邢台市住房保障现状及对策研究.docx
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邢台市住房保障现状及对策研究
邢台市住房保障现状及对策研究
摘要
住房关系着广大人民群众的切身利益，而我国从上个世纪九十年代对住房政策进行大范围的改革以来，住房开始向市场化方向发展，这也就使得住房从单位分发福利向市场化商品形式转变，从而使得以政府作为住房问题解决主体逐步向市场调控为主体转型。
同时，随着国内土地以及住房价格的迅速增长，高昂的房价也让大部分中低收入者面临着无力购房的窘境。
所以说，有效维护中低收入者住房权益是目前我国各级政府以及社会所普遍关注的焦点问题，这也就要求政府必须要尽快创建出合理的住房保障制度，尤其是对收入较低、无收入者的住房权益的保障上要给予更多的关注与支持。
基于此，本文通过对邢台市住房保障发展现状的分析研究，运用相关理论与调查相结合的方法，对邢台市政府在住房保障方面的政策实施现状进行阐述。
另外，本文还邢台市政府在住房保障方面的创新举措及其相关实践进行了分析，从而找出当前面临的问题以及问题产生的原因，进而提出健全邢台市住房保障的相应策略，以此来为创建符合中国特色的住房保障体系提供一定的参考。
关键词：
邢台市；住房保障；现状；制度
目录
摘要2
一、绪论5
（一）研究背景及意义5
（二）相关概念5
1.经济适用房5
2.廉租房5
3.公租房5
4.住房公积金5
（三）国内外研究现状5
1.国外研究现状5
2.国内研究现状6
（四）研究的主要内容、方法7
1.研究的主要内容7
2.研究的主要方法7
二、住房保障的基本理论以及形式8
（一）住房保障的基本理论8
1.国家干预理论8
2.住房过滤理论8
3.倒U型曲线理论8
4.公平与效率理论8
（二）住房保障的基本形式8
1.政府直接建造保障性住房8
2.政府间接建造保障性住房8
3.政府管制住房租金和价格9
三、邢台市住房保障现状以及存在的问题10
（一）邢台市概况10
（二）邢台市住房保障现状10
1.邢台市住房保障体系10
2.邢台市住房保障管理机构10
（三）邢台市住房保障存在的问题11
1.住房保障规章制度建设落后11
2.住房保障管理机构不合理11
3.住房保障融资渠道窄，金融配套单一11
4.准入和退出机制不健全12
四、住房保障制度的国际经验以及启示13
（一）国外住房保障制度13
1.美国的住房保障制度13
2.日本的住房保障制度13
3.英国的住房保障制度13
（二）国外住房保障制度特点13
1.住房保障制度的共性13
2.住房保障制度的差异13
3.国外经验借鉴14
五、完善邢台市住房保障的策略15
（一）建立统一的住房保障管理机构15
（二）拓宽住房保障资金的融资渠道15
1.加强财政支持力度15
2.组建住房贷款担保公司15
3.建立专门的政策性住房银行15
4.创新金融服务15
（三）完善住房保障制度16
1.制定准入和退出的接续手续16
2.增加中心人员编制16
3.完善可持续发展的供给方式16
4.加大跟踪监测监管力度16
（四）邢台市住房保障的创新举措17
1.向外来务工人员提供公租房17
2.以有限产权形式出售公租房17
3.创新保障房办理方式，加强项目监管18
4.加大经适房的补贴力度18
5.创新物业服务模式18
6.多渠道保证保障性住房的来源18
六、结论20
参考文献21
一、绪论
（一）研究背景及意义
住房关系着社会各个群体的切身权益，随着我国实施改革开放政策的不断深入以及城镇人口的连年激增，使得各个阶层的收入差距逐渐被拉大，相应的也就加剧了住房问题的严重程度，最终演变为社会问题。
由此我们可以得知，政府建立合理住房保障体系可以最大程度的满足城市中等收入以及低收入家庭满足其住房上的巨大需求，同时这也是当前我国政府创建和谐社会的重要任务。
我国政府在联合大会当中也曾承诺国民将享有并且有权利获得能够满足其居住需求的住房，同时这也是公民生存、发展权利中的基本构成内容。
中共十八大上将住房、就业以及教育和医疗等民生问题提上了议事日程，并且我国政府提出要全面实现人人有房住、人人有病看、人人有学上的建设目标，从而使得住有所居成为全面保障公民住房权利的重要发展目标。
另外，广大人民群众住房需求的充分满足也是中国共产党领导群众奔向新生活的伟大举措，这对于建设和谐社会、小康社会有着重要的历史意义。
（二）相关概念
1.经济适用房
经济适用房从概念上指的就是政府出资建设的以满足特定群体居住需求的具有保障功能的商品房，其具有经济、适用以及政策与保障的特色[2]。
2.廉租房
廉租房从其功能上可以明显看出是相比于经济适用房价格还要偏低的一种由政府出资建设来通过租赁的方式来满足特定群体居住需求的商品房。
3.公租房
公租房从概念上可以得出首先其是由政府出资建设的，另外就是相比于廉租房更具有公共性，并且在租金上要更加贴近于城市中等以及低收入群体的消费或者居住需求。
4.住房公积金
住房公积金从概念上可以理解为国家政策范围内，由企业为个人所缴纳的住房贷款基金。
住房公积金当前是我国住房保障体系当中的一项重要的内容，其对于满足社会各个阶层的住房需求起到非常大的促进作用[3]。
（三）国内外研究现状
1.国外研究现状
（1）政府住房保障角色的相关研究
丹尼森在对政府住房保障角色研究上将其分为社会、社会责任以及雏生三种类型；奎格利在对北美国家政府在住房保障上的市场调控作用研究上，总结出政府主要在消费者权益保障以及促进社会公平和缓解住房压力等方面扮演者重要的角色；哈曼在政府干预住房市场研究上则认为当前政府应当在掌握人口增长走失以及商品房市场运行状况的基础上来执行其市场干预政策。
同时，他还认为在市场经济比较健全的体制当中，政府的房屋补贴应当发放给需求的一方，也就是按照中低收入家庭人头来进行补贴；沙利文在对住房保障与城市中低收入者的相关性的研究上发现，保障住房有可能会加大贫富之间的差距，并且政府在进行住房补贴的推行上应当更多的给予中低收入者实物补贴，以此来提升住房补贴的实用性。
（2）国外学者对我国住房保障的研究现状
随着全球经济一体化进程的加快，使中国成为世界主要经济体之一，中国的经济发展速度惊人，这反过来又带来了城市住房问题。
目前国外学者对我国城市中低收入住房问题的研究较多：
亨德森分析从社会的角度看，我国应从两个方面解决住房保障问题，一方面是解决城镇中低收入居民住房问题，也对进城务工人员的住房需求得到了充分的满足[4]。
同时，他还强调政府应当将城市中的外来务工人员尽快纳入到保障住房群体中，从而在根本上满足这部分外来务工人员在住房上的巨大需求；马克、杜达在对我国公积金制度研究过程当中发现这项制度确实对部分群体的住房需求起到了很大的满足效应，但是更大的问题在于公积金对于城市中等以及低收入家庭来将，要想真正满足这部分群体的住房需求还远远不够。
另外，联合国所发表的一份关于我国中低收入家庭的住房研究报告当中也指出了这一问题。
从国外学者对我国政府在住房保障体系研究的一系列成果或者观点上可以很明显的发现，国外学者大部分都关注住房保障的资金以及各项政策等方面，这样一个研究特点与国外本身住房保障的建设是十分有关的[5]。
2.国内研究现状
（1）住房保障领域研究
刘波、刘继敏等人通过对东京以及纽约等发达城市住房保障制度的研究，他们认为当前我国要想创建出符合国情的住房保障制度，就必须要加大对国内住房市场的调节与管理的力度，全面提升对城市中低收入者的房租补贴水平；李志明对巴西政府在治理以及扶持城市中低收入者的住房需求满足的研究上发现，加大对贫民区以及控制房价等措施十分有效；孙继芬认为随着我国城市化进程的不断加快，日韩等亚洲发达国家的住房保障制度对我国住房保障制度的发展有着重要的参考价值；柳德荣通过对西方发达国家在廉租房方面的措施研究，认为当前我国仅凭收取低廉房租等方式来加大社会融资的方式是不可行的；郭宏宇则认为当前以美国为代表的住宅金融市场面临着两难的境地，也就是政府财政与住房保障落后的问题，这对于我国正在推行的住房保障制度有着警示性的作用[7]。
（2）住房保障制度领域研究
陈淑云在研究中发现当前建设具有社会主义特色的住房保障制度，首先要解决住房市场中存在的贫富差距问题，同时她还认为政府相关部门将各类社会资本纳入到住房保障建设的行为能够为社会主义住房保障制度建设提供有利的外部发展环境；李磊认为目前我国在住房保障制度建设中存在明显的供给不足、管理效率较低等一系列问题，而政府应该进一步增加房源、完善相关管理机构，以此来解决当前住房保障制度中存在的问题；楚道文提出公民所拥有的住房权实际上就是指的是要保障居民住有所居，而政府单纯的运用房产税来调控住房市场并不能够从根本上遏制房价虚高问题[8]；蒋来用认为资金是有效促进住房保障制度可持续发展的重点，这也就需要政府要加大对住房保障制度的资金投入力度，并且还要鼓励各类社会资本参与进来。
从当前我国学者在住房保障制度的研究成果中可以发现，我国学者在研究内容以及重点日益多元化，但是依然存在缺乏有力个案研究，大部分学者只能够从大的层面上去研究相关的理论，缺乏对地方住房保障制度的相关研究。
（四）研究的主要内容、方法
1.研究的主要内容
本文以邢台市住房保障体系为研究对象，通过对其现行住房保障体系及其发展现状及存在问题的研究与分析，提出相应对策。
本文的主要研究内容分为六个部分：
第一部分是绪论。
本部分主要包括三个方面的研究背景、研究意义和内容。
本部分主要阐述了住房保障制度的界定，同时也对本研究所采用的研究方法和研究内容的输出；二是对住房保障相关理论和形式进行论述；第四章是对国外发达国家在住房保障制度建设中的先进经验进行论述；第五章则是对邢台市当前现行的住房保障制度发展现状及其存在的问题进行研究，以此来分析出其产生问题的原因，从而提出相应的应对策略；第六章是本次研究的结论部分，主要是对结论以及邢台市住房保障发展趋势进行展望。
2.研究的主要方法
本次研究所运用的方法主要包含理论实践结合法、比较分析法者两种方法。
理论实践结合法主要运用在对国家干预、过滤以及倒U型曲线和公平效率理论进行论述，从而运用这四种理论来对邢台市住房保障制度的发展现状及其存在的一系列问题进行研究，从而试图提出相关的应对策略；在比较分析法的运用上，笔者主要是运用在对国外发达国家住房保障制度的研究上，并且对美国、英国以及日本和瑞典这些国家现行的住房保障制度中的共同点、差异和经验进行比较分析，以此来为邢台市住房保障制度的发展提供一定的参考经验。
二、住房保障的基本理论以及形式
（一）住房保障的基本理论
1.国家干预理论
国家干预理论最早是由凯恩斯所提出的，这一理论主要是针对国家对经济进行干预提供一种合理的经济证明。
1936年，凯恩斯在《就业与货币通论》当中就提出政府对市场进行干预的理论主张。
同时，凯恩斯还从经济角度上强调政府的宏观干预能够对消费者的个人行为进行约束[9]。
但是经济学家萨伊认为政府所提供的市场供给并不能够带来相应的消费需求的增长，这主要是因为在市场运行过程当中的边际消费比较稳定，并且人们都比较倾向于储蓄而不是消费，所以就会直接导致消费需求较低，从而出现市场供给与消费需求的失衡。
所以，凯恩斯所提出的国家干预理论强调的就是政府应当介入到经济发展中，通过行政手段来扩大国内消费需求，从而实现经济的稳步增长。
2.住房过滤理论
住房过滤理论作为当前政府制定住房政策的主要指导理论，其主要是因为这一理论能够从微观角度上展现出住房市场的内在运行原理，从而可以帮助研究者从高中低三个层次的收入阶层来匹配出住房市场的动态化模型。
住房过滤理论最大的特点是耐久性，所以在同一个地理位置上的旧房屋的出售价格要低于新房屋的价格。
3.倒U型曲线理论
倒U曲线理论在发展住房保障体系在不同经济发展时期的动态发展规律。
根据住房保障体系的内部运行机制和各时期发展的特点，为政府制定合理的住房保障政策提供理论支持[11]。
4.公平与效率理论
公平与效率是人类发展史上的一个永恒主题。
同时，它也是实现经济社会发展平衡的主要目标。
西方学者对公平与效率优先研究主要有三个结论：
一是以效率优先，这种观点强调效率是经济发展过程中的第一；二是优先兼顾公平，这一观点强调的是股权市场的发展[13]。
（二）住房保障的基本形式
1.政府直接建造保障性住房
当前政府在住房供应上的直接提供有两种方式，一种是直接出售，一种是直接出租。
根据笔者研究发现，政府对于尚没有能力购买房屋的城市中低收入者都是运用向其收取低廉的房租，而对于有一定经济能力而不能够真正能够购买市场住房的居民则运用出售的方式。
2.政府间接建造保障性住房
政府通过建造保障住房的方式通常是运用向开发商提供相应的补贴来组织开发商进行房屋的建设，政府则通过制定出符合城市中低收入者收入水平的房屋价格提供给市场。
当前政府为房地产开发商所提供的补贴方式有税款与地价款的减免以及提供低利率贷款等方式。
3.政府管制住房租金和价格
政府对住房租金以及价格上的管制主要是指政府对房地产企业市场权利的全面限制，基本内容则是通过政府制定出相应的规范以及激励制度来达到控制房屋价格的目的[14]。
但是由于当前政府为了防止房地产开发商产生垄断行为而进行的全面限制行为则极容易使得住房市场的出现负面发展。
当前政府在住房市场的管制上主要采用价格、租金以及设定严格的市场准入机制这三种方法。
三、邢台市住房保障现状以及存在的问题
（一）邢台市概况
邢台市在地理位置上位于京津冀地区的中心地带，同时也是整个河北省地区的新型的工业中心，市区总面积为12456平方公里。
同时，邢台市本身具有非常悠久的发展历史，其是一座拥有三千多年历史的古城，这也就使得邢台市在历史文化上有着丰富的积淀，从而使得当地的旅游业为代表的第三产业发展也非常的迅速。
目前邢台市在管辖上有两个辖区，分别为桥西区以及桥东区。
目前邢台市作为河北省地区的新型工业发展地带，其开放基础非常的雄厚，从而使得其成为河北省进行全面改革开放的前言地带和窗口，成为华北地区最具有开放潜力的政策地区之一。
另外，邢台市在交通基础建设上也非常的发达，京广、京九等多条高速都通过这一重要的地区，从而使得邢台市成为横贯我国南北以及东西地区的重要的交通枢纽，这也为本地的工业以及交通运输业的发展创造了有力的发展条件。
根据第六次人口普查，邢台市的总人口为710万人，同比上次普查增长了6%，根据2013年的一次人口调查，邢台市共有居民住户194万户左右，平均每户3.53人。
由此我们可以看出，当前邢台市在保障住房的建设上不仅面临着人口的压力，同时也面临着经济发展与人口增长的严重的压力，从而使得有效解决本地保障住房问题成为当地政府面临的亟待解决的难题。
（二）邢台市住房保障现状
1.邢台市住房保障体系
当前邢台市政府在住房保障制度的建设上主要涉及到经济适用房以及公租房与廉租房三个方面的内容。
为了能够进一步加大对经济适用房的建设以及市场供应以及管理[15]。
邢台市政府依据国务院所颁发的相关意见，并且结合本市的住房保障发展情况，制定了邢台市住房保障管理措施：
一是将本市的经济适用房定位在80平米以内的小户型，并且明确要求只有符合城市中低收入者的家庭才能够有权利申请。
具体的要求如下：
首先是在邢台市居住五年以上的非农户口家庭；其次是家庭年纯收入在8000元以下的，且居住面积在18平米以下的。
所居住的房屋在三年之内没有出售或者转让的历史；再次是未婚以及丧偶或者离异等人员在向当地街道办事提出购买经济适用房的要求以后，除了必须要满足上述两个条件以外，还应当在其30周岁时带着本人所持有的相关的申购证件来向街道提出相应的申请，从而领取到住房申请表，再由街道办事处对其家庭情况以及收入情况核实以后，进行申请登记和建档[16]。
2.邢台市住房保障管理机构
邢台市在住房保障管理机构在经过多年的发展以后，逐步实现了整个机构的日益健全和规范。
上个世纪九十年代，邢台市成立了住房制度改革办。
当时，邢台市政府将住房制度改革办与住房资金管理中心进行合并，并且将其规划为同一机构的两个部门，隶属于建设管理局管辖。
2008年，邢台市政府又成立了公共基金结算中心，并且将这一中心归入到住房制度改革办，而这一结构的规格也从原先的科级直接上调到了副处级别。
2015年，邢台市政府所印发的有关邢台市房屋管理机构编制的相关通知当中创建出邢台市住房保障中心这一新的结构，而且还设置了房屋租售以及信息审核、法规整治等六个科室。
（三）邢台市住房保障存在的问题
1.住房保障规章制度建设落后
当前邢台市政府在住房保障制度的建设过程当中，主要遵循国家城乡建设部以及河北省政府所颁布实施的一系列的规范规范与文件来进行具体实施的。
邢台市政府所制定以及实施的住房保障制度规范主要有邢台市公租房管理办法、邢台市经济适用房管理办法以及邢台市中低收入家庭廉租房管理办法等[17]。
从这些办法中我们可以看出，目前邢台市政府在对居民居住需求满足上，主要是针对于城市中低收入者，并且其保障层次也比较低，使得较高层次的规范无法在住房保障制度中得到更好地实现。
所以说，在当前邢台市住房保障制度实现程度较低的情况下，限制或者影响其健康发展的因素也比较多。
由此，由于邢台市在住房保障制度上缺乏完善的法律规范，造成当地政府相关部门的责任模糊以及对住房保障群体的界定难度较大，从而使得住房保障的目标得以真正的保障本市居民的居住需求。
综上所述，邢台市住房保障制度建设上的之后，使得其对当地住房制度的可持续、稳定发展造成了严重的阻碍，进而也就不利于邢台市种地收入家庭住房权益的正当维护。
2.住房保障管理机构不合理
邢台市政府住房保障部门作为邢台市住房保障的主要管理部门，近些年来，住房保障部门将多个部门逐步的整合到同一个管理机构当中，这一重要的调整使得邢台市在住房保障制度建设以及各项住房保障政策的实施上创建了良好的发展环境。
但是由于邢台市住房保障中心在规格上属于副处级，其行政级别比较低，从而使得住房保障中心在处理国土以及公积金和其他行政问题上容易遭遇到级别或者权力范围问题。
另外，当前邢台市住房保障中心在住房保障政策的推行上效率较高，从而使得在住房保障中心所需要承担的工作内容也就涉及范围较大，主要涉及住房、收入审查以及配租、房屋退出等多个领域的内容，这也就直接造成住房保障中心工作人员的工作负荷比较大。
以此同时，由于邢台市政府住房保障部门在住房资讯以及机构的研究上比较缺乏，从而使得其在住房保障上研究程度比较低，导致其政策的制定上非常不合理。
3.住房保障融资渠道窄，金融配套单一
邢台市在进行保障住房的建设过程当中，由于当地房地产企业的资金过于紧张，再加上融资渠道比较狭窄，使得邢台市住房保障中心不能够依据上级政府所颁布实施的保障住房投资协议来对当地房地产开发商进行资金的扶持，而这些保障住房的资金主要是由河北省政府以及邢台市政府所共同出资的，这也就使得这部分资金成为邢台市住房保障最为重要的一项扶持资金，然而除去这一资金支持之外，当前邢台市房地产开发商所能够进行融资的渠道则比较狭窄，从而使得其不能够顺利的进行保障房的建设。
比如邢台市公租房，其资金的主要来源就是由中央以及河北省与邢台市共同出资的一笔专项资金，而这一资金则是由当地的管委会进行发放，但是由于种种原因，使得这笔资金款项无法顺利到达各个房地产开放商手中。
4.准入和退出机制不健全
从当前邢台市保障住房市场准入制度的发展现状上说，其主要是从户籍以及人均收入和家庭居住面积等几个角度上来对申请人进行评价，但是由于保障住房在认证条件越来越多元化以及越来越细化，从而使得其在市场准入条件的设置上更加狭窄，最终导致符合准入条件的种地收入家庭不能够被纳入到保障范围之内。
四、住房保障制度的国际经验以及启示
（一）国外住房保障制度
1.美国的住房保障制度
首先是创建完善的住房保障法律体系。
完善的住房法律保障体系主要涉及公租房的补贴以及公共居住房屋的补贴等多项内容，而这些法律规范就为本地住房政策的顺利实施提供制度上的保障；其次是美国住房保障制度在财政投入上比较大；再次是美国住房保障猪肚在扶持资金的融资渠道上比较宽。
具体来讲，联邦委员会以及以及贷款公司与管委会等住房保障信贷机构能够为申请人以及房地产企业提供相应的资金支持。
2.日本的住房保障制度
日本作为老龄化程度较高的一个国家，从上个世纪九十年开始就陷入到老龄时代，为了能够更好地保障老龄群体的健康以及生活标准，进而满足其居住需求，日本政府将公共福利以及满足居民的居住需求，运用多样化的扶持措施来促进本地公共住宅的无障碍发展。
同时，日本政府还鼓励民间融资集团来进入到公共阻碍市场的发展当中，从而有效帮助政府在解决本国老龄化居住问题。
3.英国的住房保障制度
英国作为全球最早实施政府干预住房保障问题以及创建民众福利的国家。
英国在19世纪八十年代所实施的住房法律就主要对本国的城市中低收入者的住房问题进行解决[18]。
英国最早实施的住房保障措施当中是创建公共住宅，并且以低于市场的价格来出售或者租赁给中低收入群体，而这一措施不仅加大了政府财政支出负担，从而造成英国税收负担突然加重。
自从撒切尔开始担任英国首相以来，使得英国原先实施的住房保障体系得到了彻底的改革，政府开始运用更多市场化的手段来解决当地居住的住房问题，并且使得英国进入到住房的私有化时代[19]。
（二）国外住房保障制度特点
1.住房保障制度的共性
首先是政府颁布实施完善的住房保障规范。
住房保障作为与民众生计有着密切关联的公共产品，政府在进行制度建设以及实施上必须要考虑到这项制度的合理性以及涉及范围上要广泛，从而能够真正的保障住房保障政策本身的权威性，而不能够仅仅停留在政策层面上；其次要设计相应的住房管理部门。
土地作为一种比较稀缺的市场发展资源，所以住房本身对于人类社会的发展来说，就是一种稀缺的资源。
所以说，一国要想充分的解决城市中低收入者的住房问题，只是单纯实施相关的法律规范是不能够完全解决问题的，更多的还要创建相关的管理部门来执行这些政策措施。
2.住房保障制度的差异
首先，住房保障的方式有很大的不同。
这主要是因为与国家的制度和保障制度不同，所以在国家的住房保障上存在很大的不同，其次，住房补贴有很大的不同。
住房补贴主要是由住房建设和使用两个方面的补贴[20]。
补贴住房建设是指政府对廉租住房的补贴；而住房补贴指的是在政府购买公共住房的，用于购买住房的部分，由农业家庭的税收减免或使用现金支付给住户租金的直接补贴。
3.国外经验借鉴
首先是健全的住房保障制度。
当前美国、英国以及日本和瑞典等国外发达国家在住房保障建设上主要遵循的是创建完善的法律体系，从而使得国内住房市场能够在法律允许的范围内进行顺利的运行，而完善的法律也是每一项制度得以顺利运行的重要基础，这也就要求当前邢台市政府要想真正的实现对城市中低收入者进行住房需求的充分满足，就要创建出完善的法律制度；其次是增强政府在住房保障问题上的宏观引导。
当前国外发达国家在住房保障的建设上主要还是采取政府引导的方式，这主要是由于保障住房本身就属于公共物品的范畴，这也就要求邢台市政府不但要加大对于保障住房建设的资金扶持，同时还要鼓励各大企业以及社会组织来参与保障住房的建设过程当中。
比如日本政府对住房合作社进行建设以及宏观指导就是一种有效的管理以及保障措施，从而充分解决本国种地收入群体的居住需求。
五、完善邢台市住房保障的策略
（一）建立统一的住房保障管理机构
当前邢台市政府应当将人力资源、公积金管理和社保与规划和民政等多个部门进行联合，从而在此基础上创建处住房保障管理机构。
同时，邢台市政府还应当
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