钾卤水、硫磺矿、锂、锶、锰、钒等，储量十分丰富，XX市境内天然气远景储量达3.8万亿立方米，探明储量达5000亿立方米，与新疆塔里木、内蒙古鄂尔多斯并列为中国内陆最具开发潜力的三大气田。
XX市工业基础较好，已形成天然气、煤电、化工、冶金、建材、医药、食品、纺织等支柱产业，培育了达钢集团、华蓥电力、达竹煤电、华川汽车、川东电缆、川环橡胶、地奥天府、美好塑业、智鹏麻业、金桥麻业等一批优势企业。
XX农副产品资源丰富，加工增值潜力很大，是全国、全省重要的商品粮油、畜禽、苎麻、茶叶、中药材生产基地，灯影牛肉、巴山雀舌、东汉醪糟、大竹苎麻、渠县黄花、开江银杏和油橄榄等享誉巴蜀内外，特色农业和农业产业化发展前景广阔。
2012年全市地区生产总值1135.5亿元，增长13.6%。
地方公共财政收入52.04亿元，增长26.4%。
全社会固定资产投资826.3亿元，增长22.1%。
社会消费品零售总额429.6亿元，增长16.5%。
进出口总额1.83亿美元，增长20.2%。
城镇居民人均可支配收入16949元，增长15.6%。
农民人均纯收入7047元，增长14.6%。
居民消费价格涨幅2.8%。
4.3地质条件
XX市XX区属“盆东平竹岭谷区”地貌，总的地形趋势为北西高，东南低。
按成因类型属“川东褶皱剥蚀—侵蚀低山丘陵岭谷区”地貌，地貌特征完全受构造、岩性所控制。
主要山脉有中部的铁山，东部的铜锣峡山，七里峡山，明月峡山，呈北东—南西向的条状山岭，山脊海拔高度300～1000m，铁山主峰大寨子1068.6m，县内最低海拔245m。
铁山以东条形低山之间为广阔的红色浅丘地貌，铁山以西为红色丘陵区地貌，以北为台状低山地貌。
全县山地约占总面积的29%，丘陵约占70%，平坝占1%。
该项目勘察场地地貌上属于构造、剥蚀成因形成的低山、丘陵地貌。
场地的稳定性评价场地内覆盖层土层由人工杂填土、第四系粘土、淤泥质土、砂土组成，下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组紫红色泥岩夹灰白色砂岩、紫灰色泥质粉砂岩等组成。
根据地勘资料现将勘察场地所揭露的全部地层的岩性特征及出露情况综合叙述如下：
第①层杂填土（Q4ml）:
褐黄色,褐灰色,松散,以粘性土混砾石为主，含少量建筑垃圾,为邻近民房建房时场地整平填筑。
天然密度1.84g/cm^3,天然孔隙比0.77,a1-2建议值0.19（1/MPa）,属中等压缩性。
Es1-2建议值9.3MPa,承载力特征值204kPa,各钻孔均有所见。
位于最上一层;层顶高程300.00～306.00米,平均出露高程302.57米;各孔揭露累计厚度0.60～9.20米,平均厚度4.35米,本层进尺占钻探总进尺的19.9%,为勘探深度范围内的主要地层。
第②层含碎石粘土（Qdl）:
灰色,黄灰色,硬塑状,碎石以砂岩为主,中等至强风化,粒径一般1～30cm,含量约10-30%,局部含少量块石。
天然密度1.89g/cm^3,天然孔隙比0.88,a1-2建议值0.18（1/MPa）,属中等压缩性。
Es1-2建议值10.6MPa,承载力特征值303kPa,见于钻孔ZK1至ZK7、ZK9至ZK14。
层顶埋深0.80～9.20米,平均埋深4.64米;层顶高程295.70～303.90米,平均出露高程298.13米;揭露层底埋深3.60～10.50米,平均层底深6.82米;各孔揭露累计厚度0.70～3.80米,平均厚度2.18米,本层进尺占钻探总进尺的9.3%,为勘探深度范围内的局部出露地层。
第③层强风化泥岩（J2SCr）:
紫红色,褐红色,密实,主要为泥岩、砂页岩,强风化，结合很差，散体结构,岩性破碎，基本质量级别为Ⅴ级。
天然密度2.32g/cm^3,天然孔隙比0.37,变形模量Eo建议值681MPa,承载力特征值194kPa,单轴饱和抗压强度3.2MPa,岩体基本质量指标BQ131,岩体基本质量级别为Ⅴ级。
各钻孔均有所见。
层顶埋深0.60～10.50米,平均埋深6.38米;层顶高程292.20～301.50米,平均出露高程296.19米;揭露层底埋深3.60～13.60米,平均层底深8.93米;各孔揭露累计厚度1.20～3.10米,平均厚度2.55米,本层进尺占钻探总进尺的11.7%,为勘探深度范围内的主要地层。
第④层中风化泥岩（J2SCr）:
红褐色,紫红色,由泥岩、细砂岩、砂质泥岩互层状产出,中等至强风化,少大量不规则裂隙,钻进平稳，岩芯破碎，取芯率约65%。
天然密度2.81g/cm^3,天然孔
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