某工业区厂房规划基建项目可行性研究报告.docx

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某工业区厂房规划基建项目可行性研究报告

某工业区厂房规划基建项目

可行性研究报告

1总论

1.1概述

1.1.1项目名称

某工业区厂房规划基建项目。

1.1.2项目承办单位

XXX市XXX公司。

1.1.3建设性质

新建。

1.1.4建设地点

XXX省XXX市XXX区的XXX镇石榴口村和邵关村。

1.1.5建设期限

24个月。

1.1.6建设单位情况

XXX市XXX公司成立于2010年，主要负责对碧海新区建设项目进行融资、投资和建设管理工作，公司性质为国有独资公司，注册资金20000万元人民币，下设办公室、财务部、投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、房建工程部、内审计部、安委办和监督考核督查室。

1.1.7项目提出的理由

随着XXX区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。

园区不仅成为了XXX市最具活力的地区之一，而且也成了促进XXX区区域经济发展的强有力的推动器。

随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。

为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，园区管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在黔西北产业园区建立标准化厂房工业园。

建立标准化厂房工业园区是XXX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长，有效推进XXX区城市化进程和XXX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进XXX市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XXX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。

因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。

1.2项目概况

1.2.1建设地点及建设条件

1.2.1.1建设地点

该项目建设地点在XXX市XXX区。

1.2.1.2建设条件

（1）道路

项目区的规划范围内已有大纳公路、贵毕高速连接线等交通基础设施，可以从区外方便地到达规划区域。

随着未来几年内一批交通设施项目的建成，黔西北产业园区的对外交通将更加便利：

铁路方面，会有成贵快速铁路东西向穿越，并在规划区域内设大方客运站；隆黄铁路、昭吉铁路也从周边经过，在双山片区、竹园片区、新铺片区会有客、货运站设置。

高速公路方面，东西向的杭瑞高速与南北向的环北高速公路、大黔高速公路在规划区域内形成互通并设立高速出入口。

已经开工建设的XXX机场，也仅在规划区域西侧十余公里处。

（2）电力

已有占地1.44公顷的110KV朝中变电站外，在大纳公路东侧、成贵快速铁路南侧新建一处变电站，可满足建设用电需要。

（3）水泥

XXX赛德水泥有限公司就在XXX区，该公司建有一条日产2500吨熟料新型干法水泥生产线，于2010年8月投产。

该项目用的水泥就在赛德水泥厂解决，距项目区距离很近，运输条件较好。

（4）钢材

主要贵钢产品，XXX钢材市场等能满足使用要求。

（5）木材

用量不大，可由木材公司解决

（6）砂石

道路修筑所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供应；水泥、钢材等可由XXX区的水泥厂及钢材市场采购解决；排污管道可由XXX区此类管材厂或市场采购解决。

此外，路基开挖所得石料也可作为筑路填筑材料。

有丰富的砂石料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。

（7）水

XXX市XXX区拥有较为丰富的水资源。

年均地表径流量为14.92亿立方米，平均每亩土地地表降水总量654.3立方米，径流量为291.4立方米，地下水储量为4.33亿立方米，尚待进一步开发利用。

水能资源可开发量为115714千瓦，在XXX省属水能资源丰富县区。

1.2.2建设规模与目标

该项目用地总面积250746.60m2（折375亩），总建筑面积317047.06m2。

其中厂房面积293906.20m2；办公、食堂面积20520.86m2；其他用房2620m2。

占地率40.76%；环境绿化占地面积45213.20m2；绿化率18.03%；容积率1.76。

1.2.3技术经济指标

1.2.3.1总经济技术指标见下表：

总经济技术指标

　内容名称

指标

单位

备注

总用地面积

250746.60

平方米

总建筑面积

317047.06

平方米

其中

厂房部分

293906.20

平方米

其中

六层混凝土厂房

101386.86

平方米

四层混凝土厂房

145169.18

平方米

三层混凝土厂房

18308.46

平方米

钢结构厂房

29041.70

平方米

配套服务用房

23140.86

平方米

其中

办公+食堂

13238.00

平方米

宿舍+食堂

7282.86

平方米

设备门卫等

2620.00

平方米

容积率

1.76

建筑占地面积

102207.62

平方米

建筑密度

40.76%

绿地面积

45213.20

平方米

绿地率

18.03%

停车位数

660

辆

厂房按每100平方米0.2辆

1.2.3.2各建筑物经济技术指标见下表：

建筑物一览表（单位：

平方米）

楼号

一层面积

二层面积

三层面积

四层面积

五层面积

六层面积

建筑占地面积

合计

备注

1#

2862.12

2862.12

7376.16

137.6

0

0

2862.12

13238

办公及食堂

2#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

3#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

4#

1467.42

1486.56

1486.56

0

0

0

1467.42

4440.54

类型B丁类厂房

5#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

6#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

7#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

8#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

9#

2802.18

2834.74

2834.74

2834.74

2834.7

2834.74

2802.18

16975.88

类型H丁类厂房

10#

2802.18

2834.74

2834.74

2834.74

2834.7

2834.74

2802.18

16975.88

类型H丁类厂房

11#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

12#

1642.92

1671.96

1671.96

0

0

0

1642.92

4986.84

类型A丁类厂房

13#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

14#

2788.98

2834.52

2834.52

1478.24

0

0

2788.98

9936.26

类型D丁类厂房

15#

1467.42

1486.56

1486.56

0

0

0

1467.42

4440.54

类型B丁类厂房

16#

1467.42

1486.56

1486.56

0

0

0

1467.42

4440.54

类型B丁类厂房

17#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

18#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

19#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

20#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

21#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

22#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

23#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

24#

2080.66

2106.4

2106.4

1483.96

0

0

2080.66

7777.42

类型C丁类厂房

25#

2231.52

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2231.52

13487.02

类型J丁类厂房

26#

2231.52

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2231.52

13487.02

类型J丁类厂房

27#

1556.3

1124.5

4498

104.06

0

0

1556.3

7282.86

宿舍及食堂

28#

3832.96

0

0

0

0

0

3832.96

3832.96

类型F钢结构厂房

29#

4593.04

0

0

0

0

0

4593.04

4593.04

类型E钢结构厂房

30#

6871.9

0

0

0

0

0

6871.9

6871.9

类型G钢结构厂房

31#

6871.9

0

0

0

0

0

6871.9

6871.9

类型G钢结构厂房

32#

6871.9

0

0

0

0

0

6871.9

6871.9

类型G钢结构厂房

33#

2231.52

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2231.52

13487.02

类型J丁类厂房

34#

2231.52

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2231.52

13487.02

类型J丁类厂房

35#

2231.52

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2251.1

2231.52

13487.02

类型J丁类厂房

水泵房1

400

400

400

配套设施

水泵房2

400

400

400

配套设施

水泵房3

200

200

200

配套设施

公共厕所

1200

1200

1200

配套设施

垃圾收集点

270

270

270

配套设施

门卫1

30

30

30

配套设施

门卫2

30

30

30

配套设施

门卫3

30

30

30

配套设施

门卫4

30

30

30

配套设施

门卫5

30

30

30

配套设施

1.2.4投资估算和资金筹措

1.2.4.1投资估算

该项目总建筑面积XXX平方米，总投资约11.5亿元人民币。

1.2.4.2资金筹措

本项目资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是租金收入。

1.2.5经济效益和社会效益

1.2.5.1经济效益

本项目建设标准化厂房、仓库、办公及其它配套设施，以出租厂房、仓库、办公及其它配套设施等形式为入驻企业服务。

收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧、园区管理及勤杂人员开支、公共部分等基本维护、维修、保养，做到园区持久、持续、高效的运转。

该项目投产后，在正常运营期内，预计年租金收入为3757.46万元，预计可形成40亿元以上的年产值，年创造税收1.8亿元以上。

1.2.5.2社会效益

项目建设完成后，通过招商，引进国内外各大中型品牌企业，通过统一规划、统一管理，使入驻的企业能够有序的生产，做到全方位的治安管理，极大地满足了各生产企业的生产要求，也能促进XXX区相关产业的发展；项目建成后，可以极大提升黔西北产业园区的承载量，提高其对外形象，增加招商引资的筹码和基础，预计能引进企业140家左右，从而提供1万个就业岗位，为社会创造较多的就业机会，缓解当地的就业压力，很大程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。

项目的建成，通过出租给其它生产企业生产经营，使入驻企业不必为基础设施建设花费巨资，从而在很大程度上解决了企业的资金问题，使企业能有更充足的资金用于最新技术改造和更新，增强了企业的市场竞争力，使企业能更快地做大做强，提高经济效益，带动社会的发展。

同时，标准厂房的建设促进了产业集聚效益的发挥，使机械制造等行业在该区域内得到更进一步的发展，加强各企业在生产中的相关性，促使生产一体化的完善，加快区域经济的发展，也带动周边区域的经济提高。

总之，新型工业化产业示范基地的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进企业效益、经济效益和社会效益的协调统一。

1.3研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计报告、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计报告、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。

1.4报告编制依据

⑴中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

⑵中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

⑶中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

⑷中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

⑸建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》

⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

1.5结论与建议

1.5.1结论

标准化厂房建设项目符合现阶段国家宏观经济政策，建成后将为各生产企业提供更大发展空间，有助于吸引企业入驻，引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。

本项目是按XXX区总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行城市道路的建设。

可满足城市建设和发展，对城市道路交通及其他基本配套设施的需要。

该项目建成后，可推动XXX区其他公用设施及商贸、工业、金融服务、科教文化、居民住宅新区等的建设步伐进一步加快，使城市各类设施能按规划要求顺利进行建设。

本项目在技术上是较先进、成熟、可靠的；在经济上也是合理、可行的。

对推动和促进XXX区城镇一体化建设的快速发展具有十分重要的意义，

另外该项目将为XXX试验区园区开发与建设提供必要的基本硬件条件，对推动和促进XXX区经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。

因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。

1.5.2建议

（1）本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。

（2）为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。

（3）在项目尽快实施的同时，要加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业顾问公司对报告进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。

（4）充分抓住经济全球化、国家西部大开发的历史机遇，加快本项目的开发建设，努力规避投资风险。

同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，注重建立起良好的公共关系，加强与社会各阶层、政府相关管理部门的沟通，准确项目的定位，完善各项法定手续。

（5）适应新形势，大胆探索开发建设新思路，高度重视基础设施建设的高质量与高速度的关系问题等其他经营管理方式进行本项目的建设，分散投资风险，以减轻业主直接投入资金的压力。

（6）建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。

建设资金要设立专户存储，做到专款专用，在建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主要经济技术指标进行严格的考核。

加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。

（7）维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工。

配套设施不能提高标准或降低质量，做好项目“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创造优良工程。

（8）在建设过程中应注意环境的保护和资源的有效利用，做到环保和建设同时进行，尽量减少因施工对城镇居民生活造成影响。

（9）要充分合理地利用政府的优惠政策、工业园区的优惠政策和对本项目的特殊优惠条件，确保本项目的顺利实施，将本项目真正建设成为能代表贵州乃至西南地区样板项目。

2市场及项目建设的必要性可行性分析

2.1项目建设的必要性

建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。

美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为10个方面的效应：

充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。

美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。

联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。

只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。

因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就。

目前，已有全国500强企业之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等19个项目落户园区，预计总投资可达70亿元。

在XXX区发展战略上，园区建设是其中重要一环。

如今，全国各地都在加速工业集中区的建设。

而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。

首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。

中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。

因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。

来承租厂房的都是中小投资者。

他们在这里进行最初的发展。

等发展到一定程度，还可以再征地建自己的厂房。

其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。

外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。

因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。

因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。

有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发商来此落户。

其三，建设标准化厂房，可以集约用地。

近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。

如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。

而标准化厂房是集约用地的一好办法。

在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了1倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。

标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发展空间，增大城市面积，推进城市化进程；可有效加快城镇化、扩大城乡就业。

该项目的建设有利于加快XXX区经济可持续发展；有利于调整XXX区的生产力布局，发展开放型城市经济；有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。

2.2项目建设可行性

2.2.1XXX区发展的条件

2.2.1.1试验区优势

XXX“开发扶贫、生态建设”试验区所独具的“解放思想、开拓