中国住房租赁报告.docx

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中国住房租赁报告

2019-2020年中国住房租赁报告

国内住房租赁政策

PartA

2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策

•

时间

部门

文件会议

主要内容

1月29日

发改委等十部门

进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案

（2019年）

加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公

租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

3月12日

住建部

全国两会

2019年住建部将具体做到五个坚持：

坚持调结构转方式，大力培育发展租

房租赁市场

4月8日

发改委

2019年新型城镇化建设重点任务

允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户

5月11日

国务院

国务院2019年立法工作计划

住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》

6月6日

中央国家机关住房资金管理中心

关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知

国管公积金将加大租房消费支持力度

7月18日

财政部、住

建部

公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单

排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围：

北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

9月26日

住建部

住房和城乡建设部部长

王蒙徽

将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进

城镇棚户区改造。

11月28日

住建部

住建部大力整治住房租赁中介机构乱象

集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为

2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。

2019年部分省、市住房租赁典型落地方案

•

分类

典型城市政策举例

开展规模化租赁业务

深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务

搭建住房租赁信息平台

上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行；苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台

大力发展人才公寓

郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定

商业用房改造租赁住房

广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公

混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房

就地方城市政策而言，在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下，住房租赁政策更为细化，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。

住房租赁市场情况

PartB

租赁市场概况

•最为租房需求第一大群体，流动人口总量近年来呈现出缓慢下降的趋势：

2015年全国流动人口总量为2.47亿人，2017年流动人口总量为

2.44亿人。

•《中国流动人口发展报告》指出，2017年流动人口中，新生代流动人口（1980年以后出生）

3

2.5

2

1.5

1

0.5

中国流动人口规模（亿人）

所占比重为65.1%。

0

•除流动人口外，普通高校毕业生也存在大量的租房需求。

近十年来，全国普通高校毕业生人数呈逐渐增长趋势，据估算2020年全国高校毕业生人数将达

874万人。

1000

800

600

400

200

0

全国普通高校毕业生人数（万人）

800

600

400

200

0

全国租赁用地供应情况

674

539

280.2

50

2016年2017年2018年2019年1-10月

租赁用地面积（万㎡）地块数

200

150

100

50

0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

上海纯租赁住房用地供应情况

89.4

63.8

48.9

40

30

20

10

0

2017年2018年2019年1-10月

租赁住房用地出让面积（万㎡）地块数

•2016年，首宗租赁相关用地在北京成交，至今全国多个城市推出了租赁用地。

2018年租赁用地供应量出现高峰，

全国总供应量约670万平方米。

2019年1-10月，租赁相关用地供应量近300万平方米。

租赁市场供应

2019年1-11月重点城市租赁房源供应情况

•从供应量来看，2019年第四季度供应总量下行，月均值环比第三季度下降13.2%；

•全年来看，4-5月为租赁房源供应高峰，年初为供应低谷。

2019年1-11月重点城市租房供应量

北上深广南京海圳州京

武杭天

汉州津

成西苏长都安州沙

郑重宁

州庆波

沈无青东阳锡岛莞

•

分城市看，北京、上海、深圳租赁房源供应量位居前三；南京全年租房供应领先新一线城市。

2019年重点城市租赁房源各户型供应量占比

20.4%

41.8%

33.5%

4.2%

1居室

2居室

3居室

4居室及以上

•租赁房源户型方面，重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大户型租赁房源不足5%。

不同城市级别租赁房源户型占比情况

新一线城市

33.1%33.8%

19.6%21.2%

5.3%3.1%

41.7%41.8%

一线城市

•一线及新一线城市租赁房源主力户型均以1居室为主，新一线城市的2居室及3居室房源占比略高于一线城市。

2019年重点城市租赁房源各面积段供应量占比

3.7%4.4%

6.7%

33.3%

11.4%

21.3%

19.2%

0~50平

50~70平

70~90平

90~110平

110~130平

130~150平

150平以上

•

从各面积段占比看，2019年重点城市租赁房源主力供应面积集中在50㎡以下，占比为

33.3%。

50-70㎡、70-90㎡分别占比为

19.2%及21.3%。

不同城市级别租赁房源面积段占比情况

一线城市

新一线城市

20.6%

22.2%

20.5%

7.8%

10.6%12.3%

7.9%

5.6

%

4.0%6.1%

3.4%

2.7%

1

33.3%

33.2%

•对比一线及新一线城市租赁房源面积情况，总体相差不大，新一线城市70-90㎡房源占比相对高于一线城市，而50-70㎡房源则是一线城市占比较高。

2019年重点城市租赁房源各价格段供应量占比

8.6%7.3%

7.7%

26.4%

15.8%

12.9%

21.3%

0~1000元

1001~2000元

2001~3000元

3001~4000元

4001~6000元

6001~8000元

8001元以上

•

租赁房源价格方面，1001-2000元/月的房源占比最高，为26.4%；2001-3000元/月的房源占比也高于两成。

不同城市级别租赁房源价格段占比情况

40.4%

29.1%

24.7%

一线城市

13.5

14.2

14.3%

11.5%

13.6%

15.3%

10.2%

4.6

6.1%

1.3%

1.4%

%

%

%

新一线城市

•对比一线及新一线城市租赁房源价格情况，新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月的占比40.4%，而一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高，为24.7%。

租赁市场需求

2019年1-11月重点城市租赁房源访问情况

•年度租房需求来看，3月返城季是租房需求的高峰期，而后总体较为平稳，下半年租房需求呈下行趋势。

2019年1-11月重点城市租房访问情况

•分城市看，一线城市的总体租房需求依然高于大部分新一线城市，北上深租房需求领先。

•新一线城市中，成都的租房需求居首位，排名全国第二，仅次于北京；其次为重庆、武汉等中西部城市。

北上深广成重武西京海圳州都庆汉安

杭郑苏长沈青天南宁无东州州州沙阳岛津京波锡莞

租金走势

2019年1-11月重点城市平均租金走势（元/㎡·月）

•2019年1-11月，重点19城的

平均租金在41.2元/㎡·月。

•月度来看，7月份平均租金相对较高，而后呈下降趋势。

44.0

42.0

40.0

38.0

36.0

34.0

32.0

30.0

40.6

41.641.8

41.241.441.5

42.3

41.141.3

40.340.0

2019年1-11月重点城市租金均价（元/㎡·月）

•新一线城市中杭州租金价格在50元

/㎡·月以上，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡·月之间。

60.0

50.0

40.0

30.0

20.0

10.0

0.0

杭天宁

州津波

苏南成青武州京都岛汉

东长重西郑沈无莞沙庆安州阳锡

租赁市场未来展望

PartC

•合肥：

为推行住房租赁合同网上签约和备案制度，住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过合肥市住房租赁服务监管平台进行备案登记。

•杭州：

住保房管局下发了《关于做好租赁住房信息报送及网签备案系统对接的通知》，要求全市住房租赁企业、中介机构

将租赁房源数据纳入租赁平台管理，强化行业监管，加强信息归集。

•深圳：

《深圳市住房租赁监管服务平台管理办法（暂行）》首次实现住房租赁在线登记备案，实现全市住房租赁信息全部纳入管理。

明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通，积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。

•租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善，一方面不利于政府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控，另一方面对于租赁双方的权利也缺乏相应保障。

后续随着租赁市场的不断推进，各地备案和监管的力度将持续提升。

•

发行主体

产品类型

发行时间

当期规模

总规模

发行利率

所获评级

底层资产

交易场所

中国恒大

ABS

2019年1月

11.8亿

100亿

7.50%

AAA

租赁租金

上交所

远洋地产

ABS

2019年1月

3.08亿

50亿

5.00%

AAA

信托受益权

深交所

朗诗绿色集团

类REITs

2019年3月

10.68亿

50亿

4.60%

AAA

朗诗寓森兰项目

上交所

华发股份

ABS

2019年3月

15.48亿

50亿

5.00%

AA+

旗下租赁住

房

上交所

海南省发展控股

类REITs

2109年4月

8.7亿