住宅物业管理服务标准等级考评计分标准表考评计分表三星级小区前期物业管理服务项目合同.docx

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住宅物业管理服务标准等级考评计分标准表考评计分表三星级小区前期物业管理服务项目合同

住宅物业管理服务标准、服务等级考评计分标准表、服务等级考评计分表（三星级）、小区前期物业管理服务项目合同

住宅物业管理服务三星级标准

投标报价包括物业管理服务人员的工资、社保福利费、公用设施日常维护保养费、办公费、培训费、风险及政策性文件规定的各项费用。

以及为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。

投标人应列入而未列入其中的费用，均视为已包含在投标总价中。

服务要求：

达到聊城市住宅物业管理服务三星级标准。

（一）、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。

设置并公示24小时服务电话。

4、24小时受理业主或物业使用人报修。

急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次物服资金的收支情况。

7、能提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。

8、一年开展2次以上一定规模的社区文化活动。

9、一年的沟通面不低于小区住户的70%，一年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。

对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。

（二）、房屋管理与维修养护服务

1、房屋管理

（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

（2）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

（3）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

（4）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

（5）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

（6）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

2、巡查与维修养护

（1）巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

--一年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

--一年检查1次墙体、墙面；

--一年检查1次顶棚；

--一年检查1次楼梯、扶手；

--一年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

--一年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

--一年全面检查1次楼板、地面砖；

--每季巡查1次小区各标识；

--每月全面检查1次公共门窗；

--每月巡查1次路面、侧石、井盖等；

--每月巡查1次围墙；

--每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

--每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

（2）维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。

依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3、装饰装修管理

（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。

（三）、共用设备设施运行、维修、保养服务

1、供配电

（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。

（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

（1）院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

（2）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。

　3、电梯

（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4、给排水

（1）生活供水

①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

　②水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

　④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

（2）雨污水排放

①公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

②雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

③污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、供热设施

（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。

（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。

（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

（4）维修人员每日10：

00、22：

00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

6、安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

--监控系统，做到：

　●设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

●按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

●设备出现故障，能及时修复。

--门禁系统，做到：

●每周巡视1次，保证系统工作正常；

●门锁、对讲主机检查保养每季1次；

●一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

--电子巡更，做到：

●调试保养每季1次，保证正常运行；

●保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

--周界防范系统，做到：

●主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；

●报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

●系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

7、防雷接地系统

（1）一年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

（四）、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

（1）专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗

（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

（2）保障值班电话畅通，接听及时。

（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：

00～9：

00、17：

00～19:

00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。

（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

3、巡逻

（1）制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

（2）每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4、车辆管理

（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

（3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

　（5）按规划建设的停车场、车库不得私自改建、分隔、拆除。

（6）非机动车应定点停放。

5、监控

（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。

（3）监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范

（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。

事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

（3）每年组织1次以上应急预案演习。

（五）、保洁服务

1、楼内保洁

（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次，地面每周湿拖1次。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。

（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。

（4）共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。

（5）电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。

2、外围保洁

（1）主要道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气清扫主要道路，方便出行。

（2）绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

（3）水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。

（4）休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。

设施表面干净，地面无杂物。

（5）3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。

（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。

（7）天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放、排水顺畅。

（8）设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。

3、车库、车棚

（1）地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。

保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。

（2）天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。

（3）门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。

4、垃圾收集与处理

（1）应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

（2）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

（3）垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。

5、卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

根据住宅小区内绿化实际情况应做到：

--对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

--定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

--对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；

--适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

--树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

合同格式

SDF—2018—0003合同编号：

号

山东省前期物业服务合同

（示范文本）

甲方（开发建设单位）：

乙方（物业服务企业）：

山东省住房和城乡建设厅

山东省市场监督管理局

二〇二〇年月

说　明

1.本合同为示范文本，由山东省住房和城乡建设厅、山东省市场监督管理局共同制定，供本省行政区域内的前期物业服务合同双方参照使用。

2.前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

3.本合同所称的甲方为开发建设单位，乙方为开发建设单位通过招投标或按规定以协议方式选聘的物业服务企业。

4.合同双方在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

经双方协商一致，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。

5.在签订合同时，合同双方应当出示有关证明文件。

6.物业服务经营方式分为包干制、酬金制等。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

7.根据《山东省物业管理条例》《山东省商品房销售条例》等法规有关规定，本合同作为商品房买卖合同的内容，对房屋买受人具有约束力。

*****小区前期物业管理服务项目合同

甲方（开发建设单位）：

*****房地产开发有限公司

法定代表人：

授权委托人（代理人）：

住所：

邮　编：

统一社会信用代码：

乙方（物业服务企业）：

法定代表人：

授权委托人（代理人）：

住所：

邮　编：

统一社会信用代码：

根据《中华人民共和国合同法》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规、规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对*****小区（物业区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章　物业区域基本情况

第一条　物业区域基本情况

物业名称：

****小区前期物业管理服务

物业类型：

前期物业管理服务

坐落位置：

*******************************

占地面积：

******平方米　　　　　

总建筑面积：

******平方米　　　　　

总栋数：

总户数：

物业管理区域四至：

东至；南至；西至；北至。

（规划平面图见附件1；物业构成明细见附件2）

第二章物业服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1.物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件3）；

2.物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件4）；

3.公共区域环境卫生的维护；

4.公共绿化的养护和管理；

5.车辆停放管理服务；

6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告；

8.装饰装修管理服务；

9.物业档案及物业服务档案保管；

10.。

第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。

第四条乙方提供的前期物业服务质量按第1种执行。

1.物业服务标准等级按照聊城市住宅物业管理服务标准规定的三星级执行。

2.。

（前期物业服务质量见附件5）

第三章　物业服务收费与经营

第五条本物业管理区域物业公共服务费选择以下第种方式：

1.包干制

物业公共服务费主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）。

包干制服务费不含下列费用：

（1）物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（2）产权归专业经营单位的专业经营设施设备的运行、维修、养护、更新费用；

（3）。

乙方按照上述标准收取物业公共服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

2.酬金制

物业公共服务费由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）。

乙方采取以下第种方式提取酬金：

（1）乙方按（每月/每季/每半年）元的标准从预收的物业公共服务费中提取。

（2）乙方（每月/每季/每半年）按应收的物业公共服务费%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主按比例承担。

3.。

第六条物业公共服务费标准

物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

别墅：

元/月·平方米；

办公楼：

元/月·平方米；

商业物业：

元/月·平方米；

物业：

元/月·平方米。

依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质，按相应收费标准交费。

物业公共服务费的调整方式：

。

第七条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业公共服务费年度预决算，并每年次向全体业主公布物业公共服务费的收支情况。

对物业公共服务费收支情况有争议的，采取以下方式解决：

1.协商；

2.专业机构审计，费用由承担；

3.。

第八条本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自甲方书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其物业公共服务费由甲方交纳。

因甲方原因，在本物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的%交纳此间的物业公共服务费，差额部分由甲方补偿给乙方。

业主出租物业时，应当将本合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人，并自租赁合同签订之日起日内，将出租情况告知乙方。

业主长期空置物业时，应当告知乙方，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

业主和乙方按照如下程序办理空置手续：

。

空置时间超过半年的，按正常标准的%收取。

本条规定由甲方承担的物业公共服务费按（每月/每季/每半年）交纳给乙方，甲方应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）之前履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业公共服务费按（每月/每季/每半年）交纳给乙方，业主或物业使用人应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）之前履行交纳义务。

业主转让物业时应结清物业公共服务费及其它相关费用。

第九条　机动车停放收费

（一）停车服务费

使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向乙方交纳停车服务费。

停车服务费按如下标准收取：

。

停车服务包括如下内容：

1.停车场共用车位和共用部位的维护；

2.停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理；

3.停车场的公共环境清洁卫生；

4.车辆出入的指引、疏导；

5.　　　　　　　　。

停车服务费主要用于以下开支：

1.停车库（位）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.停车库（位）共有部位的维护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；

3.停车库（位）配套的共用设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护费用；

4.停车库（位）的配套的共用设施、设备的运行费用；

5.停车场的公共环境清洁卫生费用；

6.法定税费；

7.　　　　　　　　。

（二）车位租赁费

业主或物业使用人租赁甲方的车位，由业主或物业使用人向甲方交纳车位租赁费。

车位租赁费按如下标准收取：

。

甲方委托乙方管理和收取车位租赁费的，乙方按车位租金的　　%提取管理费用。

（三）车位场地使用费

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，交纳车位场地使用费。

车位场地使用费按如下标准收取：

。

第十条　乙方利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，经营收益属于全体业主共有。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由乙方代为收取。

乙方按收益资金的　　　%提取管理服务费用，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。

收益资金在扣除管理服务费用后，剩余资金按第种方式支出：

1.交存住宅专项维修资金；

2.折抵物业公共服务费；

3.。

乙方代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车